BIEGGER ESTATES Actualización del Proyecto y Presentación del Programa de Demonstración de Asistencia con el Alquiler (RAD) AUTORIDAD EN LA VIVIENDA REGIONAL DEL SUR DE NEVADA DEPARTMENTO DE DESARROLLO/MODERNIZACION Febrero 25, 2015 10:00 am & 4:00 pm
Comp Mod Progress Update El SNRHA sigue avanzando con los planes de modernización exhaustiva (Comp Mod) para Biegger Estates. Biegger Estates es una propiedad para familias de vivienda pública, construida en 1985 y está situada en 5701 Missouri Street, Las Vegas, NV. 89122 (Parcela No. 161-28-603-001). Esta propiedad contiene actualmente 33 edificios de viviendas para un total de 119 unidades (87-2Bdrm, 22-3Bdrm y 10-4Bdrm), además de dos edificios no residenciales (un edificio de la oficina del Centro Comunitario / Gerencia, además de un edificio de mantenimiento). En el 2012 la propiedad fue certificada con cumplir con los requisitos de accesibilidad para silla de ruedas incluyendo la propiedad, cinco unidades accesibles (5) para usuarios de sillas de ruedas y tres (3) unidades para personas con discapacidad auditiva.
Comp Mod Progress Update Visión General/ Objetivos para el Sitio: El SNRHA prevé una propiedad totalmente renovada y atractiva que sea comparable a la vivienda del sector privado en términos de comodidades, es financieramente viable y se mantenga a largo plazo, como vivienda asequible de alquiler restringido. Alrededor de agosto de 2012, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) anunció un nuevo programa innovador de demonstración llamado Asistencia con el Alquiler (RAD). Bajo este programa de HUD está permitiendo a las Autoridades de Vivienda (HA) rehabilitar y preservar su envejecidas propiedades de vivienda pública al permitir que el HA combine el alquiler del inquilino con los fondos de operaciones y con los fondos de mejoras capitales para la propiedad y crear un vale de la Sección 8.
Comp Mod Progress Update Además, en el marco del Programa de RAD los residentes reubicados como resultado de la conversión RAD tienen derecho a regresar sin una inspección adicional y después de un año, el inquilino tendrá derecho a solicitar un vale de movilidad, siempre y cuando se cumplan los requisitos de la Sección 8 de la renta y la inquilino cumple con el contrato de arrendamiento. En el marco del programa de HUD RAD, el SNRHA planea convertir las 119 unidades en Biegger Estates de vivienda pública a una propiedad basado en vales de Sección 8. El SNRHA va ha auto desarrollar y ensamblará la financiación para la remodelación completa del proyecto, utilizando 9% créditos fiscales, la deuda convencional, apoyados por el alquiler RAD, y otras fuentes de subsidios blandos, incluyendo los fondos de HOME de HUD y Federal Home Loan Bank de San Francisco Programa de Fondos para Vivienda Asequibles (FHLBSF)(AHP).
P & R Acerca del proceso de Modernizacion
Desde el escritorio de HUD.GOV / RAD Como RAD Me Impacta a Mi? La página web de HUD esta diseñada para brindar a los residentes que viven en un edificio que se convierte bajo RAD con información útil y para suplementar las notificaciones comunicadas directamente a los residentes por la PHA. Estén atentos como HUD ampliar su colección de Grupo Herramientas para los Residentes. Grupo Herramientas # 1 le dará una visión general de cómo funciona RAD y cómo le afectará como residente de vivienda pública. Habrá más grupo de herramientas adicionales en el futuro!
RAD GRUPO DE HERRAMIENTAS PARA LOS RESIDENTES Esta serie de grupo de herramientas informará mejor a los residentes de vivienda pública acerca de RAD y ayudarles a participar con PHA en toda la aplicación y el proceso de conversión de RAD. Todos los grupos de herramientas se publican en el sitio web de RAD en www.hud.gov/rad, bajo la sección 'residentes'. Grupo de Herramientas # 1: Por qué RAD? Descripción del Programa de Demostración de Asistencia de Alquiler (RAD) proporciona un resumen del programa con un enfoque en los elementos que afectan a los residentes.
DEFINICIONES Necesidades de Capital - Costos de reparaciones y reemplazos más allá del mantenimiento ordinario necesarios para hacer la vivienda digna y económicamente sostenible. Vales de Vivienda de Opción (HCV) - Vales de alquiler que permiten a la gente a elegir su propia vivienda en el mercado privado de alquiler. Créditos de Impuestos para Vivienda de Bajo Ingresos (LIHTC) (pronunciado lai-tec) - LIHTCs proporcionan el mercado privado con un incentivo para invertir en viviendas de alquiler asequible, ofreciendo un crédito por los impuestos federales de un inversor. Vales basados en proyectos (PBV) - vales de alquiler que están conectados a un número determinado de unidades de un edificio. El vale se queda con la unidad incluso después de un inquilino se muda. Este programa se suele corresponder a las PHA. Asistencia Basado en Proyectos de Alquiler (PBRA) - Al igual que en PBV, en este programa de vales de alquiler están vinculados a un edificio específico. Este programa es a menudo operados por propietarios privados. Rehabilitación (o Rehab) - Las reparaciones necesarias para restaurar una unidad o propiedad a buenas condiciones
GRUPO DE HERRAMIENTAS #1: PORQUE RAD? DESCRIPCIÓN DEL PROGRAMA DE DEMOSTRACIÓN DE ASISTENCIA DE ALQUILER (RAD) El programa de Demostración de Asistencia de Alquiler (RAD) es un programa voluntario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). RAD busca preservar la vivienda pública, proporcionando Agencias de Vivienda Pública (PHA) con acceso a una financiación más estable para hacer las mejoras necesarias a las propiedades. Unidades de vivienda pública en todo el país necesitan más de $26 mil millones en reparaciones. HUD se refiere a estos gastos de reparación como las necesidades de capital. El Congreso no ha proporcionado suficientes fondos para las PHA para mantenerse al día con las necesidades de capital. Como resultado, los PHAs han tenido que tomar decisiones difíciles entre cosas como la reparación de los techos y la sustitución de las tuberías o, peor aún, la demolición de la vivienda pública. RAD ofrece PHAs una manera de rehabilitar o reparar, unidades sin depender de dinero adicional del Congreso.
COMO LA CONVERSION RAD TRABAJA? RAD permite a las PHA para administrar un establecimiento utilizando uno de los dos tipos de contratos de financiación de HUD que están vinculados a un edificio específico: Sección 8 vales basado en proyectos (PBV); o Sección 8 vales basado en proyectos de asistencia de alquiler (PBRA). Los contractos de PBV y PBRA son de 15 o 20 años de duración y son fuentes de financiación más estables. Este cambio hará que sea más fácil para los PHAs a pedir dinero prestado y utilizar los créditos fiscales para vivienda de bajo ingreso (LIHTCs), así como otras formas de financiación. Estas fuentes privadas de fondos adicionales permitirán a las PHA para hacer mejoras esenciales para preservar la vivienda pública. Como un programa de demostración voluntaria, limitado, menos de 60,000 unidades de vivienda pública pueden ser seleccionados bajo RAD. PHA deben presentar solicitudes para convertir una parte o la totalidad de la ayuda que recibe para la vivienda pública a contratos de PBV o PBRA a través de RAD a no mas tardar del 30 de septiembre de 2015.
Al Landsman Gardens - Henderson Conversion RAD 2013-2014
SERÁ QUE LA CONVERSIÓN BAJO RAD AFECTARA MI ASISTENCIA DE VIVIENDA? Usted no va a perder su asistencia de vivienda y no será verificado de nuevo, debido a una conversión RAD A pesar de que una propiedad RAD puede utilizar el dinero privado para hacer grandes reparaciones, seguirá recibiendo dinero de HUD. Con este subsidio de HUD, PHA administrará propiedades RAD ya sea a través del programa PBRA o PBV. RAD requiere que bienes convertidos sean de la propiedad o controlados por una entidad pública o sin fines de lucro
SERA QUE LA CONVERSION BAJO RAD AFECTARA MI RENTA? Si su edificio o propiedad se convierte en PBV o PBRA, lo mas probable es que su contribución de alquiler sea la misma a la de vivienda pública generalmente no más de 30% del ingreso bruto ajustado de su hogar. Dado que los programas de la Sección 8 asignados a propiedades especificas, también establecen rentas residentes en el 30% de los ingresos ajustados, la mayoría de los residentes no tendrán aumentos de alquiler como resultado de una conversión RAD. Sin embargo, si usted está pagando un alquiler fijo en una vivienda pública, lo más probable es que tenga que pagar gradualmente un poco más en alquiler con el tiempo. En estos casos limitados, si sus aumentos de alquiler es más del 10% y requiere que usted pagará más de $25 por mes en alquiler adicional, su nuevo alquiler será gradual a lo largo de los próximos 3 ó 5 años, dependiendo de la política de su PHA
LÍMITES DE INGRESOS Para los Programas del Plan 8 (S8) y Vivienda Publica (PH) effectivo Deciembre 18, 2013 and Julio 1, 2014 INCOME LIMITS FOR S8 AND PH PROGRAMS FAMILY SIZE Effective 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 LOW(PH) 80% 12/18/13 34,450 39,400 44,300 49,200 53,150 57,100 61,050 64,950 68,900 72,850 76,800 80,700 84,650 88,600 92,500 96,450 VERY LOW 50% 12/18/13 21,550 24,600 27,700 30,750 33,250 35,700 38,150 40,600 43,050 45,550 48,000 50,450 52,900 55,350 57,850 60,300 EXTREMELY LOW 30% 07/01/14 12,950 15,730 19,790 23,850 27,910 31,970 36,030 40,090 43,050 45,550 48,000 50,450 52,900 55,350 57,850 60,300 Los límites de ingresos de los hogares se basan en Tamaño de la Familia
COMO LOS RESIDENTES SE PUEDEN ENVOLVER EN EL PROCESO DE RAD? HUD anima a los residentes y sus PHAs a trabajar juntos durante la aplicación y el proceso de conversión bajo RAD. Antes de PHAs pueden solicitar su participación en RAD, HUD requiere que: Notifique a todos los residentes de la propiedad propuesta para la conversión bajo RAD acerca de sus planes; y Llevar a cabo al menos dos reuniones con los residentes. Estas reuniones son una oportunidad para que usted discuta los planes de conversión propuestos con su PHA, hacer preguntas, expresar inquietudes y comentarios. Se requiere que la PHA presente sus comentarios y la respuesta como parte de la aplicación RAD. Una vez que HUD selecciona el PHA y la propiedad de participar en RAD, el PHA debe tener al menos una reunión con todos los residentes de la propiedad antes de que HUD aprueba la conversión final. Esta es otra oportunidad para que usted proporcione comentarios sobre el plan de conversión.
SERÁ QUE LA CONVERSIÓN RAD REQUIERE UN CAMBIO AL PLAN PHA? HUD considera una conversión RAD como una "modificación importante" para el Plan PHA. Una vez que se selecciona un PHA a participar, la PHA tendrá que cumplir con la audiencia pública, aviso a los residentes y al público, consulta, y con todos los requisitos asociados con una modificación importante antes de que se apruebe la conversión final RAD. Esto significa que su Junta Asesora de Residentes (RAB) también será consultado y tendrá la oportunidad de hacer recomendaciones.
CUANDO UN PHA PUEDE INICIAR EL PROCESO DE CONVERSION BAJO RAD? Después de notificar a los residentes como se indicó anteriormente, las PHA puede aplicar a HUD para convertir asistencia bajo RAD. Algunas PHAs ya han iniciado este proceso. El plazo de solicitud permanecerá abierto hasta que se alcanza el límite de conversión de 60,000 unidades, o 30 de septiembre 2015, lo que ocurra primero ACTUALIZACIÓN: Congreso aumento el poder otorgado al HUD en el Consolidado y Además Continuada Ley de Apropiaciones de 2015 aprobado el 16 de diciembre de 2014 [Ley de Asignaciones año fiscal 2015] para convertir la vivienda pública y la rehabilitación moderada [Mod Rehab] asistencia a los programas bajo el primer componente de RAD hasta un total de 185,000 unidades.
ME TENDRE QUE MUDAR DE MI CASA O EDIFICIO SI ES REHABILITADO? La mayoría de las reparaciones realizadas como parte de RAD son probablemente pequeños y usted podrá permanecer en su casa durante la construcción. Sin embargo, algunos apartamentos y edificios requerirán más extensa rehabilitación. En estos casos, se le reubicara temporalmente de acuerdo con la Ley Uniforme de Reubicación (URA). Usted tendrá el derecho de regresar a su propiedad una vez que se complete la construcción. En general, la reubicación temporal no debe durar más de 12 meses. En unos pocos casos, su vivienda actual puede ser demasiado viejo o deteriorado y más allá del punto en el que se puede rehabilitar con eficacia, lo que requiere que sea demolido y reemplazado. En estos casos, se le proporcionará la reubicación temporal y usted tendrá el derecho de regresar a la vivienda de reemplazo que se construye.
ME TENDRE QUE MUDAR DE MI CASA O EDIFICIO SI ES REHABILITADO? (cont.) Si no quiere esperar por una vivienda de reemplazo, la PHA puede ofrecerle una vivienda comparable en otra propiedad de vivienda pública o una Vale de Vivienda de Opción (HCV) para que pueda trasladarse a otra vivienda disponible en el sector privado. Si se le pide que se trasladen temporalmente debido a trabajos de rehabilitación o mudarse permanentemente a las nuevas viviendas de sustitución, la PHA le ayudará a encontrar la mejor opción posible para usted y cubrir sus gastos de mudanza
ANTES DE RAD Y DESPUES DE RAD Antes de RAD Despues de RAD Propiedades normalmente no se financian al 100% en Vivienda Públicag Las propiedades se colocan en una plataforma de Sección 8 con financiación más estable En Vivienda Pública, PHA no puede pedir dinero prestado para llevar a cabo las reparaciones necesarias PHAs y los propietarios pueden pedir prestado más dinero fácilmente y llevar a cabo obras de rehabilitación La financiación no puede seguir el ritmo de deterioro de las condiciones de vida de los residentes Las condiciones de vida de los residentes se mejoran. Los residentes no pueden elegir mudarse sin perder la ayuda de vivienda Los residentes pueden recibir un vale tenant- basado, o ayuda similar, y podrá mudarse después de 1 año en PBV y 2 años en PBRA
SERA QUE RAD AUMENTA MI CAPACIDAD DE ELEGIR DONDE VIVO? Además de mejorar la calidad de la vivienda, tendrá mayores posibilidades de elegir en donde vivir a través de la RAD "opción de elección-movilidad". Si desea mudarse después de que su propiedad pasa por una conversión RAD, puede solicitar y recibir un Vale de Elección de Vivienda (HCV). Bajo el programa de PBV, esta opción estará disponible después de vivir en una propiedad RAD por un año; bajo el programa PBRA, usted puede solicitar una HCV después de vivir en una propiedad RAD por dos años.
SERÁ QUE RAD AFECTA LOS DERECHOS Y PARTICIPACION DE LOS RESIDENTES? En general, su experiencia como residente no debe cambiar mucho, debido a la conversión de RAD. RAD mantiene muchos de los procesos y los derechos de los residentes disponibles en la vivienda pública, tales como la posibilidad de solicitar un proceso de queja y los plazos de notificación para una terminación. Ya sea que HUD comienza la financiación de una propiedad a través de PBV o PBRA, los residentes tendrán derecho a organizarse y las organizaciones de los residentes seguirán recibiendo fondos de participación, hasta $25 por unidad ocupada de acuerdo con la política actual de la PHA.
PRODRE SEGUIR PARTICIPANDO EN LOS PROGRAMAS DE AUTOSUFICIENCIA? Si usted esta participando actualmente en el programa Oportunidades para Residentes y Coordinadores Servicios de Autosuficiencia (ROSS-SC), puede continuar participando hasta que los fondos actuales del programa sean utilizados. Usted también aún podrá participar en el programa de Autosuficiencia Familiar (FSS). Si su propiedad se convierte a la asistencia de PBV, será trasladado automáticamente del programa FSS vivienda pública para el programa FSS Vales para Vivienda de Opción (HCV). Las reglas en ambos programas son muy similares. Si su propiedad convierte la asistencia a PBRA, usted puede continuar su participación en el programa FSS hasta que su contrato actual de participación termine.
RAD RECURSOS Fara obtener más información, consulte el Programa de Demonstración de Asistencia con el Alquiler, Aviso de HUD PIH 2012-32, Rev 1 emitido Julio 2013 disponible en la página web de RAD en www.hud.gov/rad, en la sección "Información del programa '.
RAD: Elementos Claves Hogares actuales no están sujetos a un nuevo proceso de elección, o elegibilidad de ingresos o provisiones de ingresos. Una vez que la familia se mude, la unidad debe entonces ser arrendado a una familia elegible. Residentes reubicados temporalmente tendrán derecho a regresar a la propiedad una vez que se termine la rehabilitación o construcción. PHA deberá renovar todos los contratos de arrendamiento en cuanto se vayan venciendo a menos que exista causa. El depósito de seguridad existente del inquilino se transferirá al cierre de RAD. Los futuros inquilinos pagarán los depósitos de seguridad de acuerdo a las reglas PBRA / PBV. Aumento del alquiler mensual de más de 10% o $25 puramente como resultado de la conversión serán hechos a plazos y a lo largo de 3 años o podría ser extendido por el PHA hasta 5 años.
RAD: Elementos Claves A los participantes de FSS y ROSS-SC se les permitirá continuar en estos programas durante el tiempo que el financiamiento actual está disponible bajo esos programas. PHAs con programas HCV FSS tendrán participantes de PH FSS convertirse al programa de HCV FSS. Los residentes tendrán derecho a establecerse y operar una organización de residentes para abordar cuestiones relacionadas con las condiciones de vida y serán elegibles para recibir fondos para participación de los residentes Notificaciones adicionales de terminación y derechos bajo el proceso de queja están siendo incorporados por HUD bajo RAD. PHA deberá proporcionar datos como sean solicitado por HUD para fines de evaluación, incluyendo estados financieros, los datos de funcionamiento, la utilización del Opción-Movilidad y trabajo de rehabilitación.
RAD: Elementos Claves La Junta de comisionados del PHA deberá aprobar anualmente el presupuesto operativo para el proyecto. Los requisitos de Davis-Bacon y Sección 3 aplican para todas las reparaciones iniciales identificadas en el Plan de financiamiento independientemente si el proyecto implica rehabilitación o nueva construcción. PHA utilizará la lista de espera específica para el proyecto que existía en el momento de la conversión. Si no existe entonces se establecerá una lista de espera específica para el proyecto dándole a los actuales solicitantes en la lista de espera de toda la comunidad de vivienda pública la oportunidad de ser colocado en la lista de espera en el orden de fecha y hora de su aplicación original.
RAD Próximos Pasos Febrero 2015 Notificación de Reuniones con los Residentes Autorización de la Junta de Comisionados Marzo 2015 Autorización de la Junta de Comisionados Entrega de Aplicación de RAD Abril 2015 Recibir carta de Asistencia de Vivienda de Pago Condicional (CHAP) Mayo 2015 Entrega de Aplicación de 9% Crédito de Impuestos Fiscales
RAD Próximos Pasos CHAP Fechas Claves 30 días (después de recibir el CHAP): ejecutar carta de compromiso con el prestamista; seleccionar equipo completo de desarrollo. 60 días: Enmienda Significativa al Plan Anual/Plan de 5-Años; Escogiendo PBV o PBRA. 90 días: Terminar toda la debida diligencia. 150 días: Solicitud de firme compromiso para el seguro hipotecario de HUD. 180 días: Presentar a HUD el plan definitivo de financiación; HUD emite RAD Compromiso de Conversión (RCC).
RAD Próximos Pasos CHAP Fechas Claves (continuación) 320 días: Agencia proporciona HUD con evidencia de compromiso firme de todas las fuentes de financiación. 360 días: PHA debe cerrar financiamiento e iniciar la construcción
RAD: P&R Preguntas & Respuestas respecto a RAD
Reunion con los Residentes Miércoles, Febrero 25, 2015 10:00 am & 4:00 pm Biegger Estate Centro Comunitario 5701 Missouri # 34 Las Vegas, NV 89122 Si tiene preguntas por favor comuníquese con: Sra. Amparo Gamazo at (702) 922-6060 Office (702) 922-6080 Fax (702) 387-1898 TDD