Análisis del mercado de vivienda en Colombia

Transcripción

1 Análisis del mercado de vivienda en Colombia Abril de 2013 Elaborado por: Luis Jairo Acevedo Analista Macroeconómico 1

2 Introducción Los precios de la vivienda han mostrado un crecimiento sostenido desde 2004 y actualmente se encuentran en su máximo histórico, generando preocupaciones entre algunas autoridades económicas y los analistas del mercado por la potencial configuración de una burbuja hipotecaria en Colombia. Una burbuja hipotecaria es entendida como el crecimiento de los precios de la finca raíz debido a las expectativas de los agentes de un mayor valor en el futuro, sin un sustento estructural. Analizar la posibilidad de una burbuja hipotecaria, es relevante dado que históricamente fuertes correcciones en los precios de la vivienda vienen acompañadas de impactos significativos en la dinámica económica. Lo anterior se debe a que la corrección en los precios de la vivienda es percibida por las personas como una disminución en sus ingresos, afectando la proporción de inversión en otro tipo de activos. Asimismo, un ajuste pronunciado en dicho mercado puede generar desbalances macroeconómicos en la medida que puede afectar el mercado de crédito e incrementar la probabilidad de impago de los agentes. Por tanto, en SERFINCO hemos realizado un análisis del comportamiento de los precios de la vivienda, con el fin de entender la naturaleza de su dinámica e identificar oportunidades y riesgos del sector inmobiliario. 2

3 Puntos relevantes y conclusiones del informe Los índices de precios reales de la vivienda muestran niveles máximos en términos históricos. Dichos niveles superan en un 29,2% al promedio histórico. Por su parte, el número de metros cuadrados y el número de unidades vendidas registran contracciones. Adicionalmente, se observan incrementos en el valor total de las ventas de vivienda. Lo anterior muestra que el crecimiento de la finca raíz en Colombia se explica por un efecto precio, lo que ha generado preocupaciones por la posible configuración de una burbuja hipotecaria. Asimismo, en términos estructurales, el crecimiento de los costos de la construcción ha sido inferior al de los precios de la vivienda. Por tanto, los costos no explican el comportamiento alcista de los precios de la finca raíz. Los niveles actuales de crecimiento de los precios de la vivienda se encuentran ligados a un incremento más acelerado en los precios del suelo. Lo anterior, se debe a una escasez del área disponible para la construcción. 3

4 Puntos relevantes y conclusiones del informe Igualmente, existe una amplia demanda por vivienda. Dicha demanda ha estado impulsada por el crecimiento de la clase media y el significativo déficit de vivienda en Colombia, estimulando el aumento en los precios de la finca raíz. En resumen, aunque los precios de la vivienda se encuentran en niveles máximos históricos, estos se fundamentan en una expansión de la demanda superior a la de la oferta. En esta medida, por el momento no se observan señales concluyentes que indiquen la especulación en los precios de la vivienda y/o la configuración de una burbuja hipotecaria. Sin embargo, consideramos que existen algunos riesgos en la evolución de los últimos años del mercado hipotecario en Colombia. Creemos que es crucial continuar monitoreando el mercado de crédito hipotecario. Lo anterior, en la medida que se evidencia un crecimiento de la cartera hipotecaria superior al de la cartera total. Esto es relevante debido a que fuertes correcciones de los precios de la vivienda pueden generar inestabilidad en el sistema financiero o desbalances macroeconómicos. 4

5 Qué es una burbuja hipotecaria? 5

6 Dinámica de configuración de una burbuja hipotecaria Compradores Segundo momento Se generaliza esta creencia entre el público Cuarto momento: Disminuyen los compradores, se estanca el incremento de los precios y desaparecen las expectativas de valorizaciones Primer momento Los consumidores tienen expectativas de valorizaciones de la vivienda Tercer momento Las personas deciden comprar los activos a precios cada vez más elevados Quinto momento: Desaparecen los incentivos de compra de vivienda como inversión y disminuyen los precios. Sexto momento: Desapalancamiento acelerado, incremento de la morosidad y contracción abrupta del consumo Posibilidad 1 Apalancados en el sistema financiero Posibilidad 2 Con recursos propios Burbuja: Existe una burbuja cuando el incremento en el precio de un activo (vivienda) se encuentra sustentado en una expectativa de valorización futura y no por variables fundamentales. 6

7 Contexto histórico internacional: Precios de la vivienda y dinámica de los mercados 7

8 Precios de la vivienda e índices accionarios jun-88 abr-89 feb-90 dic-90 oct-91 ago-92 jun-93 abr-94 feb-95 dic-95 oct-96 ago-97 jun-98 abr-99 feb-00 dic-00 oct-01 ago-02 jun-03 abr-04 feb-05 dic-05 oct-06 ago-07 jun-08 abr-09 feb-10 dic-10 oct-11 ago-12 mar-76 jul-77 nov-78 mar-80 jul-81 nov-82 mar-84 jul-85 nov-86 mar-88 jul-89 nov-90 mar-92 jul-93 nov-94 mar-96 jul-97 nov-98 mar-00 jul-01 nov-02 mar-04 jul-05 nov-06 mar-08 jul-09 nov-10 mar-12 S&P y precios de la vivienda en EEUU Nikkei y precios de la vivienda en Japón % 45,000 15% % 40,000 35,000 10% % % 30, % 25,000 5% 800-5% 20,000 0% % 15, % 10,000-5% % 5, % - -10% SPX Index Precios de la vivienda en EEUU (Var. Anual (%)) Nikkei Precios de la vivienda en Japón (Var. Anual (%)) Los incrementos altos y prolongados de los precios de la vivienda, que no se encuentran alineados con factores fundamentales, presentan las siguientes características: Incremento acelerado en los precios de la vivienda Alzas en el precio de las acciones Burbujas inflacionarias De esta manera, las correcciones de los precios de la vivienda en EEUU ( ) y en Japón ( ) estuvieron acompañadas de contracciones en sus economías y descensos de los principales índices accionarios. Fuente: Bloomberg, cálculos SERFINCO. 8

9 Análisis por el lado de la demanda 9

10 Clase media creciente que dinamiza la demanda Evolución de la clase media en Colombia La clase media, es un grupo social que logró duplicar su tamaño en la última década. Se estima que hoy la clase media podría estar llegando a ser el 30% de la población. En Colombia, la clase media es equivalente al porcentaje de la población que recibe ingresos entre 2 y 10 millones de pesos. El crecimiento de la clase media en Colombia implica una mayor capacidad de consumo y demanda en la economía. Esperamos que el aumento de la clase media implique una demanda persistente por vivienda en el largo plazo. Fuente: Alejandro Gaviria, 2011

11 Déficit de vivienda en Colombia El crecimiento de la clase media ha permitido que los hogares tengan un mayor poder adquisitivo y busquen solucionar sus problemas de vivienda. Sin embargo, en Colombia se evidencia un déficit de vivienda importante (37%) que se encuentra por encima del promedio de los países de la región. En esa línea, la CEPAL (Comisión Económica para América Latina y el Caribe) estima que el 50% de las familias colombianas tenían vivienda propia. Lo anterior, es inferior a lo observado en otros países de la región como Brasil (74%), Costa Rica (72%) y Honduras (72%). Familias sin vivienda o con vivienda de mala calidad (2011) 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 72% 50% 37% 34% 33% 29% 23% Perú Ecuador Colombia México Brasil Venezuela Chile Adicionalmente, según la CEPAL, en Colombia no existe un mercado eficiente de arrendamiento. Lo anterior, implica que el déficit de propiedad de vivienda se considere relevante. Fuente: CEPAL 11

12 Déficit de vivienda en Colombia Edificaciones/PIB Cartera hipotecaria sobre PIB 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 3.1% 2.9% A pesar del déficit de vivienda en Colombia, la participación del sector de edificaciones se ha ubicado cerca o por debajo del promedio histórico luego de la crisis hipotecaria de finales de los noventa. En este sentido, la construcción de edificaciones pasó de representar 5,0% en 1995 a 2,9% en Adicionalmente, se observa que actualmente la cartera hipotecaria como proporción del PIB se encuentra en niveles bajos con relación a lo observado a finales de los noventa. Lo anterior indica que las condiciones actuales de la dinámica del sector de edificaciones son distintas de las evidenciadas en la crisis hipotecaria de final de siglo. Fuente: Dane. Cálculos: Serfinco 12

13 Cartera hipotecaria en América Latina En Colombia, la expansión de la cartera hipotecaria ha sido limitada. En este sentido, la relación entre la cartera hipotecaria y la cartera total se encuentra en niveles bajos con respecto a las principales economías de Latinoamérica. 25% 20% 15% 21.5% Cartera hipotecaria/pib Igualmente, la relación entre la cartera hipotecaria y el PIB de Colombia es igualmente baja con relación a otros países de la región. 10% 5% 0% 8.0% 5.0% 4.1% 2.7% 2.6% Panama México Brasil Perú Venezuela Colombia Porcentaje de hogares con hipotecas 70% 65% 60% 50% Cartera hipotecaria/total de la cartera 40% 37.7% 35% 30% 40% 25% 22.4% 30% 20% 10% 22% 21% 15% 7% 20% 15% 10% 5% 14.3% 13.9% 11.6% 0% 0% Estados Unidos Chile Panamá México Colombia México Panamá Perú Colombia Venezuela Fuente: Banco Interamericano de Desarrollo 13

14 Comportamiento de la cartera hipotecaria may-96 oct-96 mar-97 ago-97 ene-98 jun-98 nov-98 abr-99 sep-99 feb-00 jul-00 dic-00 may-01 oct-01 mar-02 ago-02 ene-03 jun-03 nov-03 abr-04 sep-04 feb-05 jul-05 dic-05 may-06 oct-06 mar-07 ago-07 ene-08 jun-08 nov-08 abr-09 sep-09 feb-10 jul-10 dic-10 may-11 oct-11 mar-12 ago-12 ene-13 may-02 ene-03 sep-03 may-04 ene-05 sep-05 may-06 ene-07 sep-07 may-08 ene-09 sep-09 may-10 ene-11 sep-11 may-12 ene-13 Crecimiento de la cartera hipotecaria y de la cartera total Crecimiento anualizado de la cartera hipotecaria 50% Vivienda Variación Vivienda 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5, % Cartera de créditos Cartera de vivienda Desde 1996, tan sólo en cuatro oportunidades el crecimiento de la cartera hipotecaria ha mostrado un desempeño superior al del sistema total. Entre noviembre y diciembre de 2011, se evidenció una aceleración marcada del crecimiento de la cartera hipotecaria. No obstante, la cartera registró una desaceleración en los siguientes dos trimestres. A enero de 2013, la cartera hipotecaria se encontraba creciendo a un ritmo mayor que la cartera total. Sin embargo, dicha tasa de crecimiento ha mostrado señales de moderación. Fuente: Superfinanciera y Banco de la República. Cálculos: Serfinco 14

15 Síntesis por el lado de la demanda En Colombia, el déficit habitacional y el crecimiento de la clase media han generado incrementos en la demanda por vivienda. Asimismo, se registra un crecimiento de la cartera hipotecaria superior al observado en la cartera total de créditos. No obstante, los actuales niveles de la cartera hipotecaria se encuentran en niveles bajos, comparados con los observados en otros países de América Latina. Adicionalmente, el nivel actual de la cartera hipotecaria con relación al PIB se encuentra en niveles bajos si se compara con el nivel observado a finales de los noventa. 15

16 Análisis por el lado de la oferta 16

17 Lanzamientos de vivienda nueva Lanzamientos mensuales de viviendas nuevas En los últimos meses de 2012, se evidenciaron contracciones en los nuevos lanzamientos de vivienda, especialmente de vivienda de interés social. Asimismo, durante enero de 2013 se registró una variación anual de -14% en los lanzamientos de vivienda nueva, tanto VIS como no VIS. Fuente: Coordenada Urbana y Titularizadora Colombiana 17

18 Condiciones de oferta En febrero de 2013, se observa que la oferta de vivienda en Colombia se encuentra principalmente concentrada en proyectos sobre planos. La mayor oferta de vivienda sobre planos se observa en Cali (81%), seguida de Medellín (73%) y Bogotá (66%). Lo anterior señala que los oferentes de vivienda nueva en el país prefieren buscar compradores en fase de preinversión con el fin de asegurar la sostenibilidad y rentabilidad del proyecto. En consecuencia, los constructores prefieren evitar especulaciones con la posibilidad de venta de la vivienda. Por tanto, la mayoría de proyectos se venden para construir y no en línea contraria. Fuente: Titularizadora Colombiana. 18

19 Condiciones de oferta Unidades ene-09 mar-09 may-09 jul-09 sep-09 nov-09 ene-10 mar-10 may-10 jul-10 sep-10 nov-10 ene-11 mar-11 may-11 jul-11 sep-11 nov-11 ene-12 mar-12 may-12 jul-12 sep-12 nov-12 ene-13 Número de unidades de vivienda licenciadas 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 Durante 2012, el promedio mensual del número de unidades de vivienda licenciadas se ubicó en unidades. Lo anterior representa una contracción de 19,1% con relación a lo observado en Vivienda de interés social Vivienda no VIS Contribución a la variación del área aprobada por departamentos De las unidades de vivienda licenciadas, el 42% corresponde a las destinadas para vivienda de interés social y el 58% correspondía a vivienda no VIS. El deterioro en el número de licencias aprobadas durante 2012 se explicó principalmente por una disminución en las aprobaciones en Cundinamarca y Bogotá. Dichas zonas restaron conjuntamente 13,2 puntos porcentuales al crecimiento de las licencias aprobadas. Fuente: Dane. Cálculos: SERFINCO 19

20 Oferta total Variación porcentual anual de unidades disponibles para la venta A pesar de la menor dinámica de las licencias de construcción, la oferta total sí registró un crecimiento en 2012 (4,3%) aunque con una moderación frente a lo observado en 2011 (15,1%). No obstante, en Bogotá y en Cali la oferta registró una disminución de 1,8% y 17,5%, respectivamente. Por otra parte, en los alrededores de Bogotá y en Medellín el crecimiento de la oferta fue positivo. Desde 2010, Medellín y los alrededores de Bogotá han ganado participación dentro de la oferta total de vivienda, mientras que Bogotá ha perdido terreno desde mediados de Sin embargo, Bogotá representa el 49% de la oferta total. Fuente: Galeria inmobiliaria, Banco de la República. Cálculos: SERFINCO 20

21 Dinámica de las ventas acumuladas de vivienda El número de unidades de vivienda vendidas en Colombia muestra una tendencia de desaceleración. Este efecto también se presenta al observar el número de metros cuadrados vendidos. No obstante, el valor de las ventas de viviendas registra aumentos. Lo anterior indica que el crecimiento en el valor total de las viviendas vendidas se explica por el aumento en los precios y no por un incremento en el número de unidades. Valor (Billones) 100,000 99,000 98,000 97,000 96,000 95,000 94,000 93,000 92,000 91,000 Unidades vendidas 99,248 feb-12 M2 (Millones) 94,159 feb feb feb Fuente: Titularizadora Colombiana. 6.7 feb feb-13 21

22 Síntesis por el lado de la oferta La oferta de la vivienda mostró un incremento anual de 4,3% en 2012, pero registró una moderación con relación a lo observado en 2011 (15,1%). La menor dinámica en la oferta de vivienda en Colombia se explica por una reducción de la oferta en Bogotá (-1,8%) y Cali (-17,5%). No obstante, la dinámica en Medellín y los alrededores de Bogotá fue positiva. Por otra parte, se evidenciaron menores niveles de lanzamientos de vivienda nueva durante Asimismo, en enero de 2013 se observaron contracciones de 14% en los lanzamientos de vivienda VIS y No VIS. La debilidad en la oferta futura de vivienda también se evidencia en el comportamiento del área licenciada. Dicha variable mostró una contracción de 12,8% en 2012, donde Cundinamarca y Bogotá restaron 13,2 puntos porcentuales a la variación. Se observa que la oferta de vivienda en Bogotá, Medellín y Cali se encuentra concentrada en proyectos sobre planos. Lo anterior indica que los oferentes se encuentran vendiendo los proyectos para construir y no en vía contraria. 22

23 Análisis de precios 23

24 Comportamiento de los precios de la vivienda 1988-I 1988-III 1989-I 1989-III 1990-I 1990-III 1991-I 1991-III 1992-I 1992-III 1993-I 1993-III 1994-I 1994-III 1995-I 1995-III 1996-I 1996-III 1997-I 1997-III 1998-I 1998-III 1999-I 1999-III 2000-I 2000-III 2001-I 2001-III 2002-I 2002-III 2003-I 2003-III 2004-I 2004-III 2005-I 2005-III 2006-I 2006-III 2007-I 2007-III 2008-I 2008-III 2009-I 2009-III 2010-I 2010-III 2011-I 2011-III 2012-I 2012-III 120 Índice de precios de la vivienda y promedio histórico ,2% ,7% 22,3% IPVU BANREP Promedio Histórico El índice de precios de la vivienda en Colombia evidencia tres picos históricos: primer trimestre de 1989, cuarto trimestre de 1995 y el tercer trimestre de 2012 (último dato disponible). El nivel actual de los índices de precios de la vivienda se encuentra 29,2% por encima del promedio histórico (90). Actualmente, el índice se ubica en su punto máximo (116,3). Fuente: Banco de la República. Cálculos: Serfinco 24

25 Precios de la vivienda vs costos de la construcción 1990-I 1990-IV 1991-III 1992-II 1993-I 1993-IV 1994-III 1995-II 1996-I 1996-IV 1997-III 1998-II 1999-I 1999-IV 2000-III 2001-II 2002-I 2002-IV 2003-III 2004-II 2005-I 2005-IV 2006-III 2007-II 2008-I 2008-IV 2009-III 2010-II 2011-I 2011-IV 2012-III Precios de la vivienda*/costos de la construcción de la vivienda *Dado que estamos relacionando el precio de la vivienda con los costos y dichos costos no se encuentran ajustados por algún indicador de la inflación, en este ejercicio se utilizó el Índice de precios de la vivienda nominal. Una de las razones que explican la formación de los precios de la vivienda son los costos de construcción. No obstante, la relación precios de la vivienda/costos de la construcción muestra una tendencia positiva desde el tercer trimestre de Lo anterior indica que los precios de la vivienda se encuentran creciendo a un ritmo mayor que los costos constructivos. Por lo tanto, el comportamiento de los costos de la construcción no explica el aumento de los precios de la vivienda. Fuente: Dane y Banco de la República. 25

26 Precios de la vivienda vs costos del suelo mar-96 sep-96 mar-97 sep-97 mar-98 sep-98 mar-99 sep-99 mar-00 sep-00 mar-01 sep-01 mar-02 sep-02 mar-03 sep-03 mar-04 sep-04 mar-05 sep-05 mar-06 sep-06 mar-07 sep-07 mar-08 sep-08 mar-09 sep-09 mar-10 sep-10 mar-11 sep-11 mar-12 sep-12 Índices de precios de la vivienda*/precios del suelo Promedio Histórico IPVU/Precio de la tierra *Dado que estamos relacionando el precio de la vivienda con los precios del suelo y el valor del suelo no se encuentra ajustado por algún indicador de la inflación, en este ejercicio se utilizó el Índice de precios de la vivienda nominal. La relación entre los precios de vivienda y los precios del suelo en Bogotá ha mostrado una tendencia descendente desde Asimismo, desde septiembre de 2003 el indicador se encuentra por debajo de su promedio histórico. Lo anterior, indica que los precios del suelo se encuentran creciendo más que los precios de la vivienda. Esto permite evidenciar que la reciente tendencia de aumento de la vivienda tiene como principal componente el crecimiento de los precios del suelo. Fuente: Fedesarrollo 26

27 Precios de la vivienda vs PIB per cápita % 1.2% 1.1% 1.0% 0.9% 0.8% 0.7% 0.6% 0.5% Precios de la vivienda/pib per cápita 0.4% La relación entre los precios de la vivienda/pib per cápita mostró una tendencia descendente desde 1995 hasta Esto evidencia que el ingreso promedio de los colombianos registraba tasas de crecimiento superiores al de los precios de la vivienda. No obstante, a partir de 2005 dicha relación registró una pendiente positiva. Es decir, los precios de la vivienda han evidenciado un crecimiento superior que el del ingreso per cápita. 27

28 Síntesis del análisis de precios Actualmente, el índice real de precios de la vivienda se encuentra en su máximo histórico y se ubica un 29,1% por encima de su promedio histórico. Los costos de construcción están creciendo a un ritmo inferior que el precio de la vivienda desde Por tanto, los costos no explican adecuadamente los actuales niveles de precios. En contraste, se observa que los precios del suelo se han incrementado a una tasa superior que la registrada en los precios de la vivienda. En consecuencia, la falta de suelo disponible y aprobado para la construcción puede ser uno de los factores principales que puede estar impulsando la dinámica de precios. Asimismo, se evidencia que desde 2005 el PIB per cápita crece a un ritmo superior al de los precios de la vivienda. Esto indica que la alta dinámica económica ha presionado al alza los precios, dado el limitado crecimiento de la oferta. Lo anterior queda en evidencia cuando se observa que el valor total de las viviendas vendidas en febrero 2013 sube 3,7%, mientras que el número de unidades vendidas se contrae 5,1%. Por tanto, el incremento de los precios de la vivienda se encuentra explicado por una oferta poco dinámica y un demanda creciente. 28

29 Equipo de Investigaciones Económicas Daniel Lozano Jefe de Investigaciones Económicas (1) ext Maria Adelaida Velázquez Analista Sr. Renta Variable - Sector Petrolero mvelazquez@serfinco.com.co (1) ext Luis Acevedo Analista Macroeconómico lacevedo@serfinco.com.co (1) ext Laura Gutiérrez Analista Renta Variable - Sector Consumo lgutierrezp@serfinco.com.co (1) ext Alejandra Méndez Analista Renta Variable - Sector Eléctrico y Construcción amendez@serfinco.com.co (1) ext Nicolás Noreña Analista Jr. Estudiante en Práctica - Sector Financiero nnorena@serfinco.com.co (1) ext Alejandro Salamanca Estratega Institucional asalamanca@serfinco.com.co (1) ext Ricardo Bernal Gerente de Investigaciones Económicas rbernal@serfinco.com.co (1) ext Juan Pablo Peralta Analista Jr. Estudiante en Práctica apreninvestiga@serfinco.com.co (1) ext