Bogotá D.C., Febrero 9 de Señores SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad.

Transcripción

1 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Bogotá D.C., Febrero 9 de 2017 Señores SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad. Apreciados señores: De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial, del Lote Nº 1-C, denominado Cóndor II, de la Vereda La Punta de la Zona de Uso Suburbano Industrial del municipio de Tenjo Departamento de Cundinamarca. Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento. Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios. Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente, JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente

2 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. C O N T E N I D O 1. INFORMACIÓN BÁSICA 2. ASPECTOS JURÍDICOS DE LOS INMUEBLES 3. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR 4. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE 5. CONDICIONES RESTRICTIVAS 6. CONSIDERACIONES GENERALES 7. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR 8. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO 9. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA) 10. METODOLOGÍA VALUATORIA EMPLEADA 11. AVALÚO COMERCIAL ANEXOS MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

3 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. AVALUO COMERCIAL LOTE Nº 1 - C. CONDOR II VEREDA LA PUNTA ZONA SUELO RURAL SUBURBANO INDUSTRIAL TENJO - CUNDINAMARCA SOLICITADO POR SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN BOGOTÁ D.C. FEBRERO DE 2017

4 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 1 I. INFORMACIÓN BÁSICA 1.1 SOLICITANTE SALUDCOOP E.P.S EN LIQUIDACION 1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE UBICACIÓN : El inmueble se localiza en la Vereda La Punta del Municipio de Tenjo sobre la carretera que comunica a Tenjo con el municipio de Madrid, tomando como punto de partida la intersección de la Autopista Medellín con la carretera hacia Tenjo al norte en un recorrido aproximado de 1,06 kilómetros hasta encontrar al sur el predio objeto de avalúo NOMBRE PREDIO : Lote N 1 C. Cóndor II VEREDA : La Punta MUNICIPIO : Tenjo DEPARTAMENTO : Cundinamarca. 1.3 TIPO DE INMUEBLE Se trata de un globo de terreno, ubicado en la vereda La Punta denominado Cóndor II, el cual se encuentra dentro del suelo de Rural con uso Suburbano Industrial del municipio de Tenjo, el cual se caracteriza por contar con algunos predios ya urbanizados para industrias y otros que disponen del uso agrícola y ganadero. 1.4 MAYOR Y MEJOR USO Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que su uso más probable, es el industrial, es decir, representa el más alto y mejor uso al que puede ser destinado. 1.5 ENCARGO VALUATORIO Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

5 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página BASES DE LA VALUACIÓN El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia. 1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas. En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración: Enfoque o Método del Mercado (Market Approach). Enfoque del Costo. (Cost Approach). Enfoque del ingreso. (Income Approach). Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC mediante la expedición de la Resolución N 620 del 23 de septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual. 1.8 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS Certificado de Tradición y Libertad de la siguiente Matrícula Inmobiliaria 50N del 20 de junio de Escritura pública N 937 del 20 de mayo de 1.991, otorgada en la Notaría 24 del circulo notarial de Bogotá. 1.9 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN Diciembre 22 de 2016.

6 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Febrero 9 de FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA) De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Fin de página

7 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 4 II. ASPECTOS JURÍDICOS 2.1 PROPIETARIO SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Y OTROS. 2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad aportado por el solicitante, parte del predio fue adquirido por Saludcoop, mediante el oficio de agosto 09 de de la Superintendencia de Sociedades de Bogotá D.C., Por lo tanto, el porcentaje que le corresponde a Saludcoop es del 0,10213% (Anotación Número 9). 2.3 MATRICULA INMOBILIARIA 50N CEDULA CATASTRAL INFORMACIÓN IGAC NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un estudio formal de los mismos.

8 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 5 III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR 3.1 MUNICIPIO DE TENJO Es un municipio de Cundinamarca (Colombia), ubicado en la Provincia de Sabana Centro, se encuentra a 37 kilómetros de Bogotá. Hace parte del Área Metropolitana de Bogotá, según el censo DANE Límites del municipio: Se encuentra ubicado al noreste de Bogotá a 37 Km pasando por Chía, Cajicá y Tabio, puede llegarse también por la autopista Medellín a 21 Km de la capital, vía Siberia Tenjo. Con una población de veinte mil (20.000) habitantes y una superficie de 108 Km2 de los cuales 106 se hallan en piso térmico frio y los 2 restantes corresponden al páramo. Los actuales límites fueron definidos por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi en 1941 y aprobados mediante ordenanza 36 de 1945, delimitándolo con los municipios de Subachoque, Tabio, Chía, Cota, Funza y Madrid. Dentro de su división administrativa cuenta con un casco urbano, una inspección de Policía en la vereda de la Punta y el sector rural conformado por 15 veredas.

9 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 6 Extensión total : 108 Km2 Extensión área urbana : 2 Km2 Extensión área rural : 106 Km2 Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 2587 Temperatura media : 13º C Distancia de referencia: 20 ECONOMÍA Actualmente basa su economía en la agricultura y la ganadería y además gracias a su cercanía con la ciudad de Bogotá se está convirtiendo en una ciudad dormitorio. Y dentro del municipio se han establecido varios colegios que integran población estudiantil de Bogotá. ASPECTOS ECONÓMICOS Y POBLACIÓN La base de la economía de Tenjo son las actividades agropecuarias las cuales se presentan en el 86% de las veredas; el sector agropecuario es el principal generador del PIB municipal. Aproximadamente el 30% de la población económicamente activa del municipio, vive de las actividades agrícolas y pecuarias. Hay un porcentaje del 32,6% de la población que trabaja en el área rural del municipio, pero que vive fuera de él, que son empleados en los cultivos de flores y que se considera población flotante. DATOS DEMOGRÁFICOS Población total : habitantes. Población cabecera Municipal : habitantes Población rural : habitantes Población masculina : 49.92% Población femenina : 50.08% Menores de 40 años : 78% En edad productiva : 49% 3.2 SECTOR DE LOCALIZACIÓN VEREDA LA PUNTA El inmueble se localiza en el suelo rural del Municipio de Tenjo en la Vereda La Punta, vereda que ha venido teniendo unos cambios importantes en las últimas dos (2) décadas, como lo es la ampliación del suelo suburbano Industrial sobre las vías arterias como la Autopista Medellín principalmente y la vía Tenjo Madrid, donde se observa el desarrollo de bastantes terrenos adecuados para parques industriales y algunos terrenos en proceso de desarrollo de los mismos. No obstante, a un se observan grandes extensiones de tierra destinadas principalmente al uso agrícola y ganadero, la zona de influencia o la vereda La

10 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 7 Punta de la cual hace parte el inmueble objeto de avalúo, se encuentra dentro de los siguientes límites generales: 3.3 DELIMITACIÓN DEL SECTOR POR EL NORTE : Vereda Carrasquilla y Jacalito. POR EL SUR : Municipio de Funza Área Rural. POR EL ORIENTE : Municipio de Cota Área Rural. POR EL OCCIDENTE : Municipio de Madrid Área Rural. 3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES Dentro del sector se observan el uso industrial sobre la Autopista Medellín y el uso agrícola y ganadero al interior de la Vereda. El comercio se observa sobre la carretera nacional Autopista Medellín representado principalmente por contar con edificaciones destinadas a restaurantes, tiendas y estaciones de servicios. 3.5 VÍAS DE ACCESO Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con la vía principal carretera nacional que comunica a Bogotá con el Municipio de La Vega, eje vial importante del municipio y dispone de la otra vía importante que comunica a Tenjo con el Municipio de Madrid que finaliza en la intersección con la Autopista Medellín. A continuación, relacionamos las vías más importantes del sector: CARRETERA NACIONAL BOGOTA LA VEGA Eje vial importante, en la zona de influencia corresponde a una vía de doble calzada en un muy buen estado de conservación y mantenimiento. Dispone del transporte público intermunicipal y departamental. CARRETERA NACIONAL TENJO MADRID (TENJO LA PUNTA) Eje vial importante, en la zona de influencia corresponde a una vía de una sola calzada de doble sentido de circulación, presenta un regular estado de conservación y mantenimiento, el inmueble objeto de avalúo tiene frente a esta vía. De igual forma y conforme al estudio de normas urbanas expedido por el Departamento Administrativo de Planeación de Tenjo, esta vía será objeto de ampliación, toda vez que es una carretera de segundo orden conforme a la ley 1228 de julio 16 de Es importante que por esta carretera también se encuentra el transporte público intermunicipal entre Tenjo y Madrid o municipios aledaños como el Rosal, Faca y Funza.

11 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de energía eléctrica. En cuanto al servicio de acueducto es veredal y al alcantarillado este se suple con pozos sépticos. El servicio de transporte público al sector se localiza sobre las vías mencionadas, para acceder directamente al predio se debe hacer en vehículo particular o en las rutas que transitan cada media hora aproximadamente de Tenjo a Madrid o el Rosal. 3.7 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA Departamento Ciudad/Municipio Clase de suelo Vereda Equipamiento Urbano : Cundinamarca. : Tenjo. : Rural. : La Punta. : Industrial, agrícola y ganadero. 1. Reglamentación Ley 9 de 1989: por el cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones. Ley 388 de 1997: por el cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 3 de 1991 y se dictan otras disposiciones. Acuerdo 014 de por medio del cual se adoptó el Plan de Ordenamiento Territorial de Tenjo. Acuerdo 010 de por medio del cual se adoptó la Revisión General del Plan de Ordenamiento Territorial de Tenjo. De conformidad con la revisión del POT (Acuerdo 010 de 2.014), el sector donde se localiza el bien inmueble objeto de avalúo hace parte del Suelo Rural, con Zonificación del Uso Suburbano Industrial. USOS INDUSTRIALES EN SUELO SUBURBANO INDUSTRIAL (ARTICULO 124): Corresponde a aquellos en los que se permite la localización de establecimientos destinados a la producción, elaboración fabricación preparación, recuperación, reproducción, ensamblaje, construcción, reparación,

12 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 9 transformación, tratamiento y manipulación de materias primas, para producir bienes o servicios materiales. Los usos industriales únicamente pueden desarrollarse en la Zona Suburbana, Área de Actividad Industrial, localizadas en el suelo Suburbano del Municipio y de acuerdo con las características y cubrimiento del establecimiento industrial y para los fines de asignación de espacios territoriales, se puede distinguir los siguientes tipos de industria: INDUSTRIA 1, INDUSTRIA 2, INDUSTRIA 3 y AGROINDUSTRIA. ARTICULO 131 ASIGNACION DE USOS POR AEAS DE ACTIVIDAD EN SUELO RURAL Y SUBURBANO Para cada una de las Áreas de actividad definidas y en las que ha sido zonificado el suelo rural y suburbano, se asignan los siguientes usos del suelo: SUELO RURAL SUBURBANO USOS: NORMA URBANÍSTICA GENERAL DEL PREDIO

13 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 10

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16 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 13 FUENTE. MAPAS DEL POT DE TENJO

17 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 14 AFECTACIÓN VIAL DEL PREDIO 3.8 ACTIVIDAD EDIFICADORA La dinámica edificadora del sector es poca, ya que se observan varios terrenos para el uso industrial sin ninguna destinación.

18 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 15 IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE CONDOR II Fuente: Imágenes plano google earth 4.1 TERRENO UBICACIÓN El predio objeto de avalúo corresponde a un lote de terreno localizado en la vereda La Puntal del Municipio de Tenjo, el cual se localiza a unos 1,06 kilómetros aproximadamente de la intersección de la Autopista Medellín con la Vía Tenjo Madrid, tomado esta última hacia Tenjo en ese recorrido hasta encontrar el inmueble objeto de avalúo al costado oriental ÁREA DE TERRENO El terreno en bruto tiene un área superficiaria de ciento veinte mil trescientos cuarenta y ocho metros cuadrados con veintidós decímetros cuadrados ( ,22 m2) Fuente: El área relacionada fue tomada del Certificado de tradición y libertad correspondiente y de la escritura pública 937 del 20 de mayo de 1.991, protocolizada en la Notaría 24 de Bogotá LINDEROS Los linderos se encuentran registrados en la escritura pública N 937 del 20 de mayo de 1.991, protocolizada en la Notaria 24 del Circulo de A continuación, señalamos los linderos:

19 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 16 Por el Norte Por el Oriente Por el Sur : Partiendo del mojón número 3, correspondiente al mojón número 11 de la Finca La Urelia, ubicado sobre la carretera que antiguamente conducía de Madrid a Tenjo, en dirección noroeste, hasta encontrar el mojón número 22, pasando por los números del 3 al 20, en una distancia de 200,50 metros, carretera de por medio con la finca Chitasuga. : Del mojón número 22, en línea recta, en dirección sureste, en una distancia de 650,49 metros, hasta encontrar el mojón número 23, lindando con predios de la Finca La Urelia. : Del mojón número 23, en línea recta, en dirección suroeste, en una distancia de 184,53 metros, hasta encontrar el mojón número 24, lindando con predios de las fincas San Mateo y Tibaguya. Por el Occidente : Del mojón número 24, correspondiente al mojón número 9 de la Finca La Urelia, en dirección noroeste, en línea recta, en una distancia de 221,34 metros, hasta encontrar el mojón número 25, lindando con predios de la finca San Mateo; del mojón número 25 en dirección noroeste, en línea recta, en una distancia de 174,06 metros, hasta encontrar el mojón número 1 correspondiente al mojón número 10 de la Finca La Urelia, en dirección noroeste, en línea recta, en una distancia de 262,22 metros, hasta encontrar el mojón número 2, lindando con los predios de la finca San Mateo y lotes de Ignacio Galvis y lote de Rafael Duarte. Del mojón número 2, en dirección noroeste, en línea recta, en una distancia de 125,19 metros, lindando con el lote de Rafael Duarte, hasta encontrar el mojón número 3 punto de partida y encierra FORMA Y TOPOGRAFÍA El lote de terreno tiene forma irregular. Cuenta con topografía con plana con leves ondulaciones. 4.2 CERRAMIENTO El lote de terreno cuenta con el cerramiento de cercas con postes en madera y alambre.

20 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 17 V. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación, citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial: La localización general del inmueble objeto de avalúo, en la vereda La Punta del municipio de Tenjo, en el suelo rural suburbano con Área de Actividad Industrial. El transporte público al sector se considera acorde y es intermunicipal, para acceder directamente al predio se debe realizar en vehículo particular o en rutas que transitan durante el día entre la vía Tenjo Madrid- El Rosal. El sector se encuentra clasificado dentro del suelo rural suburbano con la mezcla de los usos industriales, agropecuario y ganadero. La actividad edificadora en el sector es poca, ya que se observaron escasas obras en la zona de influencia industriales. El inmueble objeto de estudio cuentan con frente a la vía carretera Tenjo La Punta- Madrid, la cual es una de las vías arterias importantes del Municipio y que será objeto de ampliación ya que se trata de una carretera de segundo orden tal como lo indica la ley 1228 de julio 16 de Con un perfil de 40,00 metros de ancho de doble calzada. El inmueble se encuentra reglamentado por el Acuerdo 010 del por el cual se adoptó la revisión general del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio (P.O.T) de Tenjo, el cual lo clasifica dentro del suelo rural suburbano con Área de Industrial. Las características físicas de terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales los cuales son acordes. El valor asignado se entiende como valor presente al inmueble tal y como se encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan. Es importante señalar que el predio en mayor extensión es de varios propietarios incluyendo al solicitante, para determinar el valor comercial del cual Saludcoop es propietario se tomó de la cifra proporcionada y registrad e los documentos jurídicos suministrada la cual es del 0,10213%.

21 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 18 VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS 6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO De acuerdo a lo establecido por el Departamento Administrativo de Planeación de Tenjo y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) disponible, el predio objeto de estudio no presenta riesgo por inundación ni por fenómenos de remoción en masa. 6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS El inmueble cuenta con el área registrada en los documentos jurídicos vigentes. 6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental normal, debido a su localización geográfica, el cual es a un sector rural con la explotación del uso industrial y en la actualidad se observan bastantes superficies de terrenos explotados para la agricultura y la ganadería. 6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta con servidumbres, No obstante y conforme al documento soporte de la normatividad suministrado por el solicitante el predio cuenta con la afectación vial de la carretera de acceso denominada Tenjo La Punta, la cual es una carretera de segundo orden con un perfil de 45,00 metros de ancho y de la afección vial rural denominadas VI-2ª ubicadas en los costados oriental y sur del terreno objeto de avalúo cuyo perfil es de 40,00 metros de ancho. 6.5 SEGURIDAD El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización. 6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas. 6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA Se observa poca oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización, por lo tanto, para nuestros análisis valuatorios específicamente del enfoque de mercado se han comparado con lotes rurales en la zona de la vereda La Punta con área de actividad industrial.

22 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 19 VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma. El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente. El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo Good Will, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio. El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto, no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento. VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito. El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 Contenido de Informes de Valuación y la NTS I 01 Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos. El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del Código Colombiano de Ética del Avaluador, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá. Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.

23 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 20 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe. El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación. Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación. El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe. El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando. El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación. IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA) Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto, no existe algún tipo de conflicto de interés. De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe

24 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 21 X. METODOLOGÍA VALUATORIA Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación, citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial: 10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones. Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias. Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado. Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual). Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse. En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.

25 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 22 Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS. Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación: MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados MEMORIA DE CÁLCULOS CALCULO DEL VALOR DE TERRENO El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido. Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria. Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente: En donde, VA = VTo * (1-%C) VA = Valor ajustado VTo = Valor total de la oferta %C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.

26 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 23 Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así: Donde, VT = VA VC VT = Valor del terreno VC = Valor de la Construcción. Se encontraron cinco (5) ofertas de lotes de terrenos ubicados en la vereda La Punta con norma de uso Industrial y comercial, del municipio de Tenjo. Tres (3) datos corresponden a lotes de terrenos ubicados sobre la Autopista Medellín después del peaje arrojando un valor por M2 promedio a razón de $ y los otros dos (2) datos corresponden a lotes de terreno ubicados hacia el interior de la vereda La Punta con uso industrial, pero que no cuentan con vía de acceso principal como la del predio objeto de avalúo, por lo tanto, el valor por M2 promedio arrojado de estos terrenos es a razón de $ N OFERTA LOCALIZACIÓN/ SECTOR TIPO MERCADO LOTES INDUSTRIALES VEREDA LA PUNTA TENJO - FEBRERO 2017 ÁREA TERRENO M² ÁREA CONST. M² OFERTA FAC. COM. VALOR AJUSTADO VR M² TERRENO OBSERVACIONES CONTACTO FOTOGRAFIA 1 VEREDA LA PUNTA LOTE ,0 0,0 $ ,0% $ $ LOTE 1 KM DESPUES DEL PEAJE SOBRE LA AUTOPITA MEDELLIN INDUSTRIAL VEREDA LA PUNTA LOTE ,0 0,0 $ ,0% $ $ LOTE INDUSTRIAL INTERNO LOTE INDUSTRIAL A 3 3 VEREDA LA PUNTA LOTE ,0 0,0 $ ,0% $ $ KILOMEROS DE LA CALLE AUTOPISTAMEDELLIN DESPUES DEL PEAJE LOTE INTERNO VEREDA LA PUNTA LOTE ,0 0,0 $ ,0% $ $ LOTE SOBRE AUTOPISTA MEDDELIN USO INDUSTRIAL Y COMERCIAL VEREDA LA PUNTA LOTE ,0 0,0 $ ,0% $ $ LOTE SOBRE AUTOPISTA MEDDELIN USO INDUSTRIAL Y COMERCIAL Media $ Desviación Estandar $ % Desviación 23,04% Valor Mínimo $ Valor Máximo $ Int. Confianza Mínimo $ Int. Confianza Máximo $ Cof. De Asimetría -0,80 N Datos 5 No obstante, los datos obtenidos, debido a que el mercado no reportó datos contundentes por no encontrar suficientes ofertas sobre el eje vial, con el objeto de corroborar el resultado anterior, se ha utilizado la técnica residual, definida por la Resolución 620 de 2008, cuyo desarrollo se presenta a continuación:

27 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página ENFOQUE O MÉTODO RESIDUAL Como lo establece la resolución 620 de 2008, Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado. Para la aplicación de este método o técnica se han consultado las normas urbanísticas vigentes mencionadas en el capítulo correspondiente del presente informe, se ha obtenido el potencial de desarrollo que se presenta a continuación. Para la utilización de esta técnica, se tuvo en cuenta el documento soporte suministrado por el solicitante correspondiente al oficio de agosto 01 de 2.016, otorgado por el departamento Administrativo de Planeación de Tenjo. La información necesaria para realizar el Potencial de Desarrollo en cuanto a áreas se toma de dicho concepto de la norma urbanística del predio en estudio. Adicionalmente se tomaron algunos datos de la revista especializada Construdata, entre otras, para determinar la Estructura de Costos. Para poder emplear la técnica residual es necesario definir los valores de venta de los posibles productos inmobiliarios a la venta en el hipotético desarrollo constructivo, por lo cual se mostrará a continuación las ofertas de lotes en parques industriales ya consolidados en zonas similares:

28 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 25 VENTA DE LOTES EN PARQUES INDUSTRIALES TIPO AREA LOTE VR PEDIDO VR PONDERADO VR LOTEM2 DESCRIPCION TELEFONO LOTE 3600 $ $ $ lote ind ant del peaje sobre aut mede LOTE 2300 $ $ $ lote ind ant del peaje sobre aut mede LOTE 3200 $ $ $ lote ind ant del peaje sobre aut mede LOTE 2278 $ $ $ lote ind ant del peaje sobre aut mede LOTE 588 $ $ $ lote indu servicios interno LOTE 2000 $ $ $ lote indu en funza vereda la florida PROMEDIO $ DESVIACION ESTANDAR $ COEFICIENTE DE VARIACION VALOR MAXIMO $ 7% VALOR MINIMO $ VALOR AJUSTADO POR M A continuación, hacemos la demostración del ejercicio planteado bajo las normas urbanísticas máximas para el lote de terreno objeto de avalúo tomada del POT de Tenjo. POTENCIAL DE DESARROLLO ÍTEM AREA BRUTA DEL TERRENO AFECTACION VIAL ÁREA NETA URBANIZABLE OCUPACION BÁSICA DEL 30% OCUPACIÓN ADICIONAL DEL 20% OCUPACIÓN TOTAL 50% ÁREA LOTE TIPO EN PARQUE INDUSTRIAL NUMERO DE LOTES RESULTANTES VENTA M2 LOTE INDUSTRIAL VALOR VENTA POR LOTE INDUSTRIAL VALOR TOTAL VENTAS LOTES INDUSTRIALES COSTOS DE URBANISMO M2 TOTAL COSTOS DE URBANISMO UTILIDAD (25%) VALOR RESIDUAL PARA EL LOTE VALOR M2 LOTE VALOR M2 LOTE AJUSTADO ÁREAS (m2) , , , , , , ,00 25 $ $ $ $ $ $ $ $ $ CONCLUSIÓN Conforme con los escenarios expuestos en la metodología valuatoria, se ha podido concluir que por el enfoque del estudio comparativo de mercado el valor por M2 para predios internos llega a ser de $ y por el método residual el valor arrojado por M2 es de $ Por lo tanto, hemos determinado que el valor obtenido por el método residual es el más justo, debido a que los valores obtenidos en el método comparativo tienen dispersiones altas. De todas formas, el valor final se encuentra dentro del rango razonable del mercado investigado.

29 LOTE Nº 1C CONDOR II TENJO- VEREDA LA PUNTA. Página 26 XI. AVALUO COMERCIAL LOTE 1 CONDOR II VEREDA LA PUNTA MUNICIPIO DE TENJO CUNDINAMARCA 11.1 VALOR TOTAL DEL PREDIO ÁREA DESCRIPCIÓN VR. UNITARIO VR. TOTAL M2 TERRENO ,22 $ $ TOTAL AVALUO COMERCIAL $ SON: VEINTE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MILLONES CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS PESOS M/CTE VALOR PARTICIPACIÓN EN PROPIEDAD VALOR DESCRIPCIÓN % PROPORCIONAL SON: VEINTE MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y OCHO PESOS M/CTE. VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto N 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Bogotá D.C., febrero 9 de Atentamente, PORCENTAJE DE PARTICIPACION 0,10213% $ TOTAL AVALUO COMERCIAL $ JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente EDGAR JOSÉ DÍAZ RIVEROS Profesional de Avalúos RNA 2080 DE FEDELONJAS

30 AVALÚO COMERCIAL LOTE CONDOR II - VEREDA LA PUNTA - TENJO - CUNDINAMARCA FEBRERO 2017 CARRETERA DE ACCESO LA PUNTA - TENJO DETALLE INTERNO DEL PREDIO DETALLE INTERNO DEL PREDIO DETALLE INTERNO DEL PREDIO DETALLE INTERNO DEL PREDIO