Impuesto sobre la Especulación del Suelo (Ley Orgánica para Evitar la Especulación sobre el las Tierras y Fijación de Tributos) Kristy Fierro Arcos Gerente de Consultoría kfierro@fides.ec Compartimos con ustedes un resumen ejecutivo elaborado por FIDEBSURó sobre los aspectos más importantes de la Ley Orgánica para Evitar la Especulación sobre el las Tierras y Fijación de Tributos, publicada en el Séptimo Suplemento del Registro Oficial 913, de diciembre 30 de 2016. 1. Información y actualización de catastros municipales Además de los Notarios y Registradores de la Propiedad, se extiende a las entidades del sistema financiero y cualquier otra entidad pública o privada que posea información pública sobre inmuebles, la obligación de presentar ante la DINARDAP y a los GADs, dentro de los 10 primeros días de cada mes, el registro completo que posean sobre transferencias totales o parciales de predios urbanos y rurales, de las particiones entre condóminos, adjudicaciones por remate y otras causas, así como las hipotecas, distinguiendo el valor del terreno y de la edificación. (Art.526 COOTAD) Se establece la obligación de los GADs de actualizar los avalúos de los predios a su cargo, a un valor comprendido entre el 70% y 100% del avalúo comercial solicitado por la institución financiera para el otorgamiento del crédito o del precio real de venta que consta en la escritura de hipoteca o venta de dichos predios, siempre que dicho valor sea mayor al del avalúo. (Art.526.1 1er. inciso COOTAD) Para efecto de inscribir una escritura de venta o hipoteca de bienes inmuebles, los registradores de la propiedad deberán solicitar el certificado de actualización del avalúo del predio, desglosando el valor del terreno y de construcción. (Art.526.1, 2do. inciso COOTAD) En caso de obras o mejoras que hayan incrementado sustancialmente el valor del bien inmueble, y que superen el 30% del valor del avalúo catastral, éstas deberán estar actualizadas en los registros catastrales. (Art.561.6 literal b COOTAD) Los contribuyentes que, de forma voluntaria, actualicen los avalúos de sus predios durante el 2017, pagarán durante los dos años siguientes, el impuesto sobre los predios urbanos y rurales sobre la base utilizada hasta antes de la actualización. Esto sin perjuicio de que los sujetos activos puedan actualizar sus catastros de conformidad con la ley, casos en los cuales el referido impuesto se calculará sobre la base actualizada por los GAD. (3ra. Disposición Transitoria de Ley para Evitar Especulación sobre Tierras) 2. Creación del impuesto sobre el valor especulativo del suelo en la transferencia de bienes inmuebles (impuesto sobre el valor especulativo) Objeto imponible: La ganancia extraordinaria en la transferencia de bienes inmuebles, sean estos urbanos o rurales. (Art.561.1, 1er. inciso COOTAD) 1 de 5
Sujeto activo: Los GADs por la ganancia extraordinaria generada en su respectiva circunscripción territorial; y, subsidiariamente, la autoridad tributaria nacional. (Art.561.2 COOTAD) Sujetos pasivos: En calidad de contribuyentes están obligados al pago de este impuesto, las personas naturales, sucesiones indivisas y las sociedades, que transfieran bienes inmuebles. (Art.561.3 COOTAD) Hecho generador: La transferencia de dominio de bienes inmuebles rurales o urbanos, a cualquier título, que de lugar a una ganancia extraordinaria. Se incluye solo el aporte de bienes inmuebles a fideicomisos o a sociedades, que tengan como fin último la actividad económica de promoción inmobiliaria y construcción de bienes inmuebles para su comercialización. (Art.561.4 y Art.561.1, 1er. inciso COOTAD) Base imponible: Es el valor de la ganancia extraordinaria, que corresponde a lo siguiente: (Art.561.10 COOTAD) GANANCIA EXTRAORDINARIA (Base Imponible) Transferencia (Precio real de venta) Adquisición Ajustado Para efectos de calcular la base imponible se deberá considerar lo siguiente: ü El valor de la transferencia es el valor de la escritura pública respectiva, la cual deberá ser el mayor de los siguientes medios de comprobación: (Art.561.9 COOTAD) a) l registro y catastro oficial; b) la transferencia anterior del mismo bien o similar; o, c) Avalúo de peritos acreditados. (Art.561.15 COOTAD) ü El valor de adquisición ajustado corresponde a: (Art.561.8 COOTAD) AJUSTADO Adquisición Ganancia Ordinaria ü El valor de adquisición se obtiene por la suma de los siguientes valores: (Art.561.6 COOTAD) Valor que conste en escritura pública Obras o mejoras sustanciales Pago por contribuciones especiales de mejoras y de captación de plusvalía Adicionalmente, las personas naturales o sociedades que tengan como actividad económica la promoción inmobiliaria y construcción podrán considerar, como parte del valor de adquisición aquellos costos y gastos en los que hayan incurrido en la construcción del bien inmueble y que cumplan con las condiciones para ser considerados como gastos deducibles para efectos de la liquidación del impuesto a la renta. ü La ganancia ordinaria es el producto de: (Art.561.5 COOTAD) 2 de 5
Valor que conste en escritura pública Obras o mejoras sustanciales Pago por contribuciones especiales de mejoras y de captación de plusvalía ü El Factor de ajuste de ganancia ordinaria obtiene aplicando la siguiente fórmula: (Art.561.7 COOTAD) FA = (1+i) n Donde: FA Factor de Ajuste i n Promedio de la tasa de interés pasiva referencial para depósitos a plazo de 361 días y más, según el Banco Central del ecuador, en el periodo comprendido entre el mes y año de adquisición y el mes y año de la transferencia del bien inmueble Número de meses transcurridos entre la fecha de adquisición y la fecha de transferencia del bien inmueble dividido para 12 Tarifa impositiva: A la base imponible se aplicará la siguiente tarifa: (Art.561.13 COOTAD) Transferencias no sujetas a impuesto: Las transferencias de inmuebles que no se encuentran sujetas al impuesto son: (Art.561.11 COOTAD) a) Sucesiones por causa de muerte; b) Donaciones; c) Rifas o sorteos; d) Remates o ventas realizadas judicialmente o por instituciones del Estado; e) Adjudicaciones de bienes inmuebles producto de los gananciales de la sociedad conyugal o de bienes; f) Las ocasionadas por el reparto del haber de una sociedad de comercio. Tampoco son objeto el aporte de bienes inmuebles a fideicomisos o sociedades que no tengan como fin último la actividad económica de promoción inmobiliaria y construcción de bienes inmuebles para su comercialización (p. ej. fideicomisos de garantía y de administración). (Art.561.1, 2do. inciso COOTAD) Exenciones al impuesto: Estarán exentas del pago del impuesto sobre el valor especulativo las siguientes transferencias de inmuebles realizadas por: (Art.561.12 COOTAD) 3 de 5
a) El Estado, sus instituciones y las empresas públicas reguladas por la Ley Orgánica de Empresas Públicas. b) Los estados extranjeros y organismos internacionales reconocidos por el Estado ecuatoriano. c) Las empresas de economía mixta, en la parte que represente aportación del sector público. d) Las personas naturales o sociedades que tengan como actividad económica la promoción inmobiliaria y la construcción de bienes inmuebles, en los proyectos de vivienda de interés social y prioritario; y, e) Los deudores o garantes del deudor por las daciones en pago de inmuebles para la cancelación de deudas, hasta por el monto de las mismas. Los sujetos pasivos exentos del pago del impuesto sobre el valor especulativo se encuentran obligados a declarar las ganancias para fines informativos. Pago del impuesto: El pago del impuesto se deberá producir en forma previa al otorgamiento de la escritura ante notario. (Art.561.14 COOTAD) Pérdida del valor del inmueble: Cuando por una obra pública se genere una afectación que reduzca el valor de un inmueble, respecto del valor original de compra o el valor catastral, el que sea mayor, los GADs deberán reconocer hasta el 50% del valor de dicha afectación, a través de notas de crédito que servirán para el pago de obligaciones tributarias del respectivo GADs, conforme las condiciones, requisitos y plazos establecidos en la respectiva ordenanza. Si la obra pública es ejecutada por una institución del Gobierno Central, se aplicarán las mismas reglas, para lo cual la institución ejecutora de la obra deberá establecer los mecanismos necesarios para su aplicación, conforme los límites y condiciones que establezca el ente rector de las finanzas públicas. (17ma. Disposición General COOTAD) Reglas de aplicación en la primera transferencia de inmuebles: (1ra. Disposición Transitoria de Ley para Evitar Especulación sobre Tierras) ü La primera transferencia de un bien urbano se gravará con el impuesto a las utilidades en la transferencia de predios urbanos y plusvalía, contenido en el Art.556 del COOTAD. El impuesto sobre el valor especulativo del suelo aplicará a partir de la segunda transferencia del bien inmueble urbano, adquirido con anterioridad a diciembre 30 de 2016. ü La primera transferencia de un bien rural no estará gravada con el impuesto a las utilidades en la transferencia de predios urbanos y plusvalía, contenido en el Art.556 del COOTAD. El impuesto sobre el valor especulativo del suelo aplicará a partir de la segunda transferencia del bien rural adquirido con anterioridad a diciembre 30 de 2016. ü El impuesto sobre el valor especulativo del suelo aplicará en la transferencia de terrenos urbanos baldíos a partir de enero 1 de 2022 o de la segunda transferencia, lo que ocurra primero. De no efectuarse la transferencia hasta el 2021, se considerará como base del cálculo, el monto mayor entre: 1. El valor de adquisición que conste en escrituras aplicando el factor de ajuste de ganancia ordinaria a una tasa de interés pasiva referencia para depósitos a plazo de 361 días y más, vigente al mes de diciembre, calculado hasta diciembre 31 de 2016; o, 4 de 5
2. El valor catastral vigente al año 2016, aplicando el factor de ajuste de ganancia ordinaria a una tasa de interés pasiva referencia para depósitos a plazo de 361 días y más, calculado desde enero 1 de 2016 hasta diciembre 31 de 2016. Para el efecto, se considera terreno urbano baldío los predios localizados en suelo urbano o de expansión urbana, con dotación de agua potable, alcantarillado sanitario o energía eléctrica, cuya edificación sea menor al 10% de la superficie del predio o en los que no exista construcción alguna, que sean calificados por la respectiva Municipalidad o por la Superintendencia de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo. Cuando el valor de adquisición que conste en escrituras se encuentre reflejado en sucres, la base del cálculo del impuesto al valor especulativo sobre el suelo será el valor catastral vigente al año 2016, ajustado al numeral 2 anterior. ü El impuesto sobre el valor especulativo del suelo aplicará a partir de la primera transferencia de inmuebles por aporte a fideicomisos o sociedades, que tengan como fin último la actividad económica de promoción inmobiliaria y construcción de bienes inmuebles para su comercialización. En este caso se considerará como base de cálculo el valor del avalúo catastral del correspondiente bien inmueble aportado vigente al año 2016; o, el valor de adquisición, ajustados, el que sea mayor, aplicando en tales casos las mismas reglas señaladas en los numerales 1 y 2 anteriores para los terrenos baldíos. Cuando el valor de adquisición que conste en escrituras se encuentre reflejado en sucres, la base de cálculo del impuesto será el valor catastral vigente al año 2016, ajustado conforme lo establece el numeral 2 anterior. Exención a favor del sector de promoción y construcción: Estarán exentos del impuesto a las utilidades en la transferencia de predios urbanos y plusvalía las transferencias de inmuebles que hubieren sido adquiridos con anterioridad a diciembre 30 de 2016, realizadas por las personas naturales o sociedades que tengan como actividad económica la promoción inmobiliaria y construcción de bienes inmuebles, en proyectos de vivienda de interés social y prioritario, conforme lo establezca el órgano rector de la política de desarrollo urbano y vivienda, y al control de la Superintendencia de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo, exclusivamente en los casos que corresponda a dicha actividad. (2da. Disposición Transitoria de Ley para Evitar Especulación sobre Tierras) Kristy Fierro Arcos Gerente de Consultoría en FIDESBURó Notas Este Boletín contiene el análisis del autor sobre la norma tributaria vigente a la fecha de su elaboración. El propósito al circular este boletín entre nuestros clientes y amigos, es el de contribuir en la discusión de la forma de interpretar o aplicar normas con incidencia en la actividad empresarial. Queda autorizada la reproducción de este Boletín, siempre que se indique de manera expresa la fuente y que no tenga por propósito beneficios económicos. Los Boletines y Tips Empresariales emitidos por FIDESBURó, se los puede descargar de nuestra página web: www.fides.ec Síganos por twiter: @fidesburo. Será un gusto atender los comentarios y sugerencias que nos envíen a través de los medios de contacto arriba indicados. 5 de 5