Mercado de Oficinas Información de Mercado 2 S 2013 Aguirre Newman Mercado de oficinas en México D.F. Situación actual y perspectivas
Información de Mercado. Septiembre 2013 AGUIRRE NEWMAN
01 CONTEXTO MACROECONÓMICO El objeto del presente informe es analizar las características principales y la evolución del mercado de oficinas de Mexico DF a lo largo del año 2013. Durante dicho periodo la economía Mexicana ha sufrido una ralentización en las tasas de crecimientos previstas a principios de año, provocadas principalmente por la escasez de recursos públicos para construcción e infraestructura. A pesar de esto, como se vera en el estudio, el mercado interno ha seguido creciendo y se ha reflejado en la actividad de contratación del mercado de oficinas en la ciudad de Mexico. Este hecho demuestra la fortaleza de la económica Mexicana y como consecuencia, se espera que 2014 sea un año de crecimiento. El presente informe da un tratamiento específico al sector de oficinas dada la importancia que dicho sector tiene dentro de la economía real. Aguirre Newman dentro de este estudio divide el mercado de oficinas en tres zonas principales Centro de Distrito de Negocios, Distrito de Negocios y Resto de Distrito de Negocios. Con esta división se pretende segmentar el gran mercado de oficinas existente en una ciudad como Mexico. Por medio de esta segmentación se pretende lograr una mejor compresión del presente estudio. Información de Mercado. Septiembre 2013 AGUIRRE NEWMAN 4
01 CONTEXTO MACROECONÓMICO Evolución del PIB y de la IED Se inicia el análisis macroeconómico del país, observando la evolución de la producción de la economía mexicana (PIB). En el gráfico I se observa como ha variado el PIB del país durante los últimos años. Tras aproximadamente dos años de crecimiento estable (en torno al 3% y 5%), durante finales de 2012 e inicios de 2013 la economía experimentó un decrecimiento considerable, ocasionado en gran parte por la reducción de la actividad constructora y el menor ritmo de gasto público establecido durante los citados meses. Sin embargo, tal y como demuestra la evolución más reciente del PIB, la reducción en la intensidad de crecimiento parece ser transitoria, todo hace indicar que la recuperación hacia crecimientos próximos al 3% y 4% volverá a establecerse en poco tiempo en el país, debido fundamentalmente a la reactivación de las exportaciones con EEUU y al mayor ritmo de gasto público que se debe implementar antes del final de año para cumplir con los requisitos establecidos en los presupuestos estatales. 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Evolución del PIB I II III IV I II III IV I II III IV I II 2010 2011 2012 2013 Variación PIB Total Fuente: INEGI Comparativo PIB Gráfico I Gráfico II Comparando ritmos de crecimiento entre las potencias emergentes (gráfico II) de la zona, debemos destacar que tras la recuperación iniciada tras la crisis económica y financiera mundial en 2009, el crecimiento de la economía mexicana ha gozado de gran estabilidad. Todo lo contrario que el resto de potencias emergentes, dónde la reducción en el ritmo de crecimiento ha sido la constante, especialmente en el caso de Brasil, país que tras haber entrado en un proceso de recesión económica parece menguar sus expectativas de crecimiento económico en el corto plazo - medio. Observando la evolución de la IED en los distintos países (gráfico III), destaca la reciente caída de la IED en México, motivada por dos factores: la reducción de flujos de capital a nivel mundial y la importante venta de títulos por parte de grupo Santander México a finales de 2012, que a pesar de que el capital transaccionado en la operación no salió del país, a efectos teóricos ya no puede ser contabilizados como IED. -2% -4% -6% -8% 190.00 170.00 150.00 130.00 110.00 90.00 70.00 50.00 30.00 2008 2009 2010 2011 2012 México Brasil Colombia Perú Fuente: Banco Mundial Evolución Inversión Extranjera Directa Gráfico III 2008 2009 2010 2011 2012 México Brasil Colombia Perú Fuente: Banco Mundial - CEPAL Información de Mercado. Septiembre 2013 AGUIRRE NEWMAN 5
01 CONTEXTO MACROECONÓMICO A pesar del revés sufrido en el crecimiento económico durante los últimos meses, las exportaciones de la economía Mexicana no han dejado de crecer. Como se observa en el gráfico I, desde 2008 las exportaciones han supuesto cada vez una mayor proporción de la producción total desarrollada por el país. Actualmente más de un tercio del total de la producción mexicana esta destinada a la exportación, destacando como principales bienes exportados los aceites crudos del petróleo y los vehículos automóviles para el transporte de personas. Desempleo El gráfico II nos detalla la evolución del desempleo en los principales países emergentes del continente sudamericano. El mercado laboral Méxicano se encontraba en 2011 con una tasa de desempleo del 5.3%, bastante inferior a la del resto de países emergentes de Sudamérica. Cabe destacar la poca variabilidad que ha registrado dicha tasa en el país, tan sólo viéndose alterada en 2009 con la irrupción la crisis económica y financiera mundial. Esta estabilidad del mercado laboral Mexicano es un una señal manifiesta de que el país posee una estructura productiva más sólida que la del resto de potencias emergentes del continente. 35% 30% 25% 20% 15% 10% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% Evolución de Exportaciones 2008 2009 2010 2011 2012 México Brasil Colombia Perú Fuente: Banco Mundial Evolución Comparativa del Desempleo Gráfico I Gráfico II 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Méxcio Brasil Colombia Perú Tipo de cambio Fuente: Banco Mundial IBGE - DANE Relación Principales Monedas Tipo de cambio Peso / USD Peso / Euro Peso / GBP Peso / Yen Max. $ 14.39 $ 19.09 $ 22.05 $ 0.18 Min. $ 10.34 $ 15.66 $ 18.71 $ 0.10 Medio $ 12.64 $ 17.18 $ 20.33 $ 0.14 Max Diferencia $ 4.05 $ 3.43 $ 3.34 $ 0.09 Volatilidad 32% 20% 16% 61% Fuente: Banco de México Información de Mercado. Septiembre 2013 AGUIRRE NEWMAN 6
Banamex Afirme Banco del Bajío Inbursa Santander Banorte Banregio BBVA Bancomer HBSC Ixe Banco Scotiabank 9.50% 11.03% 11.10% 10.90% 11.74% 11.63% 13.00% 11.23% 10.70% 10.06% 9.88% Ene-08 May-08 Sep-08 Ene-09 May-09 Sep-09 Ene-10 May-10 Sep-10 Ene-11 May-11 Sep-11 Ene-12 May-12 Sep-12 Ene-13 May-13 Ene-08 May-08 Sep-08 Ene-09 May-09 Sep-09 Ene-10 May-10 Sep-10 Ene-11 May-11 Sep-11 Ene-12 May-12 Sep-12 Ene-13 May-13 01 CONTEXTO MACROECONÓMICO La tabla anterior nos muestra la reciente evolución del tipo de cambio (MXP/USD) desde 2008 hasta mitad de 2013. Atendiendo a los tipos de cambio máximos y mínimos registrados en el periodo, enfrentándolos comparativamente con su valor promedio durante el periodo de análisis, se han obtenido las distintas volatilidades que muestra la tabla. La volatilidad peso-dólar dada durante el intervalo temporal analizado se situó en el entorno del 32%. La mayor volatilidad del peso fue alcanzada respecto al yen con un 61%, contrariamente se encuentra el dato experimentado respecto a la libra, la cual se situó tan solo en un 16%. El gráfico I muestra la evolución detallada del tipo de cambio MXP-USD, el mismo parece haberse estabilizado en torno a los 13.4 pesos/dólar, tras haber sufrido un periodo de fuerte volatilidad debido a los cambios políticos desarrollados en el país, los cuales trajeron consigo una importante inestabilidad al mercado de divisas. Tipos de Interés En el gráfico II se detalla la evolución de los tipos de interés establecidos por en Banco de México desde 2008 hasta la actualidad. Como se puede observar la estabilidad es la tónica dominante en los últimos años, solo interrumpida por un descenso en los tipos de interés experimentado en los últimos meses. Actualmente el banco de México establece el coste del capital en el 4%. A pesar de los tipos de interés oficiales establecidos por el banco de México, la realidad para deudor es bien distinta. Como se especifica en el gráfico III, el tipo de interés que exigen las distintas entidades financieras que operan en el país, difiere bastante del establecido por la política monetaria. Actualmente y tras un muestreo realizado por Aguirre Newman entre varias entidades crediticias, se puede afirmar que el coste de la financiación para el consumidor final se sitúa aproximadamente entre 9.5% y el 13%. $15.00 $14.50 $14.00 $13.50 $13.00 $12.50 $12.00 $11.50 $11.00 $10.50 $10.00 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% Evolución Tipo de Cambio Peso / USD Evolución Tipo de Interés (Política Monetaria) Tipo de interés México Tipo de cambio medio Coste de la Financiación por Entidades Costes financiación entidad i Gráfico I Fuente: Banco de México Gráfico II Fuente: Banco de México Gráfico III Coste promedio recursos financieros Fuente: Elaboración propia Información de Mercado. Septiembre 2013 AGUIRRE NEWMAN 7
01 CONTEXTO MACROECONÓMICO Inflación Se procede a continuación a analizar la variación de precios durante los últimos años en la economía Mexicana. Observando el gráfico I, lo primero que se debe destacar, es el mejor comportamiento en cuanto a estabilidad se refiere, de la inflación mexicana respecto de las registradas en las restantes economías emergentes analizadas. Parece por tanto que la economía Mexicana ha conseguido combinar unas tasas de crecimiento económico moderadas con unos niveles de inflación sostenibles en el largo plazo. 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Comparativa Inflación II Gráfico I 2008 2009 2010 2011 2012 México Brasil Colombia Perú Destacar también el buen dato que registran países como Colombia y Perú, los cuales a pesar de continuar creciendo exponencialmente han conseguido mantener estable el nivel de sus precios. Por último no debemos dejar pasar sin analizar la situación de Brasil, como ya se ha comentado anteriormente el país no sólo no consigue remontar el ritmo de crecimiento registrado años atrás, sino que además cuenta con la desventaja de una inflación galopante y bastante superior a la del resto de países emergentes. De persistir esta situación en el tiempo, su economía podría llegar a verse en una situación de estanflación. Confianza del Consumidor El índice de confianza del consumidor es una variable útil a la hora de evaluar las perspectivas de la población acerca de su futuro nivel de vida. La confianza de los consumidores en México registra una tendencia creciente durante los últimos cuatro años. Si bien es cierto que aun no se registran expectativas hacia una situación futura más favorable que la que viven en la actualidad (los valores del índice continúan siendo inferiores a 100), si parece que tal situación puede revertirse en breve. De lograse esto, el desarrollo económico del país se vería favorecido por unos niveles de consumo superiores a los actuales que retroalimentarían tal crecimiento. Inflación México Brasil Colombia Gráfico Perú II Max. 5.30% 6.60% 7.00% 5.80% Min. 3.40% 4.90% 2.30% 1.50% Medio 4.42% 5.52% 4.02% 3.46% 110 105 100 95 90 85 80 75 Índice de confianza del consumidor Fuente: Banco Mundial 2007 2008 2009 2010 2011 2012 ICC Media ICC Gráfico III Fuente: Banco Mundial Información de Mercado. Septiembre 2013 AGUIRRE NEWMAN 8
02 Perspectivas Macroeconómicas Predicciones Macroeconómicas para 2013 y 2014 Año 2013 Crecimiento PIB Inflación Tipo de interés (Política Económica) Tipo de Cambio (Moneda Local/USD) México 2,70% 3.70% 3.50% 12.60 Brasil 2.30% 5.70% 9.25% 2.25 Colombia 4.10% 2.70% 3.25% 1,885.00 Perú 5.80% 2.80% 4.25% 2.76 Año 2014 Crecimiento PIB Inflación Tipo de interés (Política Económica) Tipo de Cambio (Moneda Local/USD) México 3,20% 3.30% 3.50% N.D. Brasil 2.90% 5.90% 9.25% 2.30 Colombia 4.70% 3.20% 4.25% 1,869.00 Perú 5.80% 2.20% 4.25% 2.78 Fuente: BBVA Research Las tablas superiores indican estimaciones sobre las principales variables macroeconómicas para los dos próximos años en las primeras economías emergentes del continente sudamericano. Analizando los datos cabe la posibilidad de distinguir entre dos grupos de países atendiendo a la intensidad esperada de su crecimiento económico. El primer grupo de países lo formarían México y Brasil, ambos son los territorios con más andadura recorrida en el proceso de crecimiento económico. Estos paises comienzan a presentar tasas de crecimiento más moderadas, no esperándose que sus tasas de crecimiento superen el 3.5%. A pesar de ello, estas cifras de crecimiento merecen ser destacadas, pues para la coyuntura económica global son datos casi inmejorables. En el segundo grupo se deben incluir aquellos países de la zona que se han sumado recientemente al grupo de economías emergentes, estos son Colombia y Perú. Las expectativas de crecimiento en estas regiones son bastante más optimistas que para el primer grupo, de ellos se esperan tasas de crecimiento entre el 4% y 6%. Realizando el análisis de perspectivas únicamente para la zona geográfica de México, debe ponerse en consideración, como así afirman la mayoría de analistas del mercado, que la ralentización del crecimiento económico experimentado durante el primer trimestre de 2013 parece ser transitoria. Varios son los factores que inducen a pensarlo, entre ellos, la recuperación que esta experimentando Estados Unidos, la cual se espera tenga un efecto arrastre sobre las exportaciones de México, este hecho, sumado a las expectativas de un mayor gasto público durante los últimos meses de 2013 para cumplir con las cifras marcadas en los presupuestos generales del Estado, hace pensar que la recuperación hacia unas tasas de crecimiento situadas entre el 3% y 4% deba ser de carácter casi inmediato. Este crecimiento esperado viene acompañado de una situación de prácticamente total control sobre la inflación, lo que indirectamente podría tener como consecuencia una reducción en los tipos de interés por parte de Banco de México en el corto o medio plazo, algo que ayudaría aun más a intensificar el crecimiento económico del país. Sin embargo, para que las cifras de crecimiento esperadas en el corto plazo se confirmen y continúen estables en el medio y largo plazo, es necesario que se acometan importantes reformas e inversiones en el país. Especiales esfuerzos son necesarios para combatir el desempleo y la baja productividad. Las tasas de desempleo que sufre la población con bajo nivel de formación (mayoritaria en la sociedad) son especialmente preocupantes y deben paliarse con iniciativas gubernamentales que apuesten por la mejora en la eficiencia y calidad de la estructura educativa del país. Información de Mercado. Septiembre 2013 AGUIRRE NEWMAN 9
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