ANÁLISIS DE EMPRESA S.A.C.I. Falabella / Sector : Consumo

ANÁLISIS DE EMPRESA S.A.C.I. Falabella / Sector : Consumo 18 de julio de 2005 Departamento de Estudios / Mauricio Castro Delgado /mail: maucast@bci.cl / Fono: 692 8930 Recomendación corto plazo : Comprar Recomendación largo plazo : Comprar Beta : 1,32 veces Utilidad por acción 12/04 : $52,5 Utilidad por acción 12/05 (e) : $72,3 Precio Objetivo : $1.580 P/U (actual) : 25,46 veces P/U (esperada) : 19,30 veces Precio Actual : $ 1.395 Riesgo : Medio Evolución Precio de Cierre de Falabella v/s Monto Transado Mensual (MM$) 1. DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA Falabella es una de las empresas más grandes de Chile del sector retail, la tienda por departamentos más importante de Sudamérica y con presencia en Argentina, Perú y Colombia. La compañía participa en siete áreas de negocios: Tiendas en Chile: Distribución de los Ingresos Mar-05 Falabella es la cadena de tiendas por departamentos con mayor número de locales, y con la mayor cobertura y diversificación geográfica. Actualmente posee 33 tiendas por departamento en Chile, que operan bajo la marca Falabella con una superficie construida de 235.121 m² y 162.600 m² de sala de ventas. La compañía administra directamente las áreas comercial, financiera y operativa relacionadas a las tiendas y es propietaria de la mayor parte de los bienes inmuebles donde éstas se ubican. Las ventas de Falabella se componen de dos grandes categorías: Vestuario y Hogar, que representan alrededor de un 61% y 39% respectivamente de los ingresos totales. Servicios Financieros: Participación de Mercado Tarjeta de crédito CMR: Con más de 3 millones de tarjetas activas, CMR Falabella es la principal emisora de tarjetas de crédito en Chile, además de poseer una importante presencia en Perú y Argentina. El adecuado control del riesgo de la cartera y la continua fidelización de clientes permiten ofrecer bajos intereses. Asimismo, la estrategia de alianzas con los líderes de cada segmento ha expandido el uso de la tarjeta a una variedad de empresas, entre las cuales destacan Copec, Farmacias Ahumada, Sodimac, Mc Donald's, telefonía móvil, Integramédica, Blockbuster, Sky TV y autopistas. Adicionalmente, posee un convenio para uso de cajeros automáticos con el Banco Crédito Inversiones y participación en el proyecto del Plan Transantiago. Corredora de Seguros Falabella: Los servicios que abarca este segmento son seguros de vida, salud, hipotecarios, automotrices y otros, con la posibilidad de pagar con la tarjeta CMR. Hendaya 60 11º piso Fono: 692 89 00 - Fax: 692 89 66 - Página 1 de 7

Precios últimas 52 semanas Mayor Menor Actual $1.474,53 $1.186,3 $1.395 Rentabilidad 2004 2005 Jun-05 Jul-05 30,73% 4,59% 8,90% 3,72% Resumen Financiero Número de acciones: 2.387.928.763 Razón corriente: 1,70 veces Razón ácida: 1,20 veces Relación bolsa / libro: 3,40 veces Deuda / Patrimonio: 1,02 veces Deuda / Activos: 0,50 veces Política de dividendos: 30% Patrimonio bursátil: MM$3.331.160 Monto transado Prom. diario MM$585 Presencia bursátil: 100% Dividend Yield (2005): 1,08% Clasificación de Riesgo: Feller Rate Acciones 1ª Clase Nivel 2 Bonos AA Efectos de Comercio - FitchRatings Acciones Nivel 2 Bonos AA Efectos de Comercio - Evolución Ebitda MM$ Mar-05 Viajes Falabella: Actualmente es la agencia con mayor cobertura de Chile, con oficinas en casi todas las tiendas Falabella, tanto de Chile como de Perú y Argentina. Banco Falabella: El banco está enfocado al negocio de la banca de personas, tanto clientes de Falabella como a nuevos clientes. La fácil accesibilidad, la combinación de los distintos canales de servicio, como oficinas, internet y call center, ha constituido una sólida y permanente base de crecimiento. En este proceso, el nivel de cobertura alcanzado por el banco se transformó en un aspecto relevante, logrando estar presente en la mayoría de las ciudades donde operan las tiendas Falabella y Sodimac, con un total de 57 oficinas. A junio de 2005 posee una rentabilidad sobre capital y reservas de 30,3%, muy por sobre el 19,1% del promedio del mercado y una participación de 0,72% en colocaciones. Mejoramiento del Hogar: A partir de julio de 2003, Sodimac S.A. y Falabella suscribieron un acuerdo para la incorporación de Sodimac como filial de Falabella, sumándose así a los locales HomeStore que ya poseía en este formato. A marzo, la compañía posee 54 locales en Chile con una superficie de ventas de 362.162 m², 8 locales en Colombia con 69.068 m² de sala de venta y recientemente en Perú con un local de 10.213 m² de superficie de venta. A partir de la fusión, Falabella pasó a consolidarse como líder indiscutido en la industria de materiales de construcción y mejoramiento del hogar. Centros Comerciales: Falabella participa en el negocio de los centros comerciales a través de inversiones en 45% de la propiedad de Mall Plaza Vespucio y de un 50% de los Malls Plaza Oeste, Plaza El Trébol, Plaza La Serena, Plaza Tobalaba, Plaza Los Angeles y Plaza Norte. En cada centro comercial, la compañía participa con una buena ubicación con tiendas anclas, de mayor tamaño que el promedio y que representan entre un 40% y 45% de las ventas totales de cada centro comercial. Inversiones en el exterior: Perú: La compañía participa en el negocio de tiendas por departamento a través de Saga Falabella, la que posee 8 locales con 48.992 m² de salas de ventas en 70.486 m² construidos. Además, participa en el negocio de hipermercados, a través de las tiendas Tottus, que posee 3 locales con una superficie de 38.807 m² y 29.609 m² de sala de ventas. Hendaya 60 11º piso Fono: 692 89 00 - Fax: 692 89 66 - Página 2 de 7

Evolución Utilidad MM$ Mar-05 Argentina: Participa en el negocio de tiendas por departamentos, con 5 locales con 30.817 m² de sala de ventas en 44.901 m² construidos, ubicadas en las ciudades de Mendoza, Rosario, Córdova, San Juan y Buenos Aires. Area Textil: Falabella posee inversiones en el área de fabricación de vestuario a través de Mavesa S.A.(100%) e Italmod S.A.(50%). Supermercados Chile: En el año 2004 la compañía adquirió el 88% de Supermercados San Evolución Ingresos Operacionales MM$ Mar-05 Francisco, dando el primer paso en el negocio de los supermercados en Chile. Actualmente, Supermercados San Francisco posee 10 locales, los que se encuentran en gran parte en la zona suroeste de la Región Metropolitana (El Monte, Talagante, San Bernardo, Buin y Peñaflor), con un total de 28.561 m² de salas de venta. San Francisco posee una participación de mercado aproximada de entre 3,5% y 3,8% a nivel nacional. Farmacias: Adicionalmente, Falabella posee un 20% de la propiedad de Evolución Resultado Operacional MM$ Mar-05 Farmacias Ahumada S.A., la cual tiene presencia en Chile, México, Perú y Brasil. 2. ESTRUCTURA DE PROPIEDAD La compañía está controlada en un 88,6% por las familias Solari Falabella y Del Río (Grupo Dersa), quien entró a la propiedad de Falabella tras la fusión con Sodimac S.A., conformando un pacto de actuación conjunta. Estructura de Propiedad Junio 2005 Propiedad a Junio de 2005 Nº de Acciones % de Participación DERSA SA 464.564.937 19,5% INVERSIONES TERCERA LIGURIA LTDA 264.864.194 11,1% INVERSIONES SAN VITTO LTDA. 243.698.146 10,2% INVERSIONES TAHITI TRES S.A. 51.633.886 2,2% INVERSIONES TAHITI CUATRO S.A. 51.633.886 2,2% INVERSIONES TAHITI DOS S.A. 51.633.886 2,2% ELFA TRES S.A. 50.015.499 2,1% ELFA DOS S.A. 50.015.499 2,1% ELFA CUATRO S.A. 50.015.499 2,1% INPESCA S.A. (Dersa) 49.343.681 2,1% INV. Y RENTAS DON ALBERTO DOS S.A. 49.016.637 2,1% INV. Y RENTAS DON ALBERTO TRES S.A. 49.016.637 2,1% OTROS 962.476.376 40,3% TOTAL 2.387.928.763 100,0% Hendaya 60 11º piso Fono: 692 89 00 - Fax: 692 89 66 - Página 3 de 7

3. FORTALEZAS Y RIESGOS. Fortalezas Marcas Líder. Posee una marca con más de 100 años de tradición en la actividad comercial e inversiones publicitarias que la ubican entre los 5 mayores avisadores del país (Falabella), junto al gran reconocimiento que poseen CMR y Sodimac. Amplia cobertura geográfica en Chile. Falabella posee el mayor número de locales de venta y la más amplia cobertura nacional en Chile. Estos puntos de venta se encuentran ubicados en lugares de amplia afluencia de público, incluyendo su presencia en la mayoría de los malls más importantes del país. Amplia base de clientes. Posee más de 3 millones de tarjetas de crédito emitidas en el país. De esta manera, dispone de información respecto de sus clientes, que le permite definir sus estrategias de marketing y optimizar la composición de su mercadería y actividades promocionales. Alto nivel de aceptación del formato. Falabella ha desarrollado y mantenido un alto nivel de aceptación de su formato de tiendas por departamentos como lugar de compras y de otorgamiento de créditos a través de la tarjeta CMR. Lo anterior la ubica en una posición relativa privilegiada al interior del comercio minorista ante escenarios negativos y la mantiene como líder de su industria. Beneficio Tributario. Por ser Falabella una acción de alta presencia bursátil, queda exenta del pago de impuestos a la ganancia de capital. expansión, sino también la de una amplia gama de distribuidores minoristas tales como multitiendas, tiendas de especialidad e hipermercados. A los actuales competidores, se agrega el desarrollo potencial en el país de distintos formatos y conceptos utilizados en la venta al detalle. Riesgo Operacional. El nivel competitivo lleva a la industria a trabajar con bajos márgenes. Esto obliga a la administración a realizar una eficiente selección de mercadería, manejo de inventarios y distribución a los puntos de venta, y mantener un fuerte control de costos y gastos. Riesgo de inversiones en el exterior. La inversión en países con riesgo mayor al de Chile, como Argentina y Perú, clasificados en SDy BB- respectivamente, por Standard & Poor s, implica un aumento de su riesgo relativo frente a flujos generados sólo en Chile, particularmente cuando estas inversiones aumenten su importancia relativa. Posibilidad de sobreinversión a nivel de la industria. Esto puede llevar a generar más puntos de venta de los que el mercado puede absorber. En este sentido, las compañías que presenten un crecimiento más allá de sus capacidades pueden ver afectada su posición financiera de manera importante. 4. ANALISIS COMPARATIVO CHILE (Diciembre 2004) Tiendas por Departamento Si se considera a la industria relevante en el segmento de tiendas por departamentos en Chile, podemos destacar que a pesar de poseer número de locales y superficie de ventas muy similares, Falabella posee una mayor eficiencia, dado que al analizar las ventas por m² de la competencia, nos arroja un promedio de $2,37 millones por m², muy por debajo de los $3,22 millones por m² de Falabella. Riesgos Sensibilidad del sector comercial al ciclo económico. El sector retail no alimenticio es particularmente sensible a los períodos recesivos del ciclo económico y su efecto en el poder adquisitivo de los consumidores. Lo anterior influye tanto en el volumen de ventas como en la recuperabilidad potencial de los créditos otorgados a clientes. Alta rivalidad entre competidores. Enfrenta no sólo la competencia de importantes tiendas por departamentos con agresivas estrategias de Hendaya 60 11º piso Fono: 692 89 00 - Fax: 692 89 66 - Página 4 de 7

Mejoramiento del Hogar En este segmento, el único competidor relevante que posee Homecenter Sodimac es Easy. Dado lo anterior, el análisis nos arroja un promedio de ventas de $1,37 millones por m² para Sodimac, prácticamente duplicando los $0,69 millones por m² de Easy, a pesar que la primera supera ampliamente en número de locales y en m² de sala de ventas a la empresa de propiedad de Cencosud. Supermercados En el caso del segmento supermercados, Falabella se encuentra en el proceso de penetración de la industria, tras la adquisición en el año 2004 de la cadena San Francisco. A pesar de poseer una baja participación de mercado (cercana al 3,8%), la participación en los formatos de supermercados, frente a los hipermercados de D&S y Cencosud le han permitido a esta compañía obtener un destacado nivel de eficiencia frente a sus competidores. Es así como San Francisco en el año 2004 logró ventas en promedio por $4,7 millones por m², frente al promedio de la competencia que bordea los $2,87 millones por m². * Estimado a Diciembre de 2004 Hendaya 60 11º piso Fono: 692 89 00 - Fax: 692 89 66 - Página 5 de 7

5. ULTIMOS RESULTADOS (Marzo 2005) La compañía registró un incremento de 22,3% en su resultado operacional, alcanzando $40.618 millones. Este resultado se explica por el aumento de los ingresos de explotación en 18,6%, generado por la expansión de las operaciones hasta marzo de 2005 y la contribución por la incorporación de Supermercados San Francisco. El resultado no operacional registró pérdidas por $465 millones, versus utilidades por $99 millones registradas a marzo de 2004, las que fueron compensadas por utilidades de inversión en empresas relacionadas, especialmente atribuidas a la expansión del Banco Falabella y los Mall Plaza. La utilidad del ejercicio alcanzó a $34.301 millones, representando un aumento de 15,9% respecto al mismo periodo de 2004. Balance Consolidado MM$ Activos Dic-03 Dic-04 Mar-05 Activos Circulantes Activos Fijos Otros Activos Total Activos 812.995 1.007.230 1.002.699 438.653 492.093 491.275 468.953 520.257 527.502 1.720.601 2.019.650 2.201.476 Pasivos Dic-03 Dic-04 Mar-05 Pasivos Circulantes 567.898 613.793 590.944 Pasivos Largo Plazo 252.717 424.560 416.055 Interés Minoritario 8.213 14.779 15.695 Patrimonio 891.773 966.573 998.782 Total Pasivos 1.720.601 2.019.650 2.201.476 Estados Financieros (Consolidados) Millones de $ Mar-05 Mar-04 % Var. Ingresos de 447.293 377.238 18,6% Costos de 327.194 273.178 19,8% Gastos de Adm. y Ventas 79.481 70.838 12,2% Resultados de 40.618 33.222 22,3% Res. Fuera de -465 99 - Utilidad (Pérdida) del Ejercicio 34.302 29.597 15,9% 6. HECHOS RELEVANTES En junta extraordinaria de accionistas celebrada en abril de este año, la compañía acordó aumentar el capital social desde $428.143 millones, hasta la suma de $431.137 millones, mediante la emisión de 16.698.803 acciones, las que serán destinadas para un Plan de Compensación para los Ejecutivos de la Sociedad. En julio de 2004, la compañía anunció la compra del 88% de la propiedad de Supermercados San Francisco en US$62,5 millones. A esa fecha la cadena tenía una participación de mercado de 7,2% en la Región Metropolitana y de 3,2% a nivel nacional. En julio de 2003, Falabella llegó a un acuerdo con el Grupo Del Río para una fusión con la empresa Sodimac S.A., mediante la incorporación de Dersa (matriz del grupo del Río) a la propiedad de Falabella. La operación involucró una inversión de US$2.500 millones. 7. PROYECCIONES Supuestos: Los principales supuestos para la valoración de la compañía comprenden las siguientes aperturas de locales o el equivalente a ampliaciones y remodelaciones: 2005 2006 2007 CHILE TIENDAS POR DEPARTAMENTO 2 2 2 SODIMAC 3 7 7 SUPERMERCADOS 3 5 5 PERU TIENDAS POR DEPARTAMENTO 1 1 1 SODIMAC 2 3 1 SUPERMERCADOS 1 3 1 ARGENTINA TIENDAS POR DEPARTAMENTO 1 1 1 TOTAL TIENDAS NUEVAS 13 22 18 TOTAL MMUS$ 150 220 180 COLOMBIA 3 3 2 Hendaya 60 11º piso Fono: 692 89 00 - Fax: 692 89 66 - Página 6 de 7

Valoración: La siguiente tabla refleja las proyecciones que se han estimado para la empresa (cifras en millones de pesos): S.A.C.I. FALABELLA (Millones de Pesos de Marzo de 2005) 2003 mar-04 2004 mar-05 2005 (E) 2006 (E) 2007 (E) 2008 (E) 2009 (E) 2010 (E) Var Ing. 47,5% 18,6% 23,5% 18,0% 15,9% 10,0% 7,6% 6,9% Var. R. O 35,3% 22,3% 29,8% 26,3% 28,5% 23,4% 14,6% 15,6% Marg. Ex. (Mg. Expl./Ing.) 30,2% 27,6% 29,4% 26,9% 27,4% 28,3% 29,0% 29,7% 30,5% 31,2% Marg. OP. (ROP/Ing.) 11,0% 8,8% 10,1% 9,1% 10,6% 11,3% 12,6% 14,1% 15,0% 16,3% Var. Costos 49,3% 19,8% 26,9% 16,6% 14,7% 8,9% 6,4% 5,7% Var. GAV 47,7% 12,2% 7,7% 18,7% 12,4% 4,5% 6,4% 3,6% Ingresos de Explotacion 1.089.677 377.238 1.607.096 447.293 1.984.837 2.341.901 2.714.167 2.984.930 3.210.856 3.431.045 Costos de Explotacion (Menos) 760.146 273.178 1.135.241 327.194 1.440.804 1.680.191 1.927.474 2.098.463 2.233.142 2.360.262 Margen de Explotacion 329.531 104.060 471.855 120.099 544.033 661.709 786.694 886.467 977.714 1.070.782 Gastos Administracion y Ventas (Menos) 209.742 70.838 309.824 79.481 333.770 396.233 445.542 465.445 495.258 513.131 RESULTADO DE EXPLOTACION 119.789 33.222 162.030 40.618 210.263 265.477 341.152 421.022 482.456 557.651 RESULTADO FUERA DE EXPLOTACION -2.545 99-17.378-465 -8.272-7.804-7.316-6.804-6.270-5.711 UTILIDAD (PERDIDA) DEL EJERCICIO 100.872 29.597 125.481 34.302 172.653 220.539 286.040 355.168 408.461 473.609 Flujo de Caja Operacional 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Resultado Operacional 162.030 210.263 265.477 341.152 421.022 482.456 557.651 Depreciación 32.441 35.630 42.004 46.597 47.759 48.971 50.234 Inversión -68.003-88.500-133.694-112.668-64.471-66.405-68.397 Variación del Capital de Trabajo -28.885-83.242-112.107-116.880-85.011-70.934-69.132 Impuestos -18.112-28.279-36.074-46.737-57.990-66.666-77.272 Flujo de Caja Operacional MM$ 79.472 45.872 25.606 111.464 261.309 327.423 393.084 Sensibilización del precio ante distintas tasas de descuento: TASA DESCUENTO ACTIVOS 9,6% 10,1% 10,6% 11,1% 11,6% TASA DESCUENTO PATRIMONIO 17,6% 18,1% 18,6% 19,1% 19,6% Valor Presente Activos (MM$) 5.384.399 4.973.092 4.607.678 4.281.506 3.989.103 Activos Prescindibles (MM$) 180.956 180.956 180.956 180.956 180.956 Deuda Valor Presente (MM$) 1.022.694 1.022.694 1.022.694 1.022.694 1.022.694 Patrimonio Económico(MM$) 4.542.662 4.131.354 3.765.940 3.439.769 3.147.365 Nº de Acciones (MM) 2.388 2.388 2.388 2.388 2.388 VALOR X ACCION ($) 1.902 1.730 1.577 1.440 1.318 8. CONCLUSIONES participación actual a un 10% en los próximos años, con el respaldo financiero y de su cartera de clientes, que posee por medio de la El precio objetivo de Falabella es de $1.580 por tarjeta CMR. Por otro lado, en el mismo negocio financiero, el Banco acción, en comparación a los $1.395 de mercado, Falabella ha generado un gran aporte en el resultado no operacional, arrojando una rentabilidad esperada de 13,3%, por constituyéndose como uno de los bancos con mayor rentabilidad lo que nuestra recomendación es COMPRAR. sobre capital del sistema financiero. Nuestras estimaciones se basan en las buenas cifras Destaca el menor riesgo que presenta la empresa versus la de crecimiento del país en el último período, que competencia en el negocio del crédito, ya que genera provisiones de está altamente correlacionada con la actividad del acuerdo a la normativa bancaria, en tramos y castigando la cartera a comercio, la que a su vez ha generado mejores los 180 días, lo que le ha permitido mantener un nivel de morosidad perspectivas del sector retail para este año. inferior al de la industria. Adicionalmente, se debe considerar el repunte que Por último, la compañía no descarta nuevas adquisiciones en todas está mostrando el consumo en Argentina. sus áreas de negocios, por lo que queda de manifiesto el interés por Cabe destacar el potencial que muestra el ingreso de seguir creciendo tanto a nivel local como internacional, generando un Falabella al sector supermercados, a través de San mayor atractivo en este papel. Francisco, aspirando a llegar desde un 3,8% de Hendaya 60 11º piso Fono: 692 89 00 - Fax: 692 89 66 - Página 7 de 7