Previsión de Demanda de Vivienda Nueva hasta 2028 Nueve mayores Áreas Metropolitanas de España XXII SIMPOSIO ANUAL DEL CIF Prof. José Luis Suárez 20 de mayo de 2015 suarez@iese.edu 1
Oferta y demanda de vivienda nueva. España 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Transacciones de vivienda nueva Vivienda nueva terminada Fuente: Ministerio de Fomento 2
Oferta y demanda de vivienda nueva. Comunidad de Madrid 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Transacciones de vivienda nueva Vivienda nueva terminada Fuente: Ministerio de Fomento 3
Algunas consecuencias de la debacle Reducción del sector de la promoción residencial hasta su casi desaparición Gran impacto negativo en múltiples sectores que sirven al sector inmobiliario Construcción y materiales de construcción Muebles y otros enseres domésticos Profesionales: arquitectos Aumento del desempleo Deterioro del activo de las entidades financieras Impacto en balance Impacto en cuentas de resultados Reducción del consumo por el efecto riqueza Confusión en las políticas públicas Planes generales de urbanismo Vivienda protegida 4
Household Asset Split. % of Total Assets Fuente: Oliver Wyman Citado en Banco de España New Measures for the Spanish Banking System (February 4th, 2012) 5
Algunas variables que influyen en la demanda de vivienda nueva A favor En contra En análisis Reducción de personas por hogar Financiación del comprador Obsolescencia de viviendas en uso Demanda de reposición (condicionada o no) Adquisición de segunda vivienda Empleo Inversión en vivienda Preferencia por la vivienda nueva Rehabilitación Descenso de la población Sobre-stock de viviendas Alquiler 6
Ámbito material Principales áreas urbanas. Población en 2013 1. Madrid 6.047.108 2. Barcelona 5.042.757 3. Valencia 1.548.960 4. Sevilla 1.303.629 5. Bilbao 908.549 6. Málaga 974.003 7. Asturias 827.869 8. Zaragoza 756.132 9. Alicante Elche 701.924 10. Bahía de Cádiz 643.912 11. Murcia 641.743 12. Vigo Pontevedra 588.266 13. Las Palmas 541.043 14. Palma 542.782 15. Granada 521.831 Fuente: Atlas Digital de las Áreas Urbanas (En atlasau.fomento.gob.es - consultado el 20 de enero de 2015) 7
Previsión de volumen de demanda. Esquema simplificado de la metodología DINÁMICA DEMOGRÁFICA OBSOLESCENCIA MEJORA OTRAS CAUSAS La evolución de la población y la dinámica de creación/desaparición de hogares produce flujos de +/- demanda de vivienda La obsolescencia de vivienda genera necesidad en hogares ya construidos Hogares preexistentes que quieren cambiar a una vivienda mejor Inversión Segunda vivienda Cambios de tipo (P/S) Causas varias Hogares desaparecidos Nuevos hogares Rep. por Obsolescencia Rep. por Mejora IDM DEMANDA AGREGADA EVN Exigen Vivienda Nueva EQUILIBRADO DEMANDA El stock de viviendas vacías determina la demanda indirecta de VN y traduce la mejora condicionada en efectiva Demanda Indirecta VN DEMANDA TOTAL DE VIVIENDA NUEVA STOCK DE VIVIENDAS VACÍAS IDM: Independencia del Mercado / EVN: Exigen Vivienda Nueva LIBERADAS POR: Mejoras que exigen VN Otras causas 8
Proyecciones de población española 2014-2064 Fuente: INE 9
Pirámides de población de España Fuente: INE 10
Proyección de hogares y de personas por hogar. España 2,60 19.400.000 2,55 19.200.000 19.000.000 2,50 18.800.000 2,45 18.600.000 2,40 18.400.000 2,35 18.200.000 18.000.000 2,30 17.800.000 2,25 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 Datos a 1 de enero Número de hogares Tamaño medio de los hogares 17.600.000 Fuente: INE 11
El alquiler Nuevos hogares propietarios de una vivienda / Nuevos hogares creados Fuente: LaÇaixa Research a partir de datos del INE 12
Previsión del precio de la vivienda nueva. Esquema simplificado de la metodología La previsión de los precios usará el Panel Data Analysis Este modelo permite usar toda la información disponible y aprovechar el efecto cruzado de las variables en todos los ámbitos incluidos en el estudio, de modo que se optimiza la proyección Las variables utilizadas se seleccionaron con el fin de caracterizar los conceptos más relevantes en la explicación de los precios pasados y la previsión. Esos conceptos incluyen: Necesidad de vivienda / Demografía Capacidad adquisitiva / Economía y financiación hipotecaria La elección de las variables concretas en cada aplicación del Panel Data se hace dentro del contexto de: Disponibilidad de datos Calidad de la ecuación resultante 13
Área Metropolitana de Madrid Ciudad de Madrid. Zona metropolitana Norte Alcobendas, Colmenar Viejo, San Sebastián de los Reyes Y Tres Cantos Zona metropolitana Este Alcalá de Henares, Coslada, Mejorada del Campo, Rivas- Vaciamadrid, San Fernando de Henares y Torrejón de Ardoz Zona metropolitana Sur Alcorcón, Fuenlabrada, Getafe, Leganés, Móstoles, Parla y Pinto Zona metropolitana Oeste Boadilla del Monte, Majadahonda, Las Rozas, Pozuelo de Alarcón, Villanueva de la Cañada y Villaviciosa de Odón Distritos de la ciudad de Madrid Zona Centro Arganzuela Retiro Salamanca Chanmartín Tetuan Chamberí Fuencarral El Pardo Moncloa Aravaca Latina Carabanchel Usera Puente de Vallecas Moratalaz Ciudad Lineal Hortaleza Villaverde Villa de Vallecas Vicálvaro San Blas Barajas Fuente: Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid según NUTS 4 (Consejo de Europa) 14
Área Metropolitana de Madrid Fuente: Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid según NUTS 4 (Consejo de Europa) 15
Resultados parciales de la previsión de demanda de vivienda nueva para el Área Metropolitana de Madrid 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Compraventa de vivienda nueva en la Comunidad de Madrid Nuestra previsión de demanda de vivienda nueva para el Área Metropolitana de Madrid (datos provisionales) Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia 16
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