COSTA RICA. Territorio de 52 mil Km 2 1,256 Km entre San José y Bogotá (2 horas de vuelo)

Transcripción

1 FONDOS INMOBILIARIOS EN COSTA RICA Evolución n y perspectivas Lanzo Luconi

2 COSTA RICA Territorio de 52 mil Km 2 1,256 Km entre San José y Bogotá (2 horas de vuelo)

3 COSTA RICA EN CIFRAS DEL 2006 (En millones de US$ 1 ) PIB CRECIMIENTO POBLACIÓN PIB PER CÁPITA INFLACIÓN $ ,30% $ ,43% DÉFICIT FISCAL DÉFICIT/PIB DESEMPLEO TIPO DE CAMBIO EXPORT -$447-2,02% 6,03% 519 $8.208 IMPORTACIÓN BALANZA COMERCIAL DÉFICIT COM/PIB RESERVAS RESERVAS/ IMPORT $ $ ,00% $ ,55% 1 Tipo de cambio en colones (moneda local) y población en miles

4 DEUDA PÚBLICA DEUDA PÚBLICA COSTARRICENSE (MILLONES US$) DEUDA PÚBLICA EXTERNA $3.607 DEUDA EXT/PIB 16,29% DEUDA PÚBLICA INTERNA $5.051 DEUDA INT/PIB 22,81% DEUDA PÚBLICA TOTAL $8.659 DEUDA TOTAL/PIB 39,10% Calificación soberana S&P: BB/Estable

5 CIFRAS BURSÁTILES DE MARZO 2007 (En millones de US$) PROMEDIO DIARIO MARZO 2007 NEGOCIACIÓN DIARIA PRIMARIO SECUNDARIO SECTOR PÚBLICO SECTOR PRIVADO $177 $8,71 $169 $154 $23 4,90% 95,10% 86,84% 13,16% EN COLONES EN US$ FONDOS INMOB. ACCIONES $108 $69,84 $0,51 $0,05 60,65% 39,35% 0,29% 0,03%

6 CIFRAS DE FONDOS DE INVERIÓN A MARZO DEL 2007 (En millones de US$) TOTAL FONDOS DE INVERSIÓN TOTAL FONDOS / PIB FONDOS INMOB FONDOS INMOB / PIB INMOB/TOT FONDOS $ ,13% $ ,41% 26,38%

7 Grupo Aldesa

8 Quiénes es el Grupo Aldesa? El grupo inicia en 1968 como una firma de consultoría en administración de empresas. Fundadores de la Bolsa Nacional de Valores en 1976, donde se adquiere un Puesto de Bolsa. Se inicia actividad como gestora de fondos de inversión en febrero de Se incursiona en el negocio inmobiliario en Se abre la división de banca de inversión en el año En el 2006, se abre la primera oficina regional, en Panamá

9 Cuatro Unidades de Negocio enfocadas en aumentar el patrimonio de los clientes

10 Fondos de Inversión Comprendemos las necesidades de los inversionistas, para diseñar y administrar los mejores portafolios de inversión. n.

11 Fondos de Inversión Familia de Fondos de Inversión

12 Puesto de Bolsa Asesoría a global y una excelente ejecución n son nuestra especialidad.

13 Puesto de Bolsa Servicios Puesto de Bolsa Creadores de mercado en las principales emisiones del sector público Compra y venta de títulos valores en el mercado primario y secundario Administración Individual de Portafolios de Inversión Locales Compra y venta de operaciones de recompra Operaciones de cambio de moneda Compra y venta activa de bonos soberanos y corporativos. Compra y venta de acciones así como American Depositary Receipts (ADR`s) y Exchange Traded Funds (ETF`s). Administración Individual de Portafolios de Inversión Internacionales. Productos estructurados Productos derivados

14 Banca de Inversión Creamos valor económico para nuestros clientes.

15 Banca de Inversión Servicios Banca de Inversión

16 Desarrollos Inmobiliarios Viabilidad, planificación, n, estructuración n y ejecución, todos bajo un solo objetivo: El éxito.

17 Desarrollos Inmobiliarios Nuestros proyectos

18 PRIMERA GENERACIÓN N DE FONDOS INMOBILIARIOS Fondos de Renta y Plusvalía

19 Operatividad Son patrimonios independientes que administran las SFI, por cuenta y riesgo de los inversionistas, cuyo objetivo primordial es la inversión en bienes inmuebles para su explotación en arrendamiento y procurar beneficiarse de las posibles plusvalías. Son del tipo CERRADO SFI INVERSIONISTAS FONDO INMOBIL.

20 Instrumento de inversión Los ahorrantes aportan dinero para compra de inmuebles generadores de alquiler. Estas rentas se distribuyen entre los partícipes del fondo. La plusvalía de inmuebles se refleja en el valor de participación de cada ahorrante. RECURSOS INMUEBLES RENTAS PLUSVAL. INVERSIONISTAS

21 Instrumento de financiamiento Las empresas y personas con inmuebles, pueden convertir a efectivo un activo no líquido, para aplicarlo a financiar su crecimiento o a mejorar su estructura de capital. INMUEBLES LIQUIDEZ SAFI DUEÑOS DE LOCALES EXPANSIÓN DE LOS NEGOCIOS MEJORAR ESTRUCTURA DE CAPITAL

22 Valoración de los activos inmobiliarios Al menos una vez al año, deben tener dos valoraciones: Una pericial o física, y otra financiera. INMUEBLES 1) Pericial 2) Financiera Valoraciones Contratadas a profesionales independientes.

23 Tipo de organización funcional FONDO INMOBILIARIO DE RENTA COMITÉ DE INVERSIONES ANÁLISIS Y CONTROL DE RIESGOS GESTIÓN DEL FONDO TRADING INMOBILIARIO PROPERTY MANAGEMENT BACK OFFICE PROMOCIÓN

24 Antecedentes La industria de Fondos Inmobiliarios en Costa Rica nace, oficialmente, en Junio de Regulados y supervisados por la Superintendencia General de Valores Surge como nueva alternativa de inversión, que facilita a los inversionistas participar en carteras de bienes inmuebles. Es un activo muy eficiente en la conformación de portafolios de inversión técnicamente diversificados.

25 Para qué Inmobiliarios en los portafolios? Efectivo Conservador Bonos A+ Acciones Companias Grandes Acciones Companias Pequenas Acciones Internacionales Fondos Inmobiliarios 15% 2% 4% 10% 12% 43% Bonos Emergentes 14% Porque cumplen

26 Para qué Inmobiliarios en los portafolios? Efectivo Moderado Bonos A+ Acciones Companias Grandes Acciones Companias Pequenas 13% 14% 5% 23% Acciones Internacionales Fondos Inmobiliarios 15% 15% Bonos Emergentes 15% con cualquier estrategia

27 Para qué Inmobiliarios en los portafolios? Efectivo Agresivo Bonos A+ Acciones Companias Grandes Acciones Companias Pequenas Acciones Internacionales Fondos Inmobiliarios Bonos Emergentes 10% 20% 10% 5% 5% 35% 15% de diversificación.

28 DESEMPEÑO O DE LA INDUSTRIA DE FONDOS INMOBILIARIOS

29 Volumen gestionado En 1999 surge el primer fondo inmobiliario en Costa Rica Hoy son 11 que representan el 2,41% del PIB

30 Número de inversionistas Ampliamente aceptado por el inversionista: la demanda es creciente.

31 Crecimiento del activo neto La escasa oferta de inmuebles limita el crecimiento.

32 Rendimientos

33 Sectores de inversión Qué han comprado los Fondos Inmobiliarios de Renta en Costa Rica? Locales comerciales Edificios de oficinas Restaurantes

34 Sectores de inversión Qué han comprado los Fondos Inmobiliarios de Renta en Costa Rica? Supermercados Parques industriales Bodegas

35 Sectores de inversión Características de inmuebles adquiridos

36 Composición de cartera de activos Se ha logrado una efectiva especialización en inmuebles

37 Tipo de inversionista Y un efecto democratizador: las personas se hacen dueñas de propiedades muy valiosas.

38 Muy bajo apalancamiento. Apalancamiento A julio del 2006, la razón de endeudamiento de la industria de fondos inmobiliarios era del 11.94%

39 Muy bajo apalancamiento. Apalancamiento 2500 Costa Rica: Potencial apalancamiento de fondos inmobiliarios. Al 31 de marzo Millones US$ Activo 1338 Mill $ Activo 535 Pasivo 60% 802,5 0 Actual 71 Potencial

40 Ocupación Análisis de Ocupación El grado de ocupación de un inmueble señala la eficiencia en la generación de rentas y su potencial de plusvalía.

41 Ocupación Costa Rica: Ocupación inmuebles según uso y valor Marzo del Millones de US$ % Promedio 96,7% % 90% % % 14 88% 102% 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% 82% 80% Supermercados Restaurantes Parques Industr. Oficinas Comerciales Bodegas

42 Qué explica estos resultados? Ubicación geográfica de inmuebles (potencial de plusvalía) Calidad de la infraestructura en inmuebles Edad y versatilidad de los inmuebles Calidad de los inquilinos Calidad de los contratos de arrendamiento Tasa de incremento anual en los contratos de arrendamiento. Preavisos y clausulas de penalidad por desalojo anticipado en contratos

43 Qué explica estos resultados? Diversificación de cartera de inmuebles: Concentraciones por zona geográfica Concentraciones por inquilino Concentraciones por actividad económica (arrendatarios e inmuebles) Niveles de endeudamiento Valoraciones (periciales y financieras) Calidad de firmas que realizan las valoraciones Políticas de regulación de conflictos Trading inmobiliario (renovación de cartera de inmuebles) Calidad de equipo de gestión del portafolio de inmuebles

44 MERCADO SECUNDARIO DE LAS PARTICIPACIONES EN FONDOS INMOBILIARIOS

45 Mercado secundario Por ser Fondos Cerrados, el inversionista obtiene la liquidez vendiendo sus participaciones en el mercado secundario de la Bolsa. Cuando un inversionista desea salir del Fondo, otro tiene que entrar en su lugar Comprador y vendedor acuden a su Puesto de Bolsa de confianza. Aunque el precio de intercambio es fijado libremente en el mercado, este es muy influenciado por las valoraciones periciales.

46 Funcionamiento Mercado secundario PUESTO BOLSA PARTICIP. BOLSA DE VALORES INVERSIONISTA PUESTO 1 PUESTO 2 PUESTO 3

47 Mercado secundario

48 Mercado secundario

49 Mercado secundario

50 NUEVA GENERACIÓN N DE FONDOS INMOBILIARIOS Fondos de Desarrollo Inmobiliario

51 Fondos de Desarrollo Inmobiliario FONDOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO Se crea un nuevo Reglamento en el que se introducen por primera vez los Fondos de Desarrollo Inmobiliario. Permitiendo que estos puedan invertir en proyectos constructivos, a fin de generar con la venta una ganancia que se reparte entre los ahorrantes en forma proporcional a su aporte.

52 Antecedentes La nueva normativa de Fondos de Desarrollo Inmobiliario empezó a regir a partir de mayo del año pasado. Surge como un nuevo instrumento de inversión para ampliar las posibilidades de diversificar el portafolio de los inversionistas. A la fecha un primer fondo se ha inscrito ante la Superintendencia General de Valores y al menos otros 3 están en ese proceso.

53 Operatividad Son patrimonios independientes que gestionan sociedades administradoras de fondos de inversión, por cuenta y riesgo de los participantes, cuyo objetivo primordial es la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento. DESARROLLADORES INVERSIONISTAS FONDO DE DESARROLLO

54 Instrumento de inversión Los ahorrantes aportan dinero para que el fondo de desarrollo pueda realizar inversiones en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento. TERRENOS FONDO DE DESARROLLO VIVIENDA OBRA PÚBLICA BODEGAS OFICINAS INDUSTRIA COMERCIO

55 Esquema de inversiones Compra de lotes o terrenos. Participaciones de otros fondos de inversión cuyo objeto sea la inversión en activos inmobiliarios en desarrollo, (fondos regulados por la SUGEVAL). Compra, venta y alquiler de inmuebles. Los inmuebles se podrán adquirir en cualquier fase de construcción, incluso sobre plano. Opciones de compra-venta. Contratos de Concesión de Obra Pública.

56 Esquema de inversiones Sociedades Concesionarias. Acciones de sociedades anónimas cuyo objetivo único sea el negocio inmobiliario, con estados financieros anuales auditados por auditores externos. Acciones de sociedades anónimas inmobiliarias. Acciones de sociedades cuyo objeto sea la participación en obras de infraestructura de uso público. Participaciones fiduciarias.

57 Proceso de inversión En el proceso de inversión y gestión de las inversiones se pueden identificar las siguientes etapas: Definición de Políticas de Inversión Estudio General del Mercado Búsqueda de Alternativas de Inversión Selección y Evaluación de Proyectos Desarrollo y Control de Gestión

58 Proceso de inversión Prospección Preselección 1 Comité de Inv. C D I Due Diligence Comité de Inv. 2 Cierre 1 Se hace primera oferta 2 Si fuera necesario Inicia gestión

59 Modelo de gestión De acuerdo al proceso de inversión, la estructura de la administración se coordina de la siguiente forma: Aprobación Comité de Inversiones Búsqueda de Alternativas de Inversión Selección y Evaluación de Proyectos Carta de Intenciones Due Diligence Cierre y plan de inversión Gestión de Proyectos Gestión de Operaciones Control De Gestión Información de Gestión

60 Proceso de inversión La búsqueda se realiza contactando y prospectando a: Inmobiliarias a las cuales se les plantea asociarse con ellos en sus proyectos. Propietarios de terrenos con aptitud de construir algún proyecto rentable. Arquitectos, Ingenieros y otros profesionales que cuentan con proyectos o ideas para desarrollar. Corredores de propiedades que pretenden dar liquidez a sus clientes.

61 Los Fondos de Desarrollo Inmobiliario En conclusión Brindan una novedosa opción más sofisticada y más rentable al inversionista. Permiten a desarrolladores, contar con un muy buen socio estratégico. El país y la economía podrían verse impulsados por mayor dinámica en la construcción. Podría generar materia prima a los Fondos Inmobiliarios de Renta. Contribuiría con el ordenamiento y profesionalización del sector.

62 Muchas gracias