GUÍAS PRÁCTICAS DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS DE LA GERENCIA DE CATASTRO DE VALENCIA

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1 GUÍAS PRÁCTICAS DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS DE LA GERENCIA DE CATASTRO DE VALENCIA Índice de contenidos Guía práctica para ciudadanos Documentación a aportar al notario o registrador y declaración al Catastro Obtención de la información gráfica Qué hacer cuando mi parcela está incorrectamente descrita en el Catastro o en el Registro de la Propiedad Qué hacer cuando me dan audiencia como colindante Guía práctica para técnicos Agrupación, agregación, segregación o división de parcelas (no locales construidos) Errores en la descripción catastral o registral de la parcela Escritura de obra nueva (obra nueva y obra antigua que ya figura en Catastro) Reparcelación Situaciones especiales Coordenadas

2 MINISTERIO DE HACIENDA Y FUNCIÓN PÚBLICA DELEGACIÓ D ECONOMIA I HISENDA A LA COMUNITAT VALENCIANA-VALÈNCIA GERÈNCIA REGIONAL DEL CADASTRE DELEGACIÓN DE ECONOMÍA Y HACIENDA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA-VALENCIA GERENCIA REGIONAL DEL CATASTRO GUÍA PRÁCTICA DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS CIUDADANO DOCUMENTACIÓN A APORTAR AL NOTARIO O REGISTRADOR 1 y declaración al Catastro. Todas las escrituras deben incorporar una representación gráfica de la parcela, que será el Certificado Catastral Descriptivo y Gráfico (CCDG) o una representación gráfica alternativa (RGA), según el tipo de escritura. Es importante identificar con esta representación gráfica la finca objeto de la escritura. CASOS: Escritura de compraventa, herencia, derecho real, etc.; es decir, cuando no se modifica la parcela: o Si la parcela figura correctamente en el Catastro: CCDG o Si la representación de la parcela en el Catastro no se adapta la realidad: Si no se desea corregir la descripción catastral: CCDG Si se desea corregir la descripción catastral previamente: RGA *, con la que se iniciará un procedimiento de subsanación de discrepancias. - Debe ser el notario quien comunique el cambio de titular al Catastro, excepto cuando no conozca la referencia catastral del inmueble (obra nueva) o exista algún problema, del que debe informar al cliente; en esos casos persiste la obligación de declarar al Catastro en modelo 901N. Escritura de segregación, división, agregación o agrupación: RGA* de las parcelas resultantes. -Debe ser el notario o el registrador quienes comuniquen la alteración al Catastro, pero actualmente existen problemas de intercambio de información por los que resulta conveniente que el ciudadano declare en modelo 903N, acompañando la misma información gráfica que llevar al notario y registrador. Inmatriculación de finca: CCDG. La superficie en escritura de la parcela debe ser idéntica a la del CCDG. -No hay nada que comunicar o declarar al Catastro. 1 Actualmente no todos los notarios se han adaptado para trabajar con documentación gráfica; puesto que el registrador si va a exigir las representaciones gráficas para inscribir, es conveniente elegir un notario adaptado a las novedades y que facilite el procedimiento.

3 Escritura de obra nueva: o Obra antigua, que ya figura en el Catastro: CCDG y GML del edificio antiguo descargado de la Sede Electrónica del Catastro. o Obra nueva: Informe Catastral de Ubicación de Construcciones (ICUC), obtenido en la Sede Electrónica del Catastro a partir de un GML del edificio nuevo. -Si se trata de obra nueva es necesario declararla al Catastro en modelo 902N. En este supuesto a NO existe comunicación de fedatarios. OBTENCIÓN DE LA INFORMACIÓN GRÁFICA: o CCDG: La opción más cómoda es que la obtenga el notario, pero también puede descargarse gratuitamente de la Sede Electrónica del Catastro siempre y cuando se disponga de un sistema de firma electrónica y se sea el titular catastral. En el caso de ser persona legitimada distinta del titular o no disponer de firma electrónica, el CCDG puede adquirirse de forma presencial en una Gerencia del Catastro o en un PIC. Listado de PIC y precios Listado de Gerencias o RGA*: Las representaciones gráficas alternativas han de ser elaboradas por el ciudadano o su técnico y validadas en la Sede Electrónica del Catastro. Deben cumplir ciertos requisitos técnicos y validarse, obteniendo un Informe de Validación Gráfica positivo, que es el documento que debe aportarse al notario. En algún caso excepcional, el notario puede admitir un informe de validación gráfica negativo (afección de viales urbanos) Se prevé la inclusión de herramientas de manejo sencillo por el ciudadano en la Sede Electrónica del Catastro para casos de agrupaciones de parcelas o segregaciones básicas. En el resto de casos, se precisará la intervención de un técnico para la realización de las RGA y su correspondiente Informe de Validación Gráfica (IVG). o GML de edificio antiguo: se obtiene desde la consulta libre de la parcela en la Sede Electrónica del Catastro. Puede descargarlo el ciudadano o el notario; no se precisa de la asistencia de un técnico. o GML de edificio nuevo: debe elaborarlo el ciudadano o su técnico, a partir de la descarga previa de la parcela en la Sede Electrónica del Catastro. Posteriormente debe validarse en la Sede Electrónica del Catastro obteniendo el ICUC. 2

4 QUÉ HACER CUANDO MI PARCELA ESTÁ INCORRECTAMENTE DESCRITA EN EL CATASTRO O EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: o Si la parcela figura correctamente en el Catastro y el error existe en la escritura y en el Registro de la Propiedad, basta con aportar al notario la CCDG para que inicie procedimiento pertinente. o Si el error existe en el Catastro, se debe elaborar la RGA de la parcela y de las colindantes afectadas por error, y obtener el IVG positivo. Con esta información podemos acudir al notario para que inicie un expediente de subsanación de discrepancias en el Catastro. También podemos acudir directamente al Catastro, siempre y cuando contemos con la conformidad expresa de los colindantes afectados y la diferencia de superficie sea de cierta importancia. Si estamos realizando un trámite en el Registro de la Propiedad, el registrador también puede iniciar el procedimiento. Sólo hay que iniciar actuaciones cuando se tenga la certeza técnica de que existe un error en la descripción catastral de la parcela que merece la pena corregir. QUÉ HACER CUANDO ME DAN AUDIENCIA COMO COLINDANTE Cuando se tramita un procedimiento catastral o registral para subsanar la descripción de una parcela en el Catastro o en el Registro de la Propiedad, es necesario dar audiencia a los titulares (catastrales o registrales, respectivamente) de las parcelas colindantes afectadas. También es necesario este trámite de audiencia a los colindantes cuando se lleva a cabo la coordinación Catastro- Registro de una finca. En el caso de recibir una notificación de Catastro, notario o registrador como colindante afectado por alguna de las actuaciones citadas, siempre debería ir acompañada de una representación gráfica en la que se observe claramente cómo va a quedar mi parcela. Si no se recibe esta representación gráfica, es conveniente solicitarla a quien nos haya notificado. El Informe de Validación Gráfica es el documento que muestra más claramente los cambios que se propone en las parcelas afectadas por la actuación. Los registradores suelen incluir un acceso a su página web en la que se ve la parcela objeto de la actuación y, desplegando la pestaña situada a la derecha del visor, se puede poner como fondo la cartografía catastral y ortofotos. Hay que tener precaución con los desplazamientos que la cartografía catastral puede tener con respecto a la ortofoto; si no se sabe interpretar es conveniente consultar con el registrador o el técnico. Valencia, junio de

5 Más información: 4

6 MINISTERIO DE HACIENDA Y FUNCIÓN PÚBLICA DELEGACIÓ D ECONOMIA I HISENDA A LA COMUNITAT VALENCIANA-VALÈNCIA GERÈNCIA REGIONAL DEL CADASTRE DELEGACIÓN DE ECONOMÍA Y HACIENDA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA-VALENCIA GERENCIA REGIONAL DEL CATASTRO GUÍA PRÁCTICA DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS TÉCNICOS Siempre que se desee modificar la representación de una parcela en el Catastro es necesario elaborar una representación gráfica alternativa (RGA) en formato GML catastral y georreferenciada sobre la cartografía catastral. También es necesario validar las RGA en la Sede Electrónica del Catastro (SEC), obteniendo el correspondiente informe de validación gráfica (IVG), que debe ser positivo excepto en casos muy excepcionales (cuando afecte a viales urbanos o vacios en cartografía). 1. AGRUPACIÓN, AGREGACIÓN, SEGREGACIÓN O DIVISIÓN DE PARCELAS (NO LOCALES CONSTRUIDOS): a. Sin medición en campo. Pasos: i. Descarga de las parcelas catastrales en formato dxf georreferenciado 1. Descarga de una parcela y sus colindantes, sin firma-e. Desde consulta libre de inmueble en la SEC, descarga el FXCC de parcela:

7 Aquí se consulta el huso que luego necesitaremos para autocad. En este caso es el 30. 2

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10 2. Descarga de varias parcelas, con firma-e. Con la herramienta de medir, se selecciona la zona a descargar: DNI Nombre usuario 5

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12 ii. Elaboración de las RGA de las parcelas resultantes con: 1. AUTOCAD. Aquí se puede obtener gratuitamente una extensión que permite generar el GML catastral con AUTOCAD, así como ver explicaciones y vídeos demostrativos muy interesantes. Este blog amplía la información. 2. QSIG. Aquí se puede obtener un complemento que permite generar el GML con QGIS, con manual aquí. El blog anterior va a incluir vídeos en breve. 3. Otros programas de edición: generar las RGA en formato dxf georreferenciado y convertir al formato GML catastral en la página del colegio de topógrafos gratuitamente. Vídeo demostrativo de edición con AUTOCAD y QGIS iii. Validación de las RGA y obtención del IVG positivo. Una vez elaboradas las RGA, hay que acceder a la validación en la SEC (requiere firma o dni electrónicos). 7

13 DNI Nombre usuario DNI Nombre usuario Se van rellenando los datos que se solicita, se suben las RGA resultantes y se obtiene el IVG. La condición de validación consiste en que el perímetro exterior del conjunto de las RGA (GML) que se suben para validar debe coincidir exactamente con el perímetro de parcelas catastrales preexistentes. Ejemplo de agrupación de dos parcelas: Correcto Incorrecto Si el informe de validación es negativo, señalará donde existe el error coloreando la zona y marcándola con un número (por si el error es tan pequeño que no se observa el color) Aquí hay un video explicativo del proceso de validación. iv. Solicitar la licencia de segregación (o agrupación, si es preceptiva) Una vez generadas y validadas las RGA, es el momento de solicitar al Ayuntamiento la licencia, puesto que ya se conoce la forma y superficie definitiva que va a constar en escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad. 8

14 b. Con medición en campo. En el caso de que se realice una medición topográfica de las parcelas afectadas es necesario realizar los siguientes pasos antes de los anteriores: Situar la medición sobre cartografía catastral Comparar la medición y parcela catastral: i. Si la medición es muy similar a Catastro: trabajar sobre la parcela catastral. ii. Si es conveniente subsanar la descripción catastral: Tramitar primero la subsanación de la parcela errónea. Ejemplo: Se miden topográficamente dos parcelas que se quiere agrupar (representadas en rosa) y se sitúan sobre la cartografía catastral y la última ortofoto del PNOA: El primer paso consiste en situar la medición sobre la cartografía catastral. Al hacerlo, se observa un desplazamiento de la cartografía catastral, que no afecta a la medición. Hay que corregir la posición de la medición (sólo desplazamiento o giro, nunca deformación) adaptándola al desplazamiento de la cartografía catastral: 9

15 Al situarla sobre la cartografía catastral ya se puede analizar si existen errores. En este ejemplo se observa que existe un error en la parcela 129 que afecta a la 130 y que sería lógico iniciar un expediente de subsanación de discrepancias previamente a la agrupación: Error en la parcela 129 Observación sobre diseminados: cuando se vaya a tramitar una alteración física en una parcela registral que en la cartografía catastral se encuentra reflejada como dos parcelas, una urbana con la construcción (diseminado) y otra rústica,- como ocurre en el ejemplo-, vamos aprovechar para reflejarla también en el Catastro como una única parcela. En el caso del ejemplo cambiaría así: 10

16 Dos parcelas catastrales y una registral Una parcela catastral (con dos inmuebles en alfanumérico) y una registral Aquí estará en breve un video en el que se desarrolla esta práctica completa con autocad. Aquí está disponible un video muy interesante que nos muestra cómo poner una ortofoto del PNOA como mapa de fondo en cualquier autocad, que puede ser muy útil en esta labor. 2. ERRORES EN LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL O REGISTRAL DE LA PARCELA: Tras efectuar la medición de una parcela y situarla sobre la cartografía catastral pueden apreciarse errores en la descripción catastral o registral/escritura de la parcela. En ambos casos debe ponderarse el coste-beneficio de iniciar una actuación para subsanar los errores detectados. También es necesario tener en cuenta el nivel de precisión de la cartografía catastral, derivado de su escala (1:1000 o 1:500 en urbana y 1:5000 en rústica) y no confundir errores con falta de precisión. Tampoco es suficiente una ortofoto para acreditar un error. Procedimientos: Para corregir descripción en el Catastro: Subsanación de discrepancias en el Catastro Se trata de un procedimiento regulado en el artículo 18 del Texto Refundido la Ley del Catastro Inmobiliario, en el curso del cual se da audiencia los colindantes catastrales afectados. El procedimiento puede ser iniciado por el Catastro (Art. 18.1), por el notario (Art. 18.2) y por el registrador (Art. 18.3). Para corregir descripción en el Registro de la Propiedad: Procedimiento de concordancia con la realidad extra-registral Se trata de un procedimiento regulado por la Ley Hipotecaria, en el curso del cual se da audiencia a los colindantes registrales afectados. Lo inicia el registrador. En ambos casos, debe elaborarse la representación gráfica alternativa (RGA) en formato GML de las parcelas con errores y de las colindantes afectadas y obtener el informe de validación gráfica (IVG) del conjunto. 11

17 Esta información se aportará ante aquél que vaya a iniciar el procedimiento, sea Catastro, notario o registrador. En el caso de que se pretenda que sea el Catastro quien inicie el expediente de subsanación de discrepancias, deben cumplirse dos requisitos: que el error sea superior a la tolerancia legalmente admisible (aproximadamente un 3%) y que previamente los colindantes afectados hayan dado su conformidad a la modificación. Si el expediente lo inicia un fedatario será él quien dé audiencia los colindantes afectados y no existe un mínimo de superficie a corregir legalmente establecido. Ejemplo: Supongamos que la parcela 87 es errónea y debe ser así: Deberemos generar y validar juntos los GML de todas parcelas afectadas (incluido el camino de rústica), de tal forma que el borde de todas las parcelas afectadas coincida exactamente con el parcelario catastral: 12

18 Será necesario generar 5 GML y validarlos juntos. 3. ESCRITURA DE OBRA NUEVA: a. Obra antigua, que ya figura en el Catastro: CCDG y GML del edificio. El CCDG incluye la representación gráfica georreferenciada en papel de la parcela y de la construcción que existe en ella, por lo que debería ser suficiente. Si se desea una relación de las coordenadas del edificio, basta con descargar de la Sede Electrónica del Catastro (SEC) el gml del edificio y copiarlas. b. Obra nueva: Informe Catastral de Ubicación de Construcciones (ICUC), obtenido en la Sede Electrónica del Catastro a partir de un GML del edificio nuevo 1. 1 El servicio para obtener este informe en la Sede Electrónica del Catastro acaba de implantarse; hasta ahora resultaba imposible validar un GML de edificio. 13

19 4. REPARCELACIÓN En el caso de la reparcelación, debe generarse un GML para cada parcela resultante, para los restos de parcelas aportadas que han quedado fuera de la actuación y para los viales. Ejemplo: El primer paso consiste en situar la reparcelación sobre cartografía catastral: Analizamos las parcelas afectadas, que incluyen algún camino de rústica: Debemos crear un GML para cada parcela resultante, para los futuros viales y para los restos de parcelas aportadas. Mantendremos la referencia catastral de los restos de 14

20 parcelas que no han participado en la reparcelación y asignaremos nombres provisionales a las nuevas parcelas y viales, en espera de que el Catastro les asigne referencia catastral. Aquí puede consultarse un video donde se desarrolla este ejemplo completo trabajando con autocad. 5. SITUACIONES ESPECIALES a. Inmatriculación de viales públicos urbanos por la Administración propietaria. Para inscribir en el Registro de la Propiedad parcelas que corresponden a viales de dominio público y uso gratuito en suelo de naturaleza urbana catastral, se debe elaborar una representación gráfica de la parcela georreferenciada sobre la cartografía catastral, preferiblemente en formato GML. Resultará imposible obtener un informe de validación gráfica positivo de este GML, por lo que es necesario remitirlo al Catastro solicitando un informe para su inscripción en el Registro de la Propiedad por aplicación del art LH. El Catastro emitirá un informe que certifique que la parcela forma parte de los viales de urbana y no invade otras parcelas y que permitirá su inscripción en el Registro. Esperamos que en breve este trámite se pueda realizar en la Sede Electrónica del Catastro. 15

21 b. Informes de validación gráfica negativos que pueden ser válidos. En un procedimiento de subsanación de discrepancias, cuando la RGA afecte a vacíos en la cartografía resulta técnicamente imposible obtener un IVG positivo. Sólo en este caso, un IVG negativo puede ser válido. Casos: La RGA afecta a viales urbanos: Se precisa un informe favorable del Ayuntamiento o administración propietaria para que el IVG sea aceptado. La RGA afecta a un vacío en la cartografía rústica: El notario o registrador puede aceptar el IVG si comprueba que el error se origina sólo por el vacío y no existe solape con otra parcela catastral y que la escritura o inscripción registral apoyan la pretensión. 6. COORDENADAS Es necesario tener en cuenta que las coordenadas de las representaciones gráficas que constan en las escrituras y Registro de la Propiedad son las correspondientes a la georreferenciación de la parcela sobre la cartografía catastral, que es también la cartografía oficial del Registro. Por lo tanto, no deben ser utilizadas para el replanteo sobre el terreno cuando la cartografía catastral sufra algún giro o desplazamiento. Valencia, junio de 2017 ES CONVENIENTE CONTACTAR CON EL COLEGIO PROFESIONAL CUANDO SE TENGAN DUDAS Más información: 16