1 MERCADO INMOBILIARIO SANTIAGO R.M. Informe de actividad 1 er Trimestre 2017
MERCADO INMOBILIARIO SANTIAGO R.M. 2 INDICADORES CLAVE DEMANDA VIVIENDAS VENDIDAS DEPTOS CASAS MONTOS TRANSADOS DEPTOS CASAS OFERTA STOCK DISPONIBLES DEPTOS CASAS VELOCIDAD DE VENTA VIVIENDAS DEPTOS CASAS PRECIO VIVIENDAS DEPTOS CASAS VARIABLES DE ENTORNO CONDICIONES PERSONALES EXPECTATIVAS CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO DEMANDA POR CRÉDITOS INSUMOS ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN PERSPECTIVAS DESEMPLEO ACCESO A CRÉDITO MATERIALES REMUNERACIONES TASAS HIPOTECARIAS
VENTA de VIVIENDAS 3
VIVIENDAS VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período enero-marzo (1T 2017) 4 46% La venta de viviendas en Santiago aumentó 46% en comparación con el primer trimestre de 2016. Base de comparación muy débil al comienzo de 2016. Viviendas Departamentos Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
VIVIENDAS VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período enero-marzo (1T 2017) 5 7.324 Unidades vendidas El resultado se explica por el aumento en la venta de departamentos (64%) y el estancamiento en casas (1,5%). 80% de las UNIDADES VENDIDAS fueron DEPARTAMENTOS, participación superior en NUEVE PUNTOS a la del mismo período de 2016. Viviendas Departamentos 3.585 5.015 5.872 7.324 I Trimestre 2017 Casas 1.452 1.430 I Trimestre 2016
VIVIENDAS VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 1T 2017 45% 6 El monto transado aumentó 45% en comparación con el primer trimestre de 2016. Similar al avance en unidades, por lo cual no existió efecto precio significativo. Viviendas Departamentos Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
VIVIENDAS VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 1T 2017 El resultado se explica por los aumentos observados en departamentos (65%) y en casas (4%). 65% 4% Efecto precio positivo en el mercado de casas: 2,5% 7 Valor de ventas aumentó más que el número de unidades vendidas. Viviendas 16,6 24,1 Departamentos 11,3 18,6 I Trimestre 2017 Casas 5,6 5,4 I Trimestre 2016
VENTA de DEPARTAMENTOS 8
DEPTOS VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO EN UF 7% 7% 6% 5% 4% 4% 11% 9% 9 Tramo 1.500-2.000 UF fue el que ganó más participación con respecto a 2016 (11 puntos porcentuales), en detrimento de tramos de menor valor (hasta 1.500 UF). 34% 31% Tramos de mayor valor (más de 4.000 UF) siguen concentrando 16% de la demanda por departamentos. 22% 33% 15% 10% 1% 1% Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
DEPTOS VENTA DE DEPARTAMENTOS POR SUPERFICIE EN M 2 10 Unidades de menor tamaño (menos de 50 m 2 ) aumentaron su participación hasta 65%. 65% Departamentos de mayor tamaño (más de 120 m 2 ) siguen concentrando 5% de la demanda por departamentos. Hasta 50m 2 Mayor que 180 140-180 120-140 90-120 70-90 50-70 Menor que 50 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
DEPTOS VENTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA Unidades sin ejecución y en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones) concentran 22% de la demanda. 22% 11 La venta de departamentos TERMINADOS concentró solo 16% de las unidades comercializadas en el trimestre. Etapas iniciales Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
DEPTOS VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA Estación Central San Miguel 15% 10% 14% 11% 12 ESTACIÓN CENTRAL, SAN MIGUEL Y LA FLORIDA fueron las que más aumentaron su participación (entre 3 y 5 puntos porcentuales). Por el contrario, SANTIAGO, INDEPENDENCIA y ÑUÑOA perdieron entre 2 y 4 puntos de participación en el último año. Santiago Centro La Florida/San Joaquín/Peñalolén Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel Macul Ñuñoa/La Reina 14% 11% 8% 9% 9% 9% 10% 7% 9% 17% Las Condes 6% 6% La Cisterna/La Granja/Puente Alto Independencia Vitacura Providencia Lo Barnechea Huechuraba 3% 3% 3% 3% 3% 3% 2% 2% 1% 0% 1% 7% I Trimestre 2017 I Trimestre 2016
VENTA de CASAS 13
CASAS VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO EN UF 11% 10% 9% 12% 9% 9% 14 Tramo 1.000-1.500 UF fue el que más aumentó su participación en el último año (11 puntos porcentuales) en detrimento de segmentos de valor intermedio. Tramos superiores concentran casi un tercio de la demanda por casas, similar a lo observado un año atrás. 10% 12% 18% 14% 10% 22% 31% 20% 0% 1% Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
15 CASAS VENTA DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M2 Unidades de hasta 70 m 2 concentraron 45% de la demanda, similar al registro del año anterior. 45% Casas de mayor tamaño (más de 120 m 2 ) capturaron 23% de la demanda por casas. Hasta 70 m 2 Mayor que 180 140-180 120-140 90-120 70-90 Menor que 70 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
16 CASAS VENTA DE CASAS SEGÚN ESTADO DE OBRA Unidades terminadas y en terminaciones concentraron 53% de la demanda (23 p.p. más que en 2016). Unidades sin ejecución y en etapas iniciales concentran 13% de la demanda, 11 puntos menos que en 2016. 53% Unidades terminadas y en terminaciones Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
17 CASAS VENTA DE CASAS POR COMUNA San Bernardo/Buín 27% 34% Las agrupaciones de SAN BERNARDO, PEÑALOLÉN Y LO BARNECHEA son las que ganaron más participación en el último año. Lampa/Quilicura Puente Alto 18% 12% 15% 25% Por el contrario, LAMPA Y PUENTE ALTO redujeron su participación en la demanda en 8 y 3 puntos respectivamente. Colina Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante 10% 10% 9% 8% Peñalolén/La Florida 4% 7% Lo Barnechea/Las Condes 3% 5% Maipú/Pudahuel/Cerrillos 4% 5% Huechuraba 1% 2% I Trimestre 2017 I Trimestre 2016
OFERTA 18
OFERTA OFERTA DE VIVIENDAS Unidades 1T 2017 19 Durante el primer trimestre del año la oferta aumentó 12% en doce meses. 14% -1% Participación oferta de departamentos alcanzó 86% (1 p.p. más que en 2016). 60.000 Viviendas Departamentos Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0
20 OFERTA OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA 11% sin ejecución y 16% en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones). Fecha de entrega entre 18 y 24 meses. 27% Solo 13% de los DEPARTAMENTOS en oferta es para ENTREGA INMEDIATA. Sin ejecución o en etapas iniciales Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
21 OFERTA OFERTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA 28% terminada y 29% en terminaciones (3 meses para entrega aproximadamente). 57% Maduración de la oferta y escaso ingreso de proyectos nuevos: continúan ganando peso los estados de obra más próximos a término. Unidades terminadas y en terminaciones Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
VELOCIDAD de VENTA 22
23 VELOCIDAD DE VENTA MESES PARA AGOTAR LA OFERTA Durante el primer trimestre del año la velocidad de venta de viviendas promedió 23 meses para agotar la oferta. En departamentos la velocidad de ventas alcanzó a 25 meses, mientras que en casas fue de 16 meses. 25 meses 16 meses 40 35 Viviendas 30 25 20 Departamentos 15 Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 10 05 00
PRECIOS 24
May Ago Nov May Ago Nov May Ago Nov May Ago Nov May Ago Nov May Ago Nov PRECIO INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) En el trimestre móvil enero-marzo el precio de las viviendas registró una caída de 0,4%. -0,4% 25 Departamentos incrementó sus precios de venta en 2,2% (tras cinco descensos consecutivos). Por el contrario, el precio de las casas disminuyó 0,5%, después de tres meses exhibiendo tasas positivas. 20 Viviendas Departamentos Casas 15 10 5 0-5 -10 2011 2012 2013 2014 2015 2016
May Ago Nov May Ago Nov May Ago Nov May Ago Nov May Ago Nov May Ago Nov PRECIO ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Variaciones anuales (%) 26 Aceleración generalizada del alza de precios de departamentos al primer trimestre del año. Zonas NOR-PONIENTE y SUR presentaron alzas anuales tras varios meses con tasas negativas. Nor-Poniente Nor-Oriente Sur Santiago Centro 25 20 15 10 5 0-5 25 20 15 10 5 0-5 -10 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017-10
May Ago Nov May Ago Nov May Ago Nov May Ago Nov May Ago Nov May Ago Nov PRECIO ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS Variaciones anuales (%) 27 Desaceleración en el alza de los precios de todas las zonas de casas. SUR (-3,1% vs 12,6%) NOR-ORIENTE (7,1% vs 13,3%) NOR-PONIENTE (-1,4% vs 4,3%) Nor-Oriente Sur Nor-Poniente 25 20 15 10 5 0-5 -10 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 25 20 15 10 5 0-5 -10
VARIABLES de ENTORNO 28
29 CONDICIONES PERSONALES EXPECTATIVAS Índice percepción de la economía ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC) 80 80 CONSUMIDORES PESIMISTAS por 34 meses consecutivos. Algunos indicadores de corto y mediano plazo han mostrado una leve mejoría en lo más reciente, pero no esperamos un cambio de tendencia relevante durante el año. 70 60 50 40 30 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 (*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas) 70 60 50 40 30 20 10 0 Persona actual País a 5 años País a 12 meses País actual IPEC Fuente: Adimark
Miles de ocupados Tasa de desempleo 30 CONDICIONES PERSONALES DESEMPLEO REGIÓN METROPOLITANA: OCUPADOS POR CATEGORÍA (VARIACIÓN ANUAL ABSOLUTA) 250 10 El DESEMPLEO se ha mantenido en niveles bajos desde una perspectiva histórica. Creación neta de empleo concentrada en categoría Cuenta propia desde hace más de un año. 200 9 8 150 7 100 6 50 5 0 4 3-50 2-100 1-150 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 0 2017 Título del eje Empleadores Cuenta propia Asalariado Personal de Servicio Familiar no remunerado Tasa de desempleo (%) Fuente: INE
31 CONDICIONES PERSONALES REMUNERACIONES ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%) 8% REMUNERACIONES siguen desacelerándose en términos NOMINALES por menores presiones salariales. En términos reales, conforme la inflación ha regresado al rango de tolerancia, las variaciones han fluctuado en torno a 2%. 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 IR Real IR Nominal Fuente: INE
Porcentaje de respuestas Porcentaje neto de respuestas 32 CONDICIONES de FINANCIAMIENTO DEMANDA POR CRÉDITOS ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS 100 100 90 80 Se mantiene la restricción crediticia en segmento hipotecario. No obstante, menor proporción de bancos informando condiciones más restrictivas. 80 70 60 50 40 30 20 10 0 60 40 20 0-20 -40-60 -80-100 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Menos restrictivo Sin cambios Más restrictivo Indicador Fuente: Banco Central de Chile
33 CONDICIONES de FINANCIAMIENTO TASAS HIPOTECARIAS EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje TASAS HIPOTECARIAS se mantienen en niveles reducidos desde una perspectiva histórica. No existen presiones al alza en el mediano plazo ya que el Banco Central ha llevado a cabo tres reducciones en la tasa de referencia en lo que va del año. 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 17 Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM) Fuente: Banco Central
34 INSUMOS COSTO DE EDIFICACIÓN ÍNDICE DE COSTO DE EDIFICACION TIPO MEDIO (ICE) Base enero 2007=100 Los costos de edificación apenas han registrado variación desde la segunda mitad del año. Sin embargo, el índice ha alcanzado máximos históricos. 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 ICE Variación anual(eje der.) Fuente: CChC
MERCADO INMOBILIARIO SANTIAGO R.M. 35 INDICADORES CLAVE DEMANDA VIVIENDAS VENDIDAS 46% OFERTA STOCK DISPONIBLE 12% VELOCIDAD DE VENTA VIVIENDAS 23 meses PRECIO VIVIENDAS -0,4% DEPTOS 64% CASAS 1,5% DEPTOS 14% DEPTOS 25 meses DEPTOS 2,2% MONTOS TRANSADOS 45% DEPTOS 65% CASAS 4% CASAS -1% CASAS 16 meses CASAS -0,5% VARIABLES DE ENTORNO CONDICIONES PERSONALES EXPECTATIVAS CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO DEMANDA POR CRÉDITOS INSUMOS ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN PERSPECTIVAS DESEMPLEO ACCESO A CRÉDITO MATERIALES REMUNERACIONES TASAS HIPOTECARIAS
36 DIFICULTADES PARA ACCEDER A VIVIENDA Son varios los factores que durante este año y los próximos harán más difícil el acceso a la vivienda: 1. IVA A LA VIVIENDA: a partir de 2017 no existen los beneficios fiscales de 2015 y 2016 según los cuales determinadas viviendas no pagaban IVA. 2. RESTRICCIÓN ACCESO AL CRÉDITO: debido a condiciones más rígidas en cuanto a las exigencias de empleo e ingreso de los clientes. 3. AUMENTO DE PROVISIONES BANCARIAS, según modificación del capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables > Clientes más riesgosos (pie inferior a 10%) van a enfrentar un encarecimiento del crédito hipotecario. 4. LEY DE APORTES AL ESPACIO PÚBLICO: proyectos inmobiliarios deberán mitigar obras y además aportar al espacio público > TRASPASO DE COSTOS AL CLIENTE FINAL (aumento del precio de la vivienda).
37 MERCADO INMOBILIARIO SANTIAGO R.M. Informe de actividad 1 er Trimestre 2017