BOLETÍN DOCTRINAL Nro. 41 MICROJURIS DE VENEZUELA Septiembre 2014 La Estafa Inmobiliaria: Medidas para su Prevención Con el objeto de defender, proteger y garantizar el derecho constitucional de toda persona a poseer vivienda,fue promulgada en la Gaceta Oficial n.º 39.912 del 30 de abril de 2012, la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria (la Ley), la cual contempla normas tendentes a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas, mediante la aplicación de sanciones al delito de estafa y otros fraudes relacionados con el sector inmobiliario en nuestro país, buscando garantizar la inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y proyectos del Estado venezolano destinados a vivienda. Es de resaltar que,a fin de garantizar la correcta aplicación de esta Ley, sus disposiciones fueron ampliadas en la Resolución n.º 165, emitida en la Gaceta Oficial n.º 39.992 del 23 de agosto de 2012, donde además se establecen tanto las normas que guiarán la cartera hipotecaria obligatoria, como los mecanismos para su cumplimiento por parte de las instituciones bancarias. En razón de ello, el presente informe será desarrollado tomándose en consideración lo previsto en ambas normativas, observándose, a los efectos de un estudio comparado, las medidas implementadas por el ordenamiento jurídico de Perú, a fin de contrarrestar el incremento de cualquier tipo de estafa o fraude a la hora de proceder a la adquisición de una vivienda.
Definición de Estafa Tal como dispone la Ley, la estafa es entendida como aquel delito contra la propiedad o el patrimonio de una persona, mientras que en materia penal consiste en el engaño o medio utilizado por personas capaces de aprovecharse de la buena fe de otros, procurando para sí o para otro un provecho injusto con perjuicio ajeno. Para estar en presencia de una estafa inmobiliaria es necesario que se tenga disposición del inmueble, tener vigente el contrato de compraventa y la transmisión ilegal de la propiedad. Ámbito de Aplicación Sus disposiciones son aplicables a las personas naturales, constructoras, promotoras¹ y productoras² de viviendas, además de los representantes de asociaciones civiles de viviendas, cooperativas de vivienda, organizaciones no gubernamentales de vivienda, organizaciones comunitarias de vivienda, funcionarios públicos e instituciones financieras, así como cualquier otra organización constituida con tales fines en todo el territorio nacional (en adelante nos referiremos a éstos como Sujetos ). Quedan exceptuados, los proyectos habitacionales que sean objeto de alguna medida de ocupación o intervención. Órgano Rector Si bien las Alcaldías municipales y metropolitanas, deberán estar a cargo del seguimiento y control de la construcción de viviendas en sus respectivas jurisdicciones, el órgano rector en esta materia, es el Ejecutivo Nacional a través
del ahora denominadoministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda(el Ministerio) 3, quien en su propósito de elaborar las políticas y estrategias que velen por la aplicación y cumplimiento de la Ley, resolvió crear la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (en lo sucesivo Dirección General), la cual, tiene entre sus atribuciones: Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías establecidos en la Ley, así como diseñar e implementar los mecanismos de aplicación, control y seguimiento de la misma. Inspeccionar y fiscalizar los procesos de construcción de viviendas, en la preventa, venta, financiamiento, protocolización, o de terceros relacionados. Recibir las denuncias de los compradores. Revisar los contratos de venta y preventa destinados a viviendas en proceso de construcción y construidas. Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar. Registro Nacional de Constructoras Otra de las atribuciones de la Dirección General consiste en llevar el seguimiento, control y permanente actualización del Registro Nacional de Constructoras, Contratistas, Productoras, Promotoras de Viviendas y demás Organizaciones Civiles y No Gubernamentales, dedicadas a la Construcción, Venta y Preventa de Viviendas, estableciéndose que los Sujetos que se dediquen a la construcción, venta y preventa de viviendas, deberán inscribirse en el mismo, cuya constancia de inscripción será emitida a través de la página web del Ministerio.
Plan 0800-MiHogar De los proyectos habitacionales registrados,el Ministerio seleccionará los que serán objeto de financiamiento a corto plazo, mientras que los optantes y compradores de esas obras financiadas, serán preseleccionados por la Empresa del Estado Inmobiliaria Nacional, S.A. (creada bajo Decreto n.º 8.588, emitido en G.O. n.º 39.799 del 14/11/2011 y cuya Acta Constitutiva consta en la G.O. n.º 39.987, del 16/08/2012), basándose en los datos registrados en el Plan 0800- MiHogar (0800-6446427). Luego, los datos de los optantes a compra, serán remitidos al banco para calificar los créditos a largo plazo, estableciéndose que para la protocolización del crédito a largo plazo, se dispone de un lapso máximo de noventa (90) días continuos, prorrogables por otros treinta (30) días, luego de aprobado el crédito. Concesión para Reventa, Venta o Enajenación de Bienes Inmuebles Se indica que la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a viviendas en proceso de construcción o aún no construidas, sólo podrá iniciarse cuando la empresa constructora haya obtenido toda la permisología exigida por los órganos competentes en esta materia, señalándose además que, los terrenos sobre los que se construirán las viviendas deben ser propiedad del constructor, contratista, productor o promotor de viviendas y estar debidamente registrados, y además anexar, junto al documento de propiedad del terreno, el certificado de gravamen vigente del mismo, pues de lo contrario, no se otorgarán los permisos para la construcción y, en caso de otorgarlos, los mismos serán nulos.
Así mismo se establece, que estarán exentos del pago de registros y demás emolumentos, aranceles habitacionales, tasas o contribuciones previstos en la Ley de Registro Público y del Notariado 4, los gastos relativos a la protocolización u otorgamiento de los documentos de préstamos o créditos, constitución y liberación de hipoteca sobre la construcción de viviendas principales. Fianza Bancaria Para los contratos de preventa y venta, el constructor, promotor, productor o contratista de un proyecto de vivienda, deberá presentar ante la Dirección General (antes del inicio de la obra), una fianza bancaria de fiel cumplimiento otorgada por una institución financiera, bancaria o de seguros, a favor de la Empresa del Estado Inmobiliaria Nacional, S.A., por un monto equivalente al cien por ciento (100%) de la diferencia entre el monto total de la obra a ejecutar y el monto a ser financiado por la institución bancaria. Los recursos que se obtengan de la ejecución de la fianza, serán destinados a la constitución de un fideicomiso para garantizar la culminación de la obra, y así evitar que la construcción de urbanismos quede sin finalizar, protegiéndose de esta manera el derecho de los ciudadanos de acceder a una vivienda. Requisitos para los Contratos de Compra-Venta de Inmuebles Con relación a los requisitos 5 que deben contener los contratos de compra-venta de inmuebles, particularmente los de viviendas en proceso de construcción o por
construir, a celebrarse entre personas naturales o jurídicas, podemos mencionar los siguientes: Deberá indicar el precio de venta al público,el mes, año de inicio y culminación de la obra. En ningún caso la culminación de la obra podrá exceder de veinticuatro (24) meses cumplidos a la fecha indicada de finalización (dicha fecha deberá ser pactada de mutuo acuerdo entre el constructor y el comprador) 6, contados a partir de la firma del contrato, el cual se firmará sólo cuando el constructor, tenga el permiso de construcción aprobado y emitido por la Alcaldía respectiva. Cuando por razones de fuerza mayor, dicho lapso tenga que ser extendido, deberá ser aprobado por las partes de común acuerdo y autorizado por el Ministerio. Establecer los requisitos exigidos por la institución bancaria para otorgar el crédito al comprador, así como el lapso máximo de respuesta a la solicitud del crédito. Contener las características, distribución y datos de la vivienda, especificando los materiales y equipos que se utilizarán en la construcción, metraje de construcción, servicios de la urbanización, etcétera, así como los datos personales del vendedor y del comprador. Especificar el precio de venta definitivo, el cual será fijo, no permitiéndose cuotas excepcionales que impliquen la aplicación del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) u otro incremento o gravamen. Establecer el plazo máximo de protocolización del documento definitivo de venta.
Los contratos no podrán ser modificados, parcial ni totalmente, una vez aprobados y suscritos, siendo nulo cualquier cambio. Los servicios de agua, electricidad, cloacas, drenajes, gas, telecomunicaciones, aceras, brocales y vialidad, deben estar incluidos en el proyecto, y sus costos en el precio total de la obra. Prohibiciones en Materia Inmobiliaria En los contratos de compra-venta de viviendas en proceso de construcción o por construir: No podrá exigirse al comprador el pago de cargos adicionalesrelacionados al proyecto inmobiliario de vivienda y hábitat, ni el pago adicional por motivos fútiles (de poca importancia), caso contrario, se impondrá multa de Mil Unidades Tributarias (1.000 U.T.). Los constructores no podrán rescindir los contratos unilateralmente 7, a menos que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa (90) días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por parte del comprador. En este caso, la solicitud de rescisión debe ser aprobada por la Dirección General. Por su parte, si el comprador decide rescindir del contrato, por causas no imputables al constructor, deberá realizar la notificación por escrito tanto al constructor como a la Dirección General, con un máximo de noventa (90) días de anticipación, debiendo el constructor, reintegrar al comprador la totalidad del o los montos dados en pago, así como sus intereses, dentro del plazo de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha de notificación dada por escrito.
El constructor, contratista, productor y promotor de viviendas no podrá reservarse, posterior a la culminación y protocolización de la obra, la administración de los bienes o gastos comunes de las viviendas ofertadas, so pena de la aplicación de sanciones, pudiendo recibir multa de Quinientas Unidades Tributarias (500 U.T.). Cómo calcular el precio de preventa y venta al público de las viviendas? Para calcular el precio de preventa y venta al público de las viviendas en proceso de construcción o aún no construidas, se aplicará la sumatoria de los siguientes valores y costos: Valor actual del terreno sobre el cual se edificará la obra. Costo total de la construcción, incluyéndose urbanismo, áreas accesorias, servicios y equipamiento urbano (detallado en el contrato). Costos financieros de los préstamos que reciba el constructor y contratista para hacer la construcción, previamente notificados a la Dirección General. Una vez acordado el precio para las opciones de compra-venta, éste adquiere carácter fijo para cada comprador, por lo que no podrá ser modificado (salvo aprobación previa de la Dirección General), a menos que beneficie al optante. Retraso en la Culminación de la Obra El retraso o mora en la entrega o culminación de la obra (sobrepasándose de la fecha establecida en el contrato), por causas imputables al constructor, obliga a éste a indemnizar al comprador, con un monto proporcional al tiempo del retardo,
de Dos Unidades Tributarias (2 U.T.), por cada día de retraso en la entrega del inmueble, debiendo además, cancelar el pago del monto de los cánones de arrendamiento mensuales en que incurran los compradores durante todo el tiempo que dure dicho retardo. Sanciones Aplicables Como hemos podido observar, la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, contempla sanciones con multas, para quienes incumplan algunas de sus disposiciones, las cuales van desde Cien Unidades Tributarias (100 U.T.), hasta Dos Mil Unidades Tributarias (2.000 U.T.), señalándose que los constructores serán responsables civil y penalmente, en el cumplimiento de sus compromisos en la construcción del urbanismo y edificaciones, por lo que el constructor que evada su responsabilidad de reparar las deficiencias o daños ocurridos a la vivienda por su negligencia, será sancionado con multa de Dos Mil Quinientas Unidades Tributarias (2.500 U.T.), aplicándose igual sanción, para el funcionario de la Administración Pública que autorice, mediante trámites ilegales, la ocupación de urbanismos sin el otorgamiento del permiso de habitabilidad 8 correspondiente. Estafa Inmobiliaria en Perú En la República del Perú, se cuenta con la Ley n.º 29571, contentiva del Código de Protección y Defensa del Consumidor, el cual en semejanza con nuestra Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, contempla disposiciones que regulan la protección del consumidor en contratos inmobiliarios, indicándose lo siguiente:
1. Información mínima en el proceso de compra, punto en el cual los proveedores deben, como mínimo, establecer e implementar medidas para brindar, información clara y verazrespecto a: La identificación del proveedor inmobiliario, del representante legal, en el caso de que se trate de personasjurídicas, la dirección completa del inmueble, los teléfonos de contacto y la dirección de correo electrónico opágina web. La descripción del inmueble, cantidad de unidades inmobiliarias y características relevantes tales como elárea exclusiva y común, de ser el caso, medidas perimétricas y acabados del inmueble. 2. El contrato de compraventa, debe ser accesible y contener como mínimo la siguiente información: Identificación de las partes contratantes señalando sus respectivos domicilios legales. Identificación del inmueble en venta. Identificación de la partida registral del inmueble. Área exclusiva y común, de ser el caso, medidas perimétricas, acabados del inmueble y sus características relevantes. Precio de venta del inmueble ofertado. Forma de pago y plazo. Plazo, fecha o condiciones expresas de entrega del inmueble y penalidades por incumplimiento que sehubieran pactado. Supuestos en los cuales se aplican penalidades y el monto de las mismas.
La obligación del vendedor de firmar todos los documentos que sean necesarios para perfeccionar latransferencia del inmueble. Por otro lado, los usuarios o futuros compradores de viviendas pueden hacer valer sus derechos, acudiendo al Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi), en caso que determinada empresa o proveedorinmobiliario no haya cumplido con alguna de las condiciones del contrato de compra-venta. De igual manera, dicho Instituto instala a disposición del público en general, el servicio Mira a Quién le Compras, que consiste en un sistema de búsqueda que registra 9 en una lista a las empresas inmobiliarias, instituciones o proveedores que han sido objeto de sanciones por parte del Indecopi, debido a infracciones al Código de Protección y Defensa del Consumidor, ya sea por incumplimiento de contrato, estafas, demoras en la entrega, defectos en la construcción, entregar un área menor a la ofrecida, etcétera. En dicha lista, se podrán observar los siguientes datos: (i) Razón Social; (ii) Nombre Comercial; (iii) Sector Económico; (iv) Total de Sanciones Impuestas; y (v) Monto de la multa, la cual se encuentra expresada en Unidad Impositiva Tributaria (UIT); incluso, se puede acceder al ranking de empresas con más sanciones, permitiéndose de esta manera a los consumidores, la revisión y acceso a los antecedentes de la inmobiliaria o la constructora a cargo del proyecto habitacional.
Así mismo, además de las sanciones a que haya lugar, el Indecopi podrá imponer al proveedor, medidas correctivas reparadoras y complementarias, las cuales, conforme al artículo 114 del citado Código, puedendictarse a petición de parte o de oficio, siendo que en caso que el metraje de la vivienda no resulte ser el ofrecido inicialmente, se puede ordenar la devolución al comprador del monto extra pagado; o bien si se incurre en retraso en la fecha pautada para la entrega del inmueble, se podrá exigir a la empresa cubrir con los gastos extras en los que esté incurriendo el consumidor, observándose igualmente similitud con lo establecido en nuestra legislación, en la que como indicamos, en caso de mora en la entrega o finalización de la obra, se obligará a la empresa o constructora a indemnizar al comprador con un monto equivalente a Dos Unidades Tributarias (2 U.T.), por cada día de retraso en la entrega del inmueble, debiendo además, pagar el monto correspondiente al canon de arrendamiento mensual que deba costear el comprador durante el tiempo del retardo. Gerencia Editorial y Nuevos Productos de Microjuris Abg. Adriana Fernández adriana.fernandez@corp.microjuris.com ¹ Personas encargadas de gestionar todo lo relacionado con los clientes, en la venta y preventa de viviendas. Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Art. 4.
² Personas naturales o jurídicas, dedicadas a la planificación, promoción, construcción, comercialización, provisión de bienes o servicios que incrementen la oferta en materia de vivienda y hábitat. Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Art. 4. 3 Conforme al Decreto n.º 1.227, publicado en G.O. n.º 40.489 de fecha 3/09/2014, fue ordenada la supresión del Ministerio del Poder Popular para el Ambiente y el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, siendo creado el Ministerio del Poder Popular para Vivienda, Hábitat y el Ecosocialismo, el cual fue adscrito al Instituto Nacional de la Vivienda (Inavi), según consta en el Decreto n.º 1.231, promulgado en la G.O. n.º 40.491 del 5/09/2014. En fecha posterior, bajo el Decreto n.º 1.293,emitido en G.O. n.º 40.511 del 3/10/2014, la denominación del referido ente público, fue nuevamente modificada por la de Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda. 4 Publicada en G.O. n.º 5.833 Extraordinario, de fecha 22/12/2006. 5 Quien incumpla con dicha obligación, será sancionado con multa de Quinientas Unidades Tributarias (500 U.T.). 6 El constructor, contratista, productor y promotor de viviendas que no acate dicho mandato, recibirá multa de Doscientas Cincuenta Unidades Tributarias (250 U.T.). 7 Su incumplimiento será sancionado con multa de Mil Unidades Tributarias (1.000 U.T.). 8 El constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, debe solicitar ante la Alcaldía y Ente responsable de la unidad de bomberos, la inspección definitiva de la obra, a los efectos del cumplimiento de las normas de seguridad para el otorgamiento de la habitabilidad, correspondiendo a la oficina técnica del cuerpo de bomberos, realizar la inspección final, para que la Alcaldía, en un lapso de
treinta (30) días, otorgue el permiso de habitabilidad y documentación respectiva.ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Art. 39. 9 De acuerdo con el artículo 119 del Código de Protección y Defensa del Consumidor, el Indecopi debe llevar un registro de infracciones y sanciones a sus disposiciones, con la finalidad de contribuir a la transparencia de las transacciones entre proveedores y consumidores y orientar a estos en la toma de sus decisiones de consumo. Los proveedores que sean sancionados mediante resolución firme en sede administrativa quedan automáticamente registrados por el lapso de cuatro (4) años contados a partir de la fecha de dicha resolución. La información del registro es de acceso público y gratuito.