Para la mejor comprensión de la técnica que establece el PGOU-98 se hace preciso introducir los siguientes ANTECEDENTES:

Transcripción

1 D. Manuel Roura Garcia, Concejal Delegado de Servicios Técnicos y Medio Ambiente, Francisco Javier Morató Vives, Alcalde Presidente del Ayuntamiento de Calpe, ante la aprobación de la Homologación del Plan General del Municipio y la publicación de sus normas considera necesario aclarar a los Servicios Municipales ciertos criterios a fin de dotar de la mayor seguridad jurídica posible al citado documento, por ello y estableciendo el artículo 21 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común que los órganos administrativos podrán dirigir las actividades de sus órganos dependientes mediante instrucciones y órdenes de servicio cuando lo consideren conveniente por los efectos que puedan producirse, por medio de la presente y con el visto bueno del Sr. Alcalde Presidente D. Francisco Javier Morató Vives, tengo a bien dictar la siguiente: INSTRUCCIÓN Nº 1 El Ayuntamiento de Calpe ha tramitado una Homologación Global Modificativa del Plan General de ante la Conselleria de Obras Públicas. Dicha Homologación (PGOU-98) fue aprobada definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo en sesión celebrada el día 28 de julio de Las normas urbanísticas del PGOU-98 han sido publicadas íntegramente en el Boletín Oficial de la Provincia de Alicante de fecha 21 de octubre de número 240. El Artículo 1.2 de las citadas normas atribuye la interpretación de las mismas al Ayuntamiento de Calpe y, subsidiariamente a la Comisión Territorial de Urbanismo. En aplicación de lo dispuesto en dicho precepto y en aras de conseguir la mayor seguridad jurídica posible en la adquisición de los excedentes de aprovechamiento que establece el Plan General por medio de la presente instrucción se pretende clarificar los criterios que se han de utilizar en la aplicación de dichos excedentes.

2 Para la mejor comprensión de la técnica que establece el PGOU-98 se hace preciso introducir los siguientes ANTECEDENTES: Primero.- En la memoria elaborada para la formalización del concierto previo con la Conselleria, así como en la Resolución por la que se tuvo por evacuado dicho trámite se estructura como una determinación fundamental de la Homologación Modificativa la estrategia del Plan General, que pasa a cobrar una importancia vital, en la medida en que se va a convertir en el mecanismo de gestión que permita introducir las necesarias modificaciones tendentes a solventar los problemas estructurales del Municipio de Calpe, y garantizar la obtención de los suelos dotacionales, así como permitir constituir un patrimonio municipal del suelo municipal, que permita en definitiva afrontar los objetivos que la Ley Reguladora establece en su Art. 1 y concretamente la obtención, el acondicionamiento y la gestión del suelo dotacional público, entendiendo como tal el que haya de servir de soporte a cualesquiera servicios públicos o usos colectivos, tales como infraestructuras y viarios, plazas y espacios libres, parques y jardines o centros públicos de toda finalidad, al igual que sirva para determinar las condiciones en que ha de ejecutarse la urbanización. Segundo. En la propia resolución de la Conselleria antes indicada se señala que la formula utilizada para obtener superficies dotacionales en suelo urbano mediante transferencias de los excedentes de aprovechamiento que se generan como consecuencia del pequeño aumento de edificabilidad se considera ajustado a lo dispuesto en el artículo 64.4 de la L.R.A.U. Tercero.- En la memoria del PGOU-98 se señala en diversos apartados el déficit crónico que presenta el Municipio de Calpe en dotaciones públicas, en patrimonio de suelo y sobre todo y fundamentalmente en la red viaria estructurante del Municipio que permita un crecimiento ordenado del mismo. Cuarto.- Por lo dicho en el párrafo anterior se establecen diversos mecanismos de gestión urbanística tendentes a solucionar dicha problemática, señalándose en la página 16 de la memoria que en el Plan General se introducen mecanismos dirigidos a garantizar que la Administración Municipal obtenga aquellas dotaciones estructurantes del mismo, que devienen con carácter imperativo como prioritarias para garantizar un crecimiento equilibrado, estableciendose a cargo del suelo urbano tres áreas de reparto: 1. Area de reparto de suelo urbano consolidado. 2. Area de reparto de suelo urbano Ifach, Morello y la Fossa. 3. Area de suelo urbano zonas de borde.

3 Quinto.- En el área de reparto de suelo urbano consolidado se establece un aprovechamiento subjetivo idéntico al existente en el Plan General de 1.994, 0,30 m 2 /m 2, no modificándose en modo alguno el que establecía dicho Plan. De forma tal que los propietarios de dicho suelo pueden materializar la edificabilidad que en su caso ya permitía el Plan General de sin aportación alguna al Municipio. No obstante y con el fin de posibilitar la obtención de suelos dotacionales para el municipio, en esta área de reparto se establece: Area de reparto suelo urbano consolidado Suelo urbano consolidado (AR.SUC) Objetivo Coeficiente reductor según Art LRAU Subjetivo Excedente 0,33 m 2 /m 2 0,9091 0,30 m 2 /m 2 0,03 m 2 /m2 Señalándose en el artículo 96.2 de las Normas que dichos excedentes de aprovechamiento serán adquiridos voluntariamente por los propietarios. De donde se deduce claramente que no existe obligatoriedad en su adquisición tratándose igual a los propietarios que ya tienen materializado su derecho edificatorio, que aquéllos que pretenden materializarlo. Y de igual modo se trata en las mismas condiciones a ambos por cuanto que pueden solicitar dicha adquisición tanto los propietarios que ya tienen materializado su derecho (ampliaciones) como los que pretenden ejecutarlo de nuevo. Sexto.- En el área de reparto de suelo urbano Ifach, Morello y la Fossa se ha establecido el mismo mecanismo que en el anterior suelo, es decir se establece un aprovechamiento subjetivo idéntico al existente en el Plan General de 1.994, 1.36; 1.40 y 1.38 m 2 /m 2, no modificándose en modo alguno el que establecía dicho Plan. De forma tal que los propietarios de dicho suelo pueden materializar la edificabilidad que en su caso ya permitía el Plan General de sin aportación alguna al Municipio. No obstante y con el fin de posibilitar la obtención de suelos dotacionales para el municipio, en esta área de reparto se establece: Area de reparto subjetivo Excedente de aprovechamiento Suelo urbano Morelló (AR.SUPP) 1,360 0,136 Suelo urbano Ifach (AR.SUPP) 1,400 0,140 Suelo urbano La Fossa (AR.SUPP) 1,380 0,138 Señalándose en el artículo de las Normas que el excedente de aprovechamiento reflejado en el cuadro anterior devendrá exigible cuando el peticionario de la licencia solicite

4 voluntariamente que no se computen los elementos comunes del edificio definidos en el Anexo I de definiciones que se refiere a los elementos comunes y así lo haga constar en el proyecto. De donde de nuevo se deduce claramente que no existe obligatoriedad en su adquisición tratándose igual a los propietarios que ya tienen materializado su derecho edificatorio, que aquellos que pretenden materializarlo. Y de igual modo se trata en las mismas condiciones a ambos por cuanto que pueden solicitar dicha adquisición tanto los propietarios que ya tienen materializado su derecho (ampliaciones) como los que pretenden ejecutarlo de nuevo. Séptimo.- Para el área de reparto de suelo urbano áreas de borde señala la propia memoria del Plan que la actividad urbanística de ejecución del planeamiento en estos suelos se realizará mediante actuaciones aisladas conforme al régimen jurídico que para estas actuaciones viene establecido en la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística Valenciana, cada solar integra un área de reparto. Los aprovechamientos en estas áreas de reparto son los siguientes: Suelo Urbano. Areas de Borde SUB) (AR. Objetivo Coeficiente reductor según Art LRAU Subjetivo Excedente 0,33 m 2 /m ,2043 m 2 /m2 0,1257 m 2 /m2 En este suelo lo constituyen la existencia de pequeñas zonas de borde urbano, donde resulta oportuno y conveniente efectuar la gestión mediante actuaciones aisladas. Tal criterio debe ser entendido desde la óptica de que dicho suelo queda ordenado desde el propio Plan General. La única diferencia es la no necesidad de aplicar los instrumentos y documentos legales que la actuación integrada exige. Por lo demás se estima que es la única forma de poder colmatar dichos vacíos urbanos. De este modo el mecanismo de gestión de dicho suelo pasa a ser el mismo que el del suelo urbano consolidado, pero estableciendo un aprovechamiento tipo que lo iguala con el suelo urbanizable en cuanto a sus cargas, fijándose éste en el valor 0,2043, de forma tal, que como ya hemos señalado, las cargas que soporten estos propietarios sean idénticas a las de los propietarios del suelo urbanizable. El aprovechamiento fijado para este suelo es el mismo que resultaría de aplicar el 90% al aprovechamiento tipo del área de reparto número 3 del suelo urbanizable que es el 0,227 con el fin de que los derechos de los propietarios de estos suelos sea semejante en ambos casos. Es decir: apropiable del suelo de las áreas de borde es 0,227 x 0,9 = 0,2043. A tal fin el artículo 103 de las Normas Urbanísticas establece que: 1) El excedente de aprovechamiento es la diferencia positiva que resulta en el área de reparto, al restar del aprovechamiento objetivo del terreno el aprovechamiento subjetivo que corresponda al propietario del mismo, por aplicación del coeficiente reductor indicado.

5 2) Dichos excedentes de aprovechamiento serán adquiridos obligatoriamente por el propietario de los terrenos para construirlos. 3) Los excedentes de aprovechamiento se adquieren previamente a la obtención de la correspondiente licencia de obras, mediante: 1º.- La cesión de terrenos equivalentes a las unidades de aprovechamiento correspondientes libres de cargas, a la Administración. 2º.- El abono de su valor en metálico, destinado igualmente al Patrimonio Municipal del Suelo. 3º.- La cesión de unidades de aprovechamiento urbanístico adquiridas con motivo de alguna reserva de aprovechamiento. 4º.- Tanto los ingresos como los terrenos obtenidos mediante excedentes de aprovechamiento tienen destino exclusivamente finalistas y por tanto destinado al Patrimonio Municipal del Suelo de Calpe. 5º.- La adquisición onerosa del excedente de aprovechamiento requiere la valoración técnica del excedente y de su contraprestación. Para efectuar dicha valoración se utilizará el cuadro indicativo de valores de suelo para el Patrimonio Municipal vigente en cada momento en el Municipio de Calpe. En virtud de todo lo anterior, y estimando conveniente y necesario tal y como se ha señalado clarificar en la medida de lo posible los criterios mediante los que se debe articular la adquisición de los excedentes de aprovechamiento: Primero.- Se fija la adopción de los siguientes: CRITERIOS APLICABLES EN LAS ADQUISICIONES DE EXCEDENTES DE APROVECHAMIENTO: 1.- Zonas donde se aplica la adquisición de excedente de aprovechamiento. La adquisición de excedente de aprovechamiento se aplica exclusivamente a las siguientes zonas: - Suelo urbano calificado como Suelo Urbano Consolidado - Suelos urbanos Morelló (PP1), Ifach (PP2) y La Fossa (PP3) - Suelos urbanos calificados como Areas de Borde 2.- Adquisición de excedentes en el Suelo Urbano Consolidado

6 2.1.- El índice de edificabilidad es 0,3 m 2 /m 2. No obstante, esta edificabilidad puede incrementarse hasta 0,33 m 2 /m 2 adquiriendo el excedente de aprovechamiento. La adquisición de este excedente es voluntaria Criterios para su adquisición: El excedente de aprovechamiento se adquiere mediante transferencias de aprovechamiento o bien mediante adquisición monetaria. A) Las transferencias de aprovechamiento las pueden efectuar los propietarios o solicitantes de licencia que tengan establecida una reserva de aprovechamiento, o bien cediendo suelo dotacional (zonas verdes, viales estructurantes, etc.) o Suelo No Urbanizable de Especial Protección. En este caso y dado que las reservas se establecen en unidades de aprovechamiento genéricas, hay que convertir dichas unidades en los m 2 de techo que resulten, según la zona donde pretendan materializarse. En el cuadro 8 del PGOU-98 aparecen los coeficientes de homogeneización para las distintas zonas del Suelo Urbano Consolidado. Ejemplo 1: Un promotor de una parcela de 800 m 2 en Cuxarret pretende hacer una construcción de 260 m 2. El promotor tiene derecho a construir 800 m 2 x 0,3 m 2 /m 2 = 240 m 2 de techo. La superficie máxima que puede construir es de 800 m 2 x 0,33 m 2 /m 2 = 264 m 2, luego la superficie que pretende construir es inferior al máximo permitido, no obstante debe adquirir el excedente de 260m m 2 = 20 m 2. El coeficiente de homogeneización para Cuxarret, según el cuadro 8 es 0,727, por lo que deberá efectuar una transferencia de 20 x 0,727 = 14,54 Unidades de. Suponiendo que pretenda ceder directamente un suelo dotacional (Zona verde, etc), la superficie que deberá ceder, será la equivalente a 14,54 U.A., es decir, 14,54 / (0,227x0,9) = 71,17 m 2 de suelo dotacional. Suponiendo que pretenda ceder suelo de especial protección, esta superficie será 14,54 / 0,03 = 484,67 m 2. B) Para la adquisición monetaria se adoptan los valores del Cuadro de Valores Catastrales aprobado en fecha y que entró en vigor el día Para el ejemplo anterior en partida Cuxarret, entrando en el cuadro de valores, el Valor Unitario de Calle (V.U.C.) en este caso es de ptas/m 2, lo que representa un valor por m 2 de techo de / 0,3 = ptas. Hemos visto que el excedente es de 20 m 2 de techo, por lo que deberá abonar la cantidad de 20 x = ptas.

7 3.- Adquisición de excedentes en los Suelos urbanos Morelló (PP1), Ifach (PP2) y La Fossa (PP3) Los índices de edificabilidad de estos suelos son: Suelo Urbano Morelló (PP1) = 1,36 m 2 /m 2 Suelo Urbano Ifach (PP2) = 1,40 m 2 /m 2 Suelo Urbano La Fossa (PP3) = 1,38 m 2 /m 2 En estos suelos se permite no computar los elemento comunes, hasta un máximo de un 20%, adquiriendo un excedente de aprovechamiento que se fija en un 10% de la edificabilidad permitida. La adquisición de este excedente es voluntaria, pero referida a la totalidad del excedente Criterios para su adquisición: El excedente de aprovechamiento se adquiere mediante transferencias de aprovechamiento o bien mediante adquisición monetaria. A) Las transferencias de aprovechamiento las pueden efectuar los propietarios o solicitantes de licencia que tengan establecida una reserva de aprovechamiento, o bien cediendo suelo dotacional (zonas verdes, viales estructurantes, etc.) o Suelo No Urbanizable de Especial Protección. En este caso y dado que las reservas se establecen en unidades de aprovechamiento genéricas, hay que convertir dichas unidades en los m 2 de techo que resulten, según la zona donde pretendan materializarse. En el cuadro 8 del PGOU-98 aparecen los coeficientes de homogeneización para estos suelos urbanos específicos. Ejemplo 2: Un promotor dispone de una parcela de m 2 en la Av. De Europa, del Suelo Urbano Morelló y pretende adquirir el excedente de aprovechamiento de forma que no se computen los elementos comunes hasta el máximo del 20%. El promotor tiene derecho a m 2 x 1,36 m 2 /m 2 = m 2 de techo. Las superficies máximas que podrá construir son: Máximo de elementos comunes no computables = x 0,2 = 272 m 2 Máximo de vivienda (mas otros elementos ) = m 2 Máximo de terrazas = x 0,4 = 544 m 2 Para no computar los elementos comunes deberá adquirir las unidades de aprovechamiento correspondientes a 136 m 2 de techo, con independencia de que estos alcancen o no la superficie de 272 m 2. El Coeficiente de homogeneización para el Suelo Urbano Morelló según el cuadro 8 es 1,932, por lo que deberá efectuar una transferencia de 136 x 1,932 = 262,75 Unidades de. Suponiendo que pretenda ceder directamente un suelo dotacional (Zona verde, etc), la superficie que deberá ceder, será la equivalente a 262,75 U.A., es decir, 262,75 / (0,227x0,9) = 1.286,10 m 2 de suelo dotacional.

8 Suponiendo que pretenda ceder suelo de especial protección, esta superficie será 262,75 / 0,03 = 8.758,33 m 2. B) Para la adquisición monetaria se adopta el valor de ptas/m 2 T, por tratarse, para estos suelos urbanos, del que resulta mas generalizado en aplicación del Cuadro de Valores Catastrales aprobado en fecha y que entró en vigor el día Para el ejemplo anterior en Av. De Europa, hemos visto que el excedente es de 136 m 2 de techo, por lo que deberá abonar la cantidad de 136 x = ptas. 4.- Adquisición de excedentes en los suelos urbanos calificados como Areas de Borde En los planos del PGOU de la serie 8 viene grafiadas las zonas denominadas Areas de Borde. En estas áreas deberá redactarse un Estudio de Detalle para el caso de que sea necesario establecer un viario interior. No obstante cuando el titular del área de borde hubiera formalizado convenio urbanístico con anterioridad a la aprobación del presente PGOU, se podrá otorgar licencia de obras y de parcelación conforme al plano que figure en el convenio aprobado por el Ayuntamiento y expuesto al público sin necesidad de redactar el mencionado Estudio de Detalle. Los aprovechamientos y adquisición de excedentes se refieren a las parcelas netas resultantes una vez introducidos los viales mediante el E.D. En todo caso y previo al otorgamiento de la oportuna licencia de obra en éstas áreas deberá procederse a la cesión gratuita en favor del Ayuntamiento de la totalidad del viario afectado El Plan General asigna un aprovechamiento subjetivo a los propietarios del suelo urbano Areas de Borde de 0,2043 m 2 /m 2 ( m 2 de construcción a los que tiene derecho el propietario del suelo). Como quiera que el aprovechamiento objetivo, (los m 2 de construcción que permite el Plan), es de 0,33 m 2 /m 2, la diferencia se denomina excedente de aprovechamiento y cuyo valor es : 0,33 m 2 /m 2-0,2043 m 2 /m 2 = 0,1257 m 2 /m 2 La adquisición de este excedente es obligatoria Criterios para su adquisición: El excedente de aprovechamiento se adquiere mediante transferencias de aprovechamiento o bien mediante adquisición monetaria. A) Las transferencias de aprovechamiento las pueden efectuar los propietarios o solicitantes de licencia que tengan establecida una reserva de aprovechamiento, o bien

9 cediendo suelo dotacional (zonas verdes, viales estructurantes, etc.) o Suelo No Urbanizable de Especial Protección. Ejemplo 1: Un promotor es propietario de una parcela de m 2 en un Área de Borde. Una vez redactado el Estudio de Detalle e introducido el viario interior, le han correspondido 4 parcelas de 800 m 2 y pretende construir en una de ellas. La adquisición del excedente de aprovechamiento es obligatoria, y el coeficiente de homogeneización para las Areas de Borde es 1, por lo que deberá adquirir 800 m 2 x 0,1257 m 2 /m 2 = m 2 de techo. Suponiendo que pretenda ceder directamente un suelo dotacional (Zona verde, etc), la superficie que deberá ceder, será la equivalente a 100,56 U.A., es decir, 100,56 / (0,227x0,9) = 492,22 m 2 de suelo dotacional. Suponiendo que pretenda ceder suelo de Especial Protección, esta superficie será 100,56 / 0,03 = m 2. B) Para la adquisición monetaria se ha establecido el valor de la Unidad de para todo el término municipal en ptas./u.a. Para el ejemplo anterior, hemos visto que el excedente es de 100,56 m 2 de techo, equivalentes a 100,56 U.A., por lo que deberá abonar la cantidad de 100,56x = ptas. C) Como complemento a las anteriores y con el fin de facilitar el desarrollo del suelo de área de borde, se admite la posibilidad de la cesión de suelo en la propia área de borde. La superficie a ceder es la misma que si se tratara de ceder suelo dotacional, ya que el aprovechamiento es el mismo. Para el ejemplo anterior, visto en el apartado A), la superficie a ceder en el área de borde sería de 492,22 m 2, lo que representa una cesión del 38,08%. Segundo.- ratificación. Dar cuenta de la presente Instrucción al Ayuntamiento Pleno para su Vº Bº EL ALCALDE Calpe a 21 de Octubre de EL CONCEJAL DELEGADO DE S.T. Y MEDIO AMBIENTE,