TEMA 11.- EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Casos y Apuntes de Derecho privado TEMA 11.- EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. CONCEPTO, CARACTERES Y CLASES. Podemos definir el arrendamiento en general como aquel contrato por el cual una de las partes se compromete, mediante un precio que la otra que se obliga a pagarle, a procurar a ésta el goce o uso temporal de la cosa, o a prestarle temporalmente sus servicios, o a hacer por cuenta de ella una obra determinada. En cuanto a los caracteres del contrato de arrendamiento, podemos señalar los siguientes: 1º.- Consensual. Este contrato se perfecciona por el consentimiento de las partes. 2º.- Bilateral. El arrendamiento, como contrato, es un negocio jurídico bilateral porque las obligaciones se generan para ambos contratantes de forma recíproca. - 195 -

Purificación Cremades García y Jesús Morant García 3º.- Oneroso. Porque presupone sacrificio y compensación recíproca, dentro de cierta equivalencia de prestaciones. 4º.- Conmutativo. Porque las prestaciones de las partes están determinadas sin riesgo de pérdida o ganancia. 5º.- Temporal. Por lo que respecta a sus clases, con carácter general, el art. 1542 Cc dispone que El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios. El arrendamiento de cosas puede ser de cosas incorporales o derechos, y de cosas corporales; y el de estas, de inmuebles y de muebles, de semovientes o de naves. El de bienes inmuebles puede ser de urbanos, de rústicos o de minas. No obstante, la riqueza y aplicaciones que en derecho moderno ha tenido el simple arrendamiento de cosas ha dado lugar a numerosas instituciones, que si bien tienen cierta analogía con el arrendamiento, en realidad ha originado instituciones diferentes y contratos atípicos. Es el caso de la aparcería, del hospedaje, del arrendamiento de industria, el arrendamiento financiero, el alquiler de cajas de seguridad en los bancos o el contrato de exposición, entre otros. 2. RÉGIMEN DEL CÓDIGO CIVIL EN CUANTO AL ARRENDA- MIENTO DE COSAS. 2.1 Concepto Su concepto lo tenemos en el art. 1543 Cc, a tenor del cual: En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. 2.2 Elementos En este apartado diferenciaremos entre elementos personales, reales y formales, para una mejor exposición del mismo. - 196 -

Casos y Apuntes de Derecho privado Los ELEMENTOS PERSONALES son el arrendador, que es el que se obliga a ceder el uso de la cosa, y el arrendatario, que es el que adquiere el uso de la cosa. En cuanto la capacidad que deben reunir, con carácter general, basta con que el arrendador tenga un mínimo poder sobre la cosa, sin que sea necesario que sea dueño de la misma. Por su parte, el arrendatario deberá tener la capacidad general para contratar. Los ELEMENTOS REALES son la cosa, pudiendo ser objeto de arrendamiento todas las cosas cuyo uso o goce esté en el comercio; y el precio, el cual ha de ser cierto, aunque no es necesario que consista en dinero. Finalmente, y en cuanto a los ELEMENTOS FORMALES, diremos que como regla general, la forma del arrendamiento es libre, sin más excepciones que las generales del art. 1280 Cc, de conformidad con el cual deberán constar en instrumento público los arrendamientos de bienes inmuebles por tiempo superior a 6 o más años, siempre que deban perjudicar a tercero. Igualmente deberán constar por escrito, aunque sea privado, los arrendamientos en que la cuantía de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 1.500 pesetas 39. 2.3 Contenido Por lo que respecta a su contenido, lo centraremos en el análisis de las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Las OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR son las siguientes: 1ª.- Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. 2ª.- Hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. 39. Debemos tener en cuenta que se trata de forma ad probationem, por lo que las partes, y según el art. 1279 de Cc, sólo pueden compelerse recíprocamente a cumplir con la forma establecida. - 197 -

Purificación Cremades García y Jesús Morant García 3ª.- A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. 4ª.- Salvo pacto en contrario, a pagar las cargas y tributos de la cosa arrendada que recaigan sobre la propiedad de la misma. 5ª.- Abonar al arrendatario los gastos necesarios que este haya hecho en la cosa. Por lo que respecta las OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO, las podemos sintetizar de la siguiente manera: 1ª.- Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. 2ª.- Usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia. 3ª.- Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato, salvo pacto en contrario. 4ª.- Responder por el deterioro o pérdida de la cosa, causado por él o por las personas de su casa, salvo que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. 5ª.- Poner en conocimiento del arrendador toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada. 6ª.- Poner en conocimiento del arrendador la necesidad de hacer reparaciones. 7ª.- Respetar el ejercicio de los derechos que correspondan al propietario, salvo pacto en contrario. 8ª.- Tolerar las reparaciones urgentes. 9ª.- Devolver la finca al concluir el arriendo tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. - 198 -

Casos y Apuntes de Derecho privado 2.4. Extinción Ante todo, el arrendamiento se extingue por las causas generales de extinción de los contratos, es decir: por mutuo disenso, por cumplimiento de la condición resolutoria, por confusión (es decir, el arrendatario adquiere la propiedad de la cosa o el arrendador hereda al arrendatario). Se extingue asimismo por dos causas generales, con aplicación específica al arrendamiento, y que son: la pérdida de la cosa y la resolución por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes. No se extingue por la muerte del arrendador o del arrendatario, pues no es un contrato celebrado intuitu personae (en atención a una persona determinada), a no ser que se pacte así. Junto a las anteriores, existen causas específicas de extinción, y que son el transcurso del plazo, sin perjuicio de las posibles prórrogas; la pérdida del derecho del arrendador (caso por ejemplo de que el arrendador transmita su derecho a otra persona, aunque también es cierto que cabe pacto en contrario); y por falta de prueba del precio, supuesto en el que, ante la inseguridad de un elemento esencial del contrato, se declara legalmente extinguido el mismo. 2.5 Desahucio Al tratar de las obligaciones del arrendatario se ha incluido entre las mismas la de devolver la cosa al extinguirse el arrendamiento, por lo que si no la cumple, se le podrá exigir por una acción judicial, concretamente a través del desahucio. La palabra desahucio, en sentido jurídico, es el medio de recobrar judicialmente la cosa inmueble arrendada cuando aquél se acaba por la concurrencia de ciertas causas extintivas. El art. 1569 Cc enumera las causas que dan lugar al desahucio; la primera se refiere al transcurso del plazo, la tercera al incumplimiento del - 199 -

Purificación Cremades García y Jesús Morant García contrato y la segunda y la cuarta al incumplimiento de las obligaciones que impone el Código. Dice así el citado precepto: El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes: 1ª.- Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1577 y 1581. 2ª.- Falta de pago en el precio convenido. 3ª.- Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato. 4ª.- Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1555. 2.6. Subarriendo El subarriendo es una figura del subcontrato. Se mantiene el contrato de arrendamiento y el arrendatario celebra un nuevo contrato como arrendador (subarrendador) con otra persona que pasa a ser arrendatario (subarrendatario). El derecho en virtud del cual se celebra el subarrendamiento es, por tanto, el arrendamiento vigente. El Código civil permite el subarriendo, si no se ha prohibido expresamente en el contrato, en su artículo 1550: cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador. Como dispone el último inciso de dicho artículo, el arrendatario inicial sigue responsable frente al arrendador del cumplimiento de su propio contrato. El subarrendatario tiene la obligación, directamente frente al arrendador, de usar y conservar la cosa, como señala la ley y como haya previsto el - 200 -

Casos y Apuntes de Derecho privado contrato, teniendo el arrendador acción directa contra él por razón del cumplimiento de esta obligación. En caso de impago de renta por el arrendatario, el arrendador tiene también acción directa contra el subarrendatario, por el importe de las rentas que éste se halle debiendo. Por último, entre subarrendador y subarrendatario se dan las obligaciones propias del contrato de arrendamiento (que es subcontrato, subarriendo) que han celebrado, aplicándose las normas del Código civil sobre aquel contrato. 3. BREVE REFERENCIA AL ARRENDAMIENTO DE OBRAS Y SERVICIOS. Dice el art. 1.544 del C.c.: En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto. En cuanto al arrendamiento de obra se refiere, el Código civil parece contemplar sólo la construcción de edificios, ignorando otros posibles objetos de este tipo de arrendamientos, así por ejemplo el encargo de un cuadro al óleo, o la reparación de una máquina, un vehículo, al mecánico. Por lo que al arrendamiento de servicios se refiere, regula el Código civil, el servicio de criados y trabajadores asalariados, cuando actualmente la prestación de servicios de los trabajadores asalariados ha salido del Código civil, incluyéndose dentro del Derecho del trabajo. Por otro lado es unánime la jurisprudencia que reconoce el ejercicio de las profesiones liberales (médicos, abogados etc.), como suscriptores de arrendamiento de servicios. El contrato de arrendamiento de servicios tiene las siguientes características: Se trata de un contrato consensual, pues se perfecciona con el mero consentimiento. Y no se pierde este carácter ni aún en el supuesto de que para realizar el servicio deba entregarse alguna cosa al arrendatario, es decir - 201 -

Purificación Cremades García y Jesús Morant García que no se trasforma en un contrato real. Así por ejemplo al abogado hay que entregarle una documentación para que comience a trabajar. Se trata de obligaciones recíprocas, a saber, la realización de servicio a cambio de contraprestación. No se requiere ninguna forma especial para su perfección. El objeto es la prestación de un servicio. Puede ocurrir que existan dudas acerca de si se trata de un arrendamiento de obras o de servicio, en especial cuando se trata de dilucidar la responsabilidad del arrendatario, y es que con el arrendamiento de obra, se promete un resultado con independencia del trabajo necesario para realizarlo (la construcción de un chalet por ejemplo), mientras que en el arrendamiento de servicios, lo que se promete es un trabajo concreto con independencia del resultado (el abogado realiza una serie de gestiones y actividades tendentes al éxito del pleito que se sigue en en los Tribunales, pero no puede garantizar, dicho resultado satisfactorio). En caso de duda debe resolverse con la presunción favorable al arrendamiento de servicios 40. En cuanto a la obligación principal del arrendatario, es la prestación del servicio, con la diligencia, en el caso del profesional, de las reglas del arte o profesión. La principal obligación del arrendador, es pagar la contraprestación, pero también debe cooperar con el arrendatario, para que este pueda cumplir, y en caso de que no sea así, podrá optar por la resolución contractual con las correspondientes indemnizaciones. Si el cliente no aporta la documentación imprescindible para que el abogado pueda efectuar de forma satisfactoria las gestiones enco- 40. Hemos de tener en cuenta que no siempre el médico o el abogado realizan arrendamiento de servicios, así el abogado cuyo encargo consiste en que emita un dictamen jurídico acerca de un determinado asunto, o el médico dentista, que tiene que colocar y previamente realizar una prótesis, o en general cuando se acude a la medicina más que para la curación de una enfermedad, para el mejoramiento físico o estético, considera la jurisprudencia que el arrendamiento de servicios se aproxima al arrendamiento de obra. - 202 -

Casos y Apuntes de Derecho privado mendadas, este último puede proceder a resolver el contrato de arrendamiento de servicios, con reclamación al cliente de una indemnización si procede. 4. ARRENDAMIENTOS URBANOS. 4.1. El arrendamiento de vivienda 4.1.1. Régimen normativo. La L.A.U. de 24 de noviembre de 1994. Tras la promulgación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 24 de noviembre de 1994, el régimen normativo del contrato de arrendamiento de vivienda está constituido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicable a los contratos anteriores a 9 de mayo de 1985, con las particularidades de las disposiciones transitorias segunda, tercera, cuarta y quinta de la LAU de 1994, y además por: El Real decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, aplicable a los contratos posteriores a 9 de mayo de 1985, también con las peculiaridades de la disposición transitoria primera de la LAU 1994. Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LAU), aplicable a los contratos posteriores a 1 de enero de 1995, y a los anteriores a ella en los límites de las disposiciones transitorias ya citadas. Por último, es aplicable supletoriamente el Código Civil para lo no previsto en la LAU. 4.1.2. Ámbito de aplicación. Con carácter general, y de acuerdo con el art. 5 LAU, están excluidos de su ámbito de aplicación: El uso de viviendas por razón de cargo, oficio o profesión (guardas, porteros, etc.) - 203 -

Purificación Cremades García y Jesús Morant García Viviendas militares, que se rigen por su legislación específica. Viviendas accesorias a una explotación principal agrícola, pecuaria o forestal. Viviendas universitarias, calificadas de este modo por la Universidad propietaria o responsable. Están parcialmente excluidos: Conforme a la D.A..1ª.8. LAU, las viviendas de protección oficial o de promoción pública. Por razón del art. 4.2 LAU están excluidos los arrendamientos de viviendas suntuarias, que son las de extensión superficial de más de 300 metros cuadrados, o con renta superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Por razón del art. 3.2 LAU en relación con el 4.3, los arrendamientos de viviendas no permanentes. 4.1.3. Concepto. Se considera arrendamiento de vivienda aquel que reace sobre una edificación habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. 4.1.4. Duración. La duración del arrendamiento será la libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. - 204 -

Casos y Apuntes de Derecho privado El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario Sin embargo, no procederá la prórroga obligatoria del contrato a la que hemos aludido anteriormente cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí; aunque, si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. Por su parte, en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrenda- - 205 -

Purificación Cremades García y Jesús Morant García tario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. 4.1.5. Derechos y obligaciones de las partes. La LAU dedica un capítulo a los derechos y obligaciones de las partes, pero como se ve a simple vista no los regula todos, sino que se limita, de manera fragmentaria y parcial, a algunos de ellos, y dejando para otro capítulo la normativa de la renta, que es el derecho-deber más importante. Por lo que respecta a las OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR, estas son las siguientes: 1ª.- Entrega al arrendatario de la vivienda objeto del contrato. Aunque no la enumera la LAU, es la obligación connatural al propio concepto de arrendamiento que se prevé expresamente en el Código civil en el arrendamiento común que regula. 2ª.- Mantener la posesión útil de la vivienda al arrendatario. Esta obligación del arrendador comprende la de conservación de la vivienda, que contempla el artículo 21 de la LAU, cuyo apartado 1 le impone hacer las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. La obra se hará cuando sea preciso, pero si puede esperar a que termine el arrendamiento se hará entonces; si no es posible, se hará durante su vigencia y tendrá que soportarla el arrendatario. Esta obligación no incluye las pequeñas reparaciones que son de cargo del arrendatario. Tampoco incluye las obras de mejora que haga el arrendador, pues viene a disponer el artículo 22 LAU que se harán cuando termine el arrendamiento; si no es posible deberá soportarlas el arrendatario, pero si le afectan de modo relevante podrá extinguir el contrato; si las soporta, tiene derecho a reducir la renta en proporción - 206 -

Casos y Apuntes de Derecho privado a la parte de la vivienda de que se vea privado, y a una indemnización por los gastos que haya tenido. En cuanto a las OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO, destacaremos las siguientes: 1ª.- Pagar la renta libremente estipulada por las partes (art. 17.1 LAU), obligación que analizaremos aparte. 2ª.- Usar la vivienda como un diligente padre de familia, según lo pactado o conforme a la naturaleza de las cosas. Conforme a ello, el arrendatario puede realizar obras menores que no modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios ni disminuyan su estabilidad o seguridad; en caso contrario, no los puede realizar, a no ser que el arrendador le dé su consentimiento por escrito (art. 23.1 LAU), aunque sí puede hacer las obras que sean necesarias para adecuar la vivienda a la condición de minusválido de sí mismo, su cónyuge o pareja de hecho, o familiar (art. 24 LAU). 3ª.- Custodia. El arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la necesidad de reparaciones que sean necesarias para la conservación de la vivienda (art. 21.3 LAU) y soportar las que deban hacerse, según lo anteriormente expuesto. Podrá realizar, previa comunicación al arrendador, las que sean urgentes y exigirle su importe. Con carácter común a ambos debemos hacer una breve referencia a los derechos de adquisición preferente, esto es, al tanteo y al retracto. Se establecen en el artículo 25 LAU los derechos de adquisición preferente, que son, como se ha anticipado, los de tanteo y retracto. El presupuesto subjetivo es el arrendatario de vivienda, sin alcanzar al subarrendatario, mientras que el presupuesto objetivo es la venta, único negocio jurídico al que se refiere este artículo, aunque se extiende a la dación en pago, que funciona como una venta y comprende la venta judicial o administrativa, es decir, la venta en pública subasta. - 207 -

Purificación Cremades García y Jesús Morant García No obstante, se prevé la exclusión de tales derechos en dos supuestos, objetivo y subjetivo. La exclusión objetiva se produce cuando un propietario del edificio entero o de varias viviendas venda aquél o éstas en bloque y por un precio global a una persona o, al revés, los propietarios de varias viviendas vendan en bloque éstas a un mismo comprador. La subjetiva, por renuncia por el arrendatario, que sólo será válida en contratos de arrendamiento por más de cinco años. En cuanto al tanteo, cabe decir que el arrendador que decida vender deberá notificarlo el arrendatario, con el detalle del precio y demás condiciones esenciales, siendo la justificación de esta notificación o la declaración de que no hay arrendatario, requisito para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la ulterior venta. El arrendatario tiene treinta días naturales a contar desde el día siguiente a la notificación, para ejercitar el tanteo. Si ejercita el tanteo, implica la aceptación por el arrendatario de la oferta del arrendador, cuya aceptación de la oferta es el consentimiento que produce la perfección del contrato y, a continuación deberá pagar el precio y cumplir las demás cláusulas. En defecto del tanteo, se prevé el retracto en los siguientes casos: cuando no ha hecho el arrendador la notificación para el ejercicio por el arrendatario del tanteo o se ha hecho mal, ya sea por haberse omitido datos, el precio era inferior o las cláusulas eran menos onerosas en la realidad. El tales supuestos, el arrendatario tiene treinta días naturales a contar del siguiente ala notificación que debe hacerle el adquirente, de la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fue formalizada. Si ejercita el derecho de retracto, deberá cumplir lo previsto en el artículo 1518 CC, es decir, pagar el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. - 208 -

Casos y Apuntes de Derecho privado 4.1.6. La renta. La renta viene regulada en el art. 17 LAU y será la que libremente estipulen las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes, sin que, en ningún caso pueda el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada, estando el arrendador obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario (p.e. mediante transferencia o ingreso bancario). Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago. Por otra parte, debe tenerse en cuenta que la renta se puede actualizar en las condiciones que establece el art. 18 LAU. Concretamente, Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo (IPC) en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo que se acaba de decir anteriormente. - 209 -

Purificación Cremades García y Jesús Morant García La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado, debiendo tenerse en cuenta que será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. 4.2. El arrendamiento para uso distinto del de vivienda 4.2.1. Concepto y regulación. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda. 4.2.2. Arrendamientos incluidos y excluidos. Los arrendamientos incluidos en el concepto de uso distinto del de vivienda son los enumerados en el art. 3.2 LAU, es decir, los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren. Están excluidos, además de los que con carácter general excluye la Ley y a los que ya nos hemos referido anteriormente, los arrendamientos de solares, por su falta de edificación, y los arrendamientos turísticos, por su carácter hotelero. 4.2.3. Derechos y obligaciones de las partes. Resulta aquí aplicable lo anteriormente dispuesto en materia de derechos y obligaciones de las partes en el arrendamiento de vivienda, pues, según dispone el art. 30 LAU, lo dispuesto en los arts. 21, 22, 23 y 26 de esta - 210 -

Casos y Apuntes de Derecho privado ley será también aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. También lo será lo dispuesto en el art. 19 desde el comienzo del arrendamiento. Por ello, nos remitimos a lo ya tratado en el epígrafe correspondiente. 4.3. Disposiciones comunes a los arrendamientos de vivienda y para uso distinto del de vivienda. 4.3.1. Fianza. El artículo 36 LAU se refiere a la fianza, que no es el contrato de fianza que regula el Código civil, sino una modalidad de garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario y de que éste devuelva la vivienda o la edificación en buen estado. Se aplica tanto al arrendamiento de vivienda como al arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Es norma imperativa, es decir, se impone necesariamente tanto al arrendatario como al arrendador sin que puedan eludirla, aunque se exceptúa de este deber de prestar fianza al arrendatario de derecho público, es decir, cuando es la Administración General del Estado, o de una Comunidad Autónoma y de una entidad local, así como si es un organismo autónomo, entidad de derecho público y demás entes públicos. Esta llamada fianza es una cantidad en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos en el de uso distinto del de vivienda y su importe se actualiza, pero no en la duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda (el de uso distinto no tiene duración mínima); en cada prórroga del arrendamiento, el arrendador podrá (no es imperativo) exigir que la fianza se incremente o el arrendatario podrá exigir que disminuya, según aumente o disminuya la renta. La fianza permanece depositada hasta la extinción del contrato de arrendamiento y será devuelta entera, si no hay que descontar ningún concepto, o el saldo, si se ha dado algún concepto que se impute al arrendatario, en el plazo de un mes; transcurrido el cual, devenga el interés legal. - 211 -

Purificación Cremades García y Jesús Morant García 4.3.2. Formalización del contrato. En los contratos de arrendamiento urbano rige, como en la inmensa mayoría de los contratos, el principio de libertad de forma que proclama con carácter general el artículo 1278 CC. Sin embargo, en virtud del artículo 1279 del mismo texto legal, en relación con el último párrafo del 1280, las partes pueden compelerse recíprocamente a formalizar el contrato por escrito, cuando la cuantía sea superior a 1.500 pesetas. Pues bien, en el mismo sentido, y como una aplicación o más bien reproducción, y en relación al contrato de arrendamiento urbano, el artículo 37 LAU dispone que las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. 5. ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS. 5.1 Concepto y regulación. Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta. Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a lo dispuesto en la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (LAR). Supletoriamente, regirá el Código Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables. 5.2 Constitución. Los ELEMENTOS PERSONALES del contrato de arrendamiento rústico son el arrendador y el arrendatario, el primero es el que cede la posesión temporal y el segundo es el que la recibe, adquiriendo su uso y disfrute, a cambio de la renta que deberá pagar. - 212 -

Casos y Apuntes de Derecho privado Los ELEMENTOS REALES son la finca rústica objeto del arrendamiento, y el precio o renta, que se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. En cuanto a los ELEMENTOS FORMALES, los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito, y en cualquier momento las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. 5.3. Duración. Los arrendamientos rústicos tendrán una duración mínima de cinco años, siendo nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor. El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación, pues, de lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años, prórrogas que se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato. 5.4. Extinción. Son causas de extinción del arrendamiento rústico las siguientes: 1ª.- Por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando sea también total; si la pérdida es sólo parcial, el arrendatario tiene opción para continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de expropiación forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta. En este último supuesto, además, el arrendatario tiene derecho a la indemnización que haya fijado la Administración. 2ª.- Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su caso. - 213 -

Purificación Cremades García y Jesús Morant García 3ª.- Por mutuo acuerdo de las partes. 4ª.- Por desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de antelación. 5ª.- Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos. 6ª.- En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona jurídica o la comunidad. 7ª.- Por resolución del derecho del arrendador. 8ª.- Mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados. 6. PRÁCTICA. 1) Contrato de arrendamiento de vivienda. En a de de REUNIDOS: De una parte: D., mayor de edad, con domicilio a efectos de este documento en, y provista de D.N.I. Y de otra: D., mayor de edad, casado, vecino de, provisto de D.N.I. - 214 -

Casos y Apuntes de Derecho privado INTERVIENEN: Ambas partes intervienen en su propio nombre y derecho 41. Las partes se reconocen mutua y recíprocamente capacidad legal suficiente para suscribir el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA y en su virtud, y por vía de antecedentes: EXPONEN 42 : I.- Que D. es propietaria en pleno dominio de la siguiente vivienda 43 : Urbana: Título.- Cargas: Arrendamientos: Inscrita: Inscrita en el Registro de la Propiedad de, al tomo..., libro, folio Finca 41. En este caso las partes intervienen en su propio nombre y derecho pero debemos tener presente que también es posible que alguna o ambas intervengan en representación de otra persona, supuesto que se da siempre que un contratante es persona jurídica, en cuyo caso se hace constar que comparece el representante de la misma, y luego, en el apartado ahora examinado, que interviene en nombre y representación de la persona jurídica en cuestión, referenciando los datos completos de esta así como las circunstancias que le habilitan a intervenir como tal (poder, acuerdo del Consejo, etc.). 42. En este apartado se describen los antecedentes de la operación, fundamentalmente la descripción del bien objeto de contrato, y la intención de las partes en arrendar. 43. Se describirá con la mayor precisión posible el bien objeto del contrato. Lo habitual es describir el bien, en caso de inmuebles, de la misma forma que aparecen descritos en el Registro de la Propiedad, para lo cual, resultará muy útil haber obtenido previamente una nota simple de la finca en cuestión. Para obtener esta nota, basta con acudir al Registro (es público) donde se encuentre registrada la finca y con sus datos efectuar la petición, trámite sumamente sencillo y económico. - 215 -

Purificación Cremades García y Jesús Morant García II.- Que D. está interesado en el arrendamiento de dicha vivienda. IV.- Teniendo convenido los comparecientes el arrendamiento de la vivienda anteriormente descrita, es por lo que llevan a efecto el presente contrato, el cual se regirá por las siguientes, ESTIPULACIONES 44 : PRIMERA.- D., en adelante el ARRENDADOR, es propietario de la vivienda descrita en el expositivo I de este documento. SEGUNDA.- El ARRENDADOR cede en arrendamiento la vivienda descrita a D., en adelante el ARRENDATARIO, para satisfacer la necesidad permanente de vivienda de éste. TERCERA.- El arrendamiento tendrá una duración de años 45 a partir de la fecha de hoy, en la que se pone al ARRENDATARIO en posesión de la vivienda y de las llaves de acceso a la misma. CUARTA.- El precio del arrendamiento será de EUROS ( ) mensuales 46, pagaderos dentro de los siete primeros días de cada mes, mediante ingreso en la cuenta que el ARRENDADOR tiene abierta en la entidad, número de cuenta 44. En este apartado, y tras haber hecho ya referencia a los antecedentes del contrato, las partes plasman las cláusulas y condiciones concretas por las que se va a regir el contrato que celebran. 45. La duración del arrendamiento será la libremente pactada por las partes pero si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, a no ser que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Igualmente hay que tener en cuenta que se entienden celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio de la prórroga antes referida. 46. Existe, no obstante la posibilidad de que las partes establezcan sus pactos a este respecto, siendo en defecto de pacto la regla de pago de la renta mensual y en los siete primeros días del mes. - 216 -

Casos y Apuntes de Derecho privado La renta se actualizará anualmente conforme a la variación porcentual experimentada por el IPC. QUINTA.- El ARRENDATARIO deberá usar la vivienda arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado. SEXTA.- El ARRENDADOR está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso al que ha sido destinado, sin tener derecho a elevar la renta por ello, así como a mantener al ARREN- DATARIO en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. SEPTIMA.- El ARRENDADOR y el ARRENDATARIO podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios cuando la otra parte incumpla sus obligaciones, o bien sólo esto último, dejando el contrato subsistente. OCTAVA.- El ARRENDATARIO podrá desistir del contrato, preavisando al arrendador con una antelación mínima de dos meses, e indemnizándole con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año el contrato que reste por cumplir, dando lugar los períodos de tiempo inferiores al año a la parte proporcional de indemnización. NOVENA.- El ARRENDATARIO debe devolver la vivienda, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. DECIMA.- En cuanto a la cesión del contrato y subarriendo quedan prohibidos para el ARRENDATARIO 47. DECIMOPRIMERA.- El ARRENDATARIO entrega en este acto la cantidad correspondiente a una mensualidad de renta, en concepto de fianza 48, suma que deberá devolverse en el plazo de un mes a contar desde el día en que es devuelvan las llaves al ARRENDADOR. 47. Pueden, no obstante, pactar lo contrario. 48. En el arrendamiento de vivienda no puede exigirse el abono de más de una mensualidad de renta en concepto de fianza. - 217 -

Purificación Cremades García y Jesús Morant García DECIMOSEGUNDA.- En caso de venta de la vivienda arrendada el ARRENDA- TARIO tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma, conforme a lo establecido en la Ley 29/94 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos 49. DECIMOTERCERA.- Tendrá lugar la resolución de pleno derecho del contrato, cuando el ARRENDATARIO incumpla su obligación de pago de la renta, así cuando tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y cuando se incumpla por parte del ARRENDATARIO lo dispuesto en el apartado anterior respecto a la cesión y el subarriendo. DECIMOCUARTA.- En el caso de fallecimiento del ARRENDATARIO se subrogará en el contrato su cónyuge, Doña., sin que el arrendamiento quede extinguido. DECIMOQUINTA.- El presente documento podrá ser elevado a documento público notarial e inscrito en el Registro de la Propiedad 50, en su caso, a instancia de cualquiera de las partes, corriendo por cuenta del solicitante los gastos que ello ocasione. DECIMOSEXTA.- En todo lo no dispuesto en el presente contrato se estará a lo dispuesto en el Código Civil, en sus arts.1542 y siguientes, y en la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Y en prueba de conformidad, ambas partes contratantes firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha establecidos en el encabezamiento del mismo 51. 49. Es decir, entrarán en juego el tanteo y retracto a los que nos hemos referido al desarrollar el tema. 50. La LAU dispuso una modificación en la Ley Hipotecaria por la cual los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos, son inscribibles en el Registro de la Propiedad. 51. Es recomendable que se firmen todas las hojas del contrato, no solo la última. De esta forma evitaremos que nos puedan cambiar alguna hoja del mismo, de ahí que deba, como decimos, firmarse la ultima hoja al pie, y el resto al margen de cada una. - 218 -

Casos y Apuntes de Derecho privado 2) Contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda. En la ciudad de, a de de REUNIDOS De una parte Doña, mayor de edad, vecina de, con domicilio en nº y D.N.I. Y de otra Don, vecino de, con domicilio en C/ y D.N.I. Intervienen ambos en su propio nombre y derecho y reconociéndose la capacidad legal para contratar, de mutuo acuerdo, MANIFIESTAN I. Que Doña, en lo sucesivo arrendadora, es propietaria del local II. Que estando interesado Don, en lo sucesivo el arrendatario, en el alquiler de dicho local, llevan a cabo el presente CONTRATO DE ARRENDA- MIENTO DE USO DISTINTO DE VIVIENDA 52, en base a las siguientes: CLAUSULAS 53 PRIMERA.- El contrato tiene una duración de UN AÑO, con efectos del (fecha). Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días del 52. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquél cuyo uso primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, en especial tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebradas por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente (art. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). 53. Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto para los mismos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código civil. - 219 -

Purificación Cremades García y Jesús Morant García local arrendado con el consentimiento de la arrendadora, se entiende que hay tácita reconducción 54 y el contrato quedaría prorrogado de mes en mes, por así convenirlo expresamente los contratantes, a menos que haya precedido requerimiento en sentido contrario por parte del arrendador expresando su voluntad de dar por finalizado el contrato. SEGUNDA.- El precio de este arrendamiento se estipula en la cantidad de euros (-con letras- euros) mensuales, más el impuesto que pudiera corresponderle, pagaderas por adelantado y en los siete primeros días de cada mes. El pago se hará en el domicilio de la arrendadora, su administrador si lo tuviera o en la cuenta bancaria que se designe al efecto, sin necesidad de previo requerimiento de pago y por meses completos o naturales del año cualquiera que sea el día en que el arrendatario deje libre la plaza. La renta tendrá la revisión anual consistente en el incremento del porcentaje 3,85% aplicado a la renta que se pagase en el año anterior, bastando la notificación de dicho incremento en el propio recibo para que surta efectos al mes siguiente 55. TERCERA.- El local objeto de este contrato se destinará, con exclusión de cualquier otro fin a, no pudiendo el arrendatario cambiar el uso o destino del mismo sin la expresa autorización escrita del arrendador. CUARTA.- Se prohíbe la cesión o subarriendo del local en todo o en parte del local objeto de este contrato, salvo autorización expresa y por escrito del arrendador. QUINTA.- El arrendatario no tendrá derecho de adquisición preferente en el caso de que la arrendadora vendiese el inmueble 56. 54. La tácita reconducción está recogida en el art. 1566 del Código civil. 55. Normalmente se pacta un incremento anual conforme al IPC, ahora bien, dado que estamos en presencia de un arrendamiento de uso distinto de vivienda, el incremento será el que libremente pacten las partes. No ocurre así en los arrendamientos de viviendas, donde la actualización de la renta durante los cinco primeros años de duración del contrato, sólo podrá hacerse aplicando el Índice General Nacional del sistema de Índices de Precios de Consumo, a partir del sexto años, por lo estipulado por las partes y en su defecto también por el IPC (art. 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). 56. Se refiere a los derechos de tanteo y retracto. Es posible su renuncia porque se trata de un arrendamiento de uso distinto de vivienda, para los arrendamientos de vivienda, - 220 -

Casos y Apuntes de Derecho privado SEXTA.- Queda prohibido al arrendatario efectuar cualquier clase de obras en el inmueble arrendado sin el previo consentimiento escrito de la arrendadora y las que realice con autorización de ésta, de no mediar pacto por escrito en contrario quedarán en beneficio de la finca sin derecho a reintegro de ninguna clase. SÉPTIMA.- El arrendatario recibe el inmueble arrendado a su entera satisfacción sin que nada tenga que reclamar ni objetar, siendo de su exclusiva cuenta las reparaciones de atascos y desperfectos en sus instalaciones eléctricas, de agua, inodoros, grifos, cristales, tuberías, cerraduras, desemboces de desagües etc., y en general todo lo que por el uso se deteriore en el local. OCTAVA.- Todos los servicios y suministros con que cuente el inmueble arrendado (agua, luz, recogida de basuras, etc.) serán de cuenta exclusiva de los arrendatarios, aunque los recibos vengan a nombre de la propiedad o de tercera persona. NOVENA.- A la firma del presente contrato se hace entrega en metálico de la cantidad equivalente a dos meses de renta, en concepto de fianza, que el arrendatario entrega a la arrendadora, siendo ésta devuelta a la finalización o resolución del contrato, en caso de que hubiera cumplido dicho arrendatario con las obligaciones que les competen y derivadas del presente documento, sirviendo el mismo de la más fiel carta de pago 57. DÉCIMA.- Serán de cuenta del arrendatario cualquier impuesto, arbitrio o contribución que grave el inmueble y sea consecuencia de la actividad negocial que se desarrolle en el mismo. Asimismo será de cuenta del arrendatario los gastos de la comunidad de propietarios. 56. dice el art. 25.8 que el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años. 57. La disposición adicional tercera de la L.A.U. posibilitaba a las distintas Comunidades Autónomas para establecer la obligación de que los arrendadores de fincas urbanas depositasen el importe de la fianza, a disposición de la Administración autonómica o ente público designado hasta la extinción del correspondiente contrato. Así por ejemplo en la Comunidad Valenciana se dictó el Decreto 333/1995, de 3 de Noviembre por el que se establece el régimen de fianzas por arrendamientos de fincas urbanas y prestación de servicios o suministros (DOGV núm. 2622, de 9 de noviembre). - 221 -

Purificación Cremades García y Jesús Morant García La parte arrendadora no asume responsabilidad alguna si por los organismos competentes, estatales o municipales no se le concediera a la parte arrendataria la apertura o cualquier otro tipo de autorización para la instalación del negocio, o se prohibiera la misma una vez autorizada. UNDÉCIMA.- El arrendatario de forma expresa excluye para este contrato la aplicación del art. 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, referida a la indemnización al arrendatario señalada en el citado artículo 58. DUODÉCIMA.- La parte arrendataria se hace directa y exclusivamente responsable de cuantos daños puedan ocasionarse a terceras personas o cosas, y sean consecuencia, directa o indirecta del negocio instalado, eximiendo de toda responsabilidad al propietario y al administrador si lo hubiera, incluso por los daños derivados de instalaciones para servicios, asimismo los arrendatarios deberán suscribir una póliza de seguros que garantice los daños a la propiedad y la responsabilidad civil frente a terceros, y vendrán obligados a exhibir periódicamente el justificante del pago de la prima. DECIMOTERCERA.- Las partes de someten a los Juzgados y Tribunales de..., con renuncia al fuero propio. Correrán a cuenta del que incumpliera el presente contrato los gastos y costas judiciales, así como honorarios de abogado y derechos de procurador (sea o no procesalmente necesaria su intervención) que se tuvieran que satisfacer con ocasión de las cuestiones judiciales que suscite la interpretación o cumplimiento de este contrato. DECIMOCUARTA.- Don, mayor de edad, vecino de, con domicilio en y D.N.I., y Don, mayor de edad, vecino de, con domicilio en y D.N.I.,enterados del contenido íntegro del presente contrato de arrendamiento, se constituyen en FIADORES SOLIDARIOS del arrendatario Don..., res- 58. Se trata de la indemnización a cargo del arrendador, que podría reconocerse al arrendatario, cuando este último quiere renovar el contrato de arrendamiento, y aun así se de por extinguido el mismo por el transcurso del término convencional, siempre que la nueva actividad que se instale en el local, pueda beneficiarse aunque sólo sea en parte, de la clientela pactada por el anterior arrendatario. - 222 -