REFORMA DE EDIFICIO EN VIVIENDAS - PROPUESTA 1.0 Situación: Dessauer Strasse 28/29 Berlin-Kreuzberg Propiedad: MONTEBALITO GERMAN FUNDS GMBH Arquitecto: Mario Del Campo Tejedor COAS Nº 4901 30 de diciembre de 2014
INDICE 1. ANTECEDENTES 2. ESTADO ACTUAL: CUADRO DE SUPERFICIES (RESUMEN) 3. ASPECTOS RELEVANTES 4. EQUIPO REDACTOR 5. CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DE LA PROPUESTA 6. CUADRO DE SUPERFICIES 7. PLAZOS DE EJECUCIÓN 8. PLANOS
1. ANTECEDENTES En el presente documento se plasma una primera propuesta de Reforma del Edificio de Oficinas sito en Dessauer Strasse 28/29 Berlin-Kreuzberg en Edificio de viviendas. Previamente se ha realizado por parte de ARCHITECTIO y por encargo de la propiedad el correspondiente levantamiento del estado actual. El edificio se encuentra catalogado como monumento, por lo que no proceden cambios que alteren su aspecto exterior así como algunos elementos interiores (espacios comunes). La intención de la propiedad y el objeto de esta propuesta es reformar el actual edificio de oficinas en viviendas de alto standing.
2. ESTADO ACTUAL: CUADRO DE SUPERFICIES RESUMEN A continuación se extrae del mencionado documento Estado Actual el resumen del cuadro de superficies:
3. ASPECTOS RELEVANTES Para el desarrollo de la propuesta son aspectos relevantes: 1. Condicionantes urbanísticos: Es conveniente solicitar la correspondiente Cédula Urbanística, donde se recoje las condiciones que el edificio y por lo tanto cualquier reforma que en él se realice, ha de cumplir desde el punto de vista de la uso, edificabilidad, altura, retranqueos, etc. Si bien resulta conveniente estar en posesión de dicha Cédula Urbanística, la presente propuesta no modifica ningún parámetro regulado en dicho documento, por lo que resulta desde este punto de vista viable. 2. Condicionantes de protección: El edificio objeto de la presente propuesta de reforma está catalogado y por lo tanto protegido como monumento arquitectónico. Dicha protección supone no poder modificar su aspecto exterior, así como algunos elementos interiores, fundamentalmente los espacios comunes, dignos de ser conservados. En la presente propuesta no se modifica el aspecto exterior del edificio ni tampoco se interviene sombre los elementos protegidos, por lo que resulta también desde este punto de vista perfectamente viable. 3. Precio m2 construido: Si bien el cálculo del precio del m2 reformado dependerá entre otros de los materiales y la calidad de los mismos empleados en dicha reforma, se ha realizado el siguiente cálculo estimativo mediante una herramienta on-line para el cálculo de dichos precios en Alemania. El precio obtenido con la mencionada herramienta por m2 de reforma en Berlin y con materiales de buena calidad, oscilará previsiblemente entre los 500 y 600. 4. Precio m2 venta: Según los datos publicados por www.inmowelt.de referentes al precio de venta actual para viviendas en la ciudad de Berlín en 2014 (actualizado en noviembre) el precio medio de venta es de 3.127 /m2 si bien para viviendas de más de 120 m2 este se sitúa en 4.183 /m2. Teniendo en cuenta además que el edificio a reformar está en una buena zona y que las viviendas resultantes proyectadas se realizarán con materiales de buena calidad, dentro de un edificio con buena presencia, se estima que el precio medio de venta del m2 resultante oscilará previsiblemente entre los 4.500 y 5.000.
4. EQUIPO REDACTOR Equipo redactor: La oficina Internacional de Arquitectura ARCHITECTIO la forman un equipo de arquitectos y otros técnicos con más de 15 años de experiencia en la redacción y dirección de proyectos, sobre todo en el ámbito residencial, con más de 60 proyectos y más de 500 viviendas proyectadas. ARCHITECTIO está dirigido por Mario Del Campo Tejedor, Arquitecto bilingüe españolalemán de 44 años de edad, Diplomado por la Escuela de Comercio en Suiza (Handelsdiplomschule), Master en Operaciones Internacionales, Título de Experto en Viabilidad de Promociones Inmobiliarias (Project Management) y Licenciado por la Escuela de Idiomas de la Universidad Hispalense en lengua Alemana.
5. CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DE LA PROPUESTA Resultan un total de 30 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios, con sus respectivos 30 trasteros en sótano. Las viviendas que pueden catalogarse como viviendas de alto standing tanto por su superficie útil y construida media, tal y como se puede apreciar en el resumen del cuadro de superficies que a continuación se detalla, así como por su distribución y acabados. Entendemos que máxime en Berlin, pero también en Alemania en general, el alto standing de una vivienda viene dado por la calidad de los materiales pero también por una distribución interior de aspecto moderno. La intervención propuesta no toca la estructura del edificio con lo que no incurre en gastos adicionales ni en dificultades técnicas que puedan retrasar la obra. Se eliminan las divisiones internas actuales para proponer divisiones sutiles formadas fundamentalmente por elementos verticales de madera y vidrio. Se reducen al máximo tal y como se puede apreciar en la planimetría que se adjunta los espacios comunes que distribuyen las distintas viviendas. Buscando la percepción espacial amplia luminosa dichos paramentos serán transparente o translúcidos (cristal) cuando se encuentren enfrentados a la entrada de luz exterior y procedente de los patios. Los núcleos húmedos se han agrupado y situado dónde actualmente se encuentran los correspondientes a las oficinas, para simplificar las instalaciones de fontanería y saneamiento. Se propone un uso ajardinado de los patios a los que las viviendas se asoman con sus respectivos balcones. Cada vivienda cuenta con un amplio trastero de 10-15 m2. Las 5 viviendas situadas en planta baja cuentan con un acceso interior a los respectivos trasteros en planta sótano, que percibirán entrada de luz a través del hueco de las escaleras que los comunica. Estas estancias en sótano son significativamente mayores al resto (hasta 40 m2) y son susceptibles de ser usadas como estancias residenciales. Se propone reutilizar la estructura de las escaleras de emergencia, que con el cambio de uso dejarían de ser necesarias, como balcones 360 º para las viviendas contiguas.
6. CUADROS DE SUPERFICIES PLANTA BAJA: m2 útiles m2 constr. Vivienda 1: Delantera izquierda 3 dormitorios 157,75 209.90 Vivienda 2: Delantera derecha 1 dormitorio 104,60 139,20 Vivienda 3: Trasera izquierda 3 dormitorios 150,15 199,80 Vivienda 4: Trasera central 2 dormitorios 104,20 138,65 Vivienda 5: Trasera derecha 2 dormitorios 122,95 163,60 PLANTA PRIMERA - CUARTA: m2 útiles m2 constr. Viviendas 6, 11, 16, 21: Delantera izquierda 4 dormitorios 192,90 256,70 Viviendas 7, 12, 17, 22: Delantera derecha 3 dormitorios 164,50 218,90 Viviendas 8, 13, 18, 23: Trasera izquierda 3 dormitorios 150,95 200,85 Viviendas 9, 14, 19, 24: Trasera central 2 dormitorios 104,20 138,65 Vivienda 10, 15, 20, 25: Trasera derecha 3 dormitorios 158,30 210,65 PLANTA QUINTA: m2 útiles m2 constr. Vivienda 26: Delantera izquierda 3 dormitorios 163,90 218,10 Vivienda 27: Delantera derecha 4 dormitorios 168,15 223,75 Vivienda 28: Trasera izquierda 3 dormitorios 154,00 204,90 Vivienda 29: Trasera central 2 dormitorios 105,30 140,10 Vivienda 30: Trasera derecha 3 dormitorios 162,60 216,35 TOTAL 30 VIVIENDAS 4.477,00 5.957,45
MEDIAS m2 útiles m2 constr. Vivienda media de 2,85 dormitorios (30 viviendas) 149,25 198,60 Viviendas 1 dormitorios (1 vivienda) 104,60 139,20 Viviendas 2 dormitorios (7 viviendas) 107,05 142,45 Viviendas 3 dormitorios (17 viviendas) 157,85 210,05 Viviendas 4 dormitorios (5 viviendas) 187,95 250,10
PLANTA SÓTANO: m2 útiles m2 constr. Trastero 1 11,50 24,00 Trastero 2 11,50 24,00 Trastero 3 11,50 24,00 Trastero 4 (Vivienda 1) 41,05 85,60 Trastero 5 14,65 30,55 Trastero 6 14,25 29,70 Trastero 7 (Vivienda 2) 40,80 85,10 Trastero 8 18,10 37,75 Trastero 9 14,60 30,45 Trastero 10 14,60 30,45 Trastero 11 11,95 24,90 Trastero 12 14,15 29,50 Trastero 13 13,60 28,35 Trastero 14 16,25 33,90 Trastero 15 18,40 38,35 Trastero 16 12,60 26,30 Trastero 17 12,60 26,30 Trastero 18 12,60 26,30 Trastero 19 9,05 18,85 Trastero 20 (Vivienda 3) 24,15 50,35 Trastero 21 12,40 25,85 Trastero 22 11,25 23,45 Trastero 23 10,95 22,85 Trastero 24 (Vivienda 5) 23,40 48,80 Trastero 25 8,60 17,95 Trastero 26 16,20 33,80 Trastero 27 12,10 25,25 Trastero 28 9,80 20,45 Trastero 29 9,80 20,45 Trastero 30 (Vivienda 4) 30,60 63,80 TOTAL 30 TRASTEROS 456,00 951,55
MEDIAS m2 útiles m2 constr. Trastero medio 15,20 31,70
7. PLAZOS DE EJECUCIÓN Dada la intervención propuesta se estiman razonables los siguientes plazos: Estudio previo (técnico y financiero).1 mes Redacción del Proyecto..3-4 meses Solicitud de la respectiva licencia de construcción.1-2 meses Obtención de presupuestos de al menos 3 contratistas + Firma de contratos...1-2 meses Dirección de Obra + Project Management 6-9 meses PLAZO TOTAL 12-18 meses