RESULTADOS COMPARATIVOS PARA LOS TERCEROS TRIMESTRES AISLADOS DE LOS EJERCICIOS 2004 Y 2003

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1 RESULTADOS COMPARATIVOS PARA LOS TERCEROS TRIMESTRES AISLADOS DE LOS EJERCICIOS 2004 Y 2003 México, D. F. Octubre 27, SARE Holding, S.A. de C.V. ( SARE o La empresa ) (BMV: SAREB). Las cifras monetarias contenidas en este reporte están expresadas en miles de pesos mexicanos constantes al 30 de Septiembre de CIFRAS RELEVANTES TERCEROS TRIMESTRES AISLADOS DE LOS EJERCICIOS 2004 Y 2003 (30 de Septiembre 2004) Ingresos totales $790,086 Crecimiento en ingresos 10.1% UAFIDA $151,740 Crecimiento en UAFIDA 40.2% Utilidad neta $72,090 Crecimiento en utilidad neta 33.5% Volumen total 2,305 Crecimiento en volumen 13.1% Precio de venta promedio $321 Crecimiento en precio de venta promedio (2.6%) Banco de tierras 32,391 lotes Activos totales $3 105,486 Capital contable $1 636,255 Liquidez 4.1 veces Apalancamiento total 0.9 veces Apalancamiento neto 0.3 veces Rotación de cartera de clientes Rotación de inventarios totales Rotación de proveedores 195 días 232 días 70 días Torre Hamburgo en la Ciudad de México 1

2 RESULTADOS COMPARATIVOS PARA LOS TERCEROS TRIMESTRES AISLADOS DE LOS EJERCICIOS 2004 Y 2003 México, D. F. Octubre 27, SARE Holding, S.A. de C.V. ( SARE o La empresa ) (BMV: SAREB). Resultados comparativos para los terceros trimestres de los ejercicios 2004 y Las cifras monetarias contenidas en este reporte están expresadas en miles de pesos mexicanos constantes al 30 de Septiembre de Estado de resultados: En el tercer trimestre del 2004 las ventas totales ascienden a $790,086 y representan un incremento de 10.1% con respecto al tercer trimestre del 2003, cuando se vendieron $717,306. Entre ambos períodos la UAFIDA se incrementó 40.2%, pasando de $108,268 a $151,740. Por su parte, la utilidad neta se incrementó 33.5%, pasando de $53,999 a $72,090. La siguiente tabla resume los principales rubros del estado de resultados de SARE: CIFRAS COMPARATIVAS DEL ESTADO DE RESULTADOS Tercer Trimestre 2004 Tercer Trimestre 2003 Variación Ventas totales $790,086 $717, % Utilidad bruta $225,810 $184, % UAFIDA* $151,740 $108, % Utilidad neta $72,090 $53, % *UAFIDA: Utilidad antes de gastos financieros, impuestos, depreciaciones y amortizaciones Al analizar estas cifras es necesario considerar que de acuerdo a la estacionalidad normal de la industria de la vivienda, las ventas trimestrales normalmente se van incrementando período tras período conforme transcurre el año. Por otra parte, las variaciones en los resultados de un trimestre a otro no representan necesariamente el resultado anual esperado. Nicolás San Juan en la Ciudad de México 2

3 Volúmenes de venta: Entre el tercer trimestre 2003 y el tercer trimestre 2004 el volumen total de ventas creció 13.1%, pasando de 2,038 a 2,305 unidades. Al considerar el desglose por segmentos, el volumen de interés social aumentó 1.5%, pasando de 1,781 a 1,808 unidades; en tanto que el volumen de vivienda media y residencial se incrementó 93.4%, pasando de 257 a 497 unidades. La siguiente tabla contiene la distribución regional de los volúmenes de vivienda de interés social para los terceros trimestres aislados de los ejercicios 2003 y 2004: DISTRIBUCIÓN REGIONAL DE LOS VOLÚMENES DE VENTA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL Entidad III Trimestre 2004 % participación III Trimestre 2003 % participación Distrito Federal % % Estado de México % % Quintana Roo % % Puebla % % Jalisco % % Michoacán % % Guanajuato % - 0.0% Hidalgo 5 0.3% % Total 1, % 1, % La siguiente tabla muestra la distribución regional de la vivienda media y residencial: DISTRIBUCIÓN REGIONAL DE LOS VOLÚMENES DE VENTA VIVIENDA MEDIA Y RESIDENCIAL Entidad III Trimestre 2004 % participación III Trimestre 2003 % participación Distrito Federal % % Estado de México % % Quintana Roo % % Total % % Precios de venta: Entre los terceros trimestres de 2003 y 2004 el precio promedio de la mezcla de ventas de SARE se redujo 2.6%, pasando de $330 a $321. La siguiente tabla contiene el desglose por segmentos de los precios de venta promedio: 3

4 PRECIOS DE VENTA PROMEDIO Segmento III Trimestre 2004 III Trimestre 2003 Variación Interés social $253 $ % Media y residencial $571 $947 (39.7%) Mezcla total $321 $330 (2.6%) El precio de venta promedio del segmento de interés social se incrementó 5% ya que en términos generales la empresa mantuvo sin mayores modificaciones su mezcla de productos y los volúmenes de producción para este segmento. Por su parte, los precios de venta para el segmento medio muestran una reducción de 39.7% debido a que la empresa decidió incrementar la producción de viviendas dirigidas al rango más bajo dentro de este segmento, donde se ha detectado una mayor demanda. Al concentrar una mayor cantidad de producción en los productos de vivienda media, la empresa logró una mayor velocidad de desplazamiento y mejores márgenes durante el tercer trimestre de Ingresos totales: Las ventas totales del tercer trimestre 2004 ascienden a $790,086 y representan un incremento de 10.1% con respecto al tercer trimestre 2003 cuando se vendieron $717,306. La siguiente tabla muestra el desglose comparativo de los ingresos totales para ambos trimestres aislados: INGRESOS TOTALES Segmento III Trimestre 2004 % III Trimestre 2003 % Variación Interés social $456, % $428, % 6.4% Media y residencial $284, % $243, % 16.7% Subtotal vivienda $740, % $672, % 10.1% Otros ingresos $49, % $44, % 10.1% Ingresos totales $790, % $717, % 10.1% La partida de otros ingresos corresponde a servicios de comercialización, construcción a copropietarios, subarrendamientos y ventas de terrenos. La siguiente tabla muestra la distribución de los ingresos por vivienda de acuerdo a la fuente de financiamiento hipotecario utilizada y combinando las ventas de todos los segmentos: 4

5 INGRESOS POR FUENTE DE FINANCIAMIENTO HIPOTECARIO Concepto III Trimestre 2004 % III Trimestre 2003 % Infonavit $485, % $317, % SHF $19, % $31, % Fovissste $140, % $124, % Bancos Comerciales $19, % $82, % Efectivo $75, % $115, % Total $740, % $672, % Márgenes: La siguiente gráfica resume los márgenes comparativos del estado de resultados para los terceros trimestres de los ejercicios 2003 y 2004: SARE: márgenes del Estado de resultados (Terceros trimestres aislados 2003 y 2004) 25.7% 28.6% 15.1% 19.2% 18.7% 14.6% 1.6% 3.6% 7.5% 9.1% Bruto Uafida Operativo CIF Neto III Trimestre 2003 III Trimestre 2004 La utilidad bruta de SARE aumentó 22.4%, pasando de $184,528 en el tercer trimestre del 2003 a $225,810 en el tercer trimestre del Por su parte, el margen de utilidad bruta aumentó 290 puntos base, pasando de 25.7% a 28.6% entre ambos ejercicios. Esta mejora se explica por la mayor producción de vivienda media de menor precio, la cual se comercializó con mejores márgenes; y porque a partir de este trimestre la empresa ha podido repercutir en sus precios de venta el incremento en el costo del acero. Los nuevos precios de venta se han definido con base a condiciones de mercado, para el caso de la vivienda media; y a nuevos avalúos, para el caso de la vivienda de interés social. Entre ambos períodos los gastos de operación se mantuvieron relativamente estables, pasando de $76,260 en el tercer trimestre de 2003 a $74,070 en el tercer trimestre de En términos porcentuales los gastos de operación se redujeron 120 puntos base, pasando de 10.6% a 9.4% entre ambos períodos. La empresa ha sido capaz de incrementar sus ventas manteniendo su misma estructura de operación y vigilando su gasto operativo. 5

6 La UAFIDA (utilidad antes de gastos financieros, impuestos, depreciaciones y amortizaciones) aumentó 40.2%, pasando de $108,268 a $151,740. Entre ambos períodos, el margen de UAFIDA se incrementó 410 puntos base, pasando de 15.1% a 19.2%, gracias al efecto combinado de los mejores márgenes de venta y los menores gastos de operación observados en el período. El CIF (costo integral de financiamiento) aumentó 141.1% pasando de $11,772 en el tercer trimestre del 2003 a $28,384 en el tercer trimestre del Entre ambos períodos. el margen de CIF se incrementó 200 puntos base, pasando de 1.6% a 3.6% sobre ventas. Este incremento se explica por la necesidad de financiar mayores niveles de cartera e inventarios para apoyar el crecimiento actual y futuro de la empresa. Entre los terceros trimestres de los años 2003 y 2004, la utilidad neta muestra un crecimiento de 33.5%, pasando de $53,999 a $72,090. La utilidad neta se incrementó 160 puntos base, pasando de 7.5% a 9.1% con relación a ventas. Activos totales: Al 30 de septiembre de 2004 los activos totales de SARE ascienden a $3 105,486 y representan un incremento de 46.7% con respecto al 30 de septiembre de La siguiente tabla muestra la distribución de los activos principales y su crecimiento entre ambas fechas: DISTRIBUCIÓN DE LOS ACTIVOS (30 de Septiembre 2004) Concepto 30 Septiembre 2004 % 30 Septiembre 2003 % Cambio Caja $172, % $149, % 15.2% Clientes $1 470, % $972, % 51.2% Inventarios $1 275, % $885, % 44.0% Otros activos circulantes $138, % $56, % 142.5% Activo circulante $3 056, % $2 064, % 48.0% Activo fijo $48, % $52, % (7.2%) Activo total $3 105, % $2 117, % 46.6% Cartera de clientes y cobranza: Al 30 de septiembre de 2004 la cartera de clientes asciende a $1 470,669 con una rotación equivalente a 195 días. Al evaluar el desempeño de la cartera en los últimos trimestres, es necesario considerar el incremento sostenido que SARE ha tenido en la producción de edificios de departamentos en el Distrito Federal. Dichas viviendas tienen un ciclo de producción más largo y un precio de venta mayor que el promedio del interior de la República. La combinación de estos factores incide necesariamente en un mayor monto de cartera. En tanto que la edificación de las viviendas unifamiliares tradicionales para el segmento de interés social requiere en promedio de unos 4 meses de producción; los edificios de departamentos se construyen entre 12 y 18 meses, dependiendo de las condiciones del 6

7 terreno sobre el que se asienten y la altura de la estructura. La inclusión de más edificios en la mezcla de ventas propicia necesariamente una rotación más lenta con relación a la que se tendría si se construyeran solamente viviendas unifamiliares. Durante el tercer trimestre de 2004 SARE cobró $444,163, equivalentes a 1,289 viviendas. Por su parte, la cobranza del tercer trimestre 2003 ascendió a $438,892, equivalente a 1,399 unidades. Inventarios: La siguiente tabla muestra la composición de los inventarios de SARE al cierre de los terceros trimestres de los ejercicios 2004 y 2003: INVENTARIOS DE TERRENOS Y DE OBRA EN PROCESO Inventario Septiembre 30, 2004 Septiembre 30, 2003 Variación Terrenos VIS $487,319 $336, % Terrenos VMR $520,748 $321, % Total terrenos $1 008,067 $658, % Obra en proceso $267,309 $227, % Inventario total $1 275,376 $885, % Días inventario 232 días 198 días n.a. Los inventarios de terrenos se han venido incrementando para contar con una plataforma sólida que soporte el crecimiento de las ventas futuras, conforme al plan de negocios de SARE. Estos inventarios se adquirieron con los recursos de la oferta pública de capital y con financiamiento o aportaciones de los propios dueños de la tierra. Conforme a su plan de negocios SARE ha venido incrementando en mayor medida su inventario de terrenos para vivienda media, el cual presenta un aumento de 62.1% entre ambos trimestres analizados. La mayor disponibilidad de terrenos de vivienda media permitirá mejorar la mezcla de ventas futura de SARE, incorporando productos de mayor precio y mejor margen. Reserva territorial: Al 30 de Septiembre de 2004 el banco de tierras de SARE consta de 32,391 unidades, de las cuales 28,120 corresponden a vivienda de interés social y 4,271 a vivienda media y residencial. La reserva territorial de la empresa representa más de tres años de producción anticipada; y se caracteriza por su calidad, excelente ubicación y potencial de venta. La siguiente tabla desglosa el banco de tierras conforme al método de adquisición utilizado: 7

8 DISTRIBUCIÓN DE LA RESERVA DE TERRENOS POR MÉTODO DE ADQUISICIÓN (30 de Septiembre 2004) Método Número de unidades % de participación Compra directa % Pagos diferidos 18, % Aportación 12, % Total 32, % Compra directa: el importe total del terreno se liquida al proveedor del mismo. Pagos diferidos: se entrega un pago inicial por el terreno y el saldo remanente se negocia a un plazo determinado, especificando los montos y fechas de liquidación. Aportación: el dueño aporta su terreno a un fideicomiso, mismo que puede darse como garantía para contratar el crédito puente. Los lotes individuales se van liquidando posteriormente contra la titulación de las viviendas. En términos generales, los terrenos adquiridos mediante asociaciones presentan la ventaja de generar una mayor rentabilidad, dado que minimizan la inversión inicial de capital de trabajo con recursos propios. De esta manera la tasa interna de rendimiento de estos proyectos se incrementa sensiblemente. Por otra parte, los márgenes que normalmente generan este tipo de proyectos son relativamente menores a los obtenidos cuando se adquieren los terrenos mediante algún otro método de adquisición, debido al efecto que tienen los pagos diferidos sobre el costo de los terrenos. La siguiente gráfica presenta la distribución del banco de tierras de acuerdo a su potencial de venta, esto es, los ingresos esperados por las viviendas a construir sobre dichos terrenos a precios actuales. La columna de la izquierda desglosa el banco por unidades y segmentos; en tanto que la columna de la derecha presenta el potencial de ingreso por segmento a precios actuales: SARE: potencial de venta del banco de tierras 4,271 5,651 $3,229,174 $1,540,381 22,470 $4,606,675 Lotes Potencial de venta $150 a $240 $241 a $350 $350 y superior 8

9 La clasificación regional del banco de tierras se muestra en la siguiente gráfica: SARE: distribución regional del banco de tierras (30 de septiembre de 2004) Puebla, Guanajuato e Hidalgo 8% Jalisco 10% Distrito Federal 13% Michocán 13% Quintana Roo 4% Estado de México 52% Reserva de compromisos de hipotecas: Al 30 de Septiembre del 2004, SARE contaba con 16,537 compromisos de hipotecas distribuidos de la siguiente manera: RESERVA DE COMPROMISOS DE HIPOTECAS (30 de Septiembre 2004) Fondo de vivienda Número de compromisos % de participación Infonavit 9, % Fovissste 5, % SHF 1, % Total 16, % Los compromisos de hipotecas manifiestan la disponibilidad de financiamiento hipotecario para los clientes de SARE, una vez que la empresa haya conseguido compradores calificados de acuerdo al perfil de crédito estipulado por cada fondo de vivienda. Liquidez y apalancamiento: Al 30 de Septiembre de 2004 la caja de SARE ascendía a $172,556. El capital de trabajo, medido como la diferencia entre los activos circulantes y los pasivos circulantes, asciende a $2 317,193. Las razones de liquidez y apalancamiento se muestran a continuación: 9

10 LIQUIDEZ Y APALANCAMIENTO TOTAL Razón Definición 30 Septiembre Septiembre 2003 Liquidez Activo circulante / pasivo circulante 4.1 veces 2.8 veces Apalancamiento total Pasivo total / Capital contable 0.9 veces 1.2 veces La siguiente tabla muestra la deuda onerosa neta de SARE, calculada como la diferencia entre los pasivos con costo financiero, tanto de corto como de largo plazo, menos la caja. APALANCAMIENTO NETO: DEUDA ONEROSA NETA A CAPITAL CONTABLE 30 Septiembre Septiembre 2003 Variación Pasivos onerosos a corto plazo $136,116 $210,349 (35.3%) Pasivos onerosos a largo plazo $520,572 $269, % Deuda onerosa total $656,688 $480, % Caja $172,556 $149, % Deuda onerosa neta $484,132 $330, % Capital contable $1 636,255 $979, % Deuda onerosa neta a capital contable n. a. 10

11 Estados de resultados: A continuación se presenta el estado de resultados de SARE para los terceros trimestres aislados de los ejercicios 2004 y 2003: SARE HOLDING, S.A. DE C.V. ESTADOS DE RESULTADOS TERCEROS TRIMESTRES AISLADOS (3 MESES) Pesos constantes al 30 de Septiembre de 2004 Real Real Concepto Sept. 30, 2004 % Sept. 30, 2003 % Var. % Ventas $ 790, % $ 717, % 10.1% Costo de ventas $ 564, % $ 532, % 5.9% Utilidad bruta $ 225, % $ 184, % 22.4% Gastos de operación $ 74, % $ 76, % -2.9% Depreciaciones y amortizaciones $ 3, % $ 3, % 7.5% Utilidad de operación $ 147, % $ 104, % 41.3% Costo integral de financiamiento $ 28, % $ 11, % 141.1% Otros gastos $ % $ 2, % -55.8% Utilidad antes de impuestos $ 118, % $ 90, % 30.6% Impuestos y provisiones $ 46, % $ 36, % 26.4% Utilidad neta $ 72, % $ 53, % 33.5% Uafida $ 151, % $ 108, % 40.2% Balances: A continuación se muestran los balances comparativos al 30 de septiembre de 2004 y 2003: SARE HOLDING, S.A. DE C.V. BALANCES Pesos constantes al 30 de Septiembre de 2004 Real Real Concepto Sept. 30, 2004 % Sept. 30, 2003 % Var. % Caja $ 172,556 6% $ 149,753 7% 15% Cuentas por cobrar $ 1,470,669 47% $ 972,771 46% 51% Inventarios $ 1,275,376 41% $ 885,515 42% 44% Otros $ 138,085 4% $ 56,940 3% 143% Activos circulantes $ 3,056,686 98% $ 2,064,979 98% 48% Activos fijos $ 48,483 2% $ 52,266 2% -7% Inversión en acciones $ 317 0% $ 296 0% 7% Activo total $ 3,105, % $ 2,117, % 47% Créditos de corto plazo $ 136,116 4% $ 210,349 10% -35% Proveedores de terrenos y otros $ 385,109 12% $ 329,269 16% 17% Acreedores diversos $ 182,199 6% $ 76,022 4% 140% Otros pasivos de corto plazo $ 36,069 1% $ 121,968 6% -70% Pasivos circulantes $ 739,493 24% $ 737,608 35% 0% Créditos de largo plazo $ 303,738 10% $ 96,355 5% 215% Certificados bursátiles $ 216,834 7% $ 173,427 8% 25% Impuestos diferidos $ 209,166 7% $ 130,870 6% 60% Pasivo total $ 1,469,231 47% $ 1,138,260 54% 29% Capital contable $ 1,636,255 53% $ 979,281 46% 67% Pasivo más Capital contable $ 3,105, % $ 2,117, % 47% 11

12 SARE HOLDING, S.A. DE C.V. RESUMEN ACUMULADO DE LOS PRIMEROS NUEVE MESES DE LOS EJERCICIOS 2004 Y 2003 CIFRAS RELEVANTES PRIMEROS NUEVE MESES DEL EJERCICIO 2004 COMPARADOS CON EL MISMO PERÍODO DEL EJERCICIO 2003 Septiembre 30, 2004 Ventas totales $2 039,711 Crecimiento en ventas 23.0% UAFIDA $348,332 Crecimiento en UAFIDA 30.1% Utilidad neta $184,687 Crecimiento en utilidad neta 39.0% Volumen total 5,786 unidades Crecimiento en volumen 16.3% Precio de venta promedio $330 Crecimiento en precio de venta promedio 5.6% Cobranza total ($) $1 327,079 Crecimiento en cobranza total ($) 17.2% Volumen de cobranza 4,175 unidades Crecimiento en volumen de cobranza 6.0% Estados de resultados acumulados: Los estados financieros acumulados para los primeros nueve meses de 2004 y 2003 se muestran a continuación: SARE HOLDING, S.A. DE C.V. ESTADOS DE RESULTADOS ACUMULADOS (9 MESES) Pesos constantes al 30 de Septiembre de 2004 Real Real Concepto Sep. 30, 2004 % Sep. 30, 2003 % Var. % Ventas $ 2,039, % $ 1,658, % 23.0% Costo de ventas $ 1,484, % $ 1,208, % 22.8% Utilidad bruta $ 555, % $ 450, % 23.3% Gastos de operación $ 206, % $ 182, % 13.3% Depreciaciones y amortizaciones $ 11, % $ 9, % 20.7% Utilidad de operación $ 336, % $ 257, % 30.5% Costo integral de financiamiento $ 45, % $ 38, % 16.4% Otros gastos $ 3, % $ 4, % -37.7% Utilidad antes de impuestos $ 288, % $ 214, % 34.6% Impuestos y provisiones $ 103, % $ 81, % 27.3% Utilidad neta $ 184, % $ 132, % 39.0% Uafida $ 348, % $ 267, % 30.1% 12

13 PERFIL DE LA EMPRESA SARE es una empresa desarrolladora de vivienda fundada en el año Desde sus orígenes ha desarrollado proyectos para el mercado de vivienda de la Ciudad de México, el más grande y avanzado en el país. Su modelo de negocios se caracteriza por su bajo nivel de riesgo gracias a su diversificación a todos los segmentos del mercado: interés social, vivienda media y residencial. La presencia regional de SARE abarca siete entidades de la República Mexicana: Distrito Federal, Estado de México, Guanajuato, Puebla, Michoacán, Jalisco y Quintana Roo. Esta región concentra aproximadamente a la mitad de todos los créditos hipotecarios otorgados en México y cuenta con un poder adquisitivo por arriba de la media nacional. SARE sirve a tres de las cuatro ciudades más grandes del país: México, Guadalajara y Puebla; y la zona urbana con mayor crecimiento demográfico en América Latina: Cancún Playa del Carmen. Conforme a la clasificación propia de SARE la vivienda de interés social se comercializa bajo la marca genérica Galaxia, a precios de venta comprendidos entre $180 mil y $350 mil pesos. La vivienda media se vende como Privanza e incluye precios de venta dentro del rango de $350 mil a $2 millones de pesos. En el caso de la vivienda residencial, la marca genérica es SARE Bienes Raíces con precios de venta superiores a los $2 millones de pesos. Interés social Vivienda media Vivienda residencial La empresa cuenta con una gama de diseños altamente diversificada que le permite ofrecer una gran versatilidad de productos, tales como: grandes desarrollos de viviendas unifamiliares, edificios de departamentos para interés social, torres de departamentos de lujo, condominios residenciales y residencias individuales. Asimismo, los clientes de SARE pueden adquirir su vivienda mediante créditos hipotecarios otorgados por los principales fondos de vivienda del país, como son Infonavit, Fovissste y Sociedad Hipotecaria Federal; así como los principales Bancos Comerciales y Sofoles. 13

14 Relación con inversionistas: Mercedes Lanzagorta Moreno Directora de Relación con Inversionistas Periférico Sur 3395 Colonia Rincón del Pedregal México, D. F Conmutador: 52 (55) Teléfono directo: 52 (55) Facsímil: 52 (55) Correo electrónico: Contacto en Nueva York Melanie Carpenter / María Barona i-advize Corporate Communications Conmutador: 001 (212) Correo electrónico: sare@i-advize.com 14