UN ANÁLISIS COMPARATIVO DE LA VIVIENDA EN EUROPA

UN ANÁLISIS COMPARATIVO DE LA VIVIENDA EN EUROPA Raquel Arévalo Tomé (arevalo@uvigo.es) María Soledad Otero Giráldez (sotero@uvigo.es) Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales Universidad de Vigo, Campus Lagoas-Marcosende 36310, Vigo, España. Área temática: Desigualdades sociales RESUMEN El llamado problema de la vivienda en España es uno de los elementos que provoca mayor desigualdad social. Cada vez es mayor la preocupación por solventar las causas y reducir los efectos de este problema, de gran relevancia tanto social como económica. En comparación con otros países de nuestro entorno, España es atípico en varios aspectos relacionados con la vivienda (el continuo incremento del precio de la vivienda, emancipación tardía, ) destacando el elevado porcentaje de viviendas en en relación al arrendamiento. El objetivo de este trabajo es profundizar en el conocimiento de las principales diferencias relacionadas con el régimen de tenencia de la vivienda residencial. Para ello, proponemos un modelo probit con objeto de identificar las características del hogar asociadas a la decisión del régimen de frente a arrendamiento en los distintos países europeos. Los datos utilizados provienen del Panel de Hogares Europeo. Se trata de un primer acercamiento a la situación comparada de la vivienda, cuya principal cualidad es su gran detalle microeconómico y la homogenización de la información para los 15 estados miembros que lo componen. PALABRAS CLAVE: PHOGUE, vivienda, régimen de tenencia CÓDIGOS JEL: C41, D19 1

1. INTRODUCCIÓN La vivienda residencial resulta un bien esencial en el ámbito familiar y de gran transcendencia en el ámbito económico-social de cualquier país. Sin embargo, el estudio comparativo de la vivienda entre países es un tema poco tratado (véase Trilla, 2001). Por este motivo, consideramos que toda la información que podamos arrojar sobre este bien resulta de interés para distintos colectivos de nuestra sociedad como políticos, inversores, educadores y proveedores de servicios relacionados. La variable régimen de tenencia se ha revelado en distintos trabajos como una de las principales decisiones del hogar, que en gran medida condiciona otro tipo de decisiones sobre la vivienda: gastos de renovación y mantenimiento, cambio de mobiliario, etc. Así, por ejemplo, en España: Escudero (1995) y (2001) se hace una reflexión sobre la importancia, para los agentes implicados, de conocer las características y necesidades de los hogares en relación a su demanda de vivienda, donde el principal factor condicionante es el régimen de tenencia; Pareja y San Martín (2002) revindican una política social de vivienda a raíz de la conocida evolución del perfil de tenencia a favor de la ; López-García (2004) analiza las consecuencias sobre los precios de la vivienda de los incentivos fiscales a la ; Molés y Colom (2006) comparan la elección de tenencia en los ámbitos rural y urbano. El objetivo de este trabajo es presentar un análisis comparativo de la vivienda residencial entre los 15 estados miembros de la Unión Europea según el régimen de tenencia. Se pretende determinar el tipo de asociación existente entre el régimen de tenencia y las características de la vivienda, del hogar y del responsable de la vivienda en los distintos países, con el fin de identificar las diferencias y similitudes existentes entre ellos. A la hora de afrontar nuestro objetivo, en primer lugar, nos preguntamos por la estabilidad en el tiempo de la distribución del régimen de tenencia en los distintos países analizados. En coherencia con este primer análisis, posteriormente se procede a la estimación de un modelo probit para identificar el prototipo de hogar y de los atributos de la vivienda que mejor ayudan a caracterizar la frente al arrendamiento en cada país. Este tipo de modelos es de frecuente aplicación en la vivienda residencial 1, la novedad aportada en este trabajo es su aplicación a distintos países europeos con información homogénea y en 1 En España, por ejemplo, Jaén y Molina (1994) emplean este tipo de modelos para estiman conjuntamente la tenencia y la demanda de vivienda en Andalucía; Barrios y Rodríguez (2005) estiman un modelo mixto de tenencia y tipo de edificio a nivel nacional; Molés y Colom (2006) utilizan este modelo para la elección de tenencia y tipo de vivienda. 2

referencia al mismo periodo temporal, lo que hace posible su comparación inmediata con el consiguiente valor añadido de la investigación. La base de datos utilizada es el Panel de Hogares Europeo (PHOGUE) realizada anualmente entre 1994 y 2001 en 15 estados miembros de la Unión Europea. El esquema de presentación del trabajo es el siguiente. En la sección dos se muestra información relativa a los datos utilizados así como a las variables de interés. En la sección tres se muestra la estabilidad temporal de la distribución del régimen de tenencia en los distintos países del PHOGUE, en concreto se presenta dicha distribución en tres periodos: 1994, 1997 y 2001. En la sección cuatro nos centraremos en la ola del 2001 para estimar un modelo probit que pretende identificar las caracteristicas asociadas a la decisión de ocupar la vivienda residencial en frente a arrendamiento en los 15 países de la UE. Finalmente, en la sección cinco se comentan las principales conclusiones encontradas en relación al análisis comparativo realizado. 2. DATOS Y VARIABLES Para el desarrollo de este trabajo se utiliza el fichero de hogares e individuos del Panel de Hogares de la Unión Europea (PHOGUE). Se trata de una base de datos estadística que recoge información armonizada sobre el hogar a nivel de los distintos países de la Unión Europea (UE) bajo la coordinación de la Oficina de Estadística de la Unión Europea (Eurostat). Para la elaboración del PHOGUE se utiliza la técnica de panel fijo que se desarrolla en un total de ocho olas o ciclos anuales consecutivos, desde 1994 hasta 2001. Si bien el PHOGUE se centra en la investigación del hogar y sus miembros, también proporciona información sobre las principales características de su vivienda principal, es decir, de la vivienda que el hogar ocupa como residencia habitual. Dado el objetivo de este estudio, nos interesaremos por el régimen de tenencia de la vivienda residencial, clasificado en, arrendamiento y. Así mismo, analizaremos tres tipos de factores proporcionadas en el PHOGUE: características del hogar, características de la persona responsable de la vivienda 2 y la posible existencia de determinados problemas internos y externos derivados de la ubicación de dicha vivienda. En relación a las variables del hogar, analizaremos la existencia de hijos dependientes en el hogar, el número de años de ocupación en la vivienda y la situación económica. Las variables empleadas como 2 En Dinamarca, Finlandia y los Países Bajos no está identificado el responsable de la vivienda, por lo que utilizamos como variable de enlace entre el fichero de individuos y de hogares a la persona de referencia del hogar. Para Luxemburgo no dispusimos de ninguna variable de enlace coherente que nos permitiera trabajar con los dos ficheros. 3

indicadores de la situación económica del hogar son dos: nivel de ingresos netos 3 y número de miembros ocupados en el hogar. En cuanto a las variables relativas al responsable de la vivienda disponemos del estado civil, el sexo, la edad, su nivel educativo y su situación profesional. En el Cuadro 1 se presenta la descripción y notación de todas las variables empleadas. Cuadro 1: Definición de variables Variables Descripción Notación Régimen de tenencia Propiedad Alquiler Cesión Antigüedad del hogar en la Número de años desde su ocupación Antigüedad vivienda Hijos dependientes Existencia de hijos dependientes en el Hijos* hogar Nivel de ingresos netos anuales del El hogar está en la 1ª partición omitida hogar cuartílica El hogar está en la 2ª partición Ingresos_Q2* cuartílica El hogar está en la 3ª partición Ingresos_Q3* cuartílica El hogar está en la 4ª partición Ingresos_Q4* cuartílica Estado civil Estar casado Casado* Sexo Mujer Mujer* Situación profesional Asalariado Sitprof* Edad Edad del responsable de la vivienda Edad Edad al cuadrado Edad2 Problemas internos en la vivienda Algún problema derivado de: P. internos* - Falta de espacio - Luz insuficiente - Falta o insuficiencia de calefacción. - Goteras - Pobredumbre Problemas externos de la vivienda Algún problema derivado de: P. externos* - Ruidos externos - Contaminación - Delincuencia o vandalismo en la zona Número de ocupados en el hogar Número de miembros del hogar Nº ocupados ocupados Educación Estudios Universitarios omitida Estudios secundarios Secundario* Estudios primarios Primario* *Variables de tipo dicotómicas con valor = 1, si se presenta la variable y valor = 0 en caso contrario. 3 A partir de la variable ingresos totales netos del hogar en el año anterior a la encuesta (variable HI100 del PHOGUE), se halla la partición cuartílica que ocupa cada hogar en relación a la distribución de dichos ingresos en el país correspondiente. De esta forma, para cada hogar se dispone de un nivel de ingresos relativo al total de hogares en su país. 4

3. DISTRIBUCIÓN DEL RÉGIMEN DE TENENCIA ENTRE 1994 Y 2001: UN ESTUDIO DESCRIPTIVO En este apartado se presenta un análisis comparativo del régimen de tenencia para los países europeos representados en el PHOGUE. Con objeto de ilustrar la estructura y el cambio producido en el régimen de tenencia de los distintos países de la UE, en la Figura 1 se presenta la distribución de dicha variable en tres períodos temporales: la primera recogida de información se corresponde con el año 1994 (ola 94), un año intermedio 1997 (ola 97) y el último año disponible 2001 (ola 01) 4. Observamos que en todos los países, salvo en Alemania, los regímenes prioritarios son, en primer lugar, la y, seguidamente, el arrendamiento. La tiene muy poca importancia, situándose en el 2001 por debajo del 10% de población en todos los países. También observamos como a lo largo del periodo analizado se ha incrementado el régimen en en detrimento del régimen de arrendamiento, con la única excepción de Luxemburgo. No obstante las variaciones experimentadas a lo largo del período analizado son pequeñas, con la excepción de Dinamarca y Francia que sufrieron un cambio de más de ocho puntos porcentuales. En Alemania predomina el frente al régimen en. Para el resto de los países es la la que alcanza porcentajes más elevados. Destacando Irlanda, Grecia y España con un porcentaje de población por encima del 80 %. 4 En el PHOGUE de 1994 no se dispone de información sobre el régimen de tenencia en Austria, Finlandia, Suecia y Luxemburgo. 5

Figura 1: Distribución del régimen de tenencia para distintas olas del PHOGUE (bis) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Alemania Austria Bélgica Dinamarca España Finlandia Francia Grecia ola94 ola97 ola01 Figura 1: Distribución del régimen de tenencia para distintas olas del PHOGUE 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Inglaterra Irlanda Italia Luxemburgo Países Bajos ola94 ola97 ola01 Portugal Suecia 6

En el siguiente apartado se trata de profundizar en los factores de la vivienda, del hogar y del responsable de la vivienda que ayudan a caracterizar el régimen de frente al arrendamiento en cada país. La se elimina del análisis, en parte por su menor peso relativo, pero fundamentalmente por no representar en sí mismo un grupo de viviendas fácilmente identificable (los motivos para ocupar una vivienda en pueden ser muy heterogéneos: por razones de trabajo, por préstamos familiares, por necesidades temporales hasta acceder a otra vivienda en o, etc.) en términos de constituir un régimen alternativo de elección en el mercado residencial. Dada la estabilidad temporal en la distribución del régimen de tenencia en todos los países, a partir de aquí centraremos el análisis en lo concerniente a la caracterización de la vivienda en y arrendamiento con datos del PHOGUE de 2001. 4. ESTIMACIÓN DE LA ELECCIÓN DEL RÉGIMEN DE TENENCIA Para identificar las características asociadas a la y al arrendamiento de la vivienda residencial, se recurre a la estimación de un modelo probit binomial 5 en cada país con la siguiente especificación sobre la probabilidad del régimen de (y = 1) frente al arrendamiento (y = 0): P P [ y = 1/ x, β ] = P( x, β ) = φ( x' β ) [ y = 0/ x, β ] = 1 P( x, β ) = 1 φ( x' β ) donde: φ es la función de distribución acumulada de la distribución normal estandarizada; x es el vector de las variables independientes que hacen referencia a las características de la vivienda residencial, a las del hogar y a las del responsable de la vivienda. Por último, β es el vector que indica el impacto individual de cada una de las variables sobre la probabilidad de vivir en, cuando el resto de características permanecen constantes. La estimación se realiza por el método de máxima verosimilitud con el requerimiento de errores estándar robustos y normales, utilizando los factores poblacionales proporcionados en el PHOGUE 6. Los resultados obtenidos de la estimación de este modelo en los 15 países de la UE se presentan en el Cuadro 2, donde se indica para cada variable cuál es su efecto marginal sobre la probabilidad de que el hogar se encuentra en medido cuando todas las variables se sitúan en la media. En el caso de variables continuas, este efecto indica la derivada de la función de distribución respecto a la 5 Se recomienda Green (1999), entre otros, como referencia a este tipo de modelos. 6 El programa utilizado es STATA en su versión 8. 7

variable valorada en la media. Esto es, considerando la situación en que todas las variables se sitúan en su valor medio, se valora el efecto de un cambio infinitesimal de la variable explicativa sobre dicha probabilidad cuando el resto de variables permanecen constantes. En el caso de las variables ficticias, el efecto indica el incremento en la probabilidad que se produce cuando una mujer con valores medios de todas las variables pasa de no tener la característica (por tanto asume la categoría de referencia u omitida) a sí tenerla. Cuadro 2: Efectos marginales estimados con el modelo probit binomial del tipo de tenencia (y=1 ; y=0 arrendamiento) bis Alemania Austria Belgica Dinamarca España Finlandia Francia Grecia Antigüedad 0.013*** 0.014*** 0.012** 0.006** 0.004** 0.019*** 0.012*** 0.016*** Hijos 0.145*** 0.127** 0.070* 0.058-0.002 0.165 *** -0.012-0.007 Ing_Q2-0.050 0.029 0.109** 0.100** 0.038** 0.154** 0.116** -0.050* Ing_Q3 0.118* 0.032 0.186*** 0.197*** 0.040* 0.292*** 0.215*** -0.035 Ing_Q4 0.253** 0.125 0.177** 0.246*** 0.056* 0.335*** 0.331*** -0.025 casado 0.235*** 0.080 0.093* 0.066 0.090** -0.016 0.136*** 0.148*** mujer -0.053-0.091** -0.041-0.113*** - -0.004-0.041-0.004 0.034*** sitprof -0.042-0.197*** 0.022-0.072-0.038* -0.133* * - -0.017 0.095*** edad 0.011-0.010 0.029** 0.009 0.015*** 0.0180* 0.067*** -0.001 edad2-0.000 0.000-0.000 * -0.000 - -0.000-0.000 0.000*** 0.001*** P.internos -0.212** -0.215*** - -0.146** - - - -0.061** 0.237*** 0.067*** 0.229*** 0.182*** P.externos -0.061-0.022-0.072** -0.008-0.095** - -0.016 0.135*** Nº ocupados 0.006 0.112* 0.000 0.029 0.002 0.009-0.011 0.008 Secundario -0.054 0.020-0.036 0.039 0.006-0.040 0.026-0.008 primario -0.074 0.068-0.133* -0.092* 0.030* -0.120 ** -0.019-0.017 Nº observ 3096 1272 600 1404 2412 1978 2675 1938 Wald chi2 342.90 207.52 126.54 219.05 138.89 335.79 549.10 228.27 Prob>chi2 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 Pseudo R2 0.2552 0.2172 0.3284 0.2822 0.1872 0.3406 0.2510 0.2151 Pred. Total 59.6 65.9 79.9 71.04 81.52 75.49 72.57 79.03 Pred. Prop. 89.3 84.17 90.73 90.28 86.62 86.94 86.68 82.22 Pred. Alq. 35.18 38.82 39.78 29.64 38.89 49.42 44.38 54.75 Nota: Las casillas en blanco se corresponden con la no existencia de datos para esas variables. (*) si p < 0.01, (**) si p < 0.05, (***) si p < 0.001. Fuente: Elaboración propia a partir del PHOGUE de 2001. 8

Cuadro 2: Efectos marginales estimados con el modelo probit binomial del tipo de tenencia (y=1 ; y=0 arrendamiento) Inglaterra Irlanda Italia Luxemburgo Paises Bajos Portugal Suecia Antigüedad 0.007*** 0.007*** 0.008*** 0.019*** -0.003 0.004* 0.018*** Hijos -0.055** -0.002-0.003 0.031 0.061** 0.004 0.103*** Ing_Q2 0.100*** 0.003 0.006 0.138*** 0.139** -0.002 0.075** Ing_Q3 0.189*** 0.060* 0.050* 0.178*** 0.301*** -0.010 0.230*** Ing_Q4 0.259*** 0.063* 0.047 0.243*** 0.407*** 0.079 0.325*** casado 0.102*** 0.024 0.090** 0.145*** 0.186*** 0.092** mujer -0.011-0.059** -0.001-0.063 0.038-0.017 sitprof -0.066** -0.032-0.051* -0.159** -0.127*** - 0.116*** edad 0.020*** 0.010** -0.007 0.022** -0.004 0.004 edad2-0.000*** -0.000* 0.000-0.000** 0.000 0.000 P.internos -0.072*** -0.090** - -0.157*** -0.229*** 0.084*** P.externos -0.071*** -0.056* - 0.100*** -0.106*** -0.126*** - 0.224*** Nº ocupados -0.019-0.037* -0.020-0.056** -0.043* -0.003 Secundario -0.029-0.048 0.027-0.111 0.021 0.032 primario -0.069** - 0.111*** -0.077* 0.111-0.058 0.015 Nº observ 2503 968 2607 2094 2584 2315 3224 Wald chi2 351.17 110.52 164.46 350.80 396.07 148.38 703.36 Prob>chi2 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 Pseudo R2 0.2207 0.2810 0.1175 0.2163 0.2352 0.1908 0.2568 Pred. Total 71.89 79.24 74.85 67.39 59.95 70.49 67.47 Pred. Prop. 91.27 89.92 85.15 72.75 89.57 82.43 86.46 Pred. Alq. 22.24 26.09 29.84 53.75 24.82 36.56 39.16 Nota: Las casillas en blanco se corresponden con la no existencia de datos para esas variables. (*) si p < 0.01, (**) si p < 0.05, (***) si p < 0.001. Fuente: Elaboración propia a partir del PHOGUE de 2001. Como se observa en los resultados de la estimación que arroja el Cuadro 2, las variables consideradas en el estudio varían de significatividad e intensidad dependiendo del país que consideremos. En relación a las variables que recogen las características de la vivienda (problemas internos y problemas externos) observamos que estás ejercen una influencia negativa sobre la probabilidad de vivir en. Son las viviendas en las que suelen presentar este tipo de problemas. Ambos factores son significativos en todos los países con excepción de Austria, Bélgica, España y Grecia donde la segunda variable no resultó ser significativa. En relación con las variables del hogar, se observa que la variable tiempo de ocupación en la vivienda es significativa en todos los países con la excepción de los Países Bajos. Se constata una asociación positiva entre la y la permanencia temporal en la vivienda. El arrendamiento está sometido a una mayor movilidad que la de forma generalizada, incluso en Alemania donde, 9

como vimos en el apartado anterior, el es el régimen de tenencia mayoritario, prácticamente el 53 por ciento de stock residencial. La existencia de hijos dependientes en el hogar, si bien resulta un factor significativo sobre el régimen de tenencia en algunos estados miembros, su efecto sobre la no es homogéneo en todos ellos. Mientras que en la mayoría de países (Alemania, Austria, Bélgica, Finlandia, Países Bajos y Suecia) la existencia de hijos se asocia con, en Inglaterra dicha asociación resulta significativa y negativa, es decir, la existencia de hijos aumenta la probabilidad de arrendamiento. Para el resto de países no se revela ningún efecto de esta variable sobre el régimen de tenencia de la vivienda residencial. La variable ingresos es la que presenta el efecto más relevante en el régimen de tenencia de todos los países, con excepción de Austria y Portugal. El hecho de poseer ingresos altos llega a incrementar la probabilidad de que un hogar viva en frente a en más de 30 puntos porcentuales en Finlandia, Francia, Inglaterra, Países Bajos y Suecia. El otro factor indicador del nivel económico, la variable número de ocupados en el hogar, presenta una mayor heterogeneidad en su comportamiento por países. En Austria el incremento del número de ocupados presenta un efecto positivo sobre la probabilidad de residir en, se produce, por tanto, un efecto marginal adicional al producido por el incremento de los ingresos a favor de la. Mientras que en Irlanda, Luxemburgo y los Países Bajos el efecto es negativo, lo que implica reducir, o al menos compensar en parte, el efecto positivo derivado del nivel de ingresos. Para el resto de países, el efecto del número de ocupados no se revela como significativo. Por último, los efectos estimados de las características del responsable de la vivienda sobre la probabilidad de vivir en también juegan un papel relevante, dependiendo del país. En términos generales se podría decir que el hecho de ser trabajador asalariado y mujer se asocia con el arrendamiento. Mientras que una mayor edad, el estar casado y el poseer estudios superiores se asocia positiva y significativamente con la. Observamos como en Alemania y Grecia este grupo de características no presentan ninguna significatividad, salvo el estado civil. Mientras que en Inglaterra y España todas estas variables son relevantes, con la excepción del sexo para Inglaterra. En España, a diferencia de lo que ocurre en otros países, es el poseer el nivel educativo más bajo el que se asocia positivamente con el hecho de vivir en. 10

5. CONCLUSIONES El objetivo de este artículo es realizar un estudio comparativo del régimen de tenencia de la vivienda residencial en los distintos países europeos que se recogen en el PHOGUE. Resaltando las diferencias que encontramos entre ellos. El análisis se divide en dos partes. En primer lugar se muestra la estructura del régimen de tenencia (, arrendamiento y ) en cada país para distintos períodos temporales. En segundo lugar, se utiliza un modelo probit para identificar los principales factores que caracterizan la vivienda residencial en frente al arrendamiento. Se trata de un primer acercamiento a la situación comparada de los 15 países europeos, cuya principal cualidad es su gran detalle microeconómico y la homogenización de la información para los distintos países. Un análisis descriptivo preliminar muestra una clara consistencia temporal de la distribución del régimen de tenencia entre 1994 y 2001 en todos los países considerados en el estudio. Con la única excepción de Alemania, la se revela como la elección de tenencia mayoritaria, seguida del arrendamiento y con una generalizada reducida presencia de la. El análisis comparativo pone de manifiesto ciertas similitudes entre países. Así, se pueden asociar los estados miembros de Alemania, Países Bajos y Suecia debido a que el arrendamiento comparte con el un peso importante del total del stock residencial. En el lado opuesto se sitúan los países mediterráneos de Grecia y España, donde el arrendamiento apenas supera el 10 por ciento del stock total frente a la que sobrepasa el 84 por ciento. Por su parte la se utiliza de forma minoritaria en todos los estados miembros. En cuento a la caracterización de la vivienda en frente al, podemos decir que la vivienda en arrendamiento presenta más problemas internos y externos, así como, un menor tiempo de la ocupación por parte de los hogares. Esto nos llevaría a sugerir una mayor preocupación por promover medidas para solucionar estos problemas por parte del mercado interesado en fomentar el arrendamiento. Otro fenómeno constatado de forma significativa en todos los países, salvo en Austria y Portugal, es que los hogares en la medida en que presentan una mejora en la situación económica prefieren la al arrendamiento. Esta asociación resulta coherente si tenemos en cuenta el importe monetario que implican ambas alternativas residenciales. Con la se accede, además de a un servicio (uso residencial de la vivienda), a un bien de inversión (la adquisición 11

del principal bien duradero del hogar), mientras que con el arrendamiento, sólo se accede al servicio residencial. Por último, vemos como las características del responsable del hogar también ayudan a explicar, en mayor o menor intensidad, las diferencias encontradas entre los distintos países de la UE en relación al régimen de tenencia de su vivienda residencial. Destaca España por ser el país donde todos los factores que aparecen en este grupo resultaron ser significativos. El perfil del propietario español es: hombre casado, asalariado y con un nivel bajo de estudios. La caracterización buscada con nuestras variables ha sido muy ilustrativa para comprobar las principales similitudes y diferencias existentes a nivel europeo, además de representar el primer estudio comparativo de este estilo. BIBLIOGRAFÍA Barrios, J. y Rodríguez, J.E. (2005): Un modelo logit multinomial mixto de tenencia de vivienda, Revista de Economía aplicada, Vol. XIII, No 38, pp. 5-27. Escudero, A. (1995): Marketing inmobiliario: métodos y técnicas de comercialización. Valencia: CISS, S.A. Escudero, A. (2001): Marketing inmobiliario: el servicio de atención al cliente en la empresa inmobiliaria. Valencia: CISS, S.A. Green, W.H. (1999): Análisis econométrico, 3ª edicción, Prentice Hall. Jaén, M. y Molina, A. (1994): Un análisis empírico de la tenencia y demanda de vivienda en Andalucía, Investigaciones Económicas, Vol. XVIII (1), pp. 143-164. López-García (2004): Housing, prices and tax policy in Spain, Spanish Economic Review, Vol. 6, 29-52. Molés M.C. y Colom, M.C. (2006): Un modelo de elección del régimen de tenencia y tipo de vivienda en España. Una comparación entre el ámbito urbano y el ámbito rural, Estudios de Economía Aplicada, Vol. 24-2, Agosto. Pareja, M. y San Martín, I. (2002): The tenure imbalance in Spain: the need for social housing policy, Urban Studies, Vol. 39, No 2, 283-295. Trilla, C. (2001): La política de vivienda en una perspectiva europea comparada, Colección Estudios Sociales de la fundación La Caixa, nº9. 12