Reflexiones sobre el auge y caída inmobiliarios (5) Alquiler y compra como alternativas de adquisición de vivienda.

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Rosario Quintana Gil
hace 8 años
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1 Reflexiones sobre el auge y caída inmobiliarios (5) Alquiler y compra como alternativas de adquisición de vivienda. Septiembre 2014 En 1996 comenzó un ciclo inmobiliario extraordinariamente largo que ahora está finalizando y que tuvo un periodo de auge entre los años 1996 y 2006 y un periodo de caída desde 2007 hasta la actualidad. A lo largo de los años de caída ha sido necesario revisar muchas de las ideas sobre el funcionamiento de los mercados inmobiliarios que antes se consideraban verdades absolutas. En este quinto artículo de la serie reflexionamos sobre el alquiler y la compra como alternativas para adquirir vivienda. 5) Alquiler y compra como alternativas de adquisición de vivienda. Los años de caída inmobiliaria han traído cambios en la forma de acceder al uso de una vivienda. Hasta 2007, la forma mayoritaria de acceso era la compra pero, desde el estallido de la crisis, el alquiler ha crecido considerablemente como forma de adquisición. El aumento de las operaciones de alquiler de viviendas ha sido consecuencia del aumento de la demanda de alquileres por quienes tienen dificultad de obtener créditos y del aumento espectacular de la oferta de viviendas en alquiler. En 2006, las ofertas de alquiler de vivienda apenas suponían el 10% de las ofertas de venta, en 2014 son ya el 28,56% de las ofertas de venta en el conjunto de España ( ofertas de alquiler frente a ofertas de venta en uno de los principales portales inmobiliarios en abril de 2014). Este aumento de la oferta de alquiler proviene en parte de las viviendas terminadas y no vendidas por las promotoras inmobiliarias y de las viviendas vacías de particulares que antes de la crisis no se ofrecían en alquiler porque su revalorización anual ya era suficiente recompensa pero que, ahora, se intentan alquilar porque sus dueños ya sólo pueden obtener alguna rentabilidad poniéndolas en alquiler. El incremento de la oferta de viviendas en alquiler ha sido tan grande que, a pesar de que la demanda también ha crecido desde 2006, los precios medios de alquiler no han dejado de descender desde mayo de 2007, tal y como muestra el gráfico siguiente: 1 de 5

hasta la actualidad. A lo largo de los años de caída ha sido necesario revisar muchas de las ideas sobre el funcionamiento de los mercados inmobiliarios que antes se consideraban verdades absolutas.

2 12,00 alquiler FOTOCASA 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 dic-06 abr-07 ago-07 dic-07 abr-08 ago-08 dic-08 abr-09 ago-09 dic-09 abr-10 ago-10 dic-10 abr-11 ago-11 dic-11 abr-12 ago-12 dic-12 abr-13 ago-13 dic-13 Las circunstancias del mercado inmobiliario y de la economía española han cambiado de forma dramática desde 2007 y es posible que permanezcan así durante bastantes años. En los años de auge (1996 a 2006) parecía que las viviendas sufrirían una constante revalorización pero, desde 2007, sus precios no han dejado de caer encadenando la mayor depreciación de la vivienda que podemos documentar en nuestra breve historia estadística. De hecho, los precios de las viviendas han bajado más que los precios del alquiler desde En el gráfico siguiente se muestra la evolución del alquiler medio anual expresado en porcentaje del precio de venta (yield) calculado sobre los datos sobre ofertas medias de venta y alquiler publicados por FOTOCASA. 6,000% yield vivienda FOTOCASA 5,000% 4,000% 3,000% 2,000% 1,000% 0,000% dic-06 abr-07 ago-07 dic-07 abr-08 ago-08 dic-08 abr-09 ago-09 dic-09 abr-10 ago-10 dic-10 abr-11 ago-11 dic-11 abr-12 ago-12 dic-12 abr-13 ago-13 dic-13 2 de 5

En los años de auge (1996 a 2006) parecía que las viviendas sufrirían una constante revalorización pero, desde 2007, sus precios no han dejado de caer encadenando la mayor depreciación de la vivienda

3 El alquiler medio anual ha pasado del 3,88% al 4,80% en siete años, lo que demuestra que los precios de venta han bajado más que los alquileres. Aunque los precios dan señales de estabilización, parece claro que pasará algún tiempo antes de que veamos revalorizaciones significativas. Por otro lado, el acceso al crédito hipotecario ha sido mucho más difícil en los años de caída que en los de auge y, aunque también hay señales de reactivación del crédito, previsiblemente no volverá a ser tan fácil como en el periodo de auge de 1996 a Estos cambios cuestionan la conveniencia de la compra como forma de acceso al disfrute de una vivienda y plantean la necesidad de comparar la compra con el alquiler. La comparación entre las dos opciones sólo se puede hacer con rigor utilizando el análisis de inversiones y requiere la elección de un periodo para la comparación y de una tasa de actualización. Esta comparación se trató en detalle en el artículo titulado El coste de habitar que se publicó en nuestra web en noviembre de En general, usar una vivienda tiene un coste (el coste de habitar) que puede ser mayor o menor dependiendo de la modalidad de adquisición elegida (comprar o alquilar). La compra es más interesante cuanto mayor sea la revalorización futura de la vivienda y esta tiende a ser mayor cuánto más alta sea la inflación. Las condiciones de la economía española en el periodo 1962 a 2002 han favorecido tanto a quienes compraron viviendas frente a los que decidieron alquilar que han creado la convicción de que es siempre más rentable comprar que alquilar. VARIACIÓN IPC EN ESPAÑA M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M de 5

Por otro lado, el acceso al crédito hipotecario ha sido mucho más difícil en los años de caída que en los de auge y, aunque también hay señales de reactivación del crédito, previsiblemente no volverá

4 Quienes compraron viviendas entre 2003 y 2012 probablemente hubieran tenido un coste de habitar menor si hubieran optado por el alquiler. Hoy, la decisión no está clara y depende del horizonte temporal y de las expectativas de revalorización de las viviendas a medio plazo. El siguiente gráfico refleja la evolución de los precios medios de la vivienda en euros constantes para eliminar el efecto de la inflación: 400,00 350, ,76% 300,00 250,00 200,00 150,00 Boom 1986: 5 años Boom 1996: 11 años -36,44% 100,00 50,00 0, El gráfico muestra que gran parte de la subida de precios de la vivienda de la época del auge se ha perdido en los años de caída y que los precios de la vivienda de 2013 eran iguales a los de 2001 y sólo un 40% superiores a los del inicio del auge en Este dato, junto con los datos más recientes que muestran que los precios de las viviendas han dejado de caer en las ciudades más grandes nos hacen pensar que hemos llegado al mínimo de los precios (o estamos muy cerca) y que es más probable una leve revalorización que una caída en Como tampoco es razonable contar con revalorizaciones significativas de las viviendas, la decisión de comprar o alquilar va a depender de la facilidad de obtener un crédito, del importe de la cuota frente al importe del alquiler y de la capacidad de ahorrar lo suficiente para hacer frente a la parte no financiada de la vivienda. Cuanto más bajo sea el salario menos familias tendrán la posibilidad de comprar. Probablemente, el número de contratos de alquiler seguirá siendo alto en los próximos años porque, aunque mejore la accesibilidad al crédito, las condiciones económicas ya no favorecen tan claramente a quienes compran frente a quienes pagan alquiler pero estamos viendo señales de un cambio de tendencia, tímido todavía: casi el 10% de las 4 de 5

El siguiente gráfico refleja la evolución de los precios medios de la vivienda en euros constantes para eliminar el efecto de la inflación: 400,00 350,00 +126,76% 300,00 250,00 200,00 150,00 Boom

5 viviendas que estamos valorando para crédito hipotecario van a ser adquiridas por el actual inquilino. Durante los próximos años podremos comprobar si el alquiler mantendrá su actual protagonismo o si el deseo de poseer vivienda podrá superar las dificultades que conlleva la compra de una vivienda. Germán Pérez Barrio 5 de 5

Durante los próximos años podremos comprobar si el alquiler mantendrá su actual

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