Informe Anual y de Responsabilidad Corporativa

Transcripción

1 Informe Anual y de Responsabilidad Corporativa 2013

2 Acerca de este Informe* El presente Informe Anual y de Responsabilidad Corporativa describe de forma equilibrada el desempeño económico, social y medioambiental de REALIA, así como de las entidades sobre las que tiene control, durante el con el propósito de ofrecer a sus grupos de interés una visión fiel de la compañía. No se han reformulado datos ni ha habido cambios en el alcance de la información. Para su elaboración se ha tenido en cuenta la legislación vigente y las disposiciones de la Guía G4 del Global Reporting Initiative (GRI). Como paso previo a su realización, se ha llevado a cabo un mapa de temas relevantes en el que se han identificado los impactos materiales para la compañía, ninguno de los cuales lo es fuera de la organización. (*) G4-20, G4-21, G4-22 y G4-23 Realia Business, S.A. Pº Castellana, Madrid marketing@realia.es

3 Índice 1 REALIA en dos minutos 1.1 REALIA en cifras 1.2 Principales indicadores financieros 1.3 Hitos del año 2 Carta del Presidente 3 El Grupo 3.1 Misión, visión y valores 3.2 Perfil d 3.3 Modelo de negocio 3.4 Estrategia 3.5 Líneas de actividad 4 Ejercicio Entorno económico y sectorial 4.2 Resultados del ejercicio 4.3 Evolución de la acción 5 Gobierno Corporativo 5.1 Órganos de Gobierno Corporativo 5.2 Marco ético 5.3 Gestión de riesgos 6 Responsabilidad Corporativa 6.1 REALIA y la Responsabilidad Corporativa 6.2 Cumplimiento de los objetivos 6.3 Retos para Grupos de interés 6.5 Gestión del entorno 7 Anexos 7.1 Mapa de temas relevantes 7.2 Índice GRI 7.3 Sello GRI 3

4 1 REALIA en dos minutos 1.1 REALIA en cifras 1.2 Principales indicadores financieros 1.3 Hitos del año Edificio Guynemer, París 4

5 1 1.1 REALIA en dos minutos REALIA en cifras Desde el año 2000, REALIA promueve, gestiona y explota toda clase de bienes inmuebles. Sus áreas de actividad incluyen patrimonio, mediante el desarrollo y arrendamiento de oficinas y centros comerciales, y promoción de viviendas y suelo. Valoración de los activos en 2013 (GAV) En porcentaje Patrimonial 85,0% Residencial 15,0% Patrimonial 83,0% Residencial 13,6% Otros 3,4% Distribución de los ingresos en 2013 En porcentaje 2 líneas de negocio: Patrimonial Residencial Portfolio patrimonial prime en 2 capitales europeas Madrid París Presencia del negocio patrimonial y residencial en Europa Negocio patrimonial Negocio residencial Negocio patrimonial y residencial Polonia Francia Activos valorados en millones de euros Más de 203 millones de ingresos Más de 230 millones de de capitalización 117 empleados Portugal España Rumanía Fuente: REALIA 5

6 1 REALIA en dos minutos 1.2 Principales indicadores financieros Ingresos En millones de euros 203,4 217,0 280,2 Gastos generales En millones de euros EBITDA En millones de euros 103,3 124,1 165,4-17,8-19,5-20, Provisiones En millones de euros Beneficio neto En millones de euros Deuda financiera neta En millones de euros -63,9 1,6-51,0 1, ,5* -319, (*) Provisiones totales Fuente: REALIA 6

7 1 REALIA en dos minutos 1.3 Hitos del año REALIA firma un acuerdo para refinanciar la deuda residencial, que reduce el importe del préstamo sindicado en 54 millones y amplía el plazo de amortización en tres años, hasta junio de SIIC de Paris, la filial francesa de REALIA, vende dos activos no estratégicos por importe de 21,9 millones, con una plusvalía de 1,3 millones para las cuentas consolidadas de la compañía. Finaliza la construcción de las promociones Altos de Santa Bárbara en Valencia y Realia Parque Valdebebas en Madrid. Todos los edificios de REALIA en España obtienen la certificación energética en FCC capitaliza un crédito participativo por 57,4 millones de euros otorgado en Conjuntamente con FCC y Bankia, REALIA nombra a Goldman Sachs International asesor para la captación de nuevos inversores. 7

8 2 Carta del Presidente Avda de Bruselas, Alcobendas 8

9 2 Carta del Presidente Por primera vez desde el inicio de la crisis financiera internacional, hace ya cinco años, la economía española ha empezado a dar signos de haber tocado fondo. Las medidas adoptadas por el Gobierno para mejorar la competitividad de nuestras empresas, la estabilización de las finanzas públicas y la reestructuración y recapitalización del sector bancario, marcan un camino de confianza en el futuro de la economía española. Aunque todavía es pronto para hablar de recuperación económica, el renovado interés de los inversores extranjeros en España en general y en el sector inmobiliario en particular, nos permite mirar hacia delante. Evolución del ejercicio Durante el ejercicio 2103, en REALIA hemos continuado nuestra estrategia de sanear el balance y los activos de la compañía, así como reducir costes. Eje central del año ha sido la negociación y firma del Contrato para la refinanciación de la deuda vinculada al negocio residencial por un importe de 792 millones de euros y que extiende su vencimiento a junio de A 31 de diciembre de 2013, REALIA ha reducido su deuda financiera neta en 66 millones de euros, hasta millones de euros. Al mismo tiempo, los recursos propios se han visto reforzados mediante la capitalización de un préstamo participativo del accionista principal de la compañía, FCC, por valor de 57,5 millones de euros. Cumpliendo el compromiso adquirido en el acuerdo de refinanciación, REALIA ha dado un mandato, conjuntamente con FCC y Bankia, a un banco de inversión internacional para la búsqueda de nuevos inversores que aporten recursos para acometer el pago de la deuda del negocio residencial y dar salida a los accionistas que estuvieran interesados en desvincularse de la sociedad. Mejora de resultados En 2013, REALIA obtuvo unos ingresos totales de 203,4 millones de euros, 6,3% menos que el ejercicio anterior debido al descenso de alquileres en las renovaciones de contratos y a menores ingresos por venta de activos. El EBITDA ascendió a 103,3 millones de euros frente a 124,1 millones de euros en 2012, mientras que el resultado neto atribuible fue de 51,0 millones de euros de pérdida, lo que supone una mejora del 84% frente a los 319,2 millones de pérdida del ejercicio anterior. El resultado en 2013 excluyendo los ajustes contables (minoritarios), las provisiones por ajustes de valoración de activos, fundamentalmente residenciales (promoción y suelo), e impuestos hubiera sido de 44 millones de euros de beneficio. La actividad patrimonial representa el 83% de los ingresos y genera un margen EBITDA de 113 millones de euros anuales. Con un índice de ocupación en torno al 90%, la mayoría con contratos a largo plazo, ha generado unos ingresos por alquileres de 166,6 millones de euros que esperamos aumente en 2014 con la entrada en explotación de los edificios rehabilitados en París, en los que se han invertido más de 61,6 millones de euros financiados con los flujos de caja de la filial francesa. La actividad residencial continúa afectada por la restricción del crédito, el exceso de oferta y el proceso de ajuste de precios en el mercado. En 2013 se generaron unos ingresos de 27,7 millones de euros y se terminaron las promociones de Valdeberealia en dos minutos 9

10 2 Carta del Presidente bas y Altos de Santa Bárbara sin que esté previsto iniciar nuevas promociones en tanto la situación económica y de mercado no lo permita. En REALIA seguimos una política de valoración de activos muy prudente para que su valor refleje en todo momento la realidad del mercado y mantener así la confianza de inversores y entidades financieras. A 31 de diciembre de 2013, el valor de mercado de los activos de REALIA (GAV) era de millones de euros (un 4,3% inferior al de 2012) de los que el 85% son activos de alquiler y el 15% restante residenciales (viviendas y suelo). Nuestros activos están contabilizados al valor más bajo entre el precio de adquisición o el de mercado, por lo que contamos con unas plusvalías latentes, después de minoritarios e impuestos, de 358 millones de euros. La reducción de costes de estructura ha llevado consigo una reducción de plantilla, no por necesaria menos dolorosa. En REALIA hemos estado siempre comprometidos con la creación de empleo estable y esperamos volver a hacerlo a medida que la mejora de la situación económica se consolide y la esperada recuperación sea una realidad. La acción de REALIA ha cerrado el ejercicio con una cotización de 0,83 euros, cifra que, aunque supone una revalorización del 10,7% tras varios años de caídas consecutivas, está todavía por debajo del valor liquidativo neto (NNAV), que es de 1,81 euros por acción. La aparición de los primeros síntomas de estabilización económica y la excepcional cartera patrimonial de la compañía, convierten a REALIA en una de las mejores opciones de inversión en el mercado inmobiliario español y francés, después de que la compañía haya aprovechado estos duros años para ajustarse ante una nueva etapa de mayor estabilidad y sana competencia. Compromiso con la y la sostenibilidad De acuerdo con las recomendaciones internacionales, este ejercicio damos un paso más y desarrollamos este Informe Anual y de Responsabilidad Corporativa agregado siguiendo las nuevas directrices de GRI (G4). REALIA identifica la con la capacidad de desarrollar un modelo de negocio generador de crecimiento económico sostenible y de progreso social que contribuya a la creación de riqueza y al bienestar general. A lo largo de este informe se describe nuestro compromiso con la ética, la integridad y el buen gobierno, el respeto al medio ambiente y nuestras relaciones con nuestros grupos de interés accionistas, empleados, proveedores y sociedad en su conjunto cuya confianza y apoyo son esenciales para nuestro futuro, y a quienes agradecemos su esfuerzo y apoyo. Ignacio Bayón Mariné Presidente 10

11 3 El Grupo 3.1 Misión, visión y valores 3.2 Perfil d 3.3 Modelo de negocio Calidad y localización de los inmuebles Relaciones estables con los clientes Excelencia en los servicios Innovación ligada a la sostenibilidad 3.4 Estrategia 3.5 Líneas de actividad Negocio patrimonial Negocio residencial Torre Realia BCN 11

12 3 El Grupo 3.1 Misión, visión y valores Ofrecer soluciones inmobiliarias de alta calidad a empresas y particulares con objeto de crear valor para el accionista gracias a la selección y gestión eficiente de los activos, la excelencia del servicio, la innovación ligada a la eco-eficiencia y la gestión responsable. MISIÓN VALORES Diálogo Mantenimiento de relaciones de confianza y beneficio mutuo con sus grupos de interés. VISIÓN REALIA aspira a convertirse en una gran empresa patrimonial, referente en el sector inmobiliario, mediante el crecimiento del negocio de alquiler de inmuebles de alto valor añadido en zonas prime, la renovación constante de sus activos, el mantenimiento de relaciones estables con sus arrendatarios, la adecuación de su oferta a la demanda, la optimización de los recursos y la contención de los costes. Transparencia Liderazgo en el sector, poniendo a disposición de los accionistas el conocimiento de la gestión. Profesionalidad Conocimiento profundo del sector, generación de valor para la sociedad y los clientes. Buen gobierno Las decisiones al más alto nivel se toman para lograr la sostenibilidad del negocio a largo plazo. Innovación Búsqueda constante de soluciones que aporten valora añadido a la compañía y a la sociedad. 12

13 3 El Grupo 3.2 Perfil d* REALIA es un grupo inmobiliario dedicado a la promoción, gestión y explotación de edificios de oficinas, centros comerciales, viviendas y suelo. Estructura societaria (esquema simplificado) Planigesa 76% REALIA Business, SA 100% REALIA Patrimonio Viviendas y suelo Actividad residencial en España. Filiales en Polonia, Rumanía y Portugal. El grupo desarrolla su actividad en dos áreas de negocio: Negocio patrimonial o de alquiler Genera ingresos recurrentes a través del arrendamiento y gestión de los edificios de oficinas y centros comerciales; así como ingresos extraordinarios mediante rotación de activos. 51% 9,56% Hermanos Revilla Oficinas en Madrid SIIC de Paris Oficinas en París 58,98% 100% Oficinas y centros comerciales en España Negocio residencial Con ingresos por la promoción y venta de productos inmobiliarios, principalmente viviendas, y gestión de suelo. Desde 2006, la compañía se ha volcado progresivamente en el negocio patrimonial y hoy cuenta con un destacado portfolio de inmuebles de oficinas y centros comerciales para alquiler, principalmente en Madrid y París. Datos societarios Denominación: REALIA Business S.A. Dirección: Pº de la Castellana 216, 28046, Madrid Teléfono: Página web: Capital social: ,68 Nº de acciones: Nominal: 0,24 Actividad: Patrimonio-residencial Mercados: España, Francia, otros. (*) G

14 3.2 3 El Grupo Perfil d Composición accionarial En porcentaje 29,20% Capital flotante Accionistas con presencia en Consejo de Administración (total 61,80%) Accionistas con participaciones significativas (total 9%) 4,50% Lualca 4,50% Prasa 36,85% FCC 24,95% Bankia Historia Nace REALIA Business, SA, la matriz d, fruto de la fusión de las filiales inmobiliarias de FCC y Caja Madrid (ahora, Bankia). La compañía se hace con el control de la Société d Investissement Immobilier Cotée de Paris (SIIC de Paris), sociedad con inmuebles en zonas prime de la capital francesa. REALIA sale a cotizar en el Mercado Continuo de la Bolsa española, tras escindir su actividad patrimonial y constituir la filial REALIA Patrimonio S.L.U. en febrero. REALIA llega a un acuerdo para refinanciar su deuda residencial por millones de euros. Además, Bankia y FCC suscriben un préstamo participativo conjunto de 100 millones. REALIA firma un acuerdo con Société Fonciére Lyonnaise en el que cede un 30% de su participación en SIIC de Paris. REALIA consigue el aplazamiento de la deuda vinculada al negocio residencial y comienza la búsqueda de nuevos inversores que aporten capital

15 3 El Grupo 3.3 Modelo de negocio El modelo de negocio de REALIA descansa sobre cuatro pilares, que diferencian su oferta y le confieren un valor añadido. La calidad y localización estratégica de sus inmuebles, el mantenimiento de relaciones estables con los clientes, la excelencia en la prestación de servicios y la apuesta por la innovación ligada a la sosteniblidad son sus rasgos distintivos. Calidad y localización de los inmuebles Edificios representativos, de alta calidad, en ubicaciones estratégicas. Relaciones estables con los clientes Prioridad a los contratos a largo plazo con inquilinos de calidad, notoriedad y solvencia financiera frente a acuerdos más rentables a corto plazo. Excelencia en los servicios Esfuerzo continuo para satisfacer las necesidades de los inquilinos como vía para aumentar su fidelidad y mantener la ocupación. Innovación ligada a la sostenibilidad Soluciones inmobiliarias atractivas, eficientes e innovadoras, que reducen el gasto energético y, por ende, los costes de mantenimiento. 15

16 3 El Grupo Modelo de negocio Calidad y localización de los inmuebles REALIA pone a disposición de empresas y profesionales una amplia cartera de oficinas y centros comerciales de alto valor añadido en zonas prime, capaces de atraer y retener a inquilinos de primer nivel tanto por su calidad como por su localización. Su portfolio de edificios de oficinas se compone de inmuebles singulares ubicados, fundamentalmente, en los grandes distritos de negocio de Madrid y París. Torre REALIA, uno de los iconos inmobiliarios del skyline de Madrid; Torre REALIA BCN, diseñada por el premio Pritzke de arquitectura Toyo Ito; o Les Mirois -recientemente rehabilitado- en París, son buenos ejemplos de ello. Se trata de edificios insignia, situados en áreas consolidadas y bien conectados, con fachadas orientadas a las principales avenidas de transporte. En su interior, presentan un diseño funcional, con superficies amplias y bien iluminadas, y cumplen todas las normativas técnicas. Los centros comerciales de REALIA, por su parte, se caracterizan por su cuidado diseño, su diversificación comercial, su emplazamiento en zonas de fuerte demanda y su accesibilidad. Es el caso de 142 Boulevard Haussman, París El Jardín de Serrano en Madrid o de As Cancelas, en Santiago de Compostela. En la promoción residencial, focaliza su desarrollo en las regiones con mayor crecimiento de población y en viviendas destinadas a primera residencia. Todos los desarrollos se llevan a cabo con un exhaustivo control de calidad en las fases de diseño, selección de materiales, construcción y preentrega de vivienda. Renovación de los edificios Con el doble objetivo de revalorizar su patrimonio y adecuar las instalaciones a los estándares de calidad que exigen las grandes multinacionales, REALIA renueva permanentemente su parque inmobiliario. En esta línea, la filial SIIC de Paris está acometiendo un plan plurianual de rehabilitaciones, cuyo coste final se estima en 61,6 millones de euros. Paralelamente, REALIA mantiene una ágil política de rotación de activos, con la venta de inmuebles no estratégicos a usuarios o inversores, una vez que han llegado a determinado grado de maduración. Esta estrategia garantiza el mantenimiento de la calidad de los inmuebles y aporta ingresos extraordinarios al grupo. el el grupo gobierno ejercicio corporativo

17 El Grupo Modelo de negocio Relaciones estables con los clientes Los inquilinos de REALIA son instituciones y empresas nacionales e internacionales que requieren espacios de trabajo representativos donde desarrollar su actividad en óptimas condiciones. El grupo mantiene con ellos una relación de mutua confianza, estable y duradera, con objeto de ayudarles a lograr sus objetivos empresariales y conseguir el máximo grado de ocupación. La firma de contratos de arrendamiento a largo plazo y la renovación de los acuerdos vigentes con inquilinos de calidad, notoriedad y solvencia financiera son los elementos clave para la sostenibilidad del negocio. Renovación anticipada Por este motivo, REALIA lleva a cabo una activa política de comercialización y se anticipa al vencimiento de los contratos, negociando su prolongación de acuerdo con las necesidades de los inquilinos y la realidad del mercado. Además, la compañía protege las rentas brutas nominales ofreciendo incentivos temporales: rentas escalo- Vencimiento de contratos sobre rentas actualizadas teniendo en cuenta las operaciones de resoluciones anticipadas En porcentaje 14,3 34,6 17,4 31,4 11,6 8,7 18,5 12,7 13,3 Of. España Of. Francia C. Comerciales y de Ocio nadas, periodos de gracia, incentivos por reubicación, etc. Los contratos suelen tener un periodo de vigencia de tres a cinco años en España y de seis a nueve en Francia, contemplan la repercusión de todos los gastos y ofrecen garantías para el arrendador. Gracias a esta estrategia, más del 45% de los contratos de alquiler de REALIA vencen después de 2016 y la tasa de ocupación se mantiene en el 88,7%. 26,7 35,9 39,0 14,9 Atención personalizada 9, > ,9 Fuente: REALIA En la venta de viviendas, REALIA proporciona atención personalizada antes, durante y después de la entrega de llaves. Así, aporta a los clientes una información detallada sobre las calidades del inmueble, elabora un manual de la vivienda para cada promoción, se involucra en todas las gestiones y ofrece un servicio posventa hasta al menos un año después de la firma de la escritura. el el grupo gobierno ejercicio corporativo

18 3 El Grupo Modelo de negocio Excelencia en los servicios REALIA presta a arrendatarios y compradores un servicio de calidad que aporta valor añadido a su oferta inmobiliaria y contribuye a la fidelización de los clientes. En sus oficinas, la compañía se muestra flexible en la adecuación de los espacios y atiende las necesidades específicas de cada arrendatario con soluciones acordes a su nivel de renta. La compañía hace un mantenimiento proactivo de los edificios, haciendo hincapié en la reducción de costes Como vía para preservar la calidad del inmueble, hace un mantenimiento proactivo de cada edificio, poniendo especial atención a la contención de costes con medidas de eficiencia, economías de escala, etc. La compañía trabaja por la mejora permanente de los servicios comunes. Aparte del adecuado mantenimiento de las instalaciones, indispensable para preservar el valor de los inmuebles y mejorar su eficiencia, REALIA ofrece otros servicios que facilitan la instalación de los inquilinos y mejoran su confort. dos en las áreas de mantenimiento, jurídica, comercial, urbanística y económico-financiera de la compañía. Cuentan con la asistencia de profesionales externos, que hacen más competitiva y rentable su explotación. En el caso de los centros comerciales, la gestión se lleva a cabo a través de consultores especializados, bajo la supervisión de REALIA. As Cancelas, Santiago de Compostela Profesionales expertos La gestión de los activos se realiza con equipos profesionales propios, integra- La excelencia de los servicios es posible gracias a la cualificación del equipo humano de REALIA, a su implicación y dedicación. el el grupo gobierno ejercicio corporativo

19 El Grupo Modelo de negocio Innovación ligada a la sostenibilidad Con la vista puesta en la sostenibilidad del negocio a largo plazo, REALIA busca permanentemente soluciones inmobiliarias atractivas, eficientes e innovadoras, acordes con la demanda cambiante del mercado y respetuosas con el medio ambiente. Las rehabilitaciones de los edificios de oficinas, los centros comerciales y las nuevas promociones de viviendas se llevan a cabo atendiendo a una rigurosa planificación para hacer que tanto su construcción como su funcionamiento sean lo más eficientes posible. Desde la fase de diseño, se estudian las mejores vías para minimizar el impacto sobre el entorno y se plantean procedimientos para aprovechar los recursos disponibles, facilitar el uso de los inmuebles y garantizar la accesibilidad de todas las personas. Merced a esta rigurosa planificación, los edificios de REALIA no sólo cumplen con las especificaciones técnicas que fija la legislación, sino que incorporan las últimas tecnologías en los campos del ahorro energético, la protección térmica y los sistemas de gestión de agua. Valdebebas, Madrid Los proyectos de REALIA incorporan novedades en ahorro energético, protección térmica y gestión de agua Testimonio de esta apuesta por la sostenibilidad es la rehabilitación del edificio Les Mirois, en París, que consiguió la acreditación Batiment Basse Consommation por su eficiencia energética. En España, la promoción Realia Parque Valdebebas de Madrid busca el ahorro energético, mientras que Altos de Santa Bárbara, en Valencia, introduce un Tanque de Tormentas, que reduce el consumo de agua en las zonas ajardinadas de la urbanización y protege el entorno y los espacios públicos ante las posibles tormentas. el el grupo gobierno ejercicio corporativo

20 3 El Grupo 3.4 Estrategia El futuro de REALIA pasa por convertirse en una gran compañía patrimonial, financieramente estable y sostenible en el tiempo. En julio de 2013, se despeja la incertidumbre sobre su viabilidad a medio plazo con un acuerdo para refinanciar la deuda vinculada al negocio residencial. Como parte de este acuerdo, en noviembre, encarga al banco de inversión Goldman Sachs la búsqueda de inversores que aporten fondos para la cancelación parcial o total del crédito y den salida a los accionistas interesados en desvincularse de la sociedad. Avenida de Bruselas 33, Alcobendas El ha estado marcado por las negociaciones con la banca acreedora para reestructurar la deuda ligada al negocio residencial, condición indispensable para afrontar el futuro de la compañía. Las negociaciones han tenido por objeto contar con un plazo suficiente para obtener los recursos necesarios con los que amortizar el préstamo sindicado de 847 millones del área residencial que venció en Tras varias prórrogas y varios meses de conversaciones, la compañía ha llegado a un acuerdo con el sindicato bancario en julio, que se firma el 27 de septiembre, para reducir el importe del crédito a 792 millones y aplazar a junio de 2016 la fecha de vencimiento. En el marco de este acuerdo, la compañía se ha comprometido a atraer capitales para acometer el pago en metálico de la deuda en un porcentaje significativo, si bien las entidades podrían llegar a 20

21 3.4 3 El Grupo Estrategia aceptar, asimismo, activos inmobiliarios en pago de una parte de la deuda. Adicionalmente, la compañía ha aprobado la capitalización de los créditos participativos de 115 millones de euros que FCC y Bankia, los principales accionistas, otorgaron a la empresa en FCC ha hecho efectivo el canje de su crédito de 57,4 millones de euros por acciones en noviembre. Por su parte, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), a la que Bankia traspasó su deuda residencial en 2012, al término de 2013 mantiene la posibilidad de capitalizar su crédito participativo en el futuro. A finales de 2013, REALIA ha dado un mandato al banco de inversión Goldman Sachs para buscar nuevos inversores que aporten los fondos para pagar la deuda y den salida a los accionistas interesados en desvincularse de la sociedad. FCC y Bankia, los socios de referencia que suman al cierre del ejercicio el 62% del capital, anunciaron de forma conjunta su disposición a deshacer sus posiciones dentro del proceso de captación de nuevos inversores. Claves estratégicas de 2013 Asegurar la rentabilidad y valor del negocio patrimonial Minimizar el impacto de la crisis del negocio residencial Atraer nuevos inversores, una vez extendido el plazo de la deuda residencial Fuente: REALIA Enfoque de la Dirección en 2013 Al margen de las negociaciones de la deuda, la compañía sigue trabajando para preservar su valor y el de sus activos, velando así por los intereses de los accionistas. Las decisiones de la dirección buscan un crecimiento sostenible a largo plazo, haciendo hincapié en los aspectos positivos d: la calidad del portfolio de edificios en Madrid, Barcelona y París, el apalancamiento controlado y el compromiso, experiencia y cualificación del equipo humano. Tanto el negocio patrimonial como el residencial se han visto afectados, como en años anteriores, por la débil coyuntura económica nacional. El sector inmobiliario se ha mantenido en una situación crítica por la caída drástica de la demanda de viviendas y suelo ante la falta de financiación y la nueva normativa del Banco de España sobre provisiones. Sin embargo, en 2013 han comenzado a verse signos de que la crisis inmobiliaria pudiera haber tocado fondo. Cada una de las áreas de negocio de REALIA mantiene una estrategia diferenciada frente a esta situación y acorde al objetivo común de mantener la viabilidad de la compañía a largo plazo. Estrategia en el negocio patrimonial Optimización de los recursos y reducción de los costes, para disminuir los gastos generales. Prudencia en la valoración de los activos, aumento de las provisiones y renegociación de alquileres. Maximización del valor de los activos, tanto en rentas como en ocupación. 21

22 3.4 3 El Grupo Estrategia Agilización de la puesta en explotación de los inmuebles en proceso de reforma y rehabilitación. Mantenimiento de una política adecuada de rotación de activos. Estrategia en el negocio residencial Venta del stock de viviendas terminadas con los márgenes adaptados a las nuevas valoraciones. Preservar el valor de las inversiones realizadas. Continuar la gestión urbanística del suelo para incrementar su valor y favorecer la continuidad de la actividad promotora en el futuro. Cumplimiento del Plan Plurianual de Negocio. Plan Plurianual de Negocio El negocio patrimonial seguirá aumentando su peso relativo en la compañía en los próximos años Esta estrategia se enmarca dentro de un Plan Plurianual de Negocio, con vigencia hasta 2016, en el que se establecen como líneas generales la reestructuración del balance, la reducción del apalancamiento y un probable aumento del capital, así como el repago de la deuda vinculada al negocio residencial y el aprovechamiento de las oportunidades que ofrezca el mercado. De acuerdo con este Plan, el negocio patrimonial seguirá aumentando su peso relativo en la compañía y mejorando la estructura del balance ante la necesaria refinanciación del crédito en Como en los años precedentes, se mantendrán y aumentarán los niveles de ocupación de un porfolio de alta calidad, al tiempo que se continuará con la política de rotación de activos. El objetivo para el año 2014 es mantener las rentas e incrementar la superficie en explotación con la comercialización de los edificios que se terminen de rehabilitar. En este sentido, tiene como prioridad la comercialización del edificio Les Mirois en París, prácticamente rehabilitado al término de En el ámbito de la promoción residencial, se procederá a la venta ordenada, sin destrucción de valor, de la cartera de viviendas terminadas. A lo largo de 2014, la compañía espera seguir reduciendo su stock residencial si se consolida la apertura del crédito para adquisición de viviendas. No está prevista la construcción de nuevas promociones. La compañía preservará el valor del suelo mediante una adecuada gestión urbanística, que redundará positivamente en la cuenta de resultados cuando la situación del mercado se restablezca. 22

23 3 El Grupo 3.5 Líneas de actividad REALIA desarrolla su actividad en dos líneas de negocio: patrimonial y residencial. El negocio patrimonial de la compañía se centra en el alquiler y gestión de edificios de su propiedad, principalmente oficinas y centros comerciales en España y Francia. La actividad residencial engloba la promoción y venta de productos inmobiliarios, principalmente viviendas, así como la gestión de suelo. Desde 2006, el negocio patrimonial ha ido ganando peso progresivamente y en 2013 los ingresos del negocio de alquileres han supuesto ya el 83% de total d. El negocio de alquiler de edificios de oficinas y centros comerciales depende de la sociedad REALIA Patrimonio. Su actividad principal es la gestión y desarrollo de los activos inmobiliarios, cuyo destino es el arrendamiento a terceros. Realiza, además, otras inversiones inmobiliarias y venta de patrimonio. REALIA Patrimonio posee la titularidad directa de un importante número de inmuebles en las principales áreas de negocio españolas, Madrid y Barcelona, y, al mismo tiempo, participa en otras sociedades patrimonialistas como SIIC de Paris y Hermanos Revilla, entre otras. De REALIA Business depende el negocio residencial, que aglutina la promoción de viviendas y suelo. Está centrada en España, aunque cuenta con filiales en Polonia, Rumanía y Portugal. 36 Rue Naples, París La promoción residencial consiste en el desarrollo y venta de productos inmobiliarios, principalmente viviendas, mientras que la gestión de suelo estriba en su compra y gestión para obtener terrenos que permitan el desarrollo de la actividad promotora, así como la venta de dicho suelo a terceros. 23

24 El Grupo Líneas de actividad Negocio patrimonial REALIA cuenta, al cierre del ejercicio 2013, con 72 activos de alquiler de alta calidad con una superficie alquilable de m² situados, fundamentalmente, en emplazamientos estratégicos de París y Madrid. De ellos, 68 se encuentran en explotación (uno de ellos en remodelación parcial) y cuatro en proceso de rehabilitación. La privilegiada ubicación de estos inmuebles, unida a la permanente reforma y al mantenimiento de los edificios, así como a una activa política comercial de renovación anticipada de contratos, han permitido mantener una tasa de ocupación del 88,7% en La ocupación de los inmuebles de alquiler se sitúa en el 88,7% gracias a su calidad y a su localización La cartera de edificios en explotación está formada por 58 edificios de oficinas, 32 en España y 26 en Francia, y ocho centros comerciales y de ocio, además de un inmueble de uso logístico y otro activo de uso diferente en Francia. Zonas prime La mayoría de estos edificios se encuentran en zonas prime de París y Madrid. La mitad de los activos en explotación, 34 edificios en ambas capitales, se hallan en el distrito central de negocios (zona CBD), mientras que el área metropolitana (zona BD, excluyendo la zona CBD) alberga 13 inmuebles. El resto de los edificios de las capitales española y francesa, hasta 15, se hallan en zonas periféricas. El grupo cuenta, además, con una cartera de diez inmuebles en otras ciudades de España, entre ellas Barcelona. En 2013, la compañía ha continuado renovando su parque inmobiliario, realizando un mantenimiento estricto de los edificios, tanto para mantener su valor como para prestar el mejor servicio a sus clientes y rotando activos no estratégicos. Situación del patrimonio en 2013 En explotación Oficinas - Madrid - París - Otras ciudades Comercial Resto Rehabilitación Oficinas - París Reserva suelo Oficinas - Madrid - Otras ciudades Comercial Total general Edificios Superficie m Fuente: REALIA el el grupo gobierno ejercicio corporativo

25 El Grupo Líneas de actividad Negocio patrimonial Oficinas en España El porfolio de oficinas en España se compone de 32 edificios que suman m² de superficie al cierre del ejercicio De ellos, 29 están situados en Madrid, uno en Barcelona y otro en Sevilla. Oficinas en España Barcelona (1) Torre BCN M40 A6 CBD BD 32 oficinas en España M30 A1 Madrid (29) A2 En las oficinas españolas, la ocupación se mantiene en un 89,50%, llegando al 95% en el área metropolitana de Madrid y al 92% en su distrito central de negocios. Sevilla (1) Kansas City, 9 A5 A42 A4 A3 Torre Realia, la sede de la compañía, y el Edificio Los Cubos son, a 31 de diciembre, algunos de los inmuebles más singulares del patrimonio madrileño de REALIA. Edificios en explotación CBD Oficinas Superficie (m 2 ) Ocupación (%) ,00% En Barcelona, cuenta con la Torre Realia BCN, un edificio de m², proyectado por el arquitecto Toyo Ito; en Sevilla, dispone de un edificio en la Avenida de Kansas City 9. BD Resto TOTAL ,00% 84,00% 89,50% Fuente: REALIA Durante el año 2013, los arrendatarios de las oficinas de REALIA en España han sido empresas nacionales y multinacionales de reconocida solvencia y agencias institucionales. El 12% de las oficinas está en manos del sector público, mientras que el 88% restante está alquilado a compañías de prestigio como Marsh & McLennan, Gómez-Acebo & Pombo, British Telecom o KPMG. La compañía lleva a cabo una activa política de comercialización dirigida a defender e incrementar sus niveles de ingresos, por lo que se anticipa en muchas ocasiones al vencimiento de los contratos. 25

26 El Grupo Líneas de actividad Negocio patrimonial Oficinas en Francia El Grupo REALIA posee 30 edificios de oficinas en París y plazas de aparcamiento, con una superficie alquilable de m², propiedad de la filial SIIC de Paris. Se trata de inmuebles únicos en el centro de la capital francesa y en La Défense, con una tasa de ocupación del 85%. Oficinas en Francia A14 A13 París (30) A1 30 oficinas en Francia CBD BD A3 La localización de los inmuebles y la calidad de los activos atrae a la alta dirección de las grandes compañías, que los convierten en su sede. Durante el año 2013, el sector público era el titular del 30% de los alquileres de SIIC de Paris, mientras Lafarge, Cleary Gottlieb, Steen&Hamilton, CB Richard Ellis y Mondadori fueron algunos de sus clientes privados más importantes. SIIC de Paris continúa a lo largo de 2013 las obras de remodelación en cinco edificios de oficinas (uno en rehabilitación parcial), con una superficie total de m² que, una vez finalizados y operativos al 100%, aportarían una rentas recurrentes de 13,6 millones de euros. Edificios en explotación CBD BD Resto TOTAL N118 4 edificios en rehabilitación Oficinas Superficie (m 2 ) Ocupación (%) * El proyecto estrella de este plan es Les Mirois, un edificio totalmente rehabilitado en La Défense, que cuenta con una superficie de m² de oficinas y generaría unas rentas de 9,7 millones. A A4 93,10% 78,50% 87,30% 85,00% (*) uno de ellos en rehabilitación parcial Fuente: REALIA Dentro de la estrategia de rotación de activos no estratégicos, la filial francesa de REALIA ha vendido en el año 2013 dos inmuebles por un total de 21,9 millones de euros, que han aportado unas 26

27 El Grupo Líneas de actividad Negocio patrimonial plusvalías consolidadas para la compañía de 1,3 millones de euros. Un año más, SIIC de Paris sigue un plan de prevención que le ha permitido adelantarse a la renovación de los contratos antes de su vencimiento. Centros comerciales en España Centros comerciales en España 8 centros comerciales y de ocio Ocupación 88,50% Lisboa Santiago de Compostela Madrid Soria Guadalajara Murcia REALIA posee siete centros comerciales en explotación, y un centro especializado en actividades de ocio con una superficie bruta alquilable (SBA) de m² y plazas de aparcamiento en Madrid, Guadalajara, Murcia, Santiago de Compostela, Soria y Lisboa Son modernos complejos, ubicados en áreas urbanas y entornos de capitales de provincia con una fuerte demanda comercial o gran capacidad de desarrollo y una excelente accesibilidad. Ofrecen una composición comercial muy diversificada, con inquilinos multisectoriales de carácter local, nacional e internacional. En 2013, los inquilinos han sido, mayoritariamente, grandes cadenas de distribución, entre las que destacan Carrefour, Decathlon, Inditex o BricoMark. Plaza Nueva Leganés Ferial Plaza As Cancelas (1) Manuel Becerra, 17 La Noria Outlet Twin Towers (2) El Jardín de Serrano Espolón, 10 TOTAL Ubicación Madrid Guadalajara S. de Compostela Madrid Murcia Lisboa Madrid Soria Superficie alquilable (m 2 ) Plazas aparcamiento (1) El Centro Comercial As Cancelas es propiedad conjunta del Grupo REALIA y de Carrefour Property. La superficie alquilable que se detalla son los metros cuadrados que le corresponden al Grupo REALIA. (2) El centro comercial Twin Towers es propiedad conjunta del Grupo REALIA y de otro promotor. La superficie alquilable y las plazas de aparcamiento que se detallan son los metros cuadrados y las plazas de aparcamiento que le corresponden al Grupo REALIA. Fuente: REALIA 27

28 3.5 3 El Grupo Líneas de actividad Negocio patrimonial Los centros comerciales de REALIA poseen excelentes áreas y servicios comunes, amplios accesos y están acondicionados para hacer grata la experiencia de compra a sus clientes. En Madrid, cuenta con un centro comercial y otro de ocio que suman una superficie bruta alquilable de m². Por su representatividad y situación en la denominada milla de oro de Madrid, destaca El Jardín de Serrano, que cuenta con una superficie de m². REALIA dispone también de medianas superficies y outlets en diferentes ciudades de España, formatos que están cosechando mayor éxito en las épocas de crisis. En Leganés se encuentra Plaza Nueva, un parque de medianas superficies con una SBA de m², lo que le convierte en el mayor activo del portfolio de REALIA. En Murcia está La Noria Factory Outlet, un centro especializado en ofertas de productos de calidad, con grandes descuentos, durante todo el año. El Ferial Plaza de Guadalajara ofrece a sus clientes más de cien establecimientos con El Jardín de Serrano, Madrid los operadores más relevantes del mercado. El centro comercial más joven de la cartera de REALIA es As Cancelas, situado en Santiago de Compostela, un complejo de vanguardia que, tras su apertura en diciembre de 2012, ha mantenido una ocupación superior al 97%. En la cartera de contratos de centros comerciales, más del 82% de la superficie tiene vencimientos a partir de 2015 y el 50,9% a partir de Más del 82% de la superficie tiene vencimientos a partir del año 2015 y el 51%, a partir de

29 3 3.5 Activos representativos del patrimonio en España Oficinas en España (1) Torre REALIA BCN Superficie m Torre Realia Uso: Oficina Emplazamiento: Madrid Mercado: CBD Año Construcción: 1996 Superficie: m 2 Uso: Comercial Emplazamiento: Madrid Mercado: CBD Año Construcción: 1991 Superficie: m 2 CC. El Jardín de Serrano Torre REALIA Salvador de Madariaga (2) Albasanz, 16 (2) C.N. Eisenhower I, II, III y IV Edificio Los Cubos CN Méndez Álvaro Maria de Molina, 40 (2) Av. Bruselas, 36 Príncipe de Vergara, 132 (2) C.N.Kansas City Edificio Los Cubos Uso: Oficina Emplazamiento: Madrid Mercado: BD Última reforma: 2011 Superficie: m 2 Uso: Oficina Emplazamiento: Barcelona Mercado: Periferia Año Construcción: 2009 Superficie: m 2 Torre Realia BCN Goya,6 y 8 (2) Musgo, 1 y 3 (2) Paseo de la Castellana, 41 (2) Albasanz, 12 (2) Alfonso XII, 30 (2) Serrano, 21 (2) Marqués del Duero, 4 (2) Prim, 19 (2) (1) Activos de más de m 2 (2) A través de Hermanos Revilla Fuente: REALIA 29

30 3 3.5 Activos representativos del patrimonio en Francia Oficinas en Francia (1) Tour Coface (2) Superficie m Capitaine Guynemer Uso: Oficina Emplazamiento: París Mercado: BD Año Construcción: 2002 Superficie: m 2 Uso: Oficina Emplazamiento: París Mercado: BD Última reforma: 2013 Superficie: m 2 Les Miroirs Les Miroirs (2) (3) Quai André Citroën, 85 Rue Francois Ory, 8 Rue du Capitane Guynemer,16 Rue des Belles Feuilles, 61 Rue Maurice Quentin, 2 Rue de Tilsitt, Av. Percier, 9 Rue de Courcelles, Av des Champs Pierreux, 52 (4) , Boulevard Haussman Uso: Oficina Emplazamiento: París Mercado: CBD Última reforma: 2007 Superficie: m 2 Uso: Oficina Emplazamiento: París Mercado: CBD Última reforma: 2005 Superficie: m , rue de Tilsitt Rue du 4 Septembre, 2 Rue de Monceau, 47 Rue Lavoisier, 8 Av. du Général Leclerc, 191 Av. Pierre 1er de Serbie, 39 Rue de Provence, 124 Rue d Aubervilliers, 191 Rue de Naples, 36 Boulevard Haussmann, (1) Activos de más de m 2 de SIIC de Paris (2) La Défense (3) Rehabilitación (4) Nanterre Fuente: REALIA 30

31 El Grupo Líneas de actividad Negocio residencial REALIA ofrece a sus clientes viviendas de alta calidad, principalmente en España. En 2013, la compañía ha finalizado dos nuevas promociones, con 147 viviendas en total: Realia Parque Valdebebas en Madrid y Altos de Santa Bárbara en Valencia. Ambos complejos completan la oferta de REALIA, que mantiene, a 31 de diciembre, un stock de 806 viviendas, de las que 769 unidades estaban disponibles y 37 estaban vendidas y pendientes de entrega. Reducción del stock de viviendas disponibles Viviendas En 2010 se iniciaron 4 promociones nuevas (361 viviendas) En 2011 se iniciaron 2 promociones nuevas (147 viviendas) Fuente: REALIA REALIA desarrolla su actividad promotora, principalmente, a través de cinco delegaciones en España: Cataluña; Canarias; Levante y Baleares; Andalucía y Madrid y centro de la península. Durante 2013 se han entregado 131 viviendas, frente a las 148 unidades entregadas el año anterior, por un importe de 24,3 millones de euros, un 3,6% menos. La mayoría de las ventas en España se ha producido en la zona de Madrid y centro, con 41 viviendas; seguida por Andalucía, con 18; Cataluña y Levante, ambas con 17; y Canarias, con seis. Fuera de España, en Polonia se han entregado 30 viviendas y en Portugal, dos. El stock de viviendas continúa reduciéndose gracias a la política comercial de ajuste de precios Dos regiones españolas, Madrid y Andalucía, mantenían al término del ejercicio 2013 el stock más elevado y acumulaban el 65% del total, con 272 unidades en la capital y 230 en Andalucía. Por su parte, Levante poseía 133 unidades en venta; Cataluña, 100 viviendas; y Canarias, ocho. La compañía vende también viviendas en Polonia y en Portugal, que comercializa a través de sus filiales REALIA Portugal y REA- LIA Polska Inwestycje, respectivamente. El stock de viviendas disponibles se ha ido reduciendo paulatinamente en los últimos años a pesar de la restricción del crédito gracias a una política comercial de ajuste de precios. En 2013, la rebaja media realizada fue del 32,21% sobre el precio original. El precio medio unitario, sin embargo, creció un 8,6%, hasta los el el grupo gobierno ejercicio corporativo

32 El Grupo Líneas de actividad Negocio residencial euros por vivienda debido a la promoción Realia Parque Valdebebas. En 2014, REALIA continúa con la venta de sus viviendas terminadas y no está previsto el inicio de nuevas promociones hasta que el mercado pueda dar visibilidad a nuevos desarrollos sin asumir importantes riesgos financieros. Suelo La actividad transaccional de suelo ha continuado en mínimos y tan solo han suscitado interés en el mercado los suelos urbanos consolidados y muy bien ubicados, con demanda potencial y que precisan un volumen de inversión reducido. Tras la venta de dos activos en Madrid y Mallorca por 3,4 millones de euros, REALIA disponía, al cierre de 2013, de una cartera de suelo de 5,868 millones de m² y una edificabilidad de 1,945 millones de m². Del total de suelo edificable, el 27,7% era suelo finalista, mientras que los suelos en fase de planeamiento y urbanización constituyen el 36,3% y el 9,4%, respectivamente, estando el resto en ordenación. Distribución del suelo (edificabilidad) En porcentaje Finalistas 27,7% 36,3% Planeamiento Urbanización 9,4% En miles de metros cuadrados Por grado de calificación Ordenación Planeamiento Urbanización Finalistas Por localización geográfica Andalucía Centro Cataluña Levante Canarias Internacional TOTAL EDIFICABILIDAD 26,6% Ordenación Centro 47,9% Canarias 1,0% Andalucía 34,8% Internacional 3,9% 4,7% Cataluña ,7% Levante Fuente: REALIA 32

33 4 Ejercicio Entorno económico y sectorial 4.2 Resultados del ejercicio Situación financiera Valoración de los activos Parámetros económicos y financieros 4.3 Evolución de la acción Rue du Capitane Guynemer, París 33

34 4 Ejercicio Entorno económico y sectorial La economía española sufrió un periodo de contracción severa durante el periodo a raíz del estallido de la burbuja inmobiliaria. En el pasado ejercicio, sin embargo, han comenzado a verse los primeros signos de estabilidad económica: fuerte disminución de la prima de riesgo, recuperación del mercado de valores y creciente apetito inversor extranjero. Este clima de mayor confianza se ha traducido en una amortiguación de la recesión en términos de Contabilidad Nacional en El Producto Interior Bruto (PIB) se ha reducido el 1,2%, cuatro décimas menos que en 2012, gracias a una mejora gradual del consumo privado y de la inversión. Ambos factores permitirán, según todos los pronósticos, alcanzar tasas de crecimiento positivas en 2014 después de diez trimestres consecutivos de caídas interanuales. La recuperación esperada para este año se apoya en el desarrollo de un nuevo modelo de crecimiento económico basado en tres pilares: estabilidad de las finanzas públicas, reestructuración, y recapitalización del sector bancario y mejoras de la competitividad y de la productividad. Durante el año 2013, el mercado inmobiliario español ha seguido acusando la debilidad general de la economía, si bien tanto el negocio de venta como el del mercado de alquiler de oficinas ha ofrecido resultados dispares según las zonas y las características de los inmuebles. Mendez Álvaro, Madrid 34

35 4 Ejercicio Entorno económico y sectorial Para 2014 se espera que las condiciones del mercado de suelo y residencial mejoren respecto a los años precedentes si, finalmente, se consolida la apertura del crédito para la adquisición de viviendas y se inicia la financiación de compra de suelo y desarrollo de promociones. Alquiler de oficinas Oferta disponible de Oficinas Madrid Barcelona París Superficie (millones de m 2 ) 1,79 0,88 3,92 Tasa de disponibilidad (%) 14,1% 15,03% 7,5% (*) Rentas medias a final de año en oficinas prime Yields (%) 5,5-6,0% 5,5-6,0% 4,25-4,75% Precio medio* ( /m 2 ) 24,25 17,50 59,00 Fuente: Aguirre Newman / Jones Lang LaSalle En Madrid, donde se concentra la mayor parte de la actividad patrimonial de REALIA en España, la contratación de espacios de oficinas ha registrado un importante crecimiento, del 33%, gracias a las operaciones de gran volumen. Pese a esta mejora, la tasa de disponibilidad ha aumentado hasta el 14,1% del stock de Madrid, lo que significa que, a diciembre de 2013, había 1,79 millones de m² disponibles. El stock de oficinas ha llegado en 2013 hasta los 12,68 millones de m², con un crecimiento del 0,4% sobre el año anterior. Por lo que respecta a la renta media de oficinas prime en la capital española, el ejercicio terminó con una renta media de 24,25 euros por metro cuadrado al mes, lo que representa un descuento acumulado desde la máxima de 2007 del 40%. En Barcelona, el stock de oficinas ha llegado hasta los 5,9 millones de m², de los cuales más del 40% se localiza en las zonas periféricas de la ciudad. La tasa de desocupación se ha situado en máximos históricos, en el 15,03%, con m² de oficinas disponibles, mientras que la contratación bruta ha disminuido un 3% respecto al año anterior y se ha situado en los m². La renta media de las oficinas prime en Barcelona en el cuarto trimestre del año 2013 era de 17,50 euros por metro cuadrado al mes. Esta cifra supone una caída del 51% frente al máximo observado en Tanto en Barcelona como en Madrid, el mercado de inversión de oficinas ha demostrado mayor actividad en En el total, se han realizado transacciones por 800 millones de euros, el 66% en Madrid y el 34% en Barcelona. Esta cifra supone un ascenso del 6% con respecto a 2012 y del 49% respecto al 2011 y se explica, fundamentalmente, por inversiones extranjeras, que representan el 65% del volumen total. Los yields de ambas ciudadas oscilan en una horquilla de entre el 5,5 y 6%. El mercado de alquileres de París, caracterizado por la estabilidad en los últimos años, ha acusado el estancamiento de la economía francesa, que ha registrado un débil crecimiento del 0,3% del PIB gracias al mayor dinamismo del último trimestre del año. 35