MODIFICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE LA UNIDAD UE 22 INICIATIVA: JUNTA DE COMPENSACIÓN NUEVA JARILLA RESIDENCIAL. CIF G 91438515 REDACTOR: D. MANUEL LÓPEZ SÁNCHEZ Arquitecto Colegiado COAS nº 4754
MODIFICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR ÍNDICE I. MEMORIA JUSTIFICATIVA. 1. OBJETO DE LA MODIFICACIÓN. ANTECEDENTES. 2. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA ACTUACIÓN. 3. CUMPLIMIENTO DEL ART. 36.2 DE LA LOUA. II. NORMAS URBANÍSTICAS. III. PLANOS
MODIFICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Pág. 1 I. MEMORIA JUSTIFICATIVA
MODIFICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Pág. 2 1. OBJETO DE LA MODIFICACIÓN. ANTECEDENTES. El presente documento de Modificación de Planeamiento de Desarrollo se redacta con objeto de modificar los artículos 62, 63 y 68 del Capítulo III.- NORMAS PARTICULARES DE CADA ZONA del Plan Especial de Reforma Interior de la Unidad UE-22 Nueva Jarilla (actualmente SUNC / API-UE-22 NUEVA JARILLA). La modificación altera los apartados relativos a los distancias a linderos, cerramientos de parcelas y edificaciones auxiliares. El Plan Especial de Reforma Interior Nueva Jarilla fue aprobado definitivamente el 17 de febrero de 2004, publicado en el Boletín Oficial de la Provincia nº 75 de fecha 31 de marzo de 2004. El planeamiento general urbanístico vigente es el documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU), aprobado definitivamente por la Junta de Andalucía, en fecha 29 de Junio de 2007 y cuyo Texto Refundido fue aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de La Rinconada el 17 de septiembre de 2007, publicado en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía nº 46, de 6 de marzo de 2008. Actualmente se ha emprendido una nueva Revisión Parcial del PGOU para su adaptación al Plan de Ordenación Territorial de Aglomeración Urbana de Sevilla (POTAUS), aprobándose inicialmente en el Pleno el 15 de julio de 2010, publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Sevilla nº 227, de 30 de septiembre de 2010. A iniciativa de la Junta de Compensación Nueva Jarilla Residencial, con CIF G-91438515 y representada por su Presidente, D. Antonio Pastor López, siendo el domicilio social de dicha entidad la Avenida República Argentina, 22-A, 4ºA, Sevilla, se formula la Presente Modificación del Plan Especial de Reforma Interior. La Junta General de la Junta de Compensación, en sesión celebrada el día 28 de Abril de 2013, acordó la tramitación y aprobación de la Modificación de Planeamiento citada. (pendiente de aprobación) El documento de Modificación está redactado por el arquitecto D. Manuel López Sánchez, colegiado nº 4754 del Colegio Oficial de Arquitectos de Sevilla. La normativa urbanística de aplicación es la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, su modificación aprobada por el Pleno del Parlamento el 25 de enero de 2012: Ley de Modificación de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística
MODIFICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Pág. 3 del Suelo (LOUA) y los Reglamento de Planeamiento y Gestión, (en adelante RP y RG). La innovación propuesta tiene el carácter de modificación en virtud de los artículos 37 y 38 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (en adelante LOUA), que establecen: «37.1. Se entiende por revisión de los instrumentos de planeamiento la alteración integral de la ordenación establecida por los mismos, y en todo caso la alteración sustancial de la ordenación estructural de los Planes Generales de Ordenación Urbanística»; y «38.1. Toda alteración de la ordenación establecida por los instrumentos de planeamiento no contemplada en el artículo anterior se entenderá como modificación.». La iniciativa de la presente Modificación se ampara en el artículo 38.3 de la LOUA que establece que «la modificación (de los planes) podrá tener lugar en cualquier momento, siempre justificada y motivadamente». Por otro lado, el art. 36 de la LOUA, junto con la Modificación del 25 de enero de 2012, establece en la innovación del planeamiento, entre otras reglas particulares de ordenación, la siguiente: La nueva ordenación deberá justificar expresa y concretamente las mejoras que suponga para el bienestar de la población y fundarse en el mejor cumplimiento de los principios y fines de la actividad pública urbanística y de las reglas y estándares de ordenación regulados en esta Ley. En este sentido, las nuevas soluciones propuestas para las infraestructuras, los servicios y las dotaciones correspondientes a la ordenación estructural habrán de mejorar su capacidad o funcionalidad, sin desvirtuar las opciones básicas de la ordenación originaria, y deberán cubrir y cumplir, con igual o mayor calidad y eficacia, las necesidades y los objetivos considerados en ésta.
MODIFICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Pág. 4 En este contexto y ante la realidad existente en el ámbito de actuación con anterioridad a la redacción del Plan Especial, se considera prioritaria la regularización de las edificaciones preexistentes y mejorar las posibilidades edificatorias en todas las parcelas de la urbanización, lo cual justifica y requiere la realización de la Modificación del Plan Especial de Reforma Interior, de manera que se disminuyan las separaciones mínimas a linderos y se flexibilicen las características de los cerramientos de parcelas y de las edificaciones auxiliares, con el fin de hacer más viables las nuevas construcciones y reducir el número de situaciones en fuera de ordenación. Igualmente, se pretende aclarar y adaptar las condiciones particulares de la edificación para las zonas de servicios e instalaciones públicas, para posibilitar la implantación de edificaciones dotacionales conforme a las necesidades concretas en cada caso. 2. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN. Se justifica la conveniencia y oportunidad de la presente Modificación, principalmente para adecuar la normativa a la realidad existente en la urbanización y mejorar las posibilidades de las construcciones futuras. Para ello se reducen las distancias mínimas de las edificaciones a linderos y se flexibilizan las condiciones y características de los cerramientos de parcela. Las modificaciones propuestas en las ordenanzas reguladoras contribuirán a mejorar el bienestar de los usuarios y no desvirtuarán el concepto y la tipología de viviendas unifamiliares aisladas en la urbanización y en su entorno. La morfología y dimensiones de las parcelas hacen necesario que se establezcan unos retranqueos menores de las edificaciones respecto de sus linderos. Resulta que nos encontramos con parcelas de muy distintas dimensiones, predominando el fondo sobre el ancho en muchas de ellas, siendo en algunos casos la anchura de hasta 10 metros, lo que conllevaría que la anchura máxima de la edificación fuese de aproximadamente 4 metros al aplicarle los retranqueos laterales de 3 metros por cada lado. A continuación detallamos algunas de estas situaciones, identificándolas con los números de parcela conforme al Proyecto de Reparcelación: Parcelas 8A y 8B: 13 m de ancho x 45 m de fondo. Parcelas 16A, 16B y 16C: 10 m de ancho x 81 m de fondo. Parcelas 22A y 22B: 9,70 m de ancho x 57 m de fondo. Parcelas 33B y 33C: 11 a 13 m de ancho x 56 m de fondo. Parcelas 83A, 83B y 83C: 11 m de ancho x 71 m de fondo.
MODIFICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Pág. 5 Estas parcelas tienen la particularidad de que presentan fachada tanto a la calle principal como a viario en fondo de saco de acceso a parcelas interiores, por lo que los retranqueos de 5 y 3 metros limitarían bastante la edificación, la cual tendría una anchura máxima de entre 3 y 5 metros en algunos casos, lo cual hace prácticamente inviable la construcción de una vivienda digna. Otro aspecto de las ordenanzas actuales y que genera inconvenientes en la ordenación es el referente a las características de los cerramientos de las parcelas, al establecer la normativa que Las cercas de separación entre líneas medianeras se construirán con tela metálica, la cual se enmascarará con setos naturales. La altura máxima de estas cercas será de 2,00 m. En los linderos a las vías públicas, la altura máxima de la cerca será de dos metros, la cual se construirá mediante una zona opaca de 1 m en la parte inferior, quedando el resto cubierto con cerrajería o tela metálica recubierta con setos. En las medianeras se genera un problema de intimidad y de inseguridad, agravado más aún cuando la parcela colindante está deshabitada, lo que propicia que se produzcan con mayor facilidad actos vandálicos y robos, hecho que últimamente están siendo muy habituales en la urbanización. En este sentido, convendría aumentar la altura máxima de los cerramientos y permitir que estos sean de materiales más resistentes. Otros elementos que tienen especial incidencia y predominan en la mayoría de las parcelas son las construcciones auxiliares que se utilizan como almacenes, trasteros, instalaciones o lavaderos-tendederos. La normativa establece al respecto que Los lugares destinados a tender ropa o almacén de combustibles, deberán quedan convenientemente disimulados de forma que su uso no afecte a la estética de la Urbanización. Podrán cercarse con materiales opacos o setos, aunque sin cubrición. Si se cubriese, contarán como superficie edificada. Parece conveniente realizar una definición más amplia de edificaciones auxiliares y regular su implantación en función de sus superficies, alturas y usos. En lo referente a las parcelas dotacionales, las ordenanzas particulares para la zona Socio-Cultural, Social y de Servicios no quedan suficientemente claras, sobre todo en lo establecido para las parcelas destinadas a instalaciones, donde conviene aclarar las compatibilidades de uso, condiciones de edificabilidad, usos y ocupación de las edificaciones en la parcela, y definir unas alineaciones o retranqueos mínimos que permitan satisfacer las necesidades de los distintos equipamientos posibles.
MODIFICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Pág. 6 3. CUMPLIMIENTO DEL ART. 36.2 DE LA LOUA. La Modificación responde a lo establecido por el artículo 36.2.a) de la LOUA, puesto que supone una mejora para el bienestar de la población y se fundamenta en el mejor cumplimiento de los principios y fines de la actividad pública urbanística y de las reglas y estándares de ordenación regulados en esta Ley. Del mismo modo se cumple con el resto de determinaciones del artículo 36 y de los artículos 37 y 38 de la LOUA. No se alteran las determinaciones de carácter estructural establecidas en las Normas Urbanísticas Municipales, no siendo necesaria por tanto contemplar medidas compensatorias conforme al artículo 36.2.a) regla 2ª de la LOUA. El presente documento no afecta a determinaciones de carácter estructural, centrándose en las separaciones de las edificaciones a linderos y en definir las características de los cerramientos de parcelas y regular la implantación de determinadas edificaciones auxiliares, todo ello dentro de la ordenación pormenorizada de un Área de Planeamiento Incorporado (API). En este sentido, se atiende al Título XIV. Condiciones de Ordenación de las Distintas Clases y Zonas de Suelo. Capítulo I: Disposiciones Generales. Artículo 14.1.2. del PGOU de La Rinconada, en especial al apartado 3 de dicho artículo. El texto de dicho artículo es el siguiente: Artículo 14.1.2. Áreas de Planeamiento Incorporado. 1. En las superficies delimitadas en el Plano de Ordenación Completa de los Núcleos Urbanos como Áreas de Planeamiento Incorporado (API), y con independencia de la clasificación del suelo que les corresponda por su nivel de ejecución, el presente Plan General asume la ordenación pormenorizada derivada del Instrumento de Planeamiento en vigor que les afecte. 2. El Instrumento de Planeamiento en vigor y sus principales características se establecen en el documento Anexo a estas Normas denominado Fichas de Determinaciones Básicas de las Áreas de Planeamiento Incorporado. 3. Excepto indicación particular explícita en las Fichas antes indicadas, las Áreas de Planeamiento Incorporado se regirán por el Instrumento de Planeamiento de Desarrollo que les afecte, así como por el resto de las Normas del Planeamiento General vigente en el momento de su aprobación.
MODIFICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Pág. 7 II. NORMAS URBANÍSTICAS
MODIFICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Pág. 8 La presente Modificación hace referencia a los artículos 55, 57, 58, 62, 63 y 68 del Capítulo III.- NORMAS PARTICULARES DE ZONA del P.E.R.I. vigente. A continuación se transcriben los artículos tal y como los recoge el Plan Especial vigente, para posteriormente desarrollar los artículos con sus nuevas especificaciones. Artículo 55. Usos Admitidos. Uso exclusivo: Actividades socio-culturales públicas y servicios públicos. Artículo 57. Edificabilidad. Las parcelas con destino a instalaciones públicas podrán edificarse al 100% de la parcela, el resto tendrá una edificabilidad del 0,5 m 2 /m 2 sobre la superficie de parcela, en una sola planta. Artículo 58. Criterios de Ordenación. Deberán ejecutarse mediante proyectos unitarios de edificación que completen la ordenación de la parcela y respondan al carácter de singular y representativo de estos usos. Los frentes de edificación responderán al área en la que se integran, debiendo retranquearse 3,00 de los linderos, a excepción de las edificaciones destinadas a instalaciones, que podrán alinearse a vial. Artículo 62. Distancia a linderos. Las edificaciones habrán de retranquearse 5 m del lindero de fachada, y 3 m de los restantes. Artículo 63: Cerramiento de parcelas. Las cercas de separación entre líneas medianeras se construirán con tela metálica, la cual se enmascarará con setos naturales. La altura máxima de estas cercas será de 2,00 m. En los linderos a las vías públicas, la altura máxima de la cerca será de dos metros, la cual se construirá mediante una zona opaca de 1 m en la parte inferior, quedando el resto cubierto con cerrajería o tela metálica recubierta con seto. Se autoriza la construcción, a ambos lados de los accesos a las parcelas, de elementos de fábrica de ladrillo u hormigón, de tipo ornamental y para la colocación de buzones, rótulos y numeración de las parcelas. Artículo 68º. Tendederos. Los lugares destinados a tender ropa o almacén de combustibles, deberán quedan convenientemente disimulados de forma que su uso no afecte a la estética de la Urbanización. Podrán cercarse con materiales opacos o setos, aunque sin cubrición. Si se cubriese, contarán como superficie edificada.
MODIFICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Pág. 9 Con la Modificación propuesta, los artículos quedan de la siguiente forma: Artículo 55. Usos Admitidos. Actividades socio-culturales públicas, servicios públicos e instalaciones públicas. Se permitirá la compatibilidad entre los usos y las construcciones se ajustarán a los criterios de ordenación establecidos en el artículo 58. Artículo 57. Edificabilidad. Las parcelas con destino a instalaciones públicas podrán edificarse al 100% de la parcela, en el caso en que dichas parcelas se destinen únicamente a instalaciones. El resto tendrá una la edificabilidad del 0,5 m 2 /m 2 sobre la superficie de parcela, en una sola planta. Artículo 58. Criterios de Ordenación. Deberán ejecutarse mediante proyectos unitarios de edificación que completen la ordenación de la parcela y respondan al carácter de singular y representativo de estos usos. La disposición de la edificación en la parcela será libre, permitiéndose la alineación a vial, aunque se establece un retranqueo mínimo de 2,00 m respecto a las lindes con parcelas de uso residencial. Se exceptúan de dichas separaciones las instalaciones, que podrán disponerse libremente pero garantizando un margen de seguridad de 1,00 metro en todo su perímetro, y quedarán separados físicamente respecto a otros usos. Artículo 62. Distancia a linderos. Las edificaciones habrán de retranquearse como mínimo 3 m del lindero de fachada y 2,50 m de los restantes. Se exceptúan del cumplimiento de los retranqueos a los linderos distintos de las fachadas a las construcciones auxiliares que cumplan con lo establecido en el artículo 68, siempre y cuando no generen servidumbres de luces y vistas. Artículo 63: Cerramiento de parcelas. Las cercas de separación entre líneas medianeras tendrán una altura máxima de 2,50 m, independientemente del material con que se construyan. En los linderos a las vías públicas, la altura máxima de la cerca será de 2,50 m, la cual se conformará de un murete de una altura máxima de 1,50 m y una malla o verja metálica por encima de éste que no supere la altura máxima del cerramiento. Se autoriza la construcción, a ambos lados de los accesos a las parcelas, de elementos de fábrica de ladrillo u hormigón, de tipo ornamental y para la colocación de buzones, rótulos y numeración de las parcelas.
MODIFICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Pág. 10 Artículo 68º. Tendederos y otras construcciones auxiliares. Los lugares destinados a tender ropa o almacén de combustibles, deberán quedan convenientemente disimulados de forma que su uso no afecte a la estética de la Urbanización. Se definen como construcciones auxiliares aquellas que son de escasa entidad, cuya superficie construida no supere el 1,5% de la superficie de la parcela ni una superficie de 30 m 2 y su altura no supera los 2,60 m. Se destinarán a cobertizos para aparcamientos, trasteros, almacén, aseos, instalaciones u otros usos similares. Las construcciones auxiliares computarán a efectos de edificabilidad, excepto las pérgolas y aquellas cubriciones que no superen los 2,50 m de altura y se encuentren abiertas en su perímetro.
MODIFICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Pág. 11 III. PLANOS
MODIFICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Pág. 12 Con la presente Modificación no se altera la ordenación del sector como para cambiar la planimetría existente. Por lo tanto, no se alteran los planos del Plan Especial de Reforma Interior vigente. La Rinconada, Abril de 2013 Manuel López Sánchez Arquitecto