Obligaciones derivadas de la venta de inmuebles realizada por personas naturales

Transcripción

1 N ORME TRBUTRO rrolla sus actividades civiles o comerciales; iii) quél donde se encuentran los bienes relacionados con los hechos que generan obligaciones tributarias. Y en el supuesto que exista más de un domicilio fiscal en cualquiera de estos supuestos, se entenderá como el domicilio fiscal, aquél que elija la dministración Tributaria. En este mismo sentido, se regula la presunción de domicilio legal para las personas jurídicas, cuando no hayan cumplido con indicar uno, al igual que para el caso de las personas jurídicas, la presunción no admite prueba en contrario (regulado por el artículo 13): i) quél donde se encuentre su dirección o administración efectiva; ii) quél donde se encuentre el centro principal de su actividad; iii) quél donde se encuentren los bienes relacionados con los hechos que generan la obligación tributaria; iv) El domicilio de su representante legal, entendiéndose como domicilio del representante legal, en principio su domicilio legal, y si el representante legal no hubiese señalado un Domicilio iscal, se presumirá su domicilio, como el de cualquier persona natural. En relación a lo anteriormente señalado, es importante recordar que las presunciones en derecho se clasifican en: i) iuris tantum, y ii) iure et de iure. La presunción iuris tantum admite prueba en contrario, a diferencia de la presunción iure et de iure, que no admite prueba en contrario. Esto debido a que la teoría de la presunción, en realidad, es una teoría de la carga de la prueba. la pregunta a quién incumbe la carga de la prueba? La respuesta es, corresponde a aquél que tiene en contra suya una presunción. Esto significa que la presunción iuris tantum, produce efectos, en tanto no se demuestre o se pruebe lo contrario. En relación a las presunciones iure et de iure, al no admitir prueba en contrario, producen efectos de prueba plena, y obligan a aceptar como cierto el hecho que se presume. hora bien, debemos tener presente que cuando el artículo 12 señala «cuando las personas naturales no fijen un domicilio fiscal» está indicando implícitamente que está norma se aplica para aquellas personas que teniendo el deber de fijar y comunicar a la dministración Tributaria su Domicilio iscal, no lo hicieren. Justamente, para no validar el incumplimiento de estos sujetos, la norma faculta a la dministración Tributaria que pueda presumir como domicilio fiscal de este sujeto, cualquiera de los 3 casos señalados en él, y en el caso que se presente la posibilidad que el sujeto pudiera tener más de un domicilio conocido por la dministración (siempre dentro del contexto de este artículo), será la dministración Tributaria, quien determinará cuál es el que se va a considerar como su domicilio fiscal. En el caso de las personas jurídicas, las reglas están claras, pero el legislador ha previsto en el artículo 13 que en el caso de que exista más de un Domicilio iscal en el sentido del artículo, será el Domicilio iscal el que elija la dministración Tributaria. Para el caso de las entidades que no tienen personería jurídica que no hubieren fijado un Domicilio iscal, también se le aplican presunciones, en principio se tiene como su domicilio fiscal el de su representante, o el de cualquiera de sus partes integrantes, a elección de la propia dministración Tributaria. Esto lo regula el artículo 15 del ódigo Tributario. aure Navarro señala que «El concepto de domicilio sólo debe conectarse con la personalidad jurídica. Los entes sin personalidad jurídica, precisamente por carecer de ella, no son titulares de derechos y obligaciones y; por lo tanto, no pueden ejercitarlos frente a terceros. El domicilio de los entes sin personalidad jurídica ha de ser el de su representante». 13 Nosotros consideramos que los entes que carecen de personalidad jurídica, de acuerdo al ódigo Tributario, tienen el derecho como cualquier otro sujeto de señalar su Domicilio iscal, en la medida en que sean sujetos obligados a inscribirse ante SUNT 14 tal como lo hemos señalado anteriormente. 5. ondición de domicilio no hallado y no habido mbas situaciones son una condición domiciliaria; por lo tanto, podemos se- 13 aure Navarro mparo. El Domicilio Tributario. Editorial Marcial Pons, pág rt. 11 del ódigo Tributario. ñalar: i) ondición de Domicilio iscal No Hallado, y ii) ondición de Domicilio iscal No Habido, a esto se debe este pequeño comentario. ctualmente, cuando una persona solicita inscribirse en el RU debe, entre otros, señalar el «Domicilio iscal». La dministración Tributaria verifica que ese domicilio sea el que corresponde al señalado por la persona natural, jurídica o ente colectivo. Sólo cuando se verifica esto, recién surte efecto el domicilio como «Domicilio iscal». Pero el sujeto contribuyente puede pasar a la condición de Domicilio No Hallado si el Domicilio iscal, informado a la SUNT, no ha sido ubicado. Esto se puede dar por múltiples razones: que no corresponda al domicilio dado, que se le vaya a dejar una esquela o cualquier tipo de documento, si no se encuentra o no se puede dejar el documento podría pasar a la condición de No Hallado. Este contribuyente pasará a la condición de No Habido si, transcurrido los 30 días hábiles posteriores a la publicación de la lista en la que se encuentre en condición de No Hallado, no ha cumplido con regularizar, o que luego de haber regularizado ante SUNT, su domicilio no es ubicado. Tener la condición de contribuyente No Hallado implica que si no regulariza su situación dentro de los 30 días hábiles contados a partir de la fecha de publicación de la lista, adquirirá automáticamente la condición de No Habido. Tener la condición de contribuyente No habido implica entre otras consecuencias, las siguientes: i) Los comprobantes de pago que emita durante el tiempo en que sea considerado como No Habido, no podrán sustentar crédito fiscal para el GV por no reunir los requisitos legales o reglamentarios, ii) Los representantes legales serán considerados como responsables solidarios por la omisión en el cumplimiento de obligaciones tributarias, iii) Suspensión del plazo prescriptorio de la obligación tributaria, y iv) nterposición de medidas cautelares previas. Un sujeto que pasa de tener un Domicilio iscal, a tener la condición de No Habido (domicilio desconocido), puede regularizar su condición domiciliaria, declarando el nuevo Domicilio iscal, o confirmando el Domicilio iscal declarado o señalado en el RU. Obligaciones derivadas de la venta de inmuebles realizada por personas naturales Dra. Sandra Rojas Novoa Miembro del Staff nterno de la Revista ctualidad Empresarial 1. ntroducción uando una persona natural realiza la venta de un inmueble muchas veces desconoce si debe cumplir con alguna formalidad o si existen obligaciones tributarias derivadas de tal operación, por lo que a fin de determinar cuáles son las obligaciones y deberes formales que deben cumplirse por parte de la persona natural o enajenante del bien empezaremos por establecer si la misma está efectuando una operación no habitual y, por lo tanto, no califica como actividad empresarial o si, por el contrario, se trata de una operación que puede ser considerada actividad empresa- rial susceptible de generar rentas de tercera categoría. En el presente informe nos referiremos específicamente a los aspectos tributarios relacionados al enajenante que sin realizar actividad empresarial efectúa la venta de un inmueble, tanto en lo relacionado al mpuesto a la Renta, al mpuesto General a las Ventas, al mpuesto Predial, así como las formalidades que conlleva dicha transferencia. -4 NSTTUTO P Í O

2 ÁRE TRBUTR 2. Obligaciones relacionadas al mpuesto a la Renta Las personas naturales, sociedades conyugales, que optaron tributar como tales, y sucesiones indivisas en adelante se hará referencia a la persona natural o enajenante indistintamente al realizar la venta de un inmueble puede encontrarse afecta al mpuesto a la Renta si genera por esta venta ingresos que puedan ser considerados ganancias de capital o si los ingresos califican como actividad empresarial. Se considera actividad empresarial a aquella operación por la cual la persona natural construye o adquiere bienes inmuebles con el fin de enajenarlos y en cuyo caso el ingreso que perciba será calificado por la Ley del mpuesto a la Renta como rentas de tercera categoría. En cambio, cuando se produce la enajenación de un inmueble por parte de la persona natural y esta transferencia no es objeto de una actividad lucrativa habitual, la operación recibirá el tratamiento de rentas de segunda categoría en el caso que la Ley establezca que se ha generado ganancia de capital por dicha enajenación, tal como pasamos a explicar. 1 García Mullin, Juan Roque. Manual del mpuesto a la Renta. nstituto de apacitación Tributaria. República Dominicana, Págs. 14 y Enajenación de bien inmueble que califica como ganancia de capital en la Ley del mpuesto a la Renta La Ley del mpuesto a la Renta, en adelante la Ley, cuyo Texto Único Ordenado fue aprobado por Decreto Supremo N.º E, de fecha 8 de diciembre de 2004, considera dentro de su ámbito de aplicación a las ganancias de capital, aplicando de esta forma el criterio del flujo de riqueza 1 por el cual se considera renta a la totalidad de enriquecimientos provenientes de terceros originados en la enajenación de bienes patrimoniales que no son objeto de una actividad lucrativa habitual, como puede ser el caso de la enajenación de un bien inmueble realizada por la persona natural. simismo, al referirse a la «enajenación», la Ley, en su artículo 5, señala que se entiende por tal a la venta, permuta, cesión definitiva, expropiación, aporte a sociedades y, en general, todo acto de disposición a título oneroso por el cual se transmita el dominio de un bien. sí, el ingreso que se obtiene al producirse la enajenación del inmueble por parte de la persona natural que no realiza actividad empresarial, será considerado como ganancia de capital y conforme lo señala el artículo 84- de la Ley deberá realizarse el pago a cuenta del mpuesto a la Renta de Segunda ategoría siempre que el inmueble haya sido adquirido a partir del 1 de enero de 2004 y se efectúe la enajenación del mismo a partir de la citada fecha de acuerdo a lo dispuesto en la Trigésimo Quinta Disposición Transitoria y inal de la Ley. Sobre este punto es pertinente aclarar que con anterioridad a la entrada en vigencia del Decreto Legislativo N.º 945, publicado el 23 de diciembre de 2003 y vigente a partir del 1 de enero de 2004, se consideraba el criterio de la habitualidad para determinar si la venta de inmuebles realizada por el enajenante se hallaba afecta o no al pago del mpuesto a la Renta 2, sin embargo, a partir de la entrada en vigencia del citado Decreto se eliminó el criterio de la habitualidad y en consecuencia, la adquisición y enajenación del bien inmueble que se realice a partir del 1 de enero de 2004 se encontrará gravada con el mpuesto a la Renta. No obstante lo anterior, el último párrafo del artículo 2 de la Ley establece Persona natural adquiere un bien inmueble antes del y realiza la venta del mismo con posterioridad a dicha fecha. dquiere el bien inmueble 2.2 Oportunidad para realizar el pago a cuenta por la enajenación del bien inmueble De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 84- de la Ley, el enajenante deberá abonar con carácter de pago a cuenta del mpuesto que en definitiva le corresponderá pagar por el ejercicio, el equivalente al 0.5% sobre el valor de venta del inmueble. El pago a cuenta se efectuará en el mes siguiente de suscrita la minuta de compraventa respectiva y dentro de los plazos previstos por el ódigo Tributario para las obligaciones de periodicidad mensual, independientemente de la forma de pago pactada o de la percepción del pago por parte del enajenante. GRÁ O DE L PLÓN DEL MPUESTO la siguiente excepción a la aplicación del mpuesto por la enajenación del inmueble: Enajenación de inmueble que no califica como renta gravada Se ha excluido expresamente dentro del concepto de renta gravada al resultado de la enajenación del inmueble efectuada por la persona natural, siempre que ésta no genere rentas de tercera categoría y el inmueble sea ocupado como casa habitación por parte del enajenante. En concordancia con lo señalado en la Ley, el artículo 1- de su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo N.º E, de fecha 21 de setiembre de 1994, define la casa habitación como aquel inmueble que permanezca en propiedad del enajenante por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. abe mencionar que siendo el mpuesto a la Renta un tributo de periodicidad anual el enajenante deberá incluir esta Renta de Segunda ategoría en su declaración anual de personas naturales conjuntamente con las otras rentas que pudiera haber percibido en el ejercicio y deducir el pago a cuenta en la mencionada declaración. Medio para efectuar el pago del mpuesto Para realizar el pago a cuenta del mpuesto a la Renta de Segunda ategoría, se deberá utilizar la «Guía para Pagos Varios» o ormulario Virtual N.º 1662, consignando en la misma el número de RU del enajenante, el periodo tributario que corresponde al mes en que se suscribió la minuta y como código de tributo el El Tribunal iscal en la RT N.º , de fecha 27 de mayo de 2005, señala que aun cuando en el curso de los ejercicios 2000 y 2001, el recurrente realizó más de dos compras y efectuó dos ventas, siendo que según la SUNT la ganancia obtenida en la segunda operación de venta se encontraba gravada con el mpuesto a la Renta por cuanto el mpuesto alcanza al resultado de la enajenación a partir de la cual se presume la habitualidad, de acuerdo con el criterio expuesto por el Tribunal en las RT N.º y , se interpretó que para la determinación de la habitualidad se tendría en cuenta dos compras y dos ventas realizadas en el curso del ejercicio, en el ejercicio precedente o en ambos, y para efecto de la aplicación del impuesto, se consideraría que la persona natural estaba gravada con el tributo recién a partir de la tercera enajenación, entiéndase, la primera enajenación una vez adquirida la calidad de habitual; por lo cual, la persona natural se encontraba gravada con el impuesto sólo a partir de la tercera enajenación y no respecto de la operación en la que se obtiene la calidad de habitual. B Persona natural adquiere y realiza la enajenación de un bien inmueble a partir del. B dquiere y enajena el bien inmueble Enajena el bien inmueble Gravado No Gravado P RMER QUNEN - GOSTO 2006 TULDD EMPRESRL N

3 N ORME TRBUTRO P RMER QUNEN - GOSTO Determinación de la renta neta en la declaración anual del mpuesto a la Renta Para la determinación de la renta neta al final del ejercicio se deducirá de la renta bruta el costo computable de los bienes enajenados, para lo cual el artículo 21 de la Ley en concordancia con el artículo 11 de su Reglamento regula la forma en que debe determinarse de acuerdo a los siguientes supuestos: a) Para los inmuebles adquiridos a título oneroso El costo computable será el valor de adquisición o construcción reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y inanzas (ME ) en base a los Índices de Precios al por Mayor proporcionados por el nstituto Nacional de Estadística e nformática (NE).* b) Para los inmuebles adquiridos a título gratuito El costo computable estará dado por el valor de ingreso al patrimonio, entendiéndose por tal el que resulta de aplicar las normas de autovalúo para el mpuesto Predial, reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el ME en base a los Índices de Precios al por Mayor proporcionados por el NE, para lo cual se tomará en cuenta el valor de autovalúo correspondiente al año de adquisición del bien. El valor del autovalúo será el aplicable para determinar el costo computable del bien inmueble salvo prueba en contrario constituida por contrato de fecha cierta inscrito en Registros Públicos o el valor del predio que figure en cualquier documento público, documento privado de fecha cierta o cualquier otro documento fehaciente, a criterio de la dministración Tributaria. c) Para los inmuebles adquiridos mediante contrato de arrendamiento financiero o retroarrendamiento financiero o leaseback El costo computable para el arrendatario será el de adquisición, correspondiente a la opción de compra, incrementado en los importes por amortización del capital, mejoras incorporadas con carácter permanente y otros gastos relacionados, reajustados por los índices de corrección monetaria que establece el ME en base a los Índices de Precios al por Mayor proporcionados por el NE. Según lo expuesto, para la determinación de la renta neta y del mpuesto para la declaración anual del mpuesto a la * Mediante la Resolución Ministerial N.º E -15, de fecha 18 de enero de 2006, se fijaron los índices de corrección monetaria a que se refiere la Ley del mpuesto a la Renta para determinar el costo computable de inmuebles enajenados durante el ejercicio gravable del año Renta del enajenante éste deducirá de la renta bruta; es decir, de la totalidad de ingresos afectos que obtenga en el ejercicio gravable, el costo computable por la adquisición del bien así como el pago a cuenta realizado para posteriormente aplicar la tasa del mpuesto que corresponda por ésta y las otras rentas que pudiera haber obtenido en el ejercicio gravable. fin de ejemplificar la forma en que debe determinarse el pago a cuenta, así como la renta anual al final del ejercicio, ofrecemos el siguiente caso práctico. aso Práctico Una persona natural adquirió un bien inmueble el 3 de enero de 2004 por el valor de S/. 250, 000 y realizó la venta del mismo, el 5 de marzo de 2005, por un importe de S/. 350,000. ) Determinación del pago a cuenta La ganancia de capital sobre la cual se aplicará la tasa del 0.5% estará constituida por el valor de venta del inmueble, es decir, sobre S/. 350,000. Pago a cuenta S/. 350,000 x 0.5% = S/. 1,750 B) Determinación de la renta anual Para la determinación de la renta neta al final del ejercicio se deducirá de la renta bruta el costo computable de los bienes enajenados, tal como pasamos a detallar: - Renta bruta (total de ingresos por la venta del bien): S/. 350,000 - osto computable del inmueble (valor de adquisición ajustado por el factor de corrección monetaria que establece el ME ): S/. 250,000 x 1.02* = S/. 255,000 * El factor de ajuste aplicable sobre el bien adquirido en el año 2004 es de 1,02 según la R.M N.º E. - Renta Neta (ngreso por la venta del bien - costo computable): S/. 350,000 S/. 255,000 = S/. 95,000 Renta Neta: S/. 95,000 (-)Deducción del 10%* : S/. 9,500 Total : S/. 85,500 Tasa del mpuesto a la Renta: Hasta 27 UT... 15%** S/. 85, x 15% = S/.12,825 * El artículo 36 de la Ley establece la deducción del 10% a las Rentas de 2da. categoría. ** Las tasas del mpuesto se encuentran contenidas en el artículo 53 de la Ley. ) Determinación de la deuda mpuesto a la Renta S/. 12,825 (-) rédito sin derecho a devolución Pago a cuenta: (S/. 1,750) Saldo por regularizar S/. 11,075 En este caso, el pago que debió realizar esta persona natural en su declaración anual por la enajenación del inmueble asciende a S/. 11, Presentación de documentos por la enajenación del inmueble a los Notarios Según la persona natural realice una enajenación por la cual se genere la obligación de pagar el mpuesto a la Renta de Segunda ategoría o si por el contrario, se trata de una operación no gravada con el mpuesto, se deberán cumplir con las siguientes formalidades: Obligaciones por parte del enajenante ) Presentación de la constancia de pago del mpuesto al Notario El artículo 53-B del Reglamento de la Ley establece que el enajenante que realice la venta del inmueble gravada con el mpuesto deberá presentar ante el Notario el comprobante o formulario donde conste el pago realizado como requisito previo para la elevación de la minuta a Escritura Pública. B) Presentación de una declaración jurada en el caso que se realice una enajenación no considerada afecta al mpuesto uando la persona natural efectúe una enajenación no gravada con el mpuesto a la Renta por rentas de segunda categoría deberá presentar al Notario lo siguiente: - Una comunicación con carácter de declaración jurada 3 en el sentido que: a) La ganancia de capital proveniente de dicha enajenación constituye renta de la tercera categoría; o, b) El inmueble enajenado es su casa habitación. - La última declaración jurada de autovalúo. - El título de propiedad que acredite su condición de propietario por un periodo mayor a dos (2) años del inmueble objeto de enajenación. ) Tratándose de enajenaciones de inmuebles adquiridos antes del El enajenante debe presentar el documento de fecha cierta en que conste la adquisición del inmueble, el documen- 3 El modelo de la declaración jurada fue aprobado mediante la Resolución de Superintendencia N.º /SUNT, de fecha 20 de mayo de NSTTUTO P Í O

4 ÁRE TRBUTR to donde conste la sucesión intestada o la constancia de inscripción en los Registros Públicos del testamento o el formulario registral respectivos, según corresponda Obligaciones por parte del Notario El Notario, o en su caso, el Juez de Paz que cumpla funciones notariales, debe verificar el cumplimiento de las siguientes formalidades: - Verificar que el comprobante o formulario de pago que acredite el pago a cuenta del mpuesto corresponda al número del Registro Único de ontribuyentes del enajenante y que el pago realizado corresponda al 0.5% del valor de venta del inmueble. - nsertar el comprobante de pago del mpuesto o la Declaración Jurada mencionados en los literales ) y B) en la Escritura Pública respectiva. - rchivar junto con el formulario registral el comprobante de pago del mpuesto o la declaración jurada mencionados en los literales ) y B). El Notario o Juez de Paz sólo podrá elevar a Escritura Pública la minuta respectiva, cuando el enajenante le presente el comprobante o formulario de pago por el íntegro de la obligación que le corresponde o los documentos a los que hicimos referencia en los literales ), B) y ) respectivamente. dicionalmente, en cualquiera de los casos mencionados y según lo establece el artículo 7 del TUO de la Ley de Tributación Municipal que fue aprobado por Decreto Supremo N.º E de fecha 15 de noviembre de 2004, para la formalización de los actos jurídicos mediante Escritura Pública y su respectiva inscripción en los Registros Públicos, los Notarios y Registradores tienen la obligación de requerir el documento que acredite el pago del mpuesto de lcabala, el cual deberá ser abonado por el comprador del bien inmueble hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de la transferencia. 3. La enajenación de inmuebles en el mpuesto General a las Ventas on la finalidad de determinar si la venta del inmueble realizada por la persona natural se encuentra afecta o no al pago del GV debemos referirnos a los conceptos gravados con el mpuesto, así como a los criterios de habitualidad aplicables a los sujetos que no realizan actividad empresarial 4 y que efectúen dicha venta. La Ley del GV, cuyo TUO fue aprobado por Decreto Supremo N.º E, de fecha 15 de abril de 1999, en su artículo 1 califica como una operación gravada con el impuesto a la primera venta de inmuebles que realiza el constructor de los mismos. Para tal efecto, se define como «constructor» 5 a cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella. En concordancia con lo anterior, el artículo 4 del Reglamento de la Ley del GV aprobado por Decreto Supremo N E, de fecha 29 de marzo de 1994, señala que existirá habitualidad en la venta de inmuebles cuando el enajenante realice la venta de, por lo menos, dos inmuebles dentro de un periodo de doce (12) meses, debiéndose aplicar el impuesto a partir de la segunda transferencia del inmueble. Por las razones expuestas, en la medida que se produjera la transferencia del bien inmueble por parte de la persona natural que no realice actividad empresarial y siempre que la operación no califique como habitual, la misma no se encontrará afecta al pago del GV. continuación, indicaremos los deberes formales que debe cumplir la persona natural por la venta de un bien inmueble. 4. Obligaciones formales derivadas de la enajenación del inmueble 4.1 nscripción en el Registro Único de ontribuyentes De acuerdo a lo dispuesto en la Ley del Registro Único de ontribuyentes (RU), aprobada por Decreto Legislativo N.º 943, de fecha 22 de diciembre de 2003, y sus normas reglamentarias aprobadas por la Resolución de Superintendencia N.º /SUNT, de fecha 18 de setiembre de 2004, deberán inscribirse en el RU a cargo de la SUNT, entre otras, las personas naturales, nacionales o extranjeras, domiciliadas o no en el país, que sean contribuyentes y/o responsables de tributos administrados por la SUNT, conforme a las leyes vigentes. Teniendo en cuenta esta disposición sólo tendrá la obligación de obtener el número de RU en las dependencias y/o entros de Servicios de la SUNT el enajenante del inmueble que deba realizar el pago a cuenta del mpuesto a la Renta por la venta del bien, afectándose para tal fin al mpuesto «Rentas de Segunda ategoría» (ódigo de tributo mpuesto a la Renta - Segunda ategoría - uenta Propia). 4.2 Sobre la obligación de emitir comprobante de pago por la enajenación del bien inmueble El artículo 6 del Reglamento de omprobantes de Pago, aprobado por la Resolu- 4 Ver numeral 9.2 del artículo 9 del TUO de la Ley del GV. 5 Ver literal e) del artículo 3 de la Ley del GV. ción de Superintendencia N.º / SUNT de fecha 24 de enero de 1999, regula los supuestos que determinan la obligatoriedad de emitir un comprobante de pago, así tenemos que las personas naturales o jurídicas, sociedades conyugales, sucesiones indivisas, sociedades de hecho u otros entes colectivos deberán emitir comprobante de pago por las transferencias de bienes que realicen a título gratuito u oneroso. Sin embargo, el segundo párrafo del numeral 4 del mismo artículo establece que tratándose de personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas, la obligación de otorgar comprobantes de pago requiere habitualidad. En tal caso, y en la medida que estamos ante una operación no habitual por parte del enajenante del bien, no existirá obligación de emitir comprobante de pago por la venta del inmueble. No obstante lo anterior, en el supuesto que el adquirente o comprador del bien inmueble requiriese sustentar gasto o costo para efectos tributarios por la adquisición del bien, el enajenante podrá solicitar a la SUNT la emisión del ormulario N.º 820 «omprobante por Operaciones No Habituales», para lo cual pondrá a disposición de la SUNT la documentación que acredite la propiedad del bien inmueble, tales como la ficha o partida registral expedida por los Registros Públicos, la Escritura Pública, el ontrato de ompraventa, entre otros. Para la calificación de la solicitud, se señala que la SUNT podrá determinar la «habitualidad» teniendo en cuenta la actividad, naturaleza, monto, y/o frecuencia de las operaciones. El trámite para solicitar la expedición de dicho comprobante se encuentra regulado en el Procedimiento N.º 23 del Texto Único de Procedimientos dministrativos de la SUNT aprobado por Decreto Supremo N.º E, de fecha 27 de enero de En cuanto al plazo para resolver la solicitud éste no podrá exceder de treinta (30) días hábiles contados desde la fecha de su presentación. 4.3 Obligatoriedad de utilizar los medios de pago señalados en la Ley de Bancarización e T La Ley para la Lucha contra la Evasión y para la ormalización de la Economía, aprobada por Ley N.º de fecha 26 de marzo de 2004, indica que en los casos en que exista la obligación de usar medios de pago; es decir, cuando el importe de la operación sea igual o superior a los S/. 5,000 (cinco mil y 00/100 Nuevos Soles) o $ 1,500 (Mil quinientos y 00/ 100 Dólares mericanos) deberá utilizarse alguno de los medios de pago señalados en su artículo 5, entre ellos, cheques con la cláusula de «no negociables», depósitos en cuentas, giros, etc. a efectos que el adquirente o usuario del bien o P RMER QUNEN - GOSTO 2006 TULDD EMPRESRL N

5 TULDD Y PLÓN PRÁT T U L servicio pueda sustentar gastos, costos o créditos tributarios. Por lo tanto, en la medida que el adquirente del bien inmueble requiera deducir como gasto el importe que pagó por la adquisición del bien, éste tendrá la obligación de utilizar un medio de pago para la cancelación de la obligación siempre que la operación se realice por los montos antes indicados. simismo, el artículo 7 de la Ley N regula la obligación por parte de los Notarios o Juez de Paz que haga sus veces, de señalar expresamente en la Escritura Pública el medio de pago utilizado, siempre que tenga a la vista el documento que acredite su uso o, en su defecto, dejar constancia que no se le exhibió ninguno. En los casos en que se haya utilizado un medio de pago, el Notario o el Juez de Paz deberá verificar la existencia del documento que acredite su uso y adjuntar una copia del mismo al documento que extienda o autorice. 5. En el mpuesto Predial La Ley de Tributación Municipal en su artículo 14 establece la obligación a cargo del contribuyente del mpuesto de presentar una declaración jurada a la Municipalidad Distrital del lugar donde esté ubicado el inmueble cuando se efectúe cualquier transferencia de dominio del predio, debiendo presentar esta declaración hasta el último día hábil del mes siguiente de producidos los hechos. En este caso, el enajenante del bien inmueble deberá presentar la referida declaración a fin de poner en conocimiento del Municipio Distrital la transferencia de propiedad del bien y de esta forma, permitir al municipio determinar a quien le corresponderá asumir el pago del mpuesto Predial. Debe tenerse en cuenta que la condición de sujeto del mpuesto se atribuye con arreglo a la situación jurídica configurada al 1 de enero del año al que corresponde la obligación tributaria, por lo que cuando se efectúe cualquier transferencia sobre el predio, el adquirente asumirá la calidad de contribuyente a partir del 1 de enero del año siguiente de producido el hecho. 6. Resumen inal - El ingreso obtenido por la enajenación del bien inmueble realizado por la persona natural calificará como ganancias de capital y estarán sujetas al pago a cuenta del mpuesto a la Renta de Segunda ategoría siempre que la adquisición y enajenación del bien se hubiera efectuado a partir del 1 de enero de En este caso, existirá la obligación de efectuar el pago a cuenta del mpuesto a la Renta equivalente al 0.5% sobre el valor de venta del inmueble debiendo abonarse el mpuesto en el mes siguiente de suscrita la minuta de compra venta respectiva y dentro de los plazos previstos por el ódigo Tributario para las obligaciones de periodicidad mensual. - La exhibición de la constancia de pago del mpuesto, cuando la enajenación califique como operación afecta al pago del mpuesto a la Renta, constituye requisito para la elevación de la minuta a Escritura Pública por parte del Notario o Juez de Paz. En caso contrario, si la operación no se encuentra afecta al mpuesto, existe la obligación por parte del enajenante de presentar una declaración jurada según el modelo aprobado por la SUNT para tal fin. - La venta del bien inmueble efectuada por el enajenante que no realiza actividad empresarial y que no encuentre dentro de los supuestos de operación habitual de acuerdo con la Ley del GV y su Reglamento, no estará afecta al pago del GV. - Si bien la venta de inmueble por persona natural que no genera actividad empresarial constituye una operación no habitual y, por tanto, no se encuentra en la obligación de emitir comprobante de pago por dicha operación, en caso que el adquirente requiera sustentar gasto o costo para efectos tributarios el enajenante podrá solicitar la emisión del ormulario N.º 820 «omprobante por Operaciones No Habituales» por parte de la SUNT. - uando se efectúe cualquier transferencia sobre el predio, el adquirente asumirá la calidad de contribuyente a partir del 1 de enero del año siguiente de producido el hecho, asimismo, la Ley de Tributación Municipal establece que al producirse la venta del bien inmueble, el enajenante deberá presentar una declaración jurada ante el Municipio Distrital del lugar en que se halla ubicado el bien a fin de poner en conocimiento del municipio la realización de la transferencia, teniendo plazo para su presentación hasta el último día hábil del mes siguiente de producidos los hechos. D D Y PL Ó N P R Á T álculo de ntereses Presuntos por Préstamos en Moneda Extranjera para Efectos del mpuesto a la Renta entre Partes No Vinculadas.P.. Josué Bernal Rojas Miembro del Staff nterno de la Revista ctualidad Empresarial 1. ntereses Presuntos Para efectos del mpuesto a la Renta se presume que todo préstamo en dinero, en moneda extranjera, devenga un interés no inferior a la tasa promedio de depósitos a seis meses del mercado intercambiario de Londres del último semestre calendario del año anterior, aún cuando no se hubiera pactado el tipo de interés, se hubiera estipulado que el préstamo no devengará intereses o se hubiera convenido una tasa de interés menor, salvo que se pueda demostrar lo contrario con los libros de contabilidad del deudor. Se considera interés a la diferencia entre la cantidad que recibe el deudor y la ma- yor suma que devuelva en tanto no se acredite lo contrario. La presunción no opera en caso de préstamos a trabajadores de la empresa por adelanto de sueldo que no exceda de una UT o de treinta UT en caso de préstamos destinados a la adquisición o construcción de viviendas de tipo económico, así como los préstamos celebrados entre los trabajadores y sus respectivos empleadores en virtud de convenios colectivos debidamente aprobados por la utoridad dministrativa de Trabajo. Base legal rt. 26 de la Ley del mpuesto a la Renta. 2. Procedimiento de cálculo de la tasa promedio de depósitos a seis meses (Tasa libor activa) Para determinar la tasa promedio a seis meses del mercado intercambiario de Londres del último semestre calendario del año anterior se suman las tasas a seis meses de julio a diciembre y se divide entre seis, el resultado es el promedio del semestre que se utiliza para determinar los intereses presuntos. Las mencionadas tasas se publican en nuestra revista en el área de indicadores económicos e incluyen la tasa promedio. 3. Pagos a cuenta en caso de rentas de tercera categoría En caso de contribuyentes que deban realizar pagos a cuenta por rentas de tercera categoría considerarán los intereses reales dentro de la base imponible para el cálculo del pago a cuenta mensual y no sobre los intereses presuntos, ya que los pagos a cuenta del mpuesto a la Renta se realizan sobre el ingreso devengado en el mes y no sobre ingresos presuntos. -8 NSTTUTO P Í O