MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE INDICE GENERAL Página nº: 1

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1 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE INDICE GENERAL Página nº: 1 1. Objeto Peticionario Datos del solar Descripción del solar y las edificaciones existentes Justificación y conveniencia de la redacción del estudio de detalle Decreto Legislativo 1/2010 de 18 de Mayo El Plan General de Ordenación Urbana y modificaciones Solar objeto del ED y medianera que se pretende tapar Objetivos pretendidos con el ESTUDIO DE DETALLE Plano de Clasificación y alineaciones del PGOU Norma zonal del solar objeto del Estudio de Detalle Justificación de la procedencia de la solución adoptada Determinaciones del PGOU sobre la zona objeto del ESTUDIO de DETALLE Norma zonal que le afecta Altura máxima permitida Edificabilidad Ocupación Uso característico Referencia expresa a las Ordenanzas Generales del P.G.O.U Determinaciones del ESTUDIO DE DETALLE y su justificación Edificabilidad según el PGOU Edificabilidad según el ESTUDIO DE DETALLE CONCLUSIONES....19

2 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: 2 1. Objeto Se redacta el presente Estudio de Detalle como instrumento de desarrollo urbanístico para ordenar los volúmenes en el solar situado en la calle Cruz nº11 y la calle Cervantes nº 26, de acuerdo con las determinaciones del PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE ALBACETE. En concreto el Estudio de Detalle, en cuanto a la modificación de altura se circunscribe únicamente en la calle Cervantes 26, aunque, por tratarse de una sola parcela catastral, la justificación de los parámetros urbanísticos, en especial el de edificabilidad, se justifica en el conjunto de la parcela catastral. 2. Peticionario Este documento lo solicita, D. JOSE MIGUEL TÉBAR MARTÍNEZ, en representación de la mercantil PROMOCIONES Y VIVIENDAS TUCASA S.L. con domicilio en la calle Martínez Villena nº14, en Albacete. 3. Datos del solar Según consulta descriptiva y gráfica de los datos catastrales: La referencia catastral del inmueble es: WJ9196H0001IR. El año de construcción es: La superficie de suelo es de: 513 m². 4. Descripción del solar y las edificaciones existentes Se trata de un solar entre medianeras que en la actualidad y en la zona objeto del Estudio de Detalle (C/Cervantes), no existen edificaciones tan solo existe una tapia o cerramiento en línea de fachada tal y como se puede apreciar en la foto y su longitud de fachada a dicha calle es de 13,74 metros.

3 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: 3 5. Justificación y conveniencia de la redacción del estudio de detalle El presente ESTUDIO DE DETALLE se fundamenta en la siguiente Normativa vigente: 5.1 Decreto Legislativo 1/2010 de 18 de Mayo. El Decreto Legislativo 1/2010 de TEXTO REFUNDIDO de la LEY de ORDENACION DEL TERRITORIO Y DE LA ACTIVIDAD URBANISTICA, en su artículo 28, determina que, entre otras cuestiones, los ESTUDIOS DE DETALLE, se formularán con el objetivo de: 2. Tendrán por objeto la previsión o el reajuste, según proceda, de: a) Las alineaciones y las rasantes. b) La ordenación de volúmenes de acuerdo a las especificaciones del plan correspondiente. 5.2 El Plan General de Ordenación Urbana y modificaciones El P.G.O.U. de Albacete aprobado el 24 de mayo de 1999, dentro sus Ordenanzas y Normas Urbanísticas establece: TÍTULO VIII. NORMAS DE TRAMITACIÓN SECCIÓN QUINTA. ESTUDIOS DE DETALLE Art Función del Estudio de Detalle El Estudio de Detalle tiene una doble función: a) Completar las determinaciones del Plan General en suelo urbano y de Planes Parciales b) Adaptar dichas determinaciones Ambas funciones deben desenvolverse dentro de los límites fijados por el nº 3 de citado artículo:

4 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: 4 Mantener las determinaciones fundamentales del Plan General No alterar el aprovechamiento urbanístico de los terrenos a que afecte No ocasionar perjuicios o modificar las condiciones de ordenación de los predios colindantes. Art Contenido sustantivo Los Estudios de Detalle pueden tener como objeto: La ordenación y distribución de los volúmenes de acuerdo con las determinaciones del Plan, lo cual significa: Estas determinaciones no pueden dar lugar a: Un aumento de la ocupación del suelo Una disminución de las dotaciones, de espacios libres y zonas verdes Un aumento del número de viviendas cuando venga fijado por el Plan General Superación de la altura máxima permitida en cada una de las calles incluidas en el ámbito del Estudio de Detalle excepto cuando desarrollen determinaciones establecidas por el propio Plan General Un incremento de la densidad de población Una alteración de los usos exclusivos o predominantes asignados por el Plan. TÍTULO VI. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN CAPITULO 6.4. CONDICIONES de VOLUMEN y FORMA de los EDIFICIOS Art Modificación I.1 y nº 13 del PGOU. Altura m) Edificios comprendidos entre medianeras de mayor altura. Cuando la altura señalada en los planos de ordenación para edificaciones con tipología de manzana cerrada sea inferior, como mínimo en dos plantas, a la señalada para el edificio colindante, mediante un Estudio

5 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: 5 de Detalle se podrá reordenar volumétricamente el edificio, con sujeción a las siguientes condiciones: La única finalidad será la de paliar los efectos estéticos negativos de las medianerías al descubierto. Las soluciones propuestas armonizarán con los edificios colindantes y justificarán la mejora en el paisaje urbano, así como en el soleamiento e iluminación por relación a la manzana completa en que esté inserta la edificación y su entorno visual. El cambio en las condiciones de volumen no podrá suponer incremento de la edificabilidad, de la densidad o del número de viviendas. Se podrá elevar una planta más por encima de la señalada en planos en una longitud de fachada máxima de doce (12) metros. Sobre dicha planta y de acuerdo con lo establecido en las normas zonales y Normas Generales de Edificación se podrá disponer un ático. En todo caso el fondo edificable no podrá ser inferior a 8 metros. -No se dejarán medianerías al descubierto. Las diferencias de altura que se creen en el propio solar se tratarán mediante fachadas retranqueadas a los linderos medianeros a fin de evitar la creación de servidumbres de vistas. Con lo especificado tanto en la Ley como en el Plan General y su modificación nº13, queda claro que el objetivo que se pretende entra dentro del ámbito de un ESTUDIO DE DETALLE y queda justificado que se plantee el mismo.

6 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: 6 6. Solar objeto del ED y medianera que se pretende tapar

7 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: 7 7. Objetivos pretendidos con el ESTUDIO DE DETALLE El Estudio de Detalle pretende, en adecuación a lo establecido en el propio Plan General, la ordenación de los volúmenes edificables dentro del solar con la finalidad de paliar el efecto negativo de la medianería del edificio situado en la calle Cervantes nº24, que tiene 5 alturas sobre rasante, tal y como se puede ver en la fotografía que se adjunta. Al tratarse de un solar situado en la NORMA ZONAL 8 y en aplicación de los criterios de edificabilidad del propio PLAN y posteriores aclaraciones del B.O.P. de viernes 7 de Julio de 2000, y modificación nº13 la modificación de la volumetría ha consistido básicamente en lo siguiente: 1.- Tapar la medianería del edificio existente situado en la medianera derecha, para lo cual se ha aplicado lo establecido en la modificación puntual Art Modificación I.1 y nº 13 del PGOU y se ha incrementado una altura en 12 mts. elevar una planta más por encima de la señalada en planos en una longitud de fachada máxima de doce (12) metros. 2.- Ordenar el volumen con esta planta más, sin incrementar la edificabilidad, tal y como se justifica en planimetría y memoria teniendo en cuenta el desnivel de la calle y produciendo una transición entre las tres plantas en el edificio medianero de la izquierda y las cinco plantas en el edificio medianero derecho perfectamente escalonada en línea de fachada. La propuesta que se grafía, se ha consultado previamente con planimetría y de forma verbal con los servicios Técnicos del Ayuntamiento.

8 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: 8 8. Plano de Clasificación y alineaciones del PGOU

9 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: 9 9. Norma zonal del solar objeto del Estudio de Detalle

10 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: 10

11 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: 11

12 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: 12

13 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: 13

14 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: 14

15 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: Justificación de la procedencia de la solución adoptada La solución adoptada es acorde con las determinaciones y normativa establecidas por el Plan General y en particular por la NORMA ZONAL 8, así como con lo establecido en el artículo 28 de la LOTAU, por lo siguiente: Tiene como única finalidad la de paliar los efectos estéticos negativos de las medianerías al descubierto. La solución propuesta armoniza con los edificios colindantes tal y como se puede apreciar en el alzado según Estudio de detalle del plano 6, pues aquí se da la circunstancia que por el desnivel de la calle, el edificio medianero izquierdo, aunque solo tiene tres plantas excede en en su medianera con el solar objeto del Estudio de Detalle de la altura máxima que establece el Plan para tres plantas (10,00 m), también el edificio medianero derecho de cinco plantas se podría ampliar hasta una altura de cornisa de 16,80 (1,80 metros más de lo que tiene ahora) por lo que tanto como está ahora que queda perfectamente escalonada la solución, como si se demoliera y se hiciera un nuevo edificio (que sería más alto) la solución propuesta en el Estudio de Detalle mejora claramente la línea de fachada y por lo tanto el paisaje urbano. En cuanto al soleamiento e iluminación por relación a la manzana completa en que esté inserta la edificación y su entorno visual, se ha realizado un estudio de soleamiento en la manzana completa (plano 7) en el que se puede comparar en varias situaciones, invierno-verano, en dos horas al día, 12,00 y 17,00, el distinto soleamiento con y sin el Estudio de Detalle, pudiendo asegurar que su incidencia es inapreciable ya que de por sí la calle es estrecha y no soleada. En cuanto a los edificios de la fachada de enfrente, que están fuera de

16 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: 16 ordenación y habrán de retranquearse, no les afectará, se puede ver en los dibujos de soleamiento, las nuevas instalaciones solares que tendrán que colocarse en cubierta cuando se edifiquen. Se puede determinar por lo tanto una mejora en el paisaje urbano, así como que no tiene incidencia el soleamiento e iluminación por relación a la manzana completa en que esté inserta la edificación y su entorno visual El cambio en las condiciones de volumen no supone incremento de la edificabilidad tal y como se justifica en el cuadro de superficies. Se eleva una planta más por encima de la señalada en planos en una longitud de fachada máxima de doce (12) metros. Sobre dicha planta y de acuerdo con lo establecido en las normas zonales y Normas Generales de Edificación se podrá disponer un ático. El fondo edificable no es inferior a 8 metros y no deberá ser en el proyecto. No se dejan medianerías al descubierto. Las diferencias de altura que se creen en el propio solar se tratarán adjuntan. mediante fachadas retranqueadas a los linderos medianeros a fin de evitar la creación de servidumbres de vistas. La distribución de aprovechamientos se justifica en los planos que se 11. Determinaciones del PGOU sobre la zona objeto del ESTUDIO de DETALLE 11.1 Norma zonal que le afecta. La Norma Zonal que le afecta es la NORMA ZONAL 8 (Barrio Carretas).

17 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: Altura máxima permitida. La altura máxima permitida es de 3 plantas más ático Edificabilidad. La edificabilidad permitida según fondos edificables (18) y alturas (3 y 5) a la que se incorpora la edificabilidad de los áticos ya que en la Norma Zonal 8 Barrio de Carretas y por acuerdo de Pleno de 25 de Mayo de 2000 los áticos no contabilizan a efectos de volumen construido es la que se especifica en el cuadro de superficies que se adjunta y es de 1.889,92 m² que es la edificabilidad en el cómputo total de metros construidos sobre rasante Ocupación. La superficie de parcela ocupada por la edificación es la de todo el solar Uso característico. El uso característico es Residencial. 12. Referencia expresa a las Ordenanzas Generales del P.G.O.U. En lo referente a la ordenación de volúmenes y todos los demás parámetros, regirá lo establecido en la Norma Zonal 8, que regula la edificación en las zonas de tipología edificatoria de MANZANA CERRADA y SE ASUME EXPRESAMENTE en el presente ESUDIO DE DETALLE las Ordenanzas del Plan General de Ordenación Urbana de Albacete, aprobado en 24 de Mayo de 1999 y sus modificaciones posteriores.

18 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: Determinaciones del ESTUDIO DE DETALLE y su justificación De acuerdo con los criterios de edificabilidad establecidos en el Propio Plan General así lo relativo a los áticos por acuerdo de Pleno de 25 de Mayo de 2000, la edificabilidad resultante en el ESTUDIO DE DETALLE es la siguiente: 13.1 Edificabilidad según el PGOU EDIFICABILIDAD según PLANEAMIENTO SUPERFICIE TOTAL EDIFICABLE Nº EDIFICABILIDAD s/alineaciones PLANTAS oficiales M² M² PLANTA BAJA EDIFICABLE : 485, ,83 PLANTA TIPO EDIFICABLE C/CRUZ : 158, ,40 PLANTA ÁTICO EDIFICABLE C/CRUZ : 133, ,92 PLANTA TIPO EDIFICABLE C/CERVANTES : 225, ,84 PLANTA ÁTICO EDIFICABLE C/CERVANTES : 184, ,93 EDIFICABILIDAD según PLANEAMIENTO : 13.2 Edificabilidad según el ESTUDIO DE DETALLE EDIFICABILIDAD según ESTUDIO DE DETALLE 1.889,92 SUPERFICIE TOTAL EDIFICABLE Nº EDIFICABILIDAD s/alineaciones PLANTAS oficiales M² M² PLANTA BAJA EDIFICABLE : 375, ,45 PLANTA TIPO EDIFICABLE C/CRUZ : 144, ,20 PLANTA ÁTICO EDIFICABLE C/CRUZ : 119, ,87 PLANTA TIPO EDIFICABLE C/CERVANTES : 217, ,32 PLANTA 3ª EDIFICABLE C/CERVANTES : 208, ,01 PLANTA ÁTICO EDIFICABLE C/CERVANTES : 146, ,1 EDIFICABILIDAD según ESTUDIO DE DETALLE : 1.861,95 Se ha tenido en cuenta la volumetría y configuración que en el futuro va a tener el proyecto en cuanto a patios, retranqueos y usos destinados a garaje tanto en un acceso a la vía pública como en el cómputo de tres plazas

19 MEMORIA DE ESTUDIO DE DETALLE Página nº: 19 de garaje situadas en planta baja y dentro del fondo edificable de acuerdo con el Art Edificabilidad del PGOU. La edificabilidad del Estudio de Detalle es menor que la del planeamiento por el no cómputo de estas superficies a las que se ha hecho referencia y en el proyecto final, en la justificación del cómputo de edificabilidades que llevará implícito se justificará también que la edificabilidad máxima no supera la establecida por el Planeamiento que es de 1.889,92 metros cuadrados construidos. Como se puede apreciar no han variado los parámetros inicialmente previstos en el Plan. El resto de determinaciones son exactamente igual a las especificadas en el apartado anterior, ya que SE ASUME EXPRESAMENTE la normativa zonal así como las determinaciones de carácter general del P.G.O.U. 14. CONCLUSIONES. Con lo especificado en la presente memoria y los planos que se adjuntan, queda justificado el objetivo que se pretende, que es el de modificar los volúmenes para tapar la medianería del edificio colindante, componiendo la edificabilidad en el solar objeto con el presente ESTUDIO DE DETALLE. Albacete, 7 de JUNIO de 2016 VICENTE ZAFRILLA GARCIA arquitecto -