Edificio en Rentabilidad Arrendatario, una de las principales que cotiza en el selectivo IBEX 35 de la bolsa española. Rentabilidad anual 7,5 %
Recientemente esta empresa que cotiza en el IBEX 35 de la bolsa española ha tomado la decisión de centralizar sus oficinas en la Cuidad de la Innovación de Navarra. Actualmente se esta construyendo para esta empresa un edificio corporativo de oficinas para albergar un mínimo de 800 empleados y así concentrar las dispersas oficinas que actualmente se encuentran arrendadas a lo largo de todo Navarra. Asimismo también se trasladarán a este edificio otros departamentos ahora situados en Álava y Vizcaya. El modelo elegido para la implantación de sus oficinas centrales ha sido el de ALQUILER a medida, es decir, construir una oficinas nuevas que cumplan sus necesidades, a través de un inversor que se las alquile para obtener una rentabilidad. No obstante, la empresa Arrendadora invertirá en obras adicionales en el edificio un valor mínimo de 2,5 millones de Euros, aproximadamente, lo que refuerza el compromiso a largo plazo de la empresa en esta ubicación. El acto de la primera piedra se realizó el 21 de Marzo del 2011.
CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE : El edificio se encuentra situado en la Ciudad de la Innovación de Pamplona, todo ello perfectamente urbanizado. Además de las propias plazas de aparcamientos del edificio, existe ya edificado un aparcamiento subterráneo colindante con más de 317 plazas adicionales que se podrían alquilar o comprar en un futuro si se necesitasen. El edificio consta de seis plantas de oficinas ( más la cubierta con las instalaciones técnicas), así como aparcamientos privados en la planta baja. También habrá varias plazas de aparcamiento en superficie, que pertenecerán en propiedad al edificio. Superficies del inmueble: Planta baja : 1.146 m2 de oficinas y 44 plazas de Parking cubierto, además habría otras 33 plazas privadas aproximadamente en superficie. Planta 1ª: 1.841.80 m2. Planta 2ª: 1.841.80 m2. Planta 3ª: 1.841.80 m2. Planta 4ª: 1.841.80 m2. Planta 5ª: 1.841.80 m2. Total metros cuadrados construidos de las oficinas = 10.355 m2 ( 9.912.50 m2 útiles).
RESUMEN DEL CONTRATO DE ALQUILER CON LA EMPRESA DEL IBEX 35 (ARRENDATARIO). Es importante destacar dos puntos que son trascendentales en el análisis del contrato y que se han firmado posteriormente con la Arrendataria, en una Addenda al contrato que mejoran las condiciones del contrato ya firmado: El primero de ellos es la ampliación de los años de obligado cumplimiento de los 10 firmados a 13 años. El segundo es que, teniendo en cuenta que, según el contrato firmado, la renta al Arrendatario se actualiza con el IPC desde enero de 2010, y como la entrega será previsiblemente en el 2º trimestre de 2012, en el precio de venta al inversor se aumentará el mismo conforme al aumento de renta que se aplique al Arrendatario durante el período que dure la obra. Se ha acordado con el Arrendatario un IPC fijo del 2% anual desde enero 2010 hasta que se entregue el edificio ( incluso se incrementará el 2% también, proporcionalmente, en los meses que transcurran durante el año 2012). Los puntos más destacables del contrato de alquiler son los siguientes: Fecha firma : 24 de Enero de 2010 M2 susceptibles de ser cobrados: 5 plantas x 1853 m2 = 9.268 m2 (NOTA: Han aumentado en la Addenda posterior)
Plazas de Parking cubiertas: 68 plazas (NOTA: En el proyecto definitivo aprobado posteriormente por la Arrendataria son 44 plazas cubiertas, tal y como se refleja en la Addenda posterior). Plazo de construcción: 15 meses desde la obtención de la Licencia de Obras. Plazo del arrendamiento: 15 años siendo 13 de ellos de obligado cumplimiento (después de esos 13, preaviso de 6 meses). Renta: (8,5 euros mes / m2 útil y 50 euros mes / plaza de garaje cubierta): Los impuestos se facturarían aparte. Renta anual = 1.011.075 de oficinas + 26.400 del parking = 1.037.475. Pagaderos por mensualidades anticipadas de 86.456,25. Actualización de la renta: Al IPC desde la firma del contrato. (NOTA: en la Addenda posterior, se pacto un IPC del 2% fijo durante la obra. Una vez entregado el edificio ya se incrementaría con el IPC real) La obras de mejora se quedan en el edificio. Gastos de la actividad (suministros...) a cargo de la Arrendataria e impuesto inherentes a la propiedad a cargo del Arrendador ( ejemplo: IBI) Fianza: Dos mensualidades. PRECIO, RENTABILIDAD Y FORMA DE PAGO: El precio de venta exacto dependerá de los IPCs del 2% anual que se apliquen al incremento de la renta al Arrendatario durante el período que dure la obra. Si por
ejemplo, suponiendo la entrega del edificio el 30-09-2012, el precio de venta sería el siguiente: PRECIO: 14.607.731 Euros + IVA (NOTA: El Arrendatario entregaría una fianza de 182.597 euros). RENTABILIDAD: Simplificando, 7,5% ( si bien al ser cobro de la renta por mensualidades anticipadas, el TAE sería mayor del 7,5%. Lo mismo sucedería si incluimos el efecto de la fianza). FORMA DE PAGO: A convenir. COMISIÓN: El 2% de honorarios por la intermediación en la venta del edificio que serán abonados 50% a la firma del contrato privado y el 50% restante a la firma de la elevación a público del contrato privado ante Notario, por la compradora.
TASACIÓN: A través de una entidad financiera se ha solicitado la tasación del inmueble. La tasadora elegida por el banco ha sido uan de las más prestigiosas del país. Incluso en el momento actual, en el que las tasadoras se cubren valorando a la baja los activos, las cifras de tasación son mucho más elevadas que el precio de venta del inmueble, lo cual facilitará la financiación, en caso de desear apalancarse y le garantiza a su vez que compra el inmueble muy por debajo de su valor real, incluso hoy. Los dos valores importante que da son : Valor de Tasación como inmueble alquilado = 19.633.431 Euros. Valor del Inmueble por comparación = 21.282.441 Euros.