IDENTIFICACIÓN DE BOOMS CREDITICIOS Y RIESGOS EN LA CARTERA HIPOTECARIA RESIDENCIAL Fernando Acosta Barriga Dante Poblete Poblete Unidad de Riesgos Departamento de Estudios Julio, 2013 Las opiniones son de exclusiva responsabilidad de los autores, y no necesariamente representan la visión de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF). Los autores agradecen las contribuciones y comentarios de Sergio Huerta Vial, David Pacheco y Eduardo Valdebenito.
Resumen El objetivo de este trabajo es determinar la presencia de episodios de booms en el crédito hipotecario en la banca chilena. Pare ello se utilizan herramientas desarrolladas por diversos autores. Se utilizan dos criterios que se basan en: (i) el ratio del stock de hipotecarios sobre el PIB, y (ii) el stock de créditos hipotecarios sobre la población. Los resultados obtenidos no son totalmente concluyentes, e indican posibles episodios en distintos períodos. Por ejemplo, con la primera metodología se identifican, entre otros, episodios de fuerte crecimiento en 1984, 1996 y 2008, y con el segundo solamente en 1982. En particular, en el año 1998 podría haberse consolidado un boom en la cartera hipotecaria bancaria, que parece haber sido abortado cuando surgió la crisis sub-prime y que pero que puede haberse retomado en los últimos dos años. No obstante, lo anterior no es tan evidente cuando se considera que en países con mayor desarrollo financiero los créditos hipotecarios alcanzan niveles sobre el 80% como porcentaje del PIB. Una hipótesis plausible, en tanto que en Chile esa relación es de solo 18%. El análisis desarrollado en este estudio permite obtener una señal cuando se observan crecimientos del nivel de crédito en la economía que difieren de la tendencia observada y que, en ciertos escenarios, podrían conllevar riesgos para la estabilidad financiera y transmitirse a la economía real (por ejemplo, al empujar la demanda interna por encima del producto potencial), especialmente cuando dichas expansiones se concentran en las carteras de baja calidad crediticia y son acompañadas por crecimiento anormal de los precios de las viviendas. En consecuencia, cabe consignar que episodios de mayor dinamismo en el mercado de crédito hipotecario no necesariamente constituyen una amenaza a la estabilidad financiera pues, a diferencia de crecimientos del crédito que no se fundamentan sobre bases sustentables, la profundización financiera que se desarrolla en períodos de crecimiento económico sostenido, durante los cuales aumenta la renta permanente de las familias, más que una amenaza a la estabilidad financiera, puede constituir un fenómeno que es propio del proceso de desarrollo económico. Sin embargo, destacamos que, para el periodo comprendido entre 1999 y 2009, al menos uno de los enfoques metodológicos apunta a la existencia de un episodio de boom crediticios en la cartera hipotecaria residencial bancaria. En ese periodo, aparte de un fuerte crecimiento del crédito hipotecario, se observó un incremento sostenido en la proporción créditos vencidos; ratios de loan-to-value promedios al momento del 2
otorgamiento entre 76%-80%; a lo que se sumó un incremento generalizado en los precios de los bienes inmuebles. Los hallazgos de este estudio dejan en evidencia la necesidad de implementar perfeccionamientos regulatorios orientados a actualizar el marco normativo, de modo que la propia gestión de riesgos de los bancos minimice la posibilidad de que ocurran eventos desestabilizadores. Para ello, por ejemplo, podría establecerse una normativa de provisiones basada en un enfoque de pérdida esperada en que el nivel de los resguardos requeridos sea función de los dos factores de riesgo fundamentales: nivel de morosidad y ratio de loan-tovalue. Contexto y Motivación En la última década el mercado hipotecario chileno ha mostrado un crecimiento sostenido, el que ha sido acompañado de un aumento en el ingreso per cápita y el número de viviendas. De la Figura 1 se aprecia que en términos reales el stock de créditos creció un 298% entre diciembre de 2001 y diciembre de 2012, mientras el Producto Per Cápita lo hizo en un 83% en el mismo período. Si bien la cartera comercial es la más relevante en cuanto a participación de los créditos totales, la cartera hipotecaria mostró un aumento de su participación de 18% a 23% entre 2001 y 2011, año durante el cual llegó a representar el 18% del PIB. Ello puede explicarse, al menos en parte, por el crecimiento sostenido de la renta per cápita y a los mayores niveles de bancarización local; así como por una mayor oferta de créditos hipotecarios con financiamiento más flexible, como por ejemplo, los mutuos hipotecarios no endosables. Períodos con un rápido crecimiento en el nivel de crédito (denominados comúnmente como "booms crediticios"), deben ser monitoreados por motivos de estabilidad financiera. Si bien al haber más crédito los agentes de una economía tienen más acceso a financiamiento y se facilita la inversión, un crecimiento muy acelerado puede hacer más vulnerable al sistema si las políticas de otorgamiento se vuelven muy agresivas y si se constatan evidencias que apunten a la existencia de burbujas en los precios de activos. Entre las causas que generan estos episodios se tienen reformas al sistema financiero o períodos de fuerte crecimiento económico. Por otra parte, es importante destacar que sólo cerca de un tercio de los casos de booms terminan en crisis financieras, en tanto que en los casos restantes esos episodios pueden, finalmente, ser beneficiosos para el crecimiento económico ([1]). 3
Figura 1. Stock de créditos hipotecarios [MMUF] y PIB per cápita [MMUF/MMhá] (Dic-78 a Dic-12) 1,200 350 1,000 300 800 250 MMUF 600 200 150 MMUF/MMha 400 100 200 50 0 0 Stock Hipotecarios PIB Per Cápita Fuente: elaboración propia en base a información de SBIF y BCCh Durante los últimos meses se ha generado debate acerca del estado de la industria hipotecaria. Algunos analistas apuntan a una posible gestación de una burbuja en el precio de viviendas, fenómeno que estaría siendo sustentado en factores macroeconómicos, demográficos y normativos. La Figura 2 muestra la evolución del índice de precio real de viviendas; el índice mensual de actividad de la construcción; y el LTV de los flujos de créditos de la banca. Esos indicadores muestran un fuerte dinamismo desde el primer trimestre de 2009 hasta el último trimestre de 2012., En vista de esa constatación, se considera pertinente realizar un análisis de la coyuntura inmobiliaria para caracterizarla situación, haciendo un paralelo con estudios previos, desarrollados por distintos autores (ver referencias, orientados a la identificación de booms crediticios, como posible indicio de vulnerabilidades del sistema. Aplicaremos dos metodologías que se basan en criterios de tipo umbral, donde un boom se identifica al detectar desviaciones del nivel "normal" del indicador utilizado, quedando abierto a interpretación el real significado de normal. 4
Figura 2. Índice de precio real de viviendas e índice de la construcción (Ene-04 a Dic-12) 140 81% Índice 2004=100 IPRV, IMACON 130 120 110 100 90 80 70 80% 80% 79% 78% 77% 77% 76% LTV IPRV IMACON Flujo LTV Fuente: elaboración propia en base a información de la CChC. Metodología Los dos enfoques aplicados en este estudio se basan en el análisis de ciclos dependientes de los movimientos financieros. Si bien es difícil estimar el momento exacto en que ocurrirán estos movimientos de expansión y contracción, resulta útil contar con indicadores líderes que permitan identificar posibles movimientos anormales en las variables fundamentales del ciclo económico. La información disponible está constituida por datos anuales, que cubre desde enero de 1978 hasta la fecha, para los créditos hipotecarios y para el PIB. Primer Criterio El primero de ellos considera la definición del FMI ([1]) de booms, como las colocaciones en relación al nivel de actividad económica, donde se busca identificar períodos con desviaciones relevantes en la tendencia del ratio entre el stock de créditos hipotecarios y el PIB. El objetivo es identificar fechas en las que se observen posibles booms crediticios, los que son definidos cuando existe una desviación considerable de la tendencia estimada hasta entonces ([1]). En este caso se usa una tendencia cúbica móvil de 5 años. 5
La definición del horizonte se basa en [5], donde se considera un ciclo económico como fluctuaciones recurrentes (aunque no necesariamente periódicas), en la actividad económica con duraciones de 2 a 8 años. En nuestro caso se utilizan 4 años para estimar las tendencias móviles y así contar con un número razonable de observaciones y ser consistentes con la duración de las fluctuaciones mencionadas anteriormente. Los resultados son robustos al sensibilizar usando 5, 6 y 7 años, sin presentar cambios importantes. Se define un posible período de boom como aquel donde se cumpla alguna de las dos condiciones siguientes: (i) que la serie de crecimiento anual del ratio entre el stock hipotecario y el Producto sea mayor que 10% y la diferencia absoluta entre esta serie y su tendencia sea mayor a 1,5 veces la desviación estándar, o (ii) que el crecimiento anual del ratio sea mayor a un 20% 1. Se eliminan casos en que se cumpla lo anterior como consecuencia de caídas en el nivel del PIB. El comienzo del boom se define como el año más temprano en que se tiene: (i) el ratio entre crédito y PIB supera su tendencia en más de tres cuartos su desviación estándar a la vez que el crecimiento anual supera el 5% o (ii) su crecimiento anual supera el 10%. A su vez, el fin del episodio se define como: (i) el crecimiento del ratio se vuelve negativo o (ii) el ratio cae dentro de tres cuartos de una desviación estándar de su tendencia y su tasa de crecimiento anual es menor al 20%. La figura 3 muestra los resultados de este método junto a la evolución del ratio del número de créditos vencidos sobre el número total de créditos de la cartera hipotecaria. Los resultados muestran diversos posibles episodios y dos períodos que identifican claramente el inicio y el fin del boom: 1982-1985 y 1996-1998. Algunas características importantes que se pueden destacar tienen que ver con aspectos cualitativos, como el cambio político de fines de los años ochenta. Existen puntos en el tiempo donde a pesar de encontrar booms no se puede determinar la fecha de inicio o fin, como el caso del año 2008, que se identifica por el fuerte crecimiento del nivel de créditos hipotecarios (22% respecto a 2007 en términos nominales), y luego del episodio se observa una desaceleración del indicador, que podría estar asociado a la crisis sub-prime. Es decir, en el año 1998 podría haberse consolidado un boom en la cartera hipotecaria bancaria, que puede haber sido abortado por la crisis sub-prime, el cual podría haber retomado su curso en lo más reciente. 1 Dado que el crédito es una variable de stock, se construye el ratio utilizando el promedio geométrico del PIB entre los años t y t+1. 6
Figura 3. Proporción del N de Créditos Vencidos y Eventos de Booms Crediticios Bancario Hipotecarios: Metodología 1 0.20 0.18 0.15 0.13 0.10 0.08 0.05 0.03 0.00 Stock Hipotecario/PIB Episodios Hipotecarios vencidos/cartera total Fuente: elaboración propia en base a información de la SBIF y BCCh. Como se mencionó en la introducción, desde 2001 se aprecia un crecimiento sostenido del stock de esta cartera, sin señales de que esta tendencia se vaya a revertir en un futuro previsible. Se observa también un aumento en la participación de créditos vencidos hasta principios del año 2009, con una reversión importante en lo más reciente. Más que un episodio desestabilizador, se podría plantear incluso que el mercado va en la tendencia de países desarrollados, donde los créditos hipotecarios llegan a niveles sobre el 80% como porcentaje del PIB (caso de Estados Unidos, por ejemplo), en comparación al 18% para el caso de Chile, y que el comportamiento observado sería más bien un reflejo de un mayor desarrollo financiero y económico. No obstante, es importante monitorear la evolución en la tendencia de la cartera vencida, pues la dinámica mostrada hasta 2009 constituyó un foco de riesgo potencial, ya que los booms crediticios tienden a incubar inestabilidad sistémica cuando las políticas de otorgamiento se vuelven más laxas y se genera mayor riesgo de no-pago (ver Figura 3). En el período también se observa un incremento sostenido en los precios de las viviendas que no está acompañado de una caída en los valores de LTV al otorgamiento, los que se han mantenido relativamente estables (ver Figura 2). Estas condiciones configuran un diagnóstico que apunta a la conveniencia de implementar un sistema regulatorio que, más allá de responder a una determinada coyuntura, alinee la batería normativa y la gestión de riesgos hacia una visión prospectiva de eventos potencialmente desestabilizadores como los 7
que se observaron en el mercado local poco antes de desatarse los efectos de la crisis subprime. En línea con el punto anterior, en [8] se discute la relación que existe entre el nivel total de créditos y la recuperación económica luego de una crisis antecedida por períodos de booms. Estudiando 39 economías que sufrieron períodos de crisis financieras precedidas por crecimientos sobre-normal del crédito, no se encuentra evidencia estadística que condiciones de otorgamiento de crédito más restrictiva afecten de forma positiva a la recuperación económica luego de las crisis, excepto en ventanas de muy largo plazo. Según los autores, una explicación sería que la mala calidad de la cartera acumulada durante el crecimiento del crédito, afectaría de forma negativa y persistente a la economía. Esto destaca nuevamente la necesidad de regulación prudencial y la importancia de mantener un monitoreo constante de la actividad y los cambios permanentes o cíclicos que pueda reflejar la calidad de cartera en que se basa la expansión. Segundo Criterio Se usa la definición propuesta en [3], en base al indicador créditos hipotecarios reales per cápita. En este caso se utiliza el Filtro de Hodrick-Prescott, donde lo que se busca es encontrar desviaciones relevantes de la tendencia. Al igual que en el caso anterior, se trabaja con series anuales que cubren desde 1978 a la fecha. El indicador se construye deflactando el stock de crédito per cápita en base al IPC del año correspondiente. Una diferencia importante es que, en este caso, se necesita contar con toda la serie para aplicar el filtro (no se utilizan estimaciones móviles). Nuevamente se trata de un criterio en base a un umbral definido previamente, donde ocurriría un posible episodio de boom si la desviación de la tendencia del logaritmo natural de la serie es mayor a 1,75 veces su desviación estándar. En este caso también se chequea la robustez de los resultados con valores del factor de 1,5 y 2, sin mostrar cambios relevantes en los resultados. El comienzo y el fin del boom se determinan buscando aquellas fechas donde se tenga la menor diferencia entre la desviación de la tendencia y la desviación estándar del componente cíclico antes y después del episodio, respectivamente. La figura 4 presenta los resultados de aplicar este criterio. Como resultado se identifica un boom en el año 1982 con duración de 5 años, partiendo en 1979 y terminando en 1983. Utilizando el stock total de créditos bancarios, encontramos, para el caso de Chile, un peak en 1981 con duración de 5 años, entre 1979 y 1983. 8
Figura 4. Eventos de Booms Crediticios Bancario Hipotecarios: Metodología 2 10 8 6 4 2 0 Ln(Stock Hipotecario Real PC) Tendencia Episodios Fuente: elaboración propia en base a información de la SBIF y BCCh. Si bien cada una de las metodologías toma en cuenta aspectos reales y no se enfocan solamente en el sector financiero, hay que tener presente que ellas no consideran movimientos generados por cambios de normas para el otorgamiento de créditos y son sensibles a los umbrales impuestos, especialmente cuando los posibles booms son de magnitudes menores. A pesar de las diferencias, más que una elección entre uno u otro, estos criterios se deben considerar como complementarios. El primero toma en cuenta los movimientos asociados con la economía real y el segundo es una especie de indicador del nivel de desarrollo financiero de la cartera, pero en ambos los límites o umbrales se basan en criterios ad-hoc de qué se debe considerar como movimientos extremos para ser considerados como booms de crédito. Estos criterios se podrían complementar con otros métodos, como el utilizado por [2], o utilizar una mezcla entre ambas metodologías como hemos procedido en este estudio (que usa el ratio stock de créditos sobre el PIB y utiliza un Filtro de Hodrick- Prescott móvil). Otro método alternativo es el que utiliza [7], que complementa el análisis de gaps con un modelo econométrico, estimando una relación de largo plazo entre el nivel de crédito al PIB y un conjunto de variables financieras y económicas. 9
Conclusión A partir de 2009 la proporción del número de créditos vencidos en la cartera hipotecaria ha presentado una reversión a la baja, por lo que no se puede concluir que en lo más reciente se esté gestando un escenario de boom crediticio que esté generando una cartera de alto nivel de riesgo crediticio. Sin embargo, es evidente la necesidad de un monitoreo integral basado en distintos enfoques que permitan obtener una alerta temprana ante eventos que puedan afectar la estabilidad financiera local. Así también, se evidencia la necesidad de implementar un sistema regulatorio, que más allá de responder a evoluciones puntuales de la coyuntura, alinee o actualice la batería normativa y gestión de riesgos hacia una visión prospectiva de eventos desestabilizadores que podrían generarse si, por ejemplo, el crecimiento de la cartera se basa en la extensión indiscriminada del crédito. Una normativa de provisiones basada en un enfoque de pérdida esperada según los factores de riesgo fundamentales (nivel de morosidad y loan-to-value), podría alinear los incentivos con los riesgos del negocio hipotecario. Finalmente, las desviaciones no implican necesariamente que el crédito sea excesivo. Sin embargos, eo no obsta que se realice un seguimiento continuo del nivel de precios de las viviendas y de las tasas hipotecarias respecto a niveles históricos. Este análisis conjunto permite tener una mejor idea sobre los resultados obtenidos, y de ese modo determinar si las desviaciones pueden estar reflejando un cambio estructural (en la medida que el sistema financiero aumente la oferta de crédito sobre la base de una política de crédito coherente con la evolución de la renta permanente de los hogares, de modo de minimizar la incubación de riesgo de crédito en las carteras hipotecarias) o conforman una evolución potencialmente desestabilizador (si es que la evolución del crédito y del precio de las viviendas responden a políticas crediticias agresivas, en que la gestión de riesgos se desacopla de la gestión comercial). 10
Referencias Bibliográficas [1] FMI, (2012). Policies for Macrofinancial Stability: How to Deal with Credit Booms [2] Gourinchas, Valdés and Landerretche; (2001). Lending Booms: Latin America and The World [3] Mendoza and Terrones; (2008). An Anatomy of Credit Booms: Evidence from Macro Aggregates and Firm Level Data [4] Franken, Le Fort y parrado; (2005). Business Cycle Dynamics and Shock Resilience in Chile. Central Bank of Chile, Working Papers [5] Bergman, Bordon and Jonung. Historical Evidence on Business Cycles: The International Exprience [6] Drehmann, M. (2013). Total credit as an early indicator for systemic banking crises [7] Hansen, N. y Sulla, O. (2013). Credit Growth in Latin America Financial Development or Credit Boom? [8] Takáts, E. y Upper, C. (2013). Credit and growth after financial crises 11