INFORME LEGAL CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS

Transcripción

1 INFORME LEGAL CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS Real Decreto 235/2013 DE 5 DE ABRIL DE 2013

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3 Resumen ejecutivo La reciente aprobación del Real Decreto 235/2013 por el que se aprueba el procedimiento básico para la Certificación Energética de los Edificios Existentes está generando gran atención mediática y originando muchas dudas y confusión en su aplicación. Los Propietarios y Gestores Profesionales de Grandes Edificios tienen que tomar en un periodo breve decisiones sobre como adecuar y cumplir correctamente con el Real Decreto. Considerar la Certificación como un mero trámite puede llevar a cometer errores que al final dañen el valor patrimonial del edificio. El posicionamiento de Ambisalud y Aire Limpio ha sido siempre el de ayudar a nuestros clientes. En este sentido y con el fin de permitir que se tomen las decisiones con la mejor información posible, hemos encargando al prestigioso bufete Jausas un informe legal sobre la aplicación del mencionado Real Decreto. Es un informe que profundiza en las cuestiones y dudas más importantes que se le presentan a los Gestores Profesionales de Edificios. Contesta de manera sencilla a preguntas del tipo: Tengo la obligación de certificar la totalidad del edificio? Qué plazo hay? Qué ocurre si no está aprobado el Reglamento que tiene que desarrolla la Comunidad Autónoma? Qué tipo de sanciones puede haber? Quién puede certificar el edificio? AMBISALUD Es una compañía filial de AIRE LIMPIO especializada en CONSULTORÍA de EFICIENCIA ENERGÉTICA de la ventilación y de CALIDAD AMBIENTAL de los Edificios. Cuenta con una sólida experiencia en el sector de los grandes edificios tanto públicos como privados Ambisalud dispone de las certificaciones ISO e ISO14000 en este campo. Certificación Energética de acuerdo al RD 235/2013 Certificación de Calidad Ambiental en Interiores norma UNE Consultoría de Eficiencia Energética en Ventilación. Estudios de Medidas de Ahorro Energético Validación de áreas quirúrgicas y salas de ambiente controlado. Aire Limpio 2000 SL c/ Velázquez 100, Madrid T F

4 Madrid, 25 de abril de 2013 INFORME TÉCNICO: ALCANCE DEL R.D. 235/2013 POR EL QUE SE APRUEBA EL PROCEDIMIENTO BÁSICO PARA LA CERTIFICACIÓN DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS Y BREVE APUNTE SOBRE LAS MODIFICACIONES SUFRIDAS POR EL RITE (REGLAMENTO DE INSTALACIONES TÉRMICAS DE LOS EDIFICIOS 1.- QUÉ DECRETO REGULA EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE EDIFICIOS? El Certificado de Eficiencia Energética de edificios se regula mediante el RD 235/2013 de 13 de abril de 2013, para todo tipo de edificios, de nueva construcción y existente, que deroga el RD 47/2007 que sólo era de aplicación para los edificios de nueva construcción. 2.- QUÉ ES LA CERTIFICACIÓN DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE UN EDIFICIO? Viene definida por el Artículo 1 Objeto, finalidad y definiciones. Punto 3, apartados b), c) y d) del RD 235/2013. Diferencia entre la Certificación de proyecto, de edificio terminado y edificio existente. La Certificación de eficiencia energética de proyecto es el proceso por el que se verifica la conformidad de la calificación de eficiencia energética obtenida por el proyecto de ejecución y que conduce a la expedición del certificado de eficiencia energética del proyecto. La Certificación de eficiencia energética del edificio terminado o de parte del mismo es el proceso por el que se verifica la conformidad de la calificación de eficiencia energética obtenida por el proyecto de ejecución con la del edificio terminado o parte 1

5 del mismo, y que conduce a la expedición del certificado de eficiencia energética del edificio terminado. La Certificación de eficiencia energética de edificio existente o de parte del mismo es el proceso por el que se verifica la conformidad de la calificación de eficiencia energética obtenida con los datos calculados o medidos del edificio existente o de parte del mismo, y que conduce a la expedición del certificado de eficiencia energética del edificio existente. 3.- QUÉ EDIFICIOS TIENEN LA OBLIGACIÓN DE TENER UN CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA? Conforme Artículo 2 Ámbito de aplicación del RD 235/2013, este Procedimiento básico será de aplicación a: - a) Edificios de nueva construcción. - b) Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor. - c) Edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m2 y que sean frecuentados habitualmente por el público. 4.- QUÉ EDIFICIOS NO TIENEN LA OBLIGACIÓN DE TENER UN CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA? De igual modo, y conforme al punto 2 del Artículo 2 del RD 235/2013, se excluyen del ámbito de aplicación: - a) Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico. - b) Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas. - c) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años. - d) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales. - e) Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2. 2

6 - f) Edificios que se compren para reformas importantes o demolición. - g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda. 5.- QUIÉN TIENE LA OBLIGACIÓN DE CONTRATAR LA REALIZACIÓN DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA? Conforme Artículo 5. Certificación de la eficiencia energética de un edificio del RD 235/2013, 1. El promotor o propietario del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva construcción o existente, será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética del edificio, o de su parte, en los casos que venga obligado por este real decreto. También será responsable de conservar la correspondiente documentación. 6.- QUIÉN PUEDE REALIZAR EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA? El técnico competente para realizar la certificación energética viene regulado en el apartado p), punto 3º), del artículo 1 objeto, finalidad y definiciones del RD 235/2013, siendo el que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas, según lo establecido en la Ley 38/1999. Conforme a los artículos 10, 12 y 13 de la Ley 38/1999, en función del tipo de edificio, arquitectos, aparejadores, arquitectos técnicos, ingenieros técnicos y superiores, están cualificados para realizar proyectos y direcciones de obra. En los edificios de nueva planta, la certificación energética debe emitirse tanto en fase de proyecto como en fase de obra. Por tanto todos ellos están capacitados para realizar las correspondientes certificaciones dependiendo de la tipología del proyecto, así lo vienen haciendo para el caso de Certificados de Eficiencia Energética de proyectos y de edificios terminados. En el caso de edificios existentes, el RD 235/2013 no clarifica expresamente quienes son los capacitados para la realización de esta función, pero dando continuidad a lo indicado en los párrafos anteriores, los mismos técnicos que venían realizando los Certificados de Eficiencia Energética, tanto de proyecto como de edificios terminados, estarán capacitados para esta función. 3

7 7.- EL CERTIFICADO LO TIENE QUE REALIZAR UNA EMPRESA DETERMINADA? Conforme a la disposición transitoria tercera del RD 235/2013, esta labor puede ser realizada por un profesional autónomo o a través de empresas acreditadas. Entiende el redactor de este informe, que la consideración de autónomo no se circunscribe exclusivamente a la denominación fiscal, sino la de cualquier profesional con capacidad de firmar y visar ante su correspondiente colegio profesional, bien como trabajador autónomo, bien como trabajador asalariado. 8.- CÓMO ES EL PROCESO DE CERTIFICACIÓN? El proceso de Certificación energética viene regulado por el Artículo 5 Certificación de la eficiencia energética de un edificio del RD 235/ El promotor o propietario del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva construcción o existente, será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética del edificio, o de su parte, en los casos que venga obligado por este real decreto. También será responsable de conservar la correspondiente documentación. - Durante el proceso de certificación, el técnico competente realizará las pruebas y comprobaciones necesarias, con la finalidad de establecer la conformidad de la información contenida en el certificado de eficiencia energética con el edificio o con la parte del mismo. - El certificado de eficiencia energética del edificio debe presentarse, por el promotor, o propietario, en su caso, al órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios, para el registro de estas certificaciones en su ámbito territorial. - Los certificados de eficiencia energética estarán a disposición de las autoridades competentes en materia de eficiencia energética o de edificación que así lo exijan por inspección o cualquier otro requerimiento, bien incorporados al Libro del edificio, en el caso de que su existencia sea preceptiva, o en poder del propietario del edificio o de la parte del mismo, o del presidente de la comunidad de propietarios. 4

8 9.- QUÉ VALIDEZ TIENE EL CERTIFICADO? Conforme al punto 1 del Artículo 11 Validez, renovación y actualización del certificado de eficiencia energética del RD 235/2013, el certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de diez años QUÉ AUTORIDAD DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA CORRESPONDIENTE DEBE VALIDAR EL CERTIFICADO ENERGÉTICO DEL EDIFICIO? Conforme al punto 1 del Artículo 9. Control de los certificados de eficiencia energética del RD 235/2013, el órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios establecerá y aplicará un sistema de control independiente de los certificados de eficiencia energética. Por tanto, cada Comunidad Autónoma, en el ejercicio de sus competencias designará el órgano competente en su caso. En el caso concreto de la Comunidad Autonómica de Madrid, el órgano competente es la Dirección General de Industria, Energía y Minas QUÉ INFORMACIÓN MUESTRA EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE EDIFICIOS? Conforme al punto 4º del Artículo 5 Certificación de la eficiencia energética de un edificio del RD 235/2013. el certificado de eficiencia energética dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio y no supondrá en ningún caso la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio. Más concretamente, el Artículo 6. Contenido del certificado de eficiencia energética del RD 235/2013 especifica que el certificado de eficiencia energética del edificio o de la parte del mismo contendrá como mínimo la siguiente información: a) Identificación del edificio o de la parte del mismo que se certifica, incluyendo su referencia catastral. b) Indicación del procedimiento reconocido al que se refiere el artículo 4 utilizado para obtener la calificación de eficiencia energética. c) Indicación de la normativa sobre ahorro y eficiencia energética de aplicación en el momento de su construcción. d) Descripción de las características energéticas del edificio: envolvente térmica, instalaciones térmicas y de iluminación, condiciones normales de funcionamiento y ocupación, condiciones de confort térmico, lumínico, calidad de aire interior y demás datos utilizados para obtener la calificación de eficiencia energética del edificio. e) Calificación de eficiencia energética del edificio expresada mediante la etiqueta energética. f) Para los edificios existentes, documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética de un edificio o de una parte de este, a menos 5

9 que no exista ningún potencial razonable para una mejora de esa índole en comparación con los requisitos de eficiencia energética vigentes. Las recomendaciones incluidas en el certificado de eficiencia energética abordarán: i. Las medidas aplicadas en el marco de reformas importantes de la envolvente y de las instalaciones técnicas de un edificio, y ii. Las medidas relativas a elementos de un edificio, independientemente de la realización de reformas importantes de la envolvente o de las instalaciones técnicas de un edificio. g) Descripción de las pruebas y comprobaciones llevadas a cabo, en su caso, por el técnico competente durante la fase de calificación energética. h) Cumplimiento de los requisitos medioambientales exigidos a las instalaciones térmicas CUÁL ES LA FECHA A PARTIR DE LA CUAL ES OBLIGATORIO? Para los edificios que se construyeron o en los que se realizaron reformas a partir de la entrada en vigor del RD 47/2007, según su artículo 2, es obligatorio que cuenten con certificado de eficiencia energética, tanto en fase de proyecto como en fase de ejecución. Para el resto de los edificios existentes, y a los que es de aplicación el RD 235/2013, quedan dudas en la ley respecto de los plazos para obtener el certificado de eficiencia energética. A tal efecto, la disposición final cuarta del Real Decreto 235/2013, relativa a su entrada en vigor, establece que entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado». En consecuencia se publicó el sábado 13 de abril de 2013, y por tanto está en vigor desde el pasado lunes 15 de abril de No obstante lo anterior, si bien se regula expresamente la fecha de exigibilidad de la exhibición de etiqueta de eficiencia energética, no se hace así respecto de la obligatoriedad de obtención del certificado, no obstante del tenor literal de la ley, parece deducirse su obligatoriedad a partir del 1 de junio de

10 13.- QUÉ PENALIZACIONES CONLLEVA NO REALIZAR EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA? El régimen sancionador se desarrolla en el artículo 18 Infracciones y Sanciones del RD 235/2013, considerando que el incumplimiento del procedimiento básico contenido en el citado Real Decreto se considerará en todo caso como infracción en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios y se sancionará de acuerdo con lo dispuesto en las normas de rango legal que resulten de aplicación. Del mismo modo, el incumplimiento de los preceptos contenidos en el procedimiento básico, tendrán la consideración de infracciones en materia defensa de los consumidores y usuarios de acuerdo con lo establecido en los apartados k y n) del art del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre: k) En general, el incumplimiento de los requisitos, obligaciones o prohibiciones establecidas en esta norma y disposiciones que la desarrollen. n) El incumplimiento de los requisitos, obligaciones o prohibiciones establecidas en esta norma o disposiciones que la desarrollen, en los términos previstos en la legislación autonómica que resulte de aplicación. Según el artículo 50. Graduación de las infracciones del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, la infracciones pueden ser consideradas de leves, graves y muy graves. El artículo 51 del referido Real Decreto Legislativo establece la cuantía de las infracciones leves, graves y muy graves, ascendiendo las mismas desde un importe de hasta 3.005,06 para las infracciones leves, hasta un importe entre ,31 y ,10, pudiendo rebasar dicha cantidad hasta alcanzar el quíntuplo del valor de los bienes o servicios objeto de infracción, para las infracciones muy graves QUÉ PROGRAMAS INFORMÁTICOS ESTÁN VALIDADOS POR EL GOBIERNO? En función del tipo de Certificado de Eficiencia Energética (proyecto, edificio terminado o edificio existente) el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, a través del IDAE, y por el Ministerio de Fomento han desarrollado unas herramientas diferentes. Este software y sus manuales de uso y fundamentos técnicos pueden ser descargados gratuitamente en el Registro general de documentos reconocidos para la certificación energética del MINETUR. PROCEDIMIENTO GENERAL PARA LA CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA DE EDIFICIOS EN PROYECTO Y TERMINADO. El Programa informático Calener es una herramienta informática promovida por el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, a través del IDAE, y por el Ministerio de 7

11 Fomento, que permite obtener la certificación de eficiencia energética de un edificio, tanto en su fase de proyecto como del edificio terminado. el programa consta de dos herramientas informáticas para una utilización más fácil por el usuario. PROGRAMA CALENER Programa informático de referencia Calener-GT, para la calificación de eficiencia energética de grandes edificios del sector terciario. PROCEDIMIENTOS SIMPLIFICADOS PARA LA CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA DE EDIFICIOS EXISTENTES. Los Programas informáticos CE3 y CE3X, son herramientas informáticas promovidas por el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, a través del IDAE, y por el Ministerio de Fomento, que permite obtener la certificación de eficiencia energética de un edificio existente. PROCEDIMIENTOS SIMPLIFICADOS PARA LA CALIFICACIÓN DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS. El Programa informático CERMA, es una herramienta informática que ha sido reconocida por el Ministerio de Industria, Energía y Turismo y por el Ministerio de Fomento, y que permite obtener, de forma simplificada, la calificación de eficiencia energética de edificios de viviendas. PROCEDIMIENTOS SIMPLIFICADOS DE CARÁCTER PRESCRIPTIVO PARA LA CALIFICACIÓN DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS. Son documentos técnicos que han sido reconocidos por el Ministerio de Industria, Energía y Turismo y por el Ministerio de Fomento y que permiten obtener la calificación de eficiencia energética de viviendas de forma simplificada mediante el desarrollo de la metodología de cálculo. 8

12 15.- QUÉ DOCUMENTOS COMPLEMENTA EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA? El Artículo 6. Contenido del certificado de eficiencia energética del RD 235/2013 especifica que el certificado de eficiencia energética del edificio o de la parte del mismo contendrá como mínimo la siguiente información: f) Para los edificios existentes, documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética de un edificio o de una parte de este, a menos que no exista ningún potencial razonable para una mejora de esa índole en comparación con los requisitos de eficiencia energética vigentes. Las recomendaciones incluidas en el certificado de eficiencia energética abordarán: i. Las medidas aplicadas en el marco de reformas importantes de la envolvente y de las instalaciones técnicas de un edificio, y ii. Las medidas relativas a elementos de un edificio, independientemente de la realización de reformas importantes de la envolvente o de las instalaciones técnicas de un edificio. g) Descripción de las pruebas y comprobaciones llevadas a cabo, en su caso, por el técnico competente durante la fase de calificación energética. h) Cumplimiento de los requisitos medioambientales exigidos a las instalaciones térmicas SI SE DETECTA ALGUNA INEFICIENCIA, ESTOY OBLIGADO A REALIZAR ACCIONES CORRECTIVAS? EN CASO AFIRMATIVO QUÉ PLAZOS SE DISPONEN PARA SUBSANARLOS? Antes de nada indicar que conforme al punto 4º del Artículo 5 Certificación de la eficiencia energética de un edificio del RD 235/2013, el edificio deberá cumplir previamente con los requisitos mínimos de eficiencia energética que fije la normativa vigente en el momento de su construcción. Por tanto, en ningún caso le serán de aplicación la normativa actual a un edificio ya existente. Ahora bien, si se realiza una reforma importante, la edificación resultante si ha de adaptarse a la normativa vigente en el momento de llevarse a efecto. Conforme al punto 4º del Artículo 9 Control de los certificados de eficiencia energética del RD 235/2013, cuando la calificación de eficiencia energética resultante de este control externo sea diferente a la obtenida inicialmente, como resultado de diferencias con las especificaciones previstas, se le comunicará al promotor o propietario, en su caso, las razones que la motivan y un plazo determinado para su subsanación o presentación de alegaciones en caso de discrepancia, antes de proceder, en su caso, a la modificación de la calificación obtenida. 9

13 Por tanto queda a criterio del órgano de la CCAA competente establecer las medidas y plazos oportunos en cada caso. Es previsible que queda CCAA desarrolle un reglamento específico regulando el funcionamiento de sus atribuciones UNA VEZ OBTENIDO EL CERTIFICADO ENERGÉTICO DEL EDIFICIO Y REGISTRADO POR EL ÓRGANO DE LA CCAA COMPETENTE, SI PIDO OTRO CERTIFICADO EMITIDO POR UN CERTIFICADOR INDEPENDIENTE AL PRIMERO Y SE MODIFICA LA CALIFICACIÓN OBTENIDA, SE PUEDE REALIZAR ESTE CAMBIO EN EL REGISTRO? QUÉ PLAZO DISPONGO? Conforme al punto 3 del Artículo 11 Validez, renovación y actualización del certificado de eficiencia energética del RD 235/2013, el propietario podrá proceder voluntariamente a su actualización, cuando considere que existen variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar el certificado de eficiencia energética. En este sentido, el propietario puede modificar la calificación obtenida previamente en cualquier momento y sin mayor requerimiento. Eso si, tiene que justificar de algún modo el por qué de la variación obtenida SE PUEDEN CERTIFICAR LOS EDIFICIOS QUE SE ENCUENTRAN PROTEGIDOS Y OCUPADOS POR LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA? Conforme al punto 2 del Artículo 2 del RD 235/2013, se excluyen del ámbito de aplicación: - a) Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico. - b) Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas. El hecho de estar excluidos del ámbito de aplicación no impide que si voluntariamente el propietario de uno de estos inmuebles desea realizar un proceso de Certificación Energética del mismo no pueda hacerlo. Posiblemente la calificación no tenga un grado de elevada eficiencia (Categoría A), por no estar convenientemente aislado, ni contar con elementos de aprovechamiento de las energías renovables (placas solares), por las limitaciones que la conservación del patrimonio impone a este tipo de edificios. 10

14 19.- QUÉ PASA SI PARA LA ENTRADA EN VIGOR DEL REAL DECRETO 235/2013, LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS NO HAN REALIZADO EL DESARROLLO QUE ESTABLECE EL REAL DECRETO? HAY OBLIGACIÓN?, HAY SANCIÓN? En el supuesto que no se desarrolle por las Comunidades Autónomas las obligaciones establecidas en la legislación de aplicación, y en concreto en la Disposición Transitoria Tercera del Real Decreto 235/2013, entendemos que ante la imposibilidad material de realizar los trámites de solicitud de certificación energética no puede derivarse ningún tipo de sanción. En cuanto a la obligación, entendemos que persiste, sin perjuicio de la imposibilidad de hacerse efectiva, en cuyo caso, para el supuesto que estuviésemos ante una falta de desarrollo por una CCAA lo conveniente sería plantear una consulta ante el Ministerio Competente a efectos de que dé pautas expresas al respecto mediante una Orden o disposición transitoria a expensas de su desarrollo por la CCAA en cuestión CUANDO TENEMOS POR EJEMPLO UN EDIFICIO DE 10 PLANTAS, Y SÓLO 2 DESOCUPADAS Y EN DISPOSICIÓN DE SER VENDIDAS O ALQUILADAS QUE OBLIGACIONES EXISTEN?, HAY QUE CERTIFICAR TODO EL EDIFICIO O SÓLO LAS PARTES DE DICHO EDIFICIO EN DISPOSICIÓN DE VENTA O ALQUILER? Cuando en un edificio existen unidades en uso antes de la entrada en vigor del RD235/2013, no es necesario que se le facilite a sus usuarios actuales el Certificado de Eficiencia Energética correspondiente, no obstante, cuando alguna de las unidades deshabitadas dejen de estarlo, al nuevo inquilino hay que facilitarle el Certificado de Eficiencia Energética. En cuanto al alcance del certificado, el mismo puede ser, bien de la totalidad del edificio, bien de una parte representativa del mismo. La totalidad del edificio no presenta dudas. La parte representativa de un edificio, es aquella, que sistemáticamente se repite con las mismas características, en este caso, características energéticas. En un edificio de oficinas en altura, en el que las características de cada oficina son iguales entre sí, salvo en la última planta, por cuanto todas las oficinas de las plantas intermedias tienen oficinas tanto por encima como por debajo, con lo que a efectos de pérdidas de calor su comportamiento es igual. En cambio, la oficina de la última planta, tiene oficina en la planta de abajo pero por arriba tiene la cubierta, con lo que su comportamiento es diferente del resto. La oficina tipo es representativa para las unidades intermedias, pero no es aplicable a la última. Si la oficina es simétrica norte-sur, tampoco sería válido coger una misma oficina para las dos orientaciones, puesto que las ganancias por soleamiento hacen que la fachada norte (donde no hay radiación solar directa) se comporte de forma diferente a la fachada sur (donde si hay radiación solar directa). Si un inquilino ha hecho reforma y ha modificado su comportamiento (ha colocado mejores ventanas, ha suplementado el aislamiento interior, ha colocado equipos de aire acondicionado más modernos, ) esa unidad tampoco puede tomarse como representativa. Si se quiere hacer de piezas 11

15 significativas, hay que hacer tantos certificados como piezas significativas diferentes existan. En cuanto a la idoneidad del certificado de edificio completo o de pieza significativa, habrá que valorar en cada caso en concreto, y más en supuestos de un único propietario de la totalidad del edificio, realizar la certificación de la totalidad del edificio y máxime como según indica el punto 2 del artículo 5 del RD 235/2013, la certificación puede ser bien de todo el edificio o de locales representativos del mismo. Por ejemplo en un edificio de 10 plantas, imaginamos que la planta 1 a la 9 son iguales, siendo la baja y la planta décima diferentes por tener características envolventes diferentes, pues en este caso interesaría la certificación del edificio completo si está en alquiler y pertenece a un único propietario. No obstante habría que valorar caso a caso que es lo que conviene si sólo la certificación de alguna de sus partes o de la totalidad. En general, en conjunto, es usual que el coste de un estudio completo sea más barato que la suma de los costes de todos los estudios parciales. Si se es propietario de la totalidad de un edificio y se prevé que va a ser necesario entregar certificado a todos los inquilinos, a priori es más interesante hacer el certificado de la totalidad del edificio. Si se es propietario de una única unidad, y se quiere hacer una venta o alquiler de forma inminente, lo más recomendable es el uso de un certificado de la unidad en cuestión. Si hay varios propietarios, con intención de vender o alquilar en un plazo más o menos razonable, lo más acertado sería hacer un certificado de la totalidad del edificio y repartir los gastos. Si no hay posibilidad de acuerdo, lo más razonable es pedir presupuesto a un técnico y estudiar cada caso concreto. FIN INFORME. El presente informe se emite bajo la condición de salvo mejor información u opinión JAUSAS LEGAL Y TRIBUTARIO, S.L.P. 12

16 AMBISALUD. c/ Velázquez 100, Madrid