ROCÍO LIU. Seminario PROCAPITALES Cambios en el Régimen Tributario para Rentas generadas en el Mercado de Valores

Transcripción

1 ROCÍO LIU Seminario PROCAPITALES Cambios en el Régimen Tributario para Rentas generadas en el Mercado de Valores Régimen Tributario para la promoción de FIRBIs y FIBRAs Febrero 2017

2 INCENTIVOS TRIBUTARIOS Incentivos tributarios que facilitan la inversión en: Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (FIRBIs): D.Leg y Segunda Disposición Complementaria Modificatoria de la Ley Fideicomisos de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces (FIBRAs): Capítulo I de la Ley Antecedente: USA (REITs), Países Bajos, Francia, Alemania, UK, Canadá, Australia, México (FIBRAs), etc. Actualmente en 40 países.

3 CONCEPTOS PREVIOS: FONDO Fondos de Inversión: Ley de Fondos de Inversión D.Leg. 861: es un patrimonio autónomo integrado por aportes de personas naturales y jurídicas para su inversión en instrumentos, operaciones financieras y demás activos, bajo la gestión de una Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (SAFI), por cuenta y riesgo de los partícipes del Fondo. También pueden ser administrados por Sociedades Administradoras de FMIV a que se refiere la LMV. Su patrimonio se representa en certificados de participación transferibles. Son de capital cerrado. Su número de cuotas es fijo. Su colocación se efectúa por oferta pública o privada.

4 CONCEPTOS PREVIOS: FIDEICOMISO Fideicomisos de Titulización: Se constituye por escritura pública. Mediante el fideicomiso de titulización, una persona denominada fideicomitente se obliga a efectuar la transferencia fiduciaria de un conjunto de activos en favor del fiduciario para la constitución de un patrimonio autónomo, denominado patrimonio fideicometido, sujeto al dominio fiduciario de este último y que respalda los derechos incorporados en valores, cuya suscripción o adquisición concede a su titular la calidad de fideicomisario (inversionistas) y las demás obligaciones que asuma conforme a lo previsto en el artículo 291 de la LMV.

5 REQUISITOS CONSTITUTIVOS FIRBIS FIBRAS 1. Su finalidad debe ser la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen a su arrendamiento u otra forma onerosa de cesión en uso. 2. Al menos el 70% de su patrimonio debe estar invertido en activos propios a su objeto de inversión; el remanente, en depósitos en entidades bancarias, instrumentos representativos de estos o en instrumentos representativos de deuda emitidos por Gobierno Central o BCRP. 3. Los bienes inmuebles adquiridos o construidos para ser destinados a arrendamiento o cualquier otra forma onerosa de cesión en uso, podrán ser enajenados únicamente después de transcurridos cuatro (4) ejercicios desde aquel en que fueron adquiridos o en que fue terminada su construcción, según corresponda. 4. Distribuir anualmente a los partícipes o fideicomisarios, según corresponda, al menos el 95% de las utilidades netas del ejercicio obtenidas. 5. Los certificados de participación deben ser colocados por oferta pública primaria, por lo menos a 10 inversionistas que no sean vinculados entre sí. 6. Si su finalidad cubre la construcción de inmuebles, esta actividad debe ser tercerizada. 7. La Sociedad Administradora designará un comité de inversiones conforme a las disposiciones generales del Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras. 7. La Sociedad Titulizadora designará una comisión administradora, de mínimo 3 personas, responsable de adoptar las decisiones de inversión con los recursos del fideicomiso.

6 REQUISITOS EN OTRAS JURISDICCIONES Basket de Activos Inmobiliarios Minimum Holding Period de Activos Inmobiliarios Ingresos de Activos Inmobiliarios FIRBIs / FIBRAs (Perú) FIBRAS (México) (*) SOCIMIS (España)(*) REITS (EE.UU.)(*) (**) 70% 70% 80% 75% 4 años 4 años 3 años N/A N/A N/A Distribución Mínima 95% 95% 80% (debe provenir de rentas y distribuciones de dividendos, y excluyendo expresamente las ganancias de capital) 80% (del total de rentas), 50% (de la venta de activos, sean propiedades o acciones) y 100% (de las ganancias de las subsidiarias). 75% (de los ingresos brutos en real estaterelated assets) y 95% (de los ingresos brutos en real estate assets) 90% (del taxable income) (*) Existen requisitos adicionales. (**)

7 TRATAMIENTO DE APORTES AL FONDO DE INVERSIÓN Y TRANSFERENCIA FIDUCIARIA AL FIDEICOMISO DE TITULIZACIÓN Aporte al Fondo es una enajenación susceptible de generar ganancia de capital gravada para el partícipe aportante. Transferencia fiduciaria sin retorno se considera enajenación para fines del IR.

8 TRATAMIENTO DE FONDOS DE INVERSIÓN Y FIDEICOMISOS DE TITULIZACIÓN PARA FINES DEL IMPUESTO A LA RENTA No son contribuyentes del IR. Atribuyen rentas, utilidades y/o ganancias de capital a sus partícipes, o fideicomitente, fideicomisarios o terceros señalados en el acto constitutivo del fideicomiso. Distingue ingresos gravados, exonerados o inafectos. En caso de rentas de tercera categoría o fuente extranjera, atribuye: ingresos, gastos deducibles, pérdidas, e Impuesto a la Renta pagado en el extranjero por rentas de fuente extranjera. Ingresos y gastos se reconocen por criterio de devengado. Sociedad administradora o titulizadora retiene el Impuesto a la Renta, con carácter de pago definitivo, salvo cuando se trata de personas jurídicas domiciliadas en que retención tiene carácter de pago a cuenta.

9 NEGOCIO INMOBILIARIO SUNAT : Si un fondo o fideicomiso realiza actividades de negocio inmobiliario: adquisición, construcción, alquiler y/o venta de inmuebles es actividad empresarial. Renta es de tercera categoría o de fuente extranjera empresarial, sin tener en cuenta carácter del partícipe o beneficiario, aún tratándose de personas naturales sin negocio.

10 INCENTIVOS TRIBUTARIOS CLASES Vinculados al Impuesto a la Renta e Impuesto de Alcabala que gravan la transferencia de inmuebles al fondo o fideicomiso. Vinculados al Impuesto a la Renta que grava la atribución de rentas por el fondo o fideicomiso. Vinculada al Impuesto a la Renta que grava la transferencia de valores emitidos por el fondo o fideicomiso.

11 VINCULADOS A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES AL VEHÍCULO Cuando se aporta un inmueble al FIRBI o se efectúa transferencia fiduciaria al FIBRA sin retorno, se difiere el pago del Impuesto a la Renta (a cargo del partícipe aportante o fideicomitente) y del Impuesto de Alcabala (solo en caso del aporte al FIRBI) hasta: que el FIRBI o FIBRA transfiera el inmueble a un tercero; o que el aportante del inmueble o fideicomitente transfiera las cuotas de participación que recibió producto del aporte o transferencia fiduciaria.

12 VINCULADOS A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES AL VEHÍCULO Ganancia gravada con Impuesto a la Renta por el aporte o transferencia fiduciaria sin retorno del Inmueble es igual a: el Valor de Mercado del inmueble, a la fecha del aporte; menos el Costo Computable del Inmueble, a la fecha del aporte; donde el Valor de Mercado del inmueble es igual al Valor de Suscripción del certificado de participación (donde puede no haber ganancia si se aporta al costo).

13 VINCULADOS A LA ATRIBUCIÓN DE RENTAS GENERADAS POR EL VEHÍCULO Pese a que es renta empresarial, tasa de 5% para: Personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales domiciliadas en el país. Empresas unipersonales constituidas en el exterior Sujeto al cumplimiento de requisitos sobre vinculación y concentración de participaciones.

14 REQUISITOS PARA TASA DE 5% Que, durante el ejercicio, los partícipes y sus partes vinculadas, o el fideicomisario y sus partes vinculadas, no tengan 20% o más del total de los certificados de participación emitidos por el FIRBI o FIBRA; Que las actividades de construcción y administración inmobiliaria sean realizadas por un tercero; Que no exista vinculación entre los partícipes y/o la SAFI y/o los terceros para desarrollar la finalidad del FIRBI; o entre los fideicomisarios y/o fideicomitentes y/o Sociedad Titulizadora y/o terceros contratados para desarrollar la finalidad de la FIBRA y/o miembros de la comisión administradora. Que los partícipes no posean más del 20% del capital de los terceros que realicen la actividad de construcción y administración inmobiliaria, o que los fideicomisarios no posean más del 20% del capital del fideicomitente y/o del capital de los terceros que realicen la actividad de construcción y administración inmobiliaria. Vinculación según Art. 32-A de la LIR. También entre cónyuges o concubinos y/o parientes hasta 4 grado de consanguinidad o 2 de afinidad (salvo para vinculación entre partícipes, o fideicomisarios y/o fideicomitentes que adquieran la condición de fideicomisarios).

15 VINCULADOS A LA TRANSFERENCIA DE CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN Exoneración de ganancia por venta de certificados de participación en FIRBI o FIBRA, siempre que: Venta se efectúe en la BVL Valores tengan presencia bursátil (o en caso de nuevos valores, que tengan formador de mercado durante primeros 360 días) No se deslisten los certificados de participación en los 12 meses siguientes a la venta

16 VIGENCIA TEMPORAL DE INCENTIVOS TRIBUTARIOS Vigencia de incentivos tributarios: FIRBI: aportes entre 1/1/2016 al 31/12/2019 FIBRA: 10 años entre 2017 al 2026 Venta en la BVL: 1/1/2017 al 31/12/2019 Salvo, vigencia de tasa de 5%: FIRBI: no se ha previsto vigencia temporal

17 GRÁFICO 1: Ejemplo de FIRBI CONSTITUCIÓN OPERACIÓN NEGOCIACIÓN DE CERTIFICADOS Partícipe (1) Transferencia de inmueble entre 1/1/2016 y 31/12/2019 (3) Emite Certificados de Participación Otros inversionistas (Mínimo 10 no vinculados) (2) Aportan Cash Oferta Pública Primaria Fondo de Inversión Empresarial (Activos inmuebles mínimo 70%) (5) Venta exonerada en BVL (presencia bursátil o Formador de Mercado) Distribución mínima anual 95% de utilidades (4) IR por atribución de Rentas de Alquiler: Personas Naturales = 5% (sujeto a requisitos adicionales) Otros = 29.5% ó 30% Adquirentes de Certificados de Participación NEGOCIACIÓN DE INMUEBLE Vigencia de incentivos: 2016 a 2019 Valor Mercado = Valor Suscripción del Certificado de Participación Sociedad Administradora de Fondos de Inversión -SAFI (6) Transferencia de propiedad * Impuesto a la Renta Mínimo 4 ejercicios después * Incentivos Tributarios IR e Impuesto de Alcabala por transferencia de Inmueble al FIRBI: Adquirente del Inmueble (7) FIRBI paga el Impuesto de Alcabala: 3% considerando valor de aporte al Fondo; y (8) Adquirente del Inmueble paga el Impuesto de Alcabala 3% considerando valor de adquisición El Impuesto a la Renta del partícipe y el Impuesto de Alcabala del Fondo de Inversión por la transferencia de propiedad del Inmueble al Fondo de Inversión, solo surgen cuando sucede: (A) la transferencia de propiedad del inmueble por el Fondo de Inversión; o, (B) la transferencia por el partícipe de su Certificado de Participación recibido por el aporte del inmueble al Fondo de Inversión; lo que ocurra primero.

18 GRÁFICO 2: Ejemplo de FIBRA CONSTITUCIÓN OPERACIÓN NEGOCIACIÓN DE CERTIFICADOS Originado r Otros inversionistas (Mínimo 10 no vinculados) (2) Aportan Cash (5) Venta exonerada en BVL (presencia bursátil o Formador de Mercado) Distribución mínima anual 95% de utilidades Adquirentes de Certificados de Participación (1) Transferencia fiduciaria de inmueble sin retorno (3) Emite Certificados de Participación Oferta Pública Primaria Fideicomiso de Titulización (Activos inmuebles mínimo 70%) (4) IR por atribución de Rentas de Alquiler: Personas Naturales = 5% Otros = 29.5% ó 30% NEGOCIACIÓN DE INMUEBLE Vigencia de incentivos: 2017 a 2026 Valor Mercado = Valor Suscripción del Certificado de Participación Sociedad Titulizadora (6) Transferencia de propiedad * Impuesto a la Renta Mínimo 4 ejercicios después * Incentivos Tributarios IR por transferencia fiduciaria de Inmueble al FIBRA sin retorno: Adquirente del Inmueble (7) Paga el Impuesto de Alcabala: 3% El Impuesto a la Renta del originador por la transferencia fiduciaria del Inmueble al fideicomiso de titulización, en la modalidad sin retorno, solo surgen cuando sucede: (A) la transferencia de propiedad del inmueble fuera de la FIBRA; o, (B) la transferencia por el Inversionista de su Certificado de Participación recibido por transferencia fiduciaria del inmueble; lo que ocurra primero.

19 EXPERIENCIA INTERNACIONAL México Al 2016, 10 FIBRAs cotizando en BMV México (primera emisión en 2011, 10 FIBRAs en 5 años). Más de USD 10,400 MM. Evolución importante de precio desde emisión. 16 Ofertas Públicas Primarias, incluyendo 14 con un tramo internacional. Desarrollo de FIBRAS especializadas (ej., hoteles, comercial, industrial). USA Inicio en década de los 60s, boom en década de los 90s. 161 REITs con USD 1.1 billones.

20 SUB-SECTORES DE LAS FIBRAS EN MÉXICO

21 NÚMERO DE EMISIONES EN MÉXICO IPOs Follow-Ons

22 SIMILITUDES CON EL MODELO MEXICANO ESTRUCTURACIÓN FIRBIs / FIBRAs (Perú) Diferimiento del Impuesto a la Renta Sí Sí Diferimiento del Alcabala Sí (en FIRBIs) Sí OPERACIÓN FIBRAs (México) Pass Through del Impuesto a la Sí Sí Renta Tasa Retención del 28% (salvo incentivo Retención del 30% 5% para personas naturales) Exoneraciones Fondos de Pensiones Fondos de Pensiones MERCADO SECUNDARIO Exoneraciones Sí, para cualquier transferente Sí, para las personas físicas y las domiciliadas en el extranjero.

23 ESTRUCTURA DE LA FIBRA UNO MÉXICO 2011

24 VENTAJAS PARA LOS INVERSIONISTAS Diversificación de inversión inmobiliaria (portafolio, geográfica, usos, etc.) Posibilidad de inversión en sub-sectores específicos Rendimientos por arrendamiento y plusvalía inmobiliaria Alta liquidez de certificados Administración independiente y profesional Incentivos tributarios para distribuciones a personas naturales Incentivos tributarios para venta de certificados en la BVL

25 VENTAJAS PARA LOS TITULARES DE INMUEBLES Activo ilíquido se vuelve líquido Revaluación de activos en portafolio Mejora ocupabilidad de inmuebles Diversificación de portafolio inmobiliario Mantiene ingresos por arrendamiento Flexibilidad de financiamiento total o parcial por venta de certificados Posibilidades de inversión para expansión u otros negocios Más fácil distribución sucesoria Incentivos tributarios para aporte o transferencia fiduciaria Incentivos tributarios para venta de certificados en BVL

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