I.SOBRE EL BIEN OBJETO DE LA SOLICITUD

Transcripción

1 17 de enero del 2011 DAJ MBA José Manuel Ulate Avendaño. ALCALDE MUNICIPAL Estimado señor: En atención al oficio SCM , mediante el cual la Presidencia del Concejo Municipal decidió trasladar a esta Dirección la solicitud de la Asociación de Desarrollo Integral de San Francisco de Heredia y con respecto a la misiva suscrita por el Comité de Vecinos de Jardines del Oeste, le indico: Según la documentación que se adjunta, la ADI de San Francisco de Heredia presentó ante la Secretaría del Concejo una solicitud para que se le otorgue en administración el edificio del Centro de Formación de Líderes Comunales Jóvenes de San Francisco de Heredia. Aduce el presidente de esa Asociación, que han proporcionado el mantenimiento de ese edificio y sufragado el suministro de servicios básicos. También informa, que se encuentra en trámite la ejecución de varias partidas para la mejora del inmueble. Indica, que en las instalaciones se trabaja con un grupo de scouts y que actualmente negocian con el INA, el IPEC y otras organizaciones para brindar cursos de capacitación para jóvenes de la comunidad. Por último comunican que con el fin de mantener las obras funcionales, trabajan con vecinos de la comunidad para crear un comité interino que le estaría reportando a esa Asociación. Por otra parte, mediante nota presentada en la Alcaldía este mismo día varios vecinos quienes afirman integrar la Junta Directiva del Comité de Vecinos de Urbanización Jardines del Oeste, manifiestan su apoyo a la gestión, que indican realiza la Asociación Guías y Scout de Costa Rica a través del Grupo Guía y Scout 125, para que se les otorgue la administración del Centro de Formación de Líderes Comunales Jóvenes. I.SOBRE EL BIEN OBJETO DE LA SOLICITUD El edificio en mención se encuentra ubicado en el inmueble del Partido Heredia inscrito en el Registro Público con matrícula de folio real número , plano [1]

2 catastrado: H , el cual pertenece a esta Municipalidad y cuya naturaleza es terreno de facilidades comunales de la Urbanización Jardines del Oeste. Este bien por estar afecto al servicio público es de naturaleza demanial, lo que quiere decir que: ( ) están destinados a un uso público y sometidos a un régimen especial, fuera del comercio de los hombres.- Es decir, afectados por su propia naturaleza y vocación.- En consecuencia, esos bienes pertenecen al Estado en el sentido más amplio del concepto, están afectados al servicio que prestan y que invariablemente es esencial en virtud de norma expresa.- Notas características de estos bienes, es que son inalienables, imprescriptibles, inembargables, no pueden hipotecarse ni ser susceptibles de gravamen en los términos del Derecho Civil y la acción administrativa sustituye a los interdictos para recuperar el dominio. (Sentencia N de la Sala Constitucional de las catorce horas cuarenta y cinco minutos del seis de noviembre de mil novecientos noventa y uno) Ahora bien, según lo indicado en su asiento registral el referido inmueble se encuentra destinado a facilidades comunales. Los inmuebles dedicados a ese tipo de finalidad encuentran su existencia en la disposición contenida en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, que ordena: Artículo 40.- Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que cederá por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes del área total a fraccionar o urbanizar, que podrán fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. (El subrayado no corresponde al original) [2]

3 De manera, que todo fraccionador de terrenos o urbanizador está en la obligación de ceder al uso público áreas destinadas a vías de tránsito (calles, aceras, alamedas); parques (comunales e infantiles) y facilidades comunales. II.DE LAS FACILIDADES COMUNALES Este uso público, pretende dotar cada nueva comunidad que surja de los proyectos urbanísticos de los servicios públicos que estas requieran, sobre el particular la Sala Constitucional ha indicado: XX. La cesión gratuita a las municipalidades de terrenos a fraccionar o urbanizar, se hace para destinar en ellos ciertos servicios para la comunidad, como lo son las vías públicas y las zonas verdes, éstas últimas -que son las que nos interesan- se utilizarán para construir parques, jardines, centros educativos, zonas deportivas y de recreo. El fundamento de esta obligación debe situarse en una especie de contrapartida debida por el urbanizador por el mayor valor que el proceso de urbanización o parcelamiento dará al suelo urbanizado, es decir, se trata en definitiva de una contribución en especie en el derecho urbanístico, como mecanismo para hacer que la plusvalía que adquieran los inmuebles con motivo de la urbanización o fraccionamiento revierta a la comunidad. Antes de esta regulación se presentaba una grave situación social, derivada del hecho de que los propietarios de suelo percibían como beneficio neto los precios íntegros obtenidos de sus terrenos, mientras que los nuevos barrios quedaban sin dotaciones de servicios, ( ) (Voto N de las 14 horas 33 minutos del 20 de agosto de El subrayado no corresponde al original) Reservar ciertas parcelas del proyecto urbanístico para usos públicos como las facilidades comunales tiene el propósito de que la nueva comunidad no se quede sin la dotación de servicios públicos y no se vea en la necesidad de saturar los servicios de otras comunidades. En este sentido resulta lógico, que sean los vecinos de cada urbanización los que decidan cuales servicios desarrollar en los terrenos destinados a facilidades comunales, el mencionado numeral 40 de la Ley de Planificación Urbana también señala, que: [3]

4 Los dos tercios restantes del referido porcentaje o el remanente que de ellos quedase disponible después de cubiertas las necesidades de parque, servirán para instalar facilidades comunales que en un principio proponga el fraccionador o urbanizador o luego en su defecto los adquirentes de lotes, pero que en todo caso ha de definir la Municipalidad. (El subrayado no corresponde al original) De acuerdo a lo anterior la forma en cómo deben aprovecharse los terrenos dedicados a facilidades comunales es una decisión que compete a los vecinos de la respectiva urbanización. Tal facultad ha sido confirmada por la Sala Constitucional mediante Voto N del 20 de agosto de 1996, indicó: El artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana establece la obligación de ceder "gratuitamente" a los entes municipales una porción de terreno para uso de las vías públicas, parques y facilidades comunales, a cargo del urbanizador o fraccionador, en proporción al terreno que se urbanice o fraccione, sin que deba entenderse que ello signifique un sacrificio o confiscación en contra del urbanizador, puesto que el valor de las áreas urbanísticas a ceder, engrosan el cálculo de los costos de construcción, y se traslada al valor de las parcelas o lotes resultantes. (El destacado no corresponde al original) Sobre esta misma línea de pensamiento la Sección IX del Tribunal Contencioso Administrativo al hacer alusión a la anterior resolución constitucional, indicó: ( ) la obligación de ceder gratuitamente a los entes municipales una porción de terreno para uso de las vías públicas, parques y facilidades comunales, a cargo del urbanizador o fraccionador, en proporción al terreno que se urbanice o fracciones, sin que deba entenderse que ello signifique un sacrificio o confiscación en contra del urbanizador o bien que contravenga el artículo 45 constitucional, en el tanto constituye una limitación de interés social, siendo que en estos casos el valor de las áreas urbanísticas a ceder, engrosan el cálculo de los costos de construcción y se traslada al valor de las parcelas o lotes resultantes por lo que dichos costos en definitiva son asumidos por los adquirentes de los inmuebles. (Sentencia N de las 13:55 horas del 29 de mayo del El destacado no corresponde al original) [4]

5 Así las cosas se deduce, que son los propios vecinos integrantes de las urbanizaciones los que al final financian la creación de las áreas públicas, razón de peso para considerar que son estos los que deban decidir sobre el modo de aprovechar los terrenos de facilidades comunales y precisamente ese aprovechamiento depende de la administración y del agente que lo administre. Por esta razón el Municipio no puede omitir la manifestación de los vecinos de Jardines del Oeste, por lo que deberá considerar el parecer de esa comunidad para otorgar en administración el área en mención. III.SOBRE EL CONVENIO DE ADMINISTRACIÓN Como se indicó en líneas precedentes y de acuerdo a la jurisprudencia de cita corresponde a los vecinos de la Urbanización de Jardines del Oeste y no a la ADI de San Francisco decidir sobre el modo aprovechar el terreno en el que se ubica el Centro de Formación de Líderes Comunales Jóvenes. No obstante lo anterior el Comité de Vecinos de Jardines del Oeste, deberá demostrar fehacientemente la manifestación de esa comunidad, para que el inmueble de referencia, sea administrado por la Asociación de Guías y Scouts de Costa Rica a través del Grupo de Guías y Scout 125. Esto por cuanto el Comité no ostenta por sí la representación de esa comunidad y en su escrito tampoco hace referencia a personería jurídica alguna que los faculte a asumir esa representación. Se indica en la nota del Comité de Vecinos, que la Asociación de Guías y Scouts de Costa Rica gestiona la administración del local de referencia. En razón de ello debe esa Asociación presentar ante el Concejo Municipal, el Plan de Manejo del inmueble, certificación de personería jurídica al día y fotocopia de la cédula de su representante. Además ya sea esa organización o el Comité de Vecinos de Jardines del Oeste deberán aportar un documento idóneo por medio del cual, se constate la aprobación de los vecinos de la Urbanización Jardines del Oeste, para que el inmueble en el cual se encuentra el Centro de Formación de Líderes Comunales Jóvenes, sea administrado por la Asociación de Guías y Scouts de Costa Rica. No obstante lo anterior se debe aclarar que la sola presentación de la solicitud de administración, no implica una aprobación automática de la misma. Como en muchos [5]

6 otros casos similares al presente, el Concejo Municipal solicitará el criterio respectivo en el cual se analizará la viabilidad jurídica para que el inmueble , sea administrado por la Asociación de Guías y Scouts de Costa Rica. Una vez analizado dicho criterio, ese Órgano Colegiado si es su parecer solicitará la elaboración del convenio para posteriormente decidir sobre su eventual aprobación. Cordialmente. Licda. María Isabel Sáenz Soto, Msc. Directora de Asuntos Jurídicos CC/ Archivo Copiador [6]