CALCULO DE CUOTA HIPOTECARIA La empresa tiene la obligación de difundir información de conformidad con la Ley N 28587 y el Reglamento de Transparencia de Información y Contratación con Usuarios del Sistema Financiero, aprobado mediante Resolución SBS N 8181-2012. La siguiente simulación aplica de la misma manera para créditos otorgados en Dólares o Nuevos Soles, lo elementos que varían son las tasas de acuerdo a la moneda en la que se simule. Nota de Interés: Las tasas y sus rangos de aplicación, comisiones y gastos del presente documento son referenciales y pueden variar en función al comportamiento del mercado. Consulte el Tarifario del producto para mayor información. 1. Monto Afecto a la Tasa de Interés Paso 1: El Monto del Crédito Los intereses compensatorios son calculados sobre el Importe Desembolsado o Monto del Préstamo. Valor de la Vivienda $ 100,000 Cuota Inicial $ 37,000 Monto Crédito o Importe Desembolsado $ 63,000 Porcentaje Financiado 63%
2. Cálculo de la Tasa de Interés Paso 2: La tasa de Interés Efectiva Mensual La Tasa negociada para el desembolso es una Tasa Efectiva Anual (TEA) sin embargo las cuotas hipotecarias son de periodicidad mensual. Por este motivo es necesario calcular la tasa efectiva mensual (TEM) en base a la TEA con la siguiente formula Para una TEA de 9.5% TEM = [(1+9.5%)^(1/12)]-1 = 0.76% Paso 3: La Cuota Equivalente Una vez que tenemos la tasa de interés mensual se utiliza la formula de factor de recuperación del capital (formula de transformación de un stock inicial de dinero en flujo constante) para calcular la cuota equivalente. Este factor divide el flujo de cuotas equivalentes que se generaran, dado un préstamo, una tasa de interés y un plazo determinado. El Resultado Obtenido deberá ser multiplicado por el saldo de capital. Plazo (En meses) 180
Cuota Equivalente = [(1+0.76%)^180] x 0.76% x 63,000.00 = $ 644.26 [(1+0.76%)^180] - 1 3. Cálculo del Monto de Intereses Paso 4: Se calcula El Interés Compensatorio Fecha de Desembolso 04/12/2012 Vencimiento Cuota 1 04/01/2013 Cuota 1 Interés Compensatorio = 63,000.00 x [(1+9.5%)^(31/360)-1] = $ 494.27 4. Cálculo del Monto de Comisiones y Gastos No se cobran comisiones 5. Seguros asociados al crédito (desgravamen e inmueble) Paso 5: Cálculo de Seguros
a. Seguro de Desgravamen Seguro Desgravamen (cuota 1)= 63,000.00 x 0.022% =$ 13.86 b. Seguro de Inmueble Seguro Inmueble (cuota 1) = se estima que el promedio del monto asegurable es equivalente al 80% del valor del inmueble, es decir, 100,000.00 x 0.80 x 0.0188% =$ 15.04 6. Amortización de Capital Paso 6: Calculo de la Amortización de Capital Amortización Capital = Cuota equivalente l Interés Compensatorio Cuota Equivalente $ 644.26 > Interés Compensatorio $ 494.27
Cuota Equivalente $ 644.26 Interés Compensatorio $ 494.27 Amortización de Capital $ 149.99 7. Cuota Hipotecaria Composición de la Cuota Hipotecaria Amortización de Capital $ 149.99 Interés Compensatorio $ 494.27 Seguro Desgravamen $ 13.86 Seguro Inmueble $ 15.04 Portes $ 1.00 Cuota Hipotecaria $ 674.16 NOTA: Las entidades del sistema financieros estamos en la obligación de calcular los intereses por los días exactos de cada mes y estos puedes ser, 28, 29, 30 ó 31, la fórmula financiera de cuota constante utilizada tradicionalmente sirve sólo como referencia, ya que hace el cálculo como si los meses tuvieran el mismo número de días. Debido a esto se hace necesario realizar iteraciones que permitan llegar a una cuota constante (Alicuota), la misma que finalmente es la que se colocará en el cronograma final del cliente. Paso 7: El Nuevo Saldo de Capital Al final del Proceso se le Resta la Amortización de capital de la cuota pagada al monto del préstamo para hallar el nuevo saldo de capital. Monto Crédito 63,000.00
Amortización de Capital 149.99 Nuevo Saldo Capital 62.850,01 CALCULO DE LA TASA DE COSTO EFECTIVO ANUAL (TCEA) La tasa del costo efectivo anual es aquélla que permite igualar el valor actual de todas las cuotas con el monto efectivamente otorgado en préstamo al cliente. Este cálculo incluye todos los elementos que componen la cuota del crédito: Amortización de capital Interés Compensatorio Seguros Gastos y portes Paso 1 Calcular los días acumulados entre el día actual y la fecha de pago proyectada para la cuota. El resultado será llamado n. Paso 2 Asumir que TEA=Tasa Efectiva Anual y calcular el Tasa Efectiva Diaria TED = [(1 + TEA)^(1/360)] - 1
TED =[(1 + 9.5%)^(0.0027) - 1] TED = 0.024% Paso 3 VP Cuota x = [Valor Cuota x] (1 + TED)^n VP Cuota x = 643.11 + 643.11 +...... + 643.11 (1 + (1 + (1 + 0.024%)^30 0.024%)^60 0.024%)^5400 Aplicar la formula de valor presente a todas las cuotas y después sumar todos los resultados obtenidos. Esta suma será llamada VPC. Paso 4 La TCEA será la tasa de interés que cumpla con esta condición: VPC -Monto Préstamo = 0 Tasa de Costo Efectivo Anual =TCEA = 10.23% CÁLCULO DE INTERESES VENCIDOS ESTIMANDO UN ATRASO DE 10 DÍAS
Las cuotas que no hubieran sido canceladas en su fecha correspondiente serán sujetas al recargo por Intereses Vencidos. Tomando como base el cuadro del Punto 7, simularemos un atraso de 10 días en el pago de la cuota hipotecaria. Amortización de Capital $ 149.99 Interés Compensatorio $ 494.27 Seguro Desgravamen $ 13.86 Seguro Inmueble $ 15.04 Portes $ 1.00 Cuota Hipotecaria $ 674.16 Se define que los únicos conceptos afectos a intereses vencidos son los correspondientes a la amortización de capital y los intereses compensatorios, aplicándose de la siguiente forma: Interés Vencido: Este aplica sobre la amortización de capital y sobre el interés compensatorio en base a la Tasa de Interés compensatoria del cronograma inicial. Cálculo de Interés Vencido Tasa Interés Vencido Anual: 9.5% anual, (se aplica la misma tasa que el interés compensatorio), para su aplicación esta debe ser expresada en tasa diaria. TIVD => [(1 + TIVA) ^ (1/360)] 1 TIVD => [(1 + 9.5%)^(0.0027) - ] TIVD => 0.024%
Aplicación de los intereses vencidos sobre la cuota Ejemplo con 10 días de atraso Interés Vencido = (amortización de capital + Interés compensatorio) * TIV ^ días de atraso Interés Vencido = (149.99 + 494.27) * 0.024% ^ 10 Interés Vencido = $ 1.54 GASTO POR GESTIONES DE COBRANZA Los Gastos por Gestiones de Cobranza se generan como producto del incumplimiento de pago de una o más cuotas, se generan a desde el 4to día de incumplimiento de pago y se calculan de acuerdo al número de días de atraso de acuerdo a la siguiente tabla. Rango en días de atraso % del gasto de cobranza 4-30 2.07% 31-60 3.54% 61-90 5.00% 91-180 8.00% Mas de 180 10.00% El porcentaje del gasto se aplica sobre el monto no pagado, ejemplo:
Paso 1. Tomamos la cuota señalada en el punto 7 y le sumamos el monto determinado por los intereses vencidos: Monto afecto a Gasto por Gestión de Cobranza = 674.16 + 1.54 = 675.70 Luego aplicamos el gasto correspondiente a 10 días de atraso 675.70 * (2.07%) = 13.98 Paso 2. Entonces el Gasto por Gestión de Cobranza para el ejemplo es 13.34 De esta manera un cliente que mostró 10 días de atraso en el pago de su cuota deberá cancelar: Cuota + Interés Vencido + Gasto por Gestión de Cobranza 674.16 + 1.54 + 13.98 = 689.68 APICACIÓN DEL PERÍODO DE GRACIA El período de gracia se define como el lapso de tiempo durante el cual el acreedor, por expreso acuerdo entre las partes, difiere en el tiempo el cumplimiento de alguna obligación, tal como el pago de intereses, del capital y otros conceptos para el caso de las obligaciones de crédito. Ocurrido el vencimiento del plazo de gracia, se iniciará o proseguirá la amortización parcial o total de la obligación objeto del mismo. Aplicación y cálculo: Una vez definido el período de gracia se debe estimar los intereses generados durante el plazo elegido de no pago y el importe de los seguros de desgravamen y del inmueble igualmente no pagados.
Siguiendo el mismo ejemplo en que se financian US$63.000 sobre un inmueble de US$100.000 a un plazo de 15 años, con TEA 9.5% y seguro de desgravamen individual 0.022%. Ejemplo con 2 meses de gracia Se calculan los intereses por el primer mes transcurrido sobre el monto desembolsado, una vez determinado, se suman los seguros y se obtiene un nuevo saldo adeudado, para el ejemplo, US$63.523,17, siendo este el nuevo saldo sobre el cual se calcularan nuevamente los intereses transcurridos durante el segundo mes de gracia y el seguro de desgravamen, el seguro del inmueble no varía ya que está en función del valor del inmueble. Una vez calculado el nuevo saldo se procede de acuerdo a lo señalado en el Punto 1, Paso 1 para recalcular el cronograma a partir del cual el acreedor realizará sus pagos mensuales. Saldo Interés del período de gracia Seguro de desgravamen Seguro del Inmueble Saldo mes gracia 1 63,000.00 494.27 13.86 15.04 63,523.17 mes gracia 2 63,523.17 498.33 14.08 15.04 64,050.62 64,050.62