Fideicomisos de Construcción al Costo y Condohoteles en Uruguay. Daniel Porcaro Julio 2010

Transcripción

1 Fideicomisos de Construcción al Costo y Condohoteles en Uruguay Daniel Porcaro P w C

2 Introducción a ambas figuras Se trata de estructuras alternativas a las tradicionales que buscan desarrollar dos mercados diferentes: Fideicomisos de Construcción al Costo: - Generalmente asociados al desarrollo del mercado de viviendas de tipo residencial. Condohoteles: - Generalmente asociados al desarrollo de segunda vivienda en áreas turísticas y con fines de renta. Basan su funcionamiento y operatividad en base a estructuras fiduciarias eficientes que aíslan riesgos y hacen más eficiente y profesional su desarrollo. 2

3 Importancia de la figura fiduciaria en ambos productos Existencia de marco normativo explícito para la aplicación de la figura fiduciaria (Ley No y Decreto No. 516/03). Flexibilidad de la figura frente a las estructuras societarias. No discriminación ni a favor ni en contra de otras figuras societarias. Tratamiento igualitario del capital extranjero y nacional. Neutralidad tributaria frente a otras figuras. Aplicación de incentivos y beneficios fiscales. En los dos productos analizados se utiliza como una forma alternativa a la tradicional para financiar proyectos inmobiliarios. 3

4 Fideicomisos de Construcción al Costo Aspectos operativos Se trata de Fideicomisos de Administración que tienen por finalidad la construcción de inmuebles residenciales para inversores u ocupantes definitivos (el Grupo de interesados ). El Fideicomiso de Administración es la estructura jurídica que protege los intereses legítimos de todas las partes involucradas en determinado emprendimiento inmobiliario. Supone la transferencia de un terreno al Fiduciario (en quien las partes depositan su confianza) con el fin de desarrollar determinado proyecto inmobiliario de manera tal que, al finalizar la obra, se le entreguen las unidades terminadas al Grupo de interesados en adquirirlas. Cada Fideicomiso se integra con un Grupo de interesados que comparten la propuesta edilicia, arquitéctonica, de servicios y localización del emprendimiento, solventes y capaces de hacer frente al cumplimiento del programa de desembolsos estipulado. Una vez conformado el Grupo de interesados (que cumplen la función de los denominados Fideicomitentes en la terminología empleada por la Ley de Fideicomisos) los aportes que realicen según el cronograma oportunamente entregado serán destinados a la adquisición del terreno, a la posterior construcción de las unidades residenciales y demás facilidades y al pago de todo otro gasto o impuesto relacionado con el objeto del Fideicomiso creado. El patrimonio de cada Fideicomiso creado se encuentra integrado por el terreno objeto de edificación, el dinero aportado y los bienes de cualquier naturaleza que adquiere la FIDUCIARIA en cumplimiento del objeto del mismo. Dicho patrimonio se encuentra aislado y a salvo de las obligaciones particulares de las partes intervinientes en el emprendimiento. La presencia del Fiduciario asegura y facilita la coordinación entres las diferentes partes del proyecto, la recaudación de los ingresos y el desarrollo ordenado y progresivo del proyecto. 4

5 Fideicomisos de Construcción al Costo Los participantes relevantes para el desarrollo del producto El éxito de cada Fideicomiso de Construcción al Costo está relacionado con el cumplimiento en tiempo y forma del cronograma de obras estipulado y de los costos comprometidos. Para ello, cada uno de los participantes del desarrollo del producto deben cumplir solventemente su labor: El Desarrollista: es quien organiza el emprendimiento, tiene la visión del producto que mejor se adapta a las necesidades del Grupo de Interesados. El Estudio de Arquitectos: tienen a cargo el desarrollo de la idea original, el proyecto de arquitectura y la dirección de obra del emprendimiento. El Consultor Inmobiliario: testea la factibilidad comercial del proyecto e indica pautas de riesgo a asegurar. El Fiduciario: Es el titular y administrador del emprendimiento, coordina y controla los esfuerzos de todas las partes involucradas. El Agente de Control: Contratado por el Fiduciario controla los aspectos técnicos y financieros de la obra. La Constructora: Es la empresa encargada de la construcción del emprendimiento bajo el sistema llave en mano seleccionada mediante procesos transparentes y exigentes de adjudicación. 5

6 Fideicomisos de Construcción al Costo Estructura de costos Sistema al Costo US$ por mt2 Costo directo de construcción % Terreno más gastos % Arquitecto y dirección de obra 150 9% Desarrollo y administración % Ocupación y conexiones 27 2% Costos antes de impuestos % Impuestos (IRAE,IP) 60 4% Costo total % Precio probable de venta Margen bruto % Margen neto de impuestos % 6

7 Hoteles Condominio - Descripción Se trata de inversiones inmobiliarias que combinan el régimen de Propiedad Horizontal con servicios de hotelería y alojamiento. La utilización de la figura fiduciaria para estos emprendimientos consta de dos instancias bien marcadas: la construcción del inmueble y, luego de construído, la administración del establecimiento comercial con los fines de renta para el cual fue concebido. La primer etapa (denominada Construcción) consiste en la adquisición del terreno y el desarrollo, construcción y terminación de un edificio que será dividido posteriormente bajo el régimen de Propiedad Horizontal y sus unidades resultantes adjudicadas entre los Fiduciantes Beneficiarios del Fideicomiso. Bajo la modalidad de Fideicomiso de Construcción se pretende facilitar la organización de un grupo de inversores para la construcción y equipamiento del inmueble, el cual posteriormente será explotado comercialmente como hotel o apart hotel bajo el gerenciamiento comercial de una empresa especialmente contratada para gestionar servicios de alojamiento. Nada de lo previsto en el contrato puede ser interpretado como, ni implica sociedad entre los Fiduciantes para participar de un resultado por la venta de las unidades construídas, puesto que dichas unidades se adquieren a título propio. 7

8 Hoteles Condominio Beneficios de la figura La estructura de negocios empleada ha tenido singular éxito en países de la región por cuanto permite: que medianos inversores accedan a inversiones inmobiliarias, se dinamice la construcción con nuevas fuentes de capital, se gestione eficazmente la labor de captación de turistas para el arrendamiento de las unidades construídas mediante la contratación de cadenas especializadas a estos efectos, se mejore la infraestructura turística, se gestione de forma transparente y controlada el negocio inmobiliario y de servicios que hay detrás. 8

9 Hoteles Condominio Beneficios para el inversor El inversor participante de un proyecto de Hotel Condominio persigue los siguientes beneficios: combinar el goce de la vivienda con la obtención de rentas, respaldar su inversión con la propiedad real de un inmueble, gestión eficiente del mantenimiento de las unidades y servicios conexos. Los países que adoptaron esta estructura: Mejoraron su infraestructura turística, Lograron gestionar de forma transparente y controlada el negocio inmobiliario y de servicios que hay detrás. 9

10 Hoteles Condominio Aspectos operativos Luego de la construcción del inmueble, las Unidades Funcionales son explotadas en el régimen de Hotel o Apart-Hotel según sea el caso. Para ello, los Fiduciantes Beneficiarios aceptan, desde un inicio, afectar sus respectivas Unidades Funcionales con dicho fin. El mismo contrato considera un régimen de goce de las unidades por parte de sus propietarios bajo determinado esquema contractual. La Fiduciaria contrata una empresa con trayectoria en operación de alojamiento para que se encargue de la explotación comercial de todas las Unidades Funcionales del edificio construído como Hotel o Apart Hotel. El producido del alquiler de las Unidades Funcionales es distribuído, luego del pago de gastos, costos e impuestos a los Beneficiarios del Fideicomiso de acuerdo a las estipulaciones contenidas en dicho contrato. 10

11 Hoteles Condominio Beneficios Fiscales Uruguay posee un muy conveniente régimen de incentivos fiscales para la industria, el comercios y los servicios. Para acceder al régimen mencionado en el caso de Hoteles Condominio se debe distinguir el tratamiento fiscal del negocio inmobiliario y del de servicios (hospedaje). Solamente la parte de servicios (arrendamiento de las Unidades Funcionales) encuadraría dentro del elenco de proyectos que pueden ser promovidos por el Poder Ejecutivo al amparo de la Ley No y su decreto reglamentario No. 455/07. Durante la etapa de construcción: Reintegro del IVA correspondiente a la adquisición local de materiales y servicios de la obra civil necesaria para construir el emprendimiento. Exoneración de tributos de importación de los bienes muebles del activo fijo que no sean competitivos de la industria nacional. Exoneración del Impuesto al Patrimonio de las obras civiles. Durante la etapa de explotación: Exoneración del IRAE por el tiempo y condiciones que surja de cada proyecto. 11

12 Information and contacts: 2010 Ltda.,, International Business Services Ltda., Shaw Faget & Asociados, Shaw Faget & Asociados Ltda. y PW Software Ltda. Todos los derechos reservados. "" refiere a las firmas uruguayas de Ltda.,, International Business Services Ltda., Shaw Faget & Asociados, Shaw Faget & Asociados Ltda. y PW Software Ltda. o, según requiera el contexto, a la red de firmas miembro de o de cualquier otra firma miembro, cada una de las cuales es una entidad legal separada. 12