MODIFICACIÓN Nº 12 DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE ALMUSSAFES. MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 45, USOS. MEMORIA Y MODIIFICACION ART 45 PG.doc/ URBANISME / FJAD 1
INDICE. MEMORIA JUSTIFICATIVA. - ANTECEDENTES. - DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN. - JUSTIFICACIÓN DE LA NO MODIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL. PROPUESTA MODIFICACIÓN. - ARTÍCULO MODIFICADO. MEMORIA Y MODIIFICACION ART 45 PG.doc/ URBANISME / FJAD 2
MEMORIA JUSTIFICATIVA. ANTECEDENTES. El Ayuntamiento de Almussafes tiene intención de proceder a realizar una modificación puntual del plan general vigente que modifique lo dispuesto con relación al régimen de usos en la zona residencial del suelo urbano. El planeamiento vigente data del año 1994, ello implica que desde su aprobación el marco legislativo ha sufrido muchos cambios y especialmente en lo concerniente a la legislación ambiental. Sumado a la necesidad de dar más claridad a la terminología utilizada en las ordenanzas, motiva la modificación. El Plan General en las ordenanzas respecto al suelo urbano residencial indica los usos que puede albergar en su artículo 45, cuya transcripción es la siguiente. Artículo 45. Usos Dentro del suelo urbano se distinguen, a estos efectos, dos zonas: a) Zona residencial: Por ser una zona de carácter exclusivamente residencial sólo se permitirán los siguientes usos: - Viviendas, comercios, despachos y oficinas, garajes, talleres artesanales, locales destinados a actividades de hostelería y locales de espectáculos públicos. Se prohibe la instalación de industrias a excepción de pequeños talleres o actividades que no superen los siguientes límites: - Número máximo de empleados: 8 - Potencia máxima de motores: 10 CV. - Nivel sonoro máximo de ruido en el exterior: 40 db y 30 db entre vecinos. - Superficie máxima ocupada: 500 m2 - Y medidas correctoras para evitar cualquier tipo de contaminación, humos, vertidos y olores. b) Suelo residencial de tolerancia industrial. MEMORIA Y MODIIFICACION ART 45 PG.doc/ URBANISME / FJAD 3
Apartado redactado de acuerdo con la modificación núm. 9. (BOP 25.enero.2007) Usos permitidos: - Almacenes de manipulación de productos relacionados con el sector agrario. Sólo se permitirá la vivienda en el mismo solar del almacén cuando esté vinculado al mismo. - Viviendas residenciales, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en el art. 49 de las presentes Normas urbanísticas. Siendo las definiciones con relación a usos y actividades las que a continuación se transcriben que figuran en el artículo 4 de als ordenanzas. - Actividades inocuas: Se consideran inocuas las actividades en las que no cabe presumir que vayan a producir molestias, alterar las condiciones normales de salubridad e higiene del medio ambiente, ocasionar daños a bienes públicos o privados, ni entrañar riesgos para las personas. Son las que conviven normalmente con los edificios habitados, con un grado presumible de molestias perfectamente soportable. - Actividades insalubres: Las que dan lugar a desprendimiento o evacuación de productos que resulten directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana o calidad del medio ambiente, según quedan determinadas en el Reglamento de Actividades. - Actividades molestas: Instalaciones, establecimientos, actividades, industrias o almacenes públicos o privados que constituyen una incomodidad por los ruidos o vibraciones, humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión que emiten o por las sustancias que eliminan, según quedan determinadas en el Reglamento de Actividades. - Actividades nocivas: Las que por las mismas causas ocasionan daños a las personas, la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola, según quedan clasificadas en el Reglamento de Actividades. - Actividades peligrosas: Las que tienen por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o bienes según quedan clasificados en el Reglamento de Actividades. - Actividades reglamentadas públicas: Aquellas actividades que requieren una autorización especial, incluso por distintos organismos con competencia concurrente o compartida, como cines, piscinas, bares, pubs, tocadiscos en MEMORIA Y MODIIFICACION ART 45 PG.doc/ URBANISME / FJAD 4
lugares públicos, casas de juegos autorizados, etc..., sujetas al Reglamento de Policía de Espectáculos Por último, señalar que el Plan General de Ordenación Urbana, anterior a la LRAU y LUV, no ha sido adaptado mediante una revisión u homologación, por tanto no establece la distinción entre ordenación estructural y pormenorizada, que los planes que se han aprobado de acuerdo con las citadas leyes. DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN. Tras veinte años de vigencia del plan general, aunque por un lado no se puede considerar que de la aplicación resulten incongruencias importantes o situaciones donde se muestre que su aplicación ha resultado un problema, si es evidente que todos los cambios legislativos en materia de urbanismo, medioambiental y técnico hace que se crea necesario una regulación más pormenorizada, evitando que la compatibilidad o incompatibilidad de los usos se englobe dentro de una única palabra, que puede albergar incluso actividades manifiestamente incompatibles y que por razones obvias deben estar fuera de toda zona de uso residencial. La modificación propuesta en primer lugar no opera sobre la zonificación existente en el plan general vigente, por tanto ni delimita ni modifica las zonas de ordenación del mismo. Su fin es regular los usos pormenorizados de la zonas con uso dominante residencial (zona residencial, zona residencial-casco antiguo y zona residencial de tolerancia industrial), regulándolos para asegurar la compatibilidad con el uso global de esta zona. En este sentido, la memoria del plan general indica: En función del destino del suelo previsto en cada caso se ha asignado a las distintas zonas del ámbito del Plan, los usos globales permitidos y su nivel de intensidad que quedan debidamente regulados en los apartados correspondientes de las Normas Urbanísticas. Dentro del suelo urbano se distinguen dos usos globales, que son el residencial y el industrial. Dentro del residencial se distinguen, a su vez, dos zonas: 1) Zona de carácter exclusivamente residencial, en el que sólo se permiten los usos siguientes: viviendas, comercios, locales destinados a actividades de hostelería y locales de espectáculos públicos, prohibiéndose la instalación de industrias a excepción de pequeños talleres o actividades que no superen los límites establecidos en el artículo 45 de las Normas. MEMORIA Y MODIIFICACION ART 45 PG.doc/ URBANISME / FJAD 5
2) Suelo residencial de tolerancia industrial en el que se permiten almacenes de manipulación de productos relacionados con el sector agrario, siendo incompatibles con vivienda en el mismo solar. En el suelo urbano residencial hay que destacar, si bien no conlleva un diferente uso del suelo, la protección del "casco antiguo" -artículo 47- mediante una serie de medidas estéticas y de reducción de alturas permitidas respecto del resto del casco. Con la nueva redacción del artículo 45, se busca dar mayor claridad a los usos compatibles, a fin de considerar aquéllos que no alteren o interfieran en el uso global y sin modificar los usos prohibidos de las zonas residenciales. Para ello, la nueva redacción se fundamenta en el reglamento de zonas y en el Decreto 54/1990, de 26 de marzo, del Consell de la Generalitat Valenciana, por el que se aprueba el Nomenclátor de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, declarado vigente por la Ley 2/2006, de Prevención de la Contaminación y Calidad Ambiental, sobre actividades calificadas de actividades calificadas para definir y pormenorizar que actividades dentro de un uso son compatibles, adoptando medidas espaciales para regular la compatibilidad o no en un edificio en el que exista también residencial. En resumen se regula con una serie de condiciones que vienen referidas: - Al Nomeclátor de actividades calificadas. - A condiciones de implantación en edificios que incluyan el uso residencial o independientes de este. - A condiciones espaciales de situación dentro del edificio. - A condiciones espaciales de superficie o aforo permitido. Por último, con ello se muestran algunas actividades que se consideran que por su carácter son manifiestamente incompatibles con el uso residencia y se prohiben. Para ello, en primer lugar se complementa las definiciones existentes de actividades en el artículo 4 de las ordenanzas, con unas definiciones de acorde con el reglamento de zonas y con referencias al nomenclátor para definir los diferentes usos, las cuales se incorporan al artículo 45. En segundo lugar se busca unas condiciones objetivas de compatibilidad o no con el uso vivienda, referidas al propio nomenclátor, que en su propia exposición de motivos indica: A este respecto, se consideran cinco intensidades que van de menor a mayor del 1 al 5. Estas cinco categorías o grados de intensidad permitirán armonizar la calificación con los Planes Generales de Ordenación Urbana que se desarrollen en cada municipio, de tal manera que las de "bajo índice", MEMORIA Y MODIIFICACION ART 45 PG.doc/ URBANISME / FJAD 6
siempre que se ubiquen en los emplazamientos que determinen estos Planes y las medidas correctoras adoptadas sean acordes, podrán considerarse compatibles con las viviendas, no siendo factible la ubicación de las de más alto índice por el riesgo que entrañan. Atendiendo a ello se considera el índice y grado de intensidad baja (1 y 2) y medio (3) en el caso de actividades molestas como compatibles con la vivienda. En todo caso, las de grado alto (4 y 5) en consonancia con el nomenclátor se consideran incompatibles con la vivienda y por tanto prohibidas. Por último, se han adoptado criterios además de los anteriores para pormenorizar las actividades compatibles que se puedan emplazar en un edificio donde cohabite el uso residencial y las que siendo compatibles se entiende que deben instalarse en edificios en el que no coexista con el uso residencial. Todos estos criterios se han aplicado a las tres zonas con uso global residencial, asimilando el régimen de usos en la ZONA RESIDENCIAL y ZONA RESIDENCIAL- TOLERANCIA INDUSTRIAL, dado que esta última tenía la función de mantener las actividades de manipulación de productos del sector agrario que a la aprobación del plan en 1994 estaban instaladas y que a fecha de hoy se han erradicado del suelo urbano residencial y por tanto se considera que es oportuno eliminar con esta modificación. El casco antiguo no se corresponde en sentido estricto con una zona de ordenación, tal como se indica en la memoria, pero se cree conveniente restringir algunas actividades a fin de no desvirtuar el carácter del casco antiguo y favorecer la protección del mismo, no considerando como compatibles los usos industriales, terciario-recreativo y almacenes que por su actividad deban ir en edificios sin uso residencial en el mismo. Por último, en el artículo se hace mención a un régimen transitorio de los usos que a la fecha de entrada en vigor de este plan sean incompatibles con el nuevo de régimen de usos establecido, con el fin de aclarar la situación legal en la cual quedan, todo ello a salvo siempre de la normativa sectorial que les sea de aplicación y a las que deben dar cumplimiento. JUSTIFICACIÓN DE LA NO MODIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL. Como se ha indicado en los antecedentes el plan general no tiene la distinción entre ordenación estructural y ordenación pormenorizada, no obstante atendiendo a lo dispuesto por la propia LUV la modificación propuesta no opera sobre la ordenación estructural, a tenor de la propia definición de la misma. MEMORIA Y MODIIFICACION ART 45 PG.doc/ URBANISME / FJAD 7
De acuerdo con la LUV tiene la consideración de carácter estructural la asignación de usos globales o dominantes de las diferentes zonas de ordenación. La presente modificación mantiene sin modificar los usos globales o dominantes de la zona residencial, así como los prohibidos que prácticamente se remiten en el planeamiento vigente al industrial, y que en la modificación sigue estando prohibidos. El artículo 150.c) del ROGTU señala que forma parte de la ordenación pormenorizada de las normas urbanísticas la asignación de usos pormenorizados, en consonancia con el artículo 37.1.e) de la LUV. En nuestro caso la modificación incide en regular los usos compatibles, adoptando un criterio normativo de carácter sectorial que atiende al índice de clasificación del nomenclátor para considerar la compatibilidad o incompatibilidad con la vivienda. Por otro lado la presente modificación no prevé crecimientos urbanos ni va a implantar nuevas infraestructuras, por lo que no procede elaborar Estudio de Integración Paisajística (art. 11.3 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje. Almussafes, a 28 de mayo de 2014. El arquitecto municipal, Fco. Javier Adam Durá. MEMORIA Y MODIIFICACION ART 45 PG.doc/ URBANISME / FJAD 8
PROPUESTA DE MODIFICACIÓN Articulo 45. Usos. 1. Compatibilidad de los diferentes grados de la actividad con el uso residencial. En las presentes Normas, las referencias a la normativa de actividades calificadas deberán entenderse referidas a la Ley de Prevención de la Contaminación y Calidad Ambiental de la Comunidad Valenciana y Decreto que lo desarrolla. Igualmente serán de aplicación la legislación vigente en materia de espectáculos públicos (Ley 14/2010, de diciembre, de Espectáculos Públicos, Actividades Recreativas y Establecimientos Públicos), o normativa que las sustituya.. Para cada categoría de uso del presente Plan General se señala el grado correspondiente, de 1 a 5, estableciéndose las oportunas equivalencias con el Nomenclátor de Actividades clasificadas que se contiene en el Decreto 54/1990 de 26 de marzo del Consell ( que se mantiene vigente según la disposición transitoria quinta de la Ley 2/2006 de 5 de mayo, hasta que se apruebe la relación de actividades sujetas a licencia ambiental. a) Las actividades, sea cual sea su tipo, que se ubiquen en edificios en que existe o pueda existir uso residencial se admiten, exclusivamente, y como máximo con los siguientes grados: - Molestas: grados 1, 2 y 3. - Nocivas e insalubres; grados 1 - Peligrosas: grado 1 b) Las actividades, sea cual sea su tipo, que deban ubicarse dentro de zonas de Ordenación Urbanística de uso dominante residencial, aún cuando se implanten en edificios de uso exclusivo, se admiten como máximo con los siguientes grados: - Molestas: grados 1, 2 y 3. - Nocivas e insalubres: grados 1 y 2 - Peligrosas: grados 1 y 2. 2. Usos en zona residencial y zona residencial tolerancia industrial. Uso global. Uso residencial (Res). Es aquel que se desarrolla en los edificios destinados MEMORIA Y MODIIFICACION ART 45 PG.doc/ URBANISME / FJAD 9
al alojamiento permanente de las personas Usos compatibles. En ZONA RESIDENCIAL se consideran compatibles los siguientes usos, con las condiciones que se indican a continuación: Uso industrial (Ind). Comprende las actividades destinadas a la obtención, elaboración, transformación, reparación, distribución de productos, incluso talleres artesanales. a) Uso industrial asimilado al comercial compatible con el uso residencial (ind.1) en edificio mixto que incluya el residencial, hasta una superficie máxima útil de 300 metros cuadrados, a emplazar necesariamente en planta baja y que se corresponde con los grupos y subgrupos siguientes: - Grupo 247.3: fabricación artesanal de objetos ornamentales con material cerámico, siempre que la cocción se realice en hornos eléctricos y la propia actividad comprenda la venta al detalle de dichos objetos. - Agrupación 35, a excepción del grupo 353 (fabricación de material electrónico, excepto ordenadores). - 414.4: Elaboración de helados y similares. - 419: Industria de pan, bollería, pastelería y galletas. - 474: Artes gráficas y actividades anexas. - 491: Joyería y bisutería. - 493: Laboratorios fotográficos y cinematográficos. b) Uso industrial enclavado en zonas residenciales (Ind.2). Comprende aquellas actividades industriales que, por no considerarse incompatibles con las zonas residenciales o terciarias en las que se ubican, se puedan autorizar en ellas, con las medidas correctoras correspondientes. Corresponde a actividades industriales que deben desarrollarse en edificio independiente del uso residencial, dedicado de manera exclusiva al uso industrial o en edificios de usos mixtos, junto a otros usos industriales o terciarios. Comprende, exclusivamente los grupos relacionados en el apartado anterior cuya superficie útil exceda de 300 m² y hasta 600 m² y además: - GRUPO 435: Fabricación de géneros de punto. - GRUPO 439: Otras industrias textiles (elaboración de trajes regionales y ornamentales) - GRUPO 452: Fabricación de calzado de artesanía y a medida. - GRUPO 453: Confección en serie de prendas de vestir y complementos. MEMORIA Y MODIIFICACION ART 45 PG.doc/ URBANISME / FJAD 10
Las actividades relacionadas se admiten hasta el grado 2, - Uso terciario. Es uso terciario el que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, las empresas u organismos, tales como los servicios de alojamiento temporal, comercio al por menor en sus distintas formas, información, administración, gestión, actividades de intermediación financiera u otras similares. La regulación y clasificación de las presentes normas se entiende sin perjuicio de la legislación sobre ordenación del comercio y superficies comerciales. Desde un punto de vista urbanístico a los efectos de su pormenorización en el espacio y el establecimiento de condiciones particulares, se distinguen las siguientes clases: Comercial, Hotelero, Oficinas, Servicios y Recreativo. Se distingue: - Uso terciario comercial (Tco) Comprende aquellas actividades comerciales sujetas a comunicación ambiental, así como las sujetas a licencia ambiental, correspondientes a la agrupación 64, comercio al por menor, del Nomenclátor, excepto el 646 (salvo bombonas de gas sin almacenamiento) y 647.1 (salvo lubricantes) y 648.3 grandes almacenes. Las tiendas dedicadas a la venta de animales, aunque se consideren sanitariamente como núcleos zoológicos, se incluyen dentro de esta categoría siempre que la superficie construida del local no exceda de 200 m2. Estas actividades se emplazarán en locales independientes, ubicados necesariamente en planta baja, en caso de edificios de uso mixto que incluya el residencial. - Uso terciario oficinas (Tof): locales destinados a despachos profesionales, así como la prestación de servicios administrativos, técnicos, financieros, de información u otros, realizados básicamente a partir del manejo y transmisión de información, bien a las empresas o a los particulares, sean éstos de carácter público o privado. Este tipo de uso será compatible con el residencial, industrial y terciario en los términos establecidos en las presentes Normas. - Uso hotelero (Tho). Los comprendidos en el grupo 661 del Noménclaltor. Ya sea en edifico mixto o exlcusivo. MEMORIA Y MODIIFICACION ART 45 PG.doc/ URBANISME / FJAD 11
- Uso Terciario Recreativo (Tre): comprende las actividades vinculadas con el ocio, la vida de relación, el tiempo libre y el esparcimiento en general, que se realizan en edificios, locales e instalaciones tales como: salas de cine, teatros, salas de conciertos, salas de reunión, salas de juegos, discotecas, restaurantes, bares o cafeterías sin ambientación musical, bares con ambientación musical, "pubs", salas de fiestas, etc. Dentro de este uso se distinguen las categorías siguientes: Tre 1: compatibles con el uso residencial en edificios de uso mixto, con un aforo máximo de 80 personas: Restaurantes y cafés (agrupación 65), ludotecas, locales de reunión, gimnasios, escuelas de danza, salones de ciber y similares, salas de exposiciones, conferencias y polivalentes, salones recreativos de maquinas de azar (subgrupo 969.2). Obligatoriamente han de emplazarse en las plantas bajas del edificio. En el caso de gimnasios el aforo máximo permitido es de 150 personas Tre 2: compatibles con el uso residencial, sólo en edifico sin uso residencial: los enunciados anteriormente (Tre1), más las salas de teatro y conciertos; salas de cines (963); casinos de juego y salas de bingo (969.1); caféscantantes, cafés-teatro, cafés-concierto, pubs y bares con ambiente musical, escuelas de danza, gimnasios con música, pistas de patinaje, salas de squash (969.3); salas de juegos, salas de banquetes. Todos ellos con un aforo no superior a 400, salvo que los bares con ambiente musical que el aforo no será superior a 100 personas. Se prohibe en todo caso las discotecas y salas de baile (969.4) y las salas de fiesta con espectáculos o pases de atraccioens (969.5) - Uso Terciario Servicios (TSer): Dentro de este uso se incluyen actividades de servicio, que quedan estructurados en dos categorías: - Tser 1 Clínicas y consultas de medicina humana (grupo 941), y consulta y clínica veterinaria (grupo 946); lavanderías, tintorerías y servicios similaes; y talleres de reparación de artículos del hogar (671); talleres de reparaciones (grupos 672. 673. 674 y 679) y locales destinados a alquiler de vehículos automóvil sin conductor (854). Se podrán ubicar en edificios mixtos que incluye uso residencial, ubicándose en planta baja, a excepción de las clínicas y consultas de medicina humana. - Tser 2 Tanatorios y radiodifusión y televisión (grupo 964) en edificios de uso MEMORIA Y MODIIFICACION ART 45 PG.doc/ URBANISME / FJAD 12
exclusivo. - Uso Almacén (Alm) Comprende las actividades depósito, guarda o almacenaje de bienes o productos y de distribución de mercancías, ya sea como actividad independiente o mayorista, ya sea vinculado a una actividad industrial o comercial. Asimismo, se incluye dentro de este uso los locales destinados al alquiler de bienes muebles (Agrup. 85). Comprende aquellas actividades de depósito, guarda o almacenaje de mercancías y productos inocuos(sujetos a comunicación ambiental) y aquellos otros sujetos a licencia ambiental y calificados como molestas en grado 1 y 2, e insalubres, nocivas y peligrosas con grado 1 que, por no considerarse incompatibles con las viviendas, pueden autorizarse en edificios de uso mixto en planta baja e inferiores, o en edificios de uso exclusivo, con las medidas correctoras que, en su caso, se establezcan. Los materiales almacenados deben estar vinculados, o ser accesorios, de actividades comerciales o asimiladas de carácter minorista implantados dentro de la propia zona residencial, o de productos agrícolas de producción propia. También se incluye dentro de esta categoría las actividades de alquiler de vehículos automóviles sin conductor. Se distinguen dos grupos: - (Alm.1) de superficie construida no superior a 350 m², en edificio de uso mixto. - (Alm. 2) de superficie construida no superior a 800 m² en edificio exclusivo. En ambos grupos el acceso ha de ser por calle con ancho no inferior a 10 m. Quedan excluidos los almacenes de material de construcción propio y/o de venta y alquiler a terceros, así como: centrales hortofrutícolas (611.2), comercio al por mayor y almacén de abonos nitrogenados y orgánicos, de productos químicos industriales y minerales (615), de madera y corcho (616.3) y de maquinaria y materiales de construcción propio y/o terceros. Uso Aparcamiento (Par). Comprende las actividades directamente vinculadas a la guarda y depósito de vehículos, ya sean públicos o privados. Uso dotacional. El uso dotacional es el destinado a dotar a los ciudadanos de los servicios propios de la vida en la ciudad, tanto de carácter administrativo como de abastecimiento o infraestructurales (educativos, culturales, sanitarios, y en general, de bienestar social) Mientras no se implante el uso previsto en el Plan podrá transitoriamente destinarse a zona verde y/o aparcamientos. MEMORIA Y MODIIFICACION ART 45 PG.doc/ URBANISME / FJAD 13
Usos prohibidos. Se prohiben los usos industriales, salvo los incluidos como compatibles del apartado anterior; y en general todos los usos que por su carácter son manifiestamente incompatibles con la vivienda o por su índice de calificación no sean compatibles de acuerdo con el apartado 1 del artículo. 3. Usos en casco antiguo. Los mismos que en el resto de zona residencial, excepto: Ind2, Tre2 y Alm2 4. Régimen transitorio para los usos incompatibles con el plan. Por disconformidad con el uso dominante o compatible de la zona, todas aquellas actividades que se encuentren emplazadas en una zona que según las presentes normas urbanísticas resulta incompatibles o uso prohibido podrá mantenerse transitoriamente, quedando prohibido su ampliación, así mismo, y en el caso de cambios de titularidad se exigirá la adopción de todas aquellas medidas correctoras que resulten necesarias para intentar hacerlas lo máximo compatibles con el uso dominante o permitido. Almussafes, a 28 de mayo de 2014. El arquitecto municipal, Fco. Javier Adam Durá. MEMORIA Y MODIIFICACION ART 45 PG.doc/ URBANISME / FJAD 14