Gestión de Mantenimiento para Edificios Certificados LEED

Transcripción

1 Gestión de Mantenimiento para Edificios Certificados LEED

2 Sostenibilidad parte de nuestro ADN cultural La Red Regenerativa es una plataforma multidisciplinaria de profesionales, líderes en la Sostenibilidad Medio Ambiental dentro de la Industria Inmobiliaria. Nuestros profesionales han adquirido una visión importante de las mejores prácticas en la Gestión Verde de los edificios a nivel mundial y nuestra filosofía de mejora continua asegura que todo nuevo proyecto se beneficie con el conocimiento adquirido. Los clientes que designan a la Red Regenerativa se benefician de un nivel sin paralelo de experiencia sostenible. Nuestro liderazgo empieza con la reducción del impacto de nuestras propias operaciones para influenciar en nuestros clientes y otros interesados en todo momento y oportunidad. Con enfoque en cuatro áreas clave: Implementación. Nosotros apoyamos proactivamente a nuestros clientes en mejorar el desempeño a largo plazo de sus bienes y arrendamientos. Ofreciendo la Gerencia de Proyecto Sostenible para todos sus proyectos de implementación y mejora. Liderazgo. Nosotros estamos constantemente expandiendo nuestra RED de Líderes en Sostenibilidad Medio Ambiental. Apoyamos continuamente iniciativas del Gobierno y la Industria. Tales como el NAMA para Viviendas Bajas en Carbono, desarrollado por el MINAM y el Gobierno de Canadá. O La Ciudad Modelo Baja en Carbono desarrollado por APEC. Todos los Ingenieros y Arquitectos del staff son Profesionales Acreditados LEED y además contamos con gestores con amplia experiencia en el Mercado Inmobiliario Internacional. Experiencia. La Red Regenerativa ha conducido la transición de un significante número de Edificios Certificados LEED. Nosotros trabajamos cooperativamente con todos los proveedores de servicios y equipadores, para asegurar que las operaciones durante el periodo de transición son optimizadas y que cuestiones tales como un defecto de calibración en los sistemas o las implementaciones del arrendatario, no impacten negativamente en el desempeño de la Certificación del Edificio. Innovación. La Red Regenerativa ha desarrollado un kit de herramientas para la Gestión de Mantenimiento para Edificios Certificados LEED. Las cuales proveen una plataforma para la medición, manejo y mantenimiento del desempeño medioambiental de las propiedades bajo nuestro cuidado. Estas herramientas incluyen(i) Manual de Operaciones y Mantenimiento, (II) Certificación LEED para Edificios Existentes (III) Ecométricas. Articular todo esto es la premisa fundamental, para que los buenos resultados de sostenibilidad se deriven de las buenas prácticas de gestión, las cuales son el objetivo en el día a día del servicio que entregamos. La Red Regenerativa es la única Plataforma de Servicios de Sostenibilidad en el Perú en participar en la docencia del primer curso de Alta Capacitación en Construcción Verde que se desarrolla en Latino América. El U.S. Green Building Council y la Pontificia Universidad Católica del Perú, vienen desarrollando el curso LEED LAB, dirigido a los futuros profesionales Ingenieros y Arquitectos para que se conviertan en Profesionales Sostenibles, y que puedan impulsar el Mercado Inmobiliario hacia la Sostenibilidad.

3 Soluciones Aplicadas para Maximizar el desempeño de los Edificios Verdes. La Red Regenerativa comprende que los buenos resultados medioambientales, se logran mejor a través de una administración de calidad y un desempeño mejorado de la propiedad. También sabemos que las mediciones y el monitoreo son herramientas esenciales para una administración efectiva. La inversión inicial de un Edificio Verde, tiende a tener un retorno que se recupera más de 20 veces dentro de su ciclo de vida. Siempre y cuando se mantenga el Edificio adecuadamente administrado y mantenido acorde a las especificaciones que conforman su Manual de Operaciones y Mantenimiento. Los proyectos que buscaron el crédito Enhanced Comissioning durante el proceso de Certificación, han podido tener un acercamiento con la Elaboración de un Manual de Operaciones y Mantenimiento para su Edificio, sin embargo en la actualidad son muy pocos los Edificios que cuentan con un Manual Personalizado y a la medida del Edificio Certificado LEED. Para los clientes que cuentan con un Edificio Certiifcado LEED, en modalidad NC (Construcción Nueva) versión 2009 o V4, o CS (Núcleo y Envoltura) versión 2009 o V4, les recomendamos realizar una Auditoria de Mantenimiento si cuenta con más de un año de operaciones, y para los que desean mantener la Certificación por más tiempo o ya quieran migrar a la Certificación para Edificios Existentes, les ofrecemos las siguientes estrategias: I. Manual de Operaciones y Mantenimiento del Edificio Verde. Los Edificios Certificados LEED cuestan menos de operar, en promedio han reducido sus consumos de energía y agua en un 40%. Usar LEED para incrementar la eficiencia de los edificios, libera recursos valiosos, que pueden ser usados para crear nuevos trabajos, atraer y retener talentos valiosos o expandir Operaciones. Los Edificios Certificados LEED son ventajosos para sus Propietarios. Los estudios indican que los Edificios que aplican LEED tienen más ratio de ocupación, menor rotación de Inquilinos, se rentan más rápidamente y por mejor precio por Metro cuadrado que los edificios sin Certificación. La inversión inicial de la Certificación, se recupera hasta 20 veces durante el ciclo de vida del Edificio. Por eso sabemos que el Manual de Operaciones y Mantenimiento es una herramienta indispensable para asegurar que el Edificio mantenga siempre el alto desempeño; el valor de la inversión y la capacidad de la Certificación LEED. Este documento describe todos los sistemas de manera individual y en conjunto para considerar la correcta integración y calibración de los equipos. Asimismo, contiene manuales para cada sistema a nivel operativo y de mantenimiento, describe las recomendaciones de los fabricantes de todos los sistemas y las de los diseñadores para el óptimo funcionamiento dentro de sus operaciones y mantenimiento. El manual incluye mas no limita, los siguientes sistemas: Sistema de Ventilación y Aire Acondicionado. Sistema de Iluminación.

4 Bombas de Agua. Building Management System (BMS). Ascensores. Sistemas Contra Incendios. Sistemas de CCTV. Sistema de sensores de CO 2. Sistemas de generación de Energías Renovables. In situ. II.- Certificación LEED EBOM-Edificios Existentes. La Certificación de Construcción Ecológica LEED EBOM, diseñada para Certificar los Edificios Existentes, es hoy más que nunca, la mejor herramienta para mantener el valor de cualquier Edificio Certificado LEED NC (Construcción Nueva) o LEED CS (Núcleo y Envoltura), además de tener la posibilidad de Mantener la Certificación LEED indefinidamente, ya que es la única Certificación LEED que puede Recertificar cada cinco años. Ayuda a los dueños y operadores de edificios a medir las operaciones, mejoras y el mantenimiento en una escala constante, con la meta de maximizar la eficiencia operativa mientras se minimizan los impactos ambientales, el servicio incluye: Desarrollo de todos los Pre Requisitos y Créditos de todas las Categorías. Simulación Energética Energy Star Portafolio Manager de EPA (LEED EBOM). Auditoría Energética ASHRAE Nivel I y II. Commissioning (Retro y On going Comissioning). Desarrollo de Políticas Verdes para las compras, limpieza, manejo del sitio. III.- Ecométricas Ecométricas es un servicio personalizado de medición y monitoreo, el cual provee un tablero de control, con menús flexibles de reporte detallado, de manera que los administradores, puedan monitorear en línea, evaluar y comparar el desempeño de cada propiedad, contra su propio desempeño histórico y otros puntos de referencia relacionados. Existe una gran variedad de productos y herramientas en el mercado para proveer monitoreo energético y reporte. Nuestro objetivo ha sido encontrar una herramienta efectiva que provea una solución a nivel de entrada que sea escalable y flexible para satisfacer las necesidades de nuestros clientes y sus propiedades. Monitoreando:

5 Electricidad. Agua. Gas. Desperdicio. Partiendo de la base de los medidores de los servicios, tenemos la capacidad de construir una imagen clara del desempeño base del edificio y luego apuntar otras áreas para medir y monitorear según sea requerido. Este enfoque nos permite proveer una solución económica, y adoptar el nivel de análisis granular para las necesidades específicas y desempeño de cada activo. Ecométricas ofrece las siguientes soluciones: Identificación específicas de fuentes de datos electricidad, agua, gas y desperdicios. Configuración automatizada, alimentación de datos diariamente de todos los medidores inteligentes de electricidad. Alertas y notificaciones vía y SMS por irregularidades en los niveles de uso de energía. Plantillas de entrada de datos personalizadas para facilitar la recopilación de datos y la subida automática. Acceso en línea a la plataforma para la revisión mensual y reportes históricos Generación automática de reportes. Comprobación de facturas, comparando la data de los medidores inteligentes con las facturas para asegurar el cobro correcto. Hasta dos reportes mensuales programados, incluyendo cuatro informes de fuentes de datos y un reporte consolidado de uso y de emisiones de carbono. Indicador mensual LEED, informe de calificación de desempeño para los edificios base. Reporte mensual de los consumos al GBCI, cumpliendo con el requerimiento de la Certificación. Almacenaje en línea de los reportes y documentos de soporte de los edificios relevantes, tales como auditorías, reportes, certificaciones.

6 Reportes de Sostenibilidad Una vez se haya establecido una línea base a través de un retroffiting o Certificación LEED. El edificio debe contar con una revisión específica y una estrategia de monitoreo para mantener y mejorar el desempeño Sostenible del Edificio. El Reporte de Sostenibilidad, es una revisión mensual, que examina los servicios de ingeniería del edificio y recomienda iniciativas de optimización para Eficiencia Energética. Objetivos clave del Reporte de Sostenibilidad: Desarrollar una hoja de ruta que pueda asistir con la mejora del desempeño energético del edificio con el objetivo de mantener los desempeños de la Certificación LEED. Identificar oportunidades de eficiencia energética y otras mejoras operativas. Estimar el costo de implementación de las iniciativas de eficiencia energética (capital de trabajo) y un periodo de retorno de inversión para cada iniciativa. Basados en el rango de los análisis de costo beneficio, proponer las mejoras y hacer recomendaciones para la implementación del capital de trabajo.

7 Servicios Complementarios Es muy importante que los ocupantes cuenten con las herramientas y la capacidad de crear y mantener ambientes sostenibles para sus empleados y para sus negocios. La Red Regenerativa ofrece servicios especializados de consultoría para asistir con ese objetivo. Nuestros servicios para los arrendatarios incluyen: Consultoría de Sostenibilidad Corporativa Diseño de Oficinas e Interiorismo Sostenible. Gerencia de Proyectos. Auditoría Energética. Auditoria Energética de Data Centers. Héctor Miranda Director Gerente Profesional Acreditado LEED (511) hmiranda@redregenerativa.com