QUIEN SELECCIONA EL NOTARIO EN UNA COMPRAVENTA? Por: Lcdo. Rafael Ferreira Cintrón, BBA, MBA, JD En esta etapa recesionaria es fundamental para todos el conocimiento de los aspectos básicos de las transacciones en la industria de bienes raíces. Naturalmente una de las transacciones mas frecuentes es la venta de una propiedad. Ese aspecto toma singular significado por encontrarnos en lo que se ha denominado como mercado de compradores pues de por si esto implica una sobreoferta de potenciales transacciones de compraventas en el mercado. Responsabilidades del notario publico Es un hecho conocido y que fuera objeto de discusión en una colaboración anterior (Construcción: Requisito de Escritura Pública- 18 de febrero de 2006) tiene que ser autorizada por un notario público autorizado. El notario que redacta y autoriza la escritura de compraventa no es abogado del vendedor ni de comprador sino que funge en calidad de consejero legal y asesor de todas las partes. El notario es el instrumentador de los documentos que conllevan lo actos y negocios jurídicos a los cuales les da seguridad y certeza con su pericia profesional y bajo el manto de la fe pública de la cual es depositario. López Torres v. González Vázquez, 2000 TSPR 80; In re Colón 131 D.P.R. 121 (1992). Nuestro Tribunal Supremo ha expuesto que el notario tiene la obligación de propiciar y cerciorarse de un estado de conciencia informada supliendo las explicaciones, aclaraciones y advertencias en todo caso en que hagan falta para lograr el consentimiento enterado de los otorgantes al acto notarial. Chévere v Cátala, 115 D.P.R. 432 (1984). Quién selecciona el notario de la compraventa? En consideración a la enorme responsabilidad del notario es crucial determinar a cual de las partes le corresponde la selección del mismo así como si es el vendedor o el comprador a quien le corresponde el pago de los honorarios al notario. Vamos a comenzar con la primera interrogante, o sea: Quién selecciona al notario público que otorgara una compraventa? El comprador?, El vendedor?, El acreedor hipotecario que recibirá su pago una vez se cierre la transacción?, El banco que otorga financiamiento al comprador? El corredor de bienes raíces? 1
La contestación a estas preguntas y sus fundamentos fueron claramente expuestos por nuestro más alto Foro judicial en el caso de Pueblo vs. Central Cambalache 62 DPR 553 (1943). En este caso el Tribunal nos explica que es indudable que el vendedor y el comprador tienen interés en la elección del notario; pero a poco que reflexionemos sobre la cuestión, nos daremos cuenta de que el grado de interés del comprador necesariamente es mayor que el del vendedor. Este recibe del comprador el precio en moneda legal. El otro, el comprador, si bien como cuestión de hecho recibe la posesión material de la cosa comprada, el titulo de propiedad sobre ella puede, por ignorancia, negligencia o malicia del notario autorizante, estar viciado de nulidad en todo o en parte, y como consecuencia de ese vicio no recibir aquello por lo que legítimamente pago su dinero. A renglón seguido el Tribunal concluye que es al comprador quien tiene derecho a elegir el notario. En otras palabras el Supremo establece que como el comprador esta entregando una suma cierta para satisfacer el precio de venta existe un interés vital del comprador en inscribir su titulo en el Registro de la Propiedad por lo que debe ser el comprador quien seleccione el notario que autorizara la escritura de compraventa que se presentara en el Registro para inscribir el titulo a su favor. La contestación a las interrogantes anteriores son que la selección del notario de la escritura de compraventa no corresponde no al vendedor, ni al acreedor del vendedor cuyo préstamo será cancelado, ni al banco que facilitara el financiamiento al comprador ni tampoco corresponde al corredor de bienes raíces. La conclusión es que desde 1943 esta claro que el comprador es a quien corresponde la selección de quien será el notario de la escritura de compraventa. Responsabilidades adicionales del Notario Es interesante mencionar que además de la responsabilidad del notario en autorizar una escritura que pueda inscribirse al Registro de la Propiedad existen otras importantes responsabilidades del notario de la compraventa. Una de estas responsabilidades fue establecida desde que fue resuelto por el Tribunal Supremo el caso de Feliciano Caraballo vs. Julián Ross Tuggo, 2005 TSPR 133. En este caso se establece una nueva norma de carácter prospectivo para que los notarios que otorguen una escritura de compraventa sobre una propiedad inmueble incluyan como parte de las advertencias que tienen el deber de hacerle a los otorgantes de las mismas, la conveniencia de obtener una certificación sobre deuda contributiva del CRIM. La norma del Supremo es a los efectos de que se advierta a las partes la importancia de una certificación de deuda contributiva. (Ver nuestro pasado artículo sobre este tema en Construcción: Compraventa y la Importancia del CRIM- 15 de octubre de 2005.) 2
Una responsabilidad adicional reconocida del notario de la compraventa es hacer y analizar un estudio de título reciente en el Registro de la Propiedad antes de autorizar la escritura. Las responsabilidades no terminan ahí sino que existe también responsabilidad del notario en los casos donde comparece una sucesión como parte vendedora. En estos casos es preciso que la sucesión presente prueba de que el causante haya fallecido sin responsabilidad de pensión con ASUME. La ley 72 de 25 de agosto de 2005 enmendó la ley de ASUME a los fines de que se exija una certificación de deuda negativa de pensión alimentaría previo a la otorgación de cualquier escritura que enajene en cualquier modalidad algún bien del caudal. Esto incluye naturalmente los activos en bienes raíces del finado. (Ver nuestro articulo en Construcción: Bienes Raíces, ASUME y Herencia de 3 de diciembre de 2005). No solo se establecieron prohibiciones a los notarios y al sistema judicial sino que el Registrador esta asimismo impedido conforme a esta ley de inscribir ningún documento notarial, sentencia o acto judicial otorgado, dictado o emitido, en relación con cualquier división o distribución, venta, entrega o hipoteca de la mencionada propiedad o cualquier bien hereditario del fallecido sin una certificación de deuda del administrador que certifique que dicho alimentante fallecido no tiene deuda por concepto de alimentos." La lista de responsabilidades del notario es muy extensa y solo hemos querido compartir con ustedes algunas de ellas. Honorarios del notario en la compraventa EL articulo 1344 de nuestro Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura serán por cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario. La ley establece pues que es al vendedor a quien le corresponde pagar los honorarios de la redacción y autorización de la escritura de compraventa. Además el vendedor deberá pagar los sellos de Rentas internas y de Asistencia Legal del original de la escritura. Al comprador por otro lado le corresponderá asumir y pagar los sellos de Rentas internas y de Asistencia Legal de la copia certificada de la escritura de compraventa. Además al comprador pagara los comprobantes y sellos de rentas internas a favor del Registro de la Propiedad. La cantidad que le corresponde pagar a cada parte de cada una de las partidas anteriores puede determinarse con precisión pues están basadas en una formula que esta determinada por el precio de venta. Una vez usted tiene el precio de venta puede saber con anticipación cuanto serán los honorarios de la autorización de la escritura de compraventa, los sellos del original y la copia y los comprobantes y derechos del Registro. De usted interesar este desglose 3
puede comunicarse con el notario de su preferencia o enviarnos un correo electrónico para remitirle una proyección de estas importantes partidas. En un próximo artículo continuaremos con el tema explicando en detalle los gastos y honorarios en la compraventa de un bien inmueble. El autor es abogado corporativo con sobre 16 anos de experiencia en la industria bancaria (787-635-0172). Los artículos antes citados pueden ser accesados a través de www.apoyolegalpr.com. 4
5