MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA

Transcripción

1 MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA PROMOTOR: AZA VALENCIA INMUEBLES S.L.P. 1

2 MEMORIA 1. OBJETO Es objeto de este documento modificar puntualmente el Plan General de Ordenación Urbana de Valencia, con el fin de adaptar la calificación del suelo correspondiente a los números 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25 y 27 del Pasaje Doctor Serra al uso real que se viene desarrollando en ellos, atendiendo, además a su morfología. 2. ANTECEDENTES El ámbito de la presente Modificación Puntual, formaba parte de la Ficha del ámbito de planeamiento diferido denominado R-1 en el P.G.O.U de Valencia. Dicho ámbito disponía del uso dominante terciario y dotacional, planteándose desde la Ficha que el suelo de todo el ámbito se destinaría a espacios libres y edificación comercial. En concreto la Zona de Calificación Urbanística propuesta para el ámbito era la de TER-3. Posteriormente, en el año 2005, se redactó una Modificación Puntual del P.G.O.U de Valencia en el ámbito de la plaza junto al Pasaje Doctor Serra, Ficha R-1 (aprobada definitivamente en el BOP el 13 de Septiembre de 2005), que venía a modificar el ámbito delimitado en la Ficha R-1, excluyendo el ámbito de los locales comerciales recayentes al Pasaje Doctor Serra, asignándoles una calificación a esos suelos de ENS-2. Esta calificación que en su día se planteo, no se corresponde con el uso que desde su creación han tenido los inmuebles indicados locales comerciales recayentes al Pasaje Doctor Serra-, y que además lo son en edificio exclusivo para este uso ya que no disponen de edificación residencial sobre ellos. Tras la eliminación de la cubierta del citado Pasaje, se comprueba esta calificación errónea y que urbanísticamente puede suponer la ubicación de usos impropios en el ámbito de referencia. 2

3 Es por ello que en aras de mantener la calificación de dichos terrenos acordes con el efectivo uso de que han dispuesto desde su construcción, siendo ello coherente con los usos del suelo que se propusieron en la Modificación Puntual del PGOU del año 2005, se plantea el cambio de uso, en el ámbito indicado, pasando de una zonificación de Ensanche (ENS-2) a la de Terciario (TER) subzona Ter-3, unificando el uso en todo el ámbito, el de la Modificación vigente del año 2005 y el de la Modificación que se propone en este documento, y posibilitando que este uso pueda consolidarse como tal en cada local acorde a su morfología. 3. JUSTIFICACIÓN DE ESTE DOCUMENTO El presente documento propone un cambio de calificación de suelo con una doble finalidad: - Adecuarse a la efectiva utilización del mismo que se ha venido dando a los citados edificios desde su construcción. - Al tratarse de edificios de uso exclusivo terciario se producía una incongruencia con la calificación que disponía en la actualidad al no tratarse en ningún caso de un suelo residencial, pudiendo en todo caso el mantenimiento de esta calificación incorporar distorsiones urbanísticas en la zona. Además, la modificación planteada no implica variación de ningún parámetro urbanístico fundamental ni la afección a ningún elemento protegido por el planeamiento vigente. Asimismo y de conformidad con el art. 94 de la LUV no se modifican los suelos dotacionales públicos, manteniéndose e incluso mejorándose el equilibrio de dotaciones públicas al reducir el suelo residencial de la zona. La presente Modificación no requiere Estudio de Integración Paisajística al no incluir incremento de volumen edificado respecto de las edificaciones existentes en la actualidad. Por todo ello, se plantea la modificación de la zona de calificación de este ámbito, pasando de ENS-2 a TER, recuperando la calificación que originalmente tenía en el P.G.O.U. de Valencia de 1.988, y que nunca debió perder. Y se concluye, como un todo, la ordenación de la totalidad del ámbito previsto en la ficha R-1, con la calificación que 3

4 aparecía en dicha Ficha R-1 del PGOU 88, para el conjunto de terrenos que en ella se incluían, posibilitando, de esta manera, además, que las parcelas existentes puedan acceder al uso asignado. ORDENACIÓN 1. CONTENIDO Los terrenos dispondrán de una Zona de calificación Terciario (TER). Al ámbito de esta Modificación, le será de aplicación la regulación de la SUBZONA TER-3 del PGOUV de con carácter general, con las especificaciones que vienen recogidas en el punto 3 de este apartado. 2. CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES - Ámbito de la actuación: El área que ocupan los locales preexistentes, 462'00m 2. - Edificabilidad: la edificabilidad sobre rasante en metros cuadrados techo es la resultante de multiplicar la huella por dos, para cada parcela o grupo de ellas: 462 m²s x 2 = 924 m²t 3. NORMAS URBANÍSTICAS Al uso terciario previsto, le será de aplicación la regulación contenida en las Normas Urbanísticas del Plan General, para la zona terciario, TER (capítulo 6º), subzona TER-3, con las concreciones de altura de cornisa y coronación en función a la edificación existente en el Pasaje Dr. Serra, y la exención de las condiciones de parcelas edificables, incluidas en el Artº , a las parcelas ocupadas por los locales actuales, es decir en el ámbito de la presente Modificación, dada la imposibilidad material de cumplimiento debido a la morfología propia de las parcelas, que permanece desde su creación, todo ello en aras a la coherencia 4

5 urbanística y homogeneización entre los dos ámbitos colindantes. En consecuencia a lo expuesto se da por reproducido el contenido de las Normas Urbanísticas del P.G.O.U., en toda la extensión afecta al TER-3, excepción del artículo 6.48 y subapartados que quedan con el siguiente contenido: La ocupación de la parcela edificable se ajustará a las alineaciones contenidas en los planos de ordenación de este documento a).- La edificabilidad se establece mediante las alineaciones y el número máximo de plantas señalados en el plano de ordenación de este documento b).- La máxima altura de cornisa se establece en función a la de la edificación existente adosada al pasaje Dr. Serra desde el número 5 al 27 (según medición existente sobre dicho Pasaje). La altura de cornisa queda fijada en 10'60 m. sobre dicho pasaje. Para el área de intervención delimitada, las alturas de plantas se regirán (con las limitaciones ya establecidas como máximo) por la siguiente fórmula: Hc = Np 6.48.f. No se permite la construcción de entreplantas. 5

6 4. PLANOS NUMERO TITULO ESCALA FECHA PLANOS CON CARACTER INFORMATIVO A-1.1 PLANO SITUACIÓN SEGÚN PGOUV 1:2.000 DICIEMBRE 2013 A-1.2 EMPLAZAMIENTO ÁMBITO MODIFICACIÓN PGOUV 1:500 DICIEMBRE 2013 A-2. PLANEAMIENTO VIGENTE 1:1000 DICIEMBRE PLANOS DE LA PROPUESTA A-3 ORDENACIÓN 1:1000 DICIEMBRE 2013 Valencia, Diciembre de 2013 EL PROMOTOR: LOS ARQUITECTOS: AZA VALENCIA INMUEBLES S.L.P. UNARQUI S.L.P 6