Honorable asamblea del Congreso del Estado de Michoacán de Ocampo PRESENTE. Raymundo Arreola Ortega, Diputado integrante de esta Septuagésima Tercera Legislatura Constitucional del Congreso del Estado de Michoacán de Ocampo, en ejercicio de las facultades que me confieren los artículos 36 fracción II de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Michoacán de Ocampo y 8 fracción II, 234 y 235 de la Ley Orgánica y de Procedimientos del Congreso del Estado de Michoacán de Ocampo, presento al Pleno de esta Soberanía, Iniciativa de Decreto por el que se reforman diversos artículos del Código Civil para el Estado de Michoacán de Ocampo y se Abroga la Ley Inquilinaria del Estado de Michoacán, bajo la siguiente: EXPOSICIÓN DE MOTIVOS En la actualidad en Michoacán existen dos ordenamientos jurídicos que regulan la institución jurídica del arrendamiento. Por un lado tenemos esta figura jurídica regulada por el Código Civil para el Estado de Michoacán de Ocampo, en el cual se preceptúa el arredramiento de casi cualquier tipo a excepción, única y exclusivamente, el habitacional. Por otro lado desde el año de 1984, existe una legislación especial en materia de arrendamiento de tipo habitacional, y lo es la Ley Inquilinaria del Estado de Michoacán. 1
La práctica de emitir leyes especiales, tienen una razón teleológica encaminada a regular toda una actividad, desde su parte sustantiva hasta la adjetiva, siempre y cuando no se encuentre debidamente regulada en ningún otro compendio jurídico, o que por su trascendencia o necesidad social se necesite un tratamiento especial de alguna figura jurídica, cosa que no ocurre con la actual Ley Inquilinaria que se pretende abrogar. Originalmente cuando se emitió la Ley Inquilinaria del Estado de Michoacán, se hizo en razón de proteger a un sector vulnerable de la sociedad, que era el inquilino, ante los contratos leoninos a favor del arrendador, en específico sobre el monto de la renta, y el irracional aumento que en cualquier momento se venía realizando como práctica cotidiana, ello lo podemos corroborar de la lectura del texto original de la ley emitida en 1984, en la cual se señalaba el monto tote de la renta mensual del 0.5% del valor catastral, que los contratos serian por un mínimo de 2 años forzosos para el arrendador, la obligación de registrar los contratos en las oficinas de rentas de la localidad. Sin embargo con el transcurso de tiempo y de las circunstancias sociales y económicas del estado, en el año 2010 se reformo las de la mitad de los artículos con los que cuenta esta ley especial, principalmente en su parte sustancias por la que fue emitida, y asimilándola a lo regido en el Código Civil para el Estado de Mechoacán, En la actualidad no tiene razón lógica de que existan dos cuerpos normativos que preceptúen y normen contratos similares, ya que los elementos constitutivos del contrato de arrendamiento, independientemente de la cosa arrendada, son exactamente los mismos, y al participar en general de la misma naturaleza, deben de estar regulados por un solo ordenamiento jurídico. Por otro lado la actual Ley Inquilinaria, carece de una estructura lógica, seccionada en capítulos para su fácil acceso y comprensión por parte de los ciudadanos, a quienes va finalmente dirigida la norma, aunado a que no cuenta de manera clara con los derechos y obligaciones de los arrendadores y los arrendatarios, sino que de manera aleatoria se establecen algunos, a diferencia del Código Civil, donde claramente y de manera separada, se encuentran preestablecidos, los derechos y obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. 2
Por lo tanto existe una sobre regulación o duplicidad de leyes en esta materia, que sin duda alguna genera más dudas entre los ciudadanos, por desconocimiento de la existencia de leyes tan específicas, lo que al final desencadena en una incertidumbre, contraria a la finalidad de la norma, que es generar certeza jurídica entre los ciudadanos. La ley que se propone que se abrogue, única y exclusivamente regula uno de todos los tipos de arrendamiento que se pueden dar, como lo es el arrendamiento habitacional, estando regulados todos los demás en el Código Civil para el estado de Michoacán, es por ello que considero no existe la necesidad de contar con una ley especial para regular el arrendamiento de tipo habitacional, debiendo estar regulado en Código Civil para el Estado de Michoacán, documento por antonomasia que regula los contratos, y el arrendamiento de tipo habitacional, es un contrato de tipo civil. Es por ello que a efecto de que en el actual Código Civil Para el Estado de Michoacán de Ocampo se actualice a las necesidades presentes en materia de arrendamiento se propone la reforma a diversos artículos del Capitulo Referente a los contratos de Arrendamiento y se abrogue la Ley Inquilinaria del Estado de Michoacán. Por lo anteriormente expuesto y fundado, se propone al Pleno de este Congreso el siguiente Proyecto de: DECRETO: PRIMERO.- Se reforman y adicionan los artículos 1560, 1567, 1568, 1569, 1572, 1573, 1578, 1587, 1600, 1607, 1613, 1646, 1650 del Código Civil Para el Estado de Michoacán de Ocampo para quedar de la siguiente manera: TÍTULO SEXTO DEL ARRENDAMIENTO CAPÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES 3
Artículo 1560. La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada. El monto mensual del arrendamiento o su equivalente se estipulara al inicio del contrato, lo cual no podrá ser incrementado durante el primer año de su vigencia, y no podrá ser mayor al cinco por ciento del monto contratado, salvo convenio en contrario. Artículo 1567. El arrendamiento debe otorgarse por escrito cuando la renta pase de quinientas veces el salario mínimo anuales, se pacte por más de cinco años o cuando hubiere anticipo de rentas por más de tres años, y deberá contener cuando menos las siguientes estipulaciones: I. Nombres del arrendador y arrendatario; II. La ubicación del inmueble; III. Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo; IV. El fiador o la estipulación de garantía, en su caso; V. La mención del destino del inmueble arrendado; VI. El término del contrato; VII. Monto mensual de la Renta o su equivalente; y VIII. Las obligaciones que arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas en la Ley. Artículo 1568. Si el predio fuere rústico y la renta pasare de quinientas veces el salario mínimo anuales, el contrato se otorgará en escritura pública, en la cual se establecerán al menos los mismos requisitos señalados en el artículo anterior. Artículo 1569. El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido, el cual subsistirá en los mismos términos para las personas interesadas ya sea por sucesión o por existir una causa de hecho. 4
CAPÍTULO II DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Artículo 1572. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso: I. A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; II. A otorgar, de manera mensual, un recibo de pago de la renta recibida, presumiéndose que el último recibo comprueba el pago de las rentas anteriores. III. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias; IV A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables; V. A garantir el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato; y, VI. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento. Artículo 1573. La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; y si no hubiere convenio, dentro de los treinta días posteriores en que el arrendador fuere requerido por el arrendatario. Artículo 1578. Lo dispuesto en la fracción V del artículo 1572 no comprende las vías de hecho de terceros que no aleguen derechos sobre la cosa arrendada que impidan su uso o goce. El arrendatario, en esos casos, sólo tiene acción contra los autores de los hechos, y aunque fueren insolventes no tendrá acción contra el arrendador. Tampoco comprende los abusos de fuerza. CAPÍTULO III DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO 5
Artículo 1587. La renta será pagada, por adelantado en el lugar convenido y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario, si el arrendador, correspondiéndole hacerlo, no se presenta a cobrar la renta, o se rehusara a recibirla sin causa justificada, el arrendatario se podrá liberar de su obligación, depositando o consignando el importe de la misma ante el juez competente. Artículo 1600. El arrendatario que va a establecer en la finca arrendada una industria peligrosa, o que va a utilizar la cosa en un negocio con riesgo, tiene obligación de asegurar la cosa arrendada, contra el riesgo probable que origine el ejercicio de dicho negocio. Artículo 1607. En los arrendamientos que han durado más de cinco años y cuando el arrendatario ha cumplido cabalmente con lo convenido y con lo que establece la ley, o ha hecho mejoras de importancia en la finca arrendada, tendrá derecho a que en igualdad de condiciones se le prefiera a cualquier otro interesado en el nuevo arrendamiento del inmueble, También gozará del derecho del tanto si el propietario quiere vender la finca arrendada, aplicándose en lo conducente lo dispuesto en los artículos 1469 y 1470. Artículo 1613. Derogado CAPÍTULO IV DEL ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS Artículo 1646. Durante los treinta días inmediatos anteriores al vencimiento de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, tendrá derecho el arrendatario a que se le prorrogue hasta por tres años, siempre que haya cumplido totalmente con lo establecido en el contrato y en las leyes aplicables al destino de la cosa arrendada. Podrá el arrendador aumentar hasta un cinco por ciento la renta anterior, si demuestra que los alquileres en la zona de que se trate han sufrido una alza después de que celebró el contrato de arrendamiento. 6
Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que quieran usar la casa o cultivar la finca, personalmente. De no hacerlo así responderán de los daños y perjuicios que se causen al arrendatario. Artículo 1650. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I. Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 1612 y 1615; II. Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 1585; y, III. Por el subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto en el artículo 1641. IV. Por traspaso o cesión expresa o tácita de los derechos derivados del contrato de arrendamiento sin la expresa conformidad de arrendador; V. Cuando el arrendatario, sus familiares, o el subarrendatario causen daños al inmueble arrendando que no sean la consecuencia de uso normal; VI. Por qué el arrendatario o el subarrendatario lleven a cabo, sin el consentimiento de propietario, obras de tal naturaleza que alteren substancialmente las condiciones del inmueble a juicio de los peritos designados por la autoridad competente; VII. Cuando la finca se encuentre en estado tan ruinoso que se haga necesaria su demolición total o parcial, a juicio de los peritos designados por la autoridad competente; VIII. Cuando las condiciones sanitarias de la finca exijan su desocupación a juicio de las autoridades sanitarias; IX. Cuando el arrendador necesite el inmueble para habitar en él, o para que lo habite algún pariente suyo, en primer grado. En este caso el arrendatario tendrá derecho a una compensación equivalente a dos meses de arrendamiento, por la desocupación del inmueble en un plazo no mayor de 30 días. 7
X. Cuando el arrendador tenga conocimiento de que el arrendatario, el subarrendatario, o cualquier persona con autorización de cualquiera de los anteriores, realicen prácticas ilícitas o altere grave y sistemáticamente el entorno vecinal, de manera que causen perjuicio a la comunidad. En el primero de los casos, deberá mediar la correspondiente denuncia ante la autoridad por parte arrendador; para el segundo, deberá sustentar la queja ante la autoridad municipal correspondiente y mediar testimonio de por lo menos tres vecinos que lo ratifiquen. Operará la misma regla para el arrendamiento de bienes muebles. SEGUNDO.- Se abroga la Ley Inquilinaria del Estado de Michoacán, aprobada mediante decreto número 172 y publicada en el Periódico Oficial del Estado El 24 de diciembre de 1984. TRANSITORIOS PRIMERO. El presente Decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Periódico Oficial del Gobierno Constitucional del Estado de Michoacán de Ocampo. SEGUNDO. Los Contratos de Arrendamiento celebrados en fecha anterior a la entrada en vigor al presente decreto, subsistirán conforme a lo convenido y a las leyes vigentes al momento de su suscripción. TERCERO. Dese cuenta del presente decreto al titular del Poder Ejecutivo del Estado para su conocimiento y publicación respectiva. Palacio del Poder Legislativo, Morelia, Michoacán a 08 de abril de 2016. ATENTAMENTE Dip. Raymundo Arreola Ortega 8