PORQUE DEBO CANCELAR UNA CUOTA DE ADMINISTRACION EN PH? La propiedad Horizontal, está catalogada como una sociedad de economía solidaria o asociación mutual privada sin ánimo de lucro, constituida para fomentar la ayuda recíproca entre sus miembros, satisfaciendo sus necesidades mediante la prestación de servicios que contribuyan al mejoramiento de su calidad de vida. La asociación mutual se rige por el decreto 1480 de 1989, la ley 454 de 1998 y demás normas aplicables a su condición de empresa privada, algunas de las características de este tipo de sociedades es; 1. Funcionar de conformidad con los principios de autonomía, adhesión voluntaria, participación. 2. Democrática, neutralidad política, religiosa, solidaridad, ayuda mutua e integración. ideológica y racial, 3. Establecer contribuciones económicas a sus asociados para la prestación de los servicios. 4. El patrimonio y número de asociados es variable e ilimitado. 5. Realizar permanentemente actividades de educación mutual. 6. Garantizar la igualdad de derechos y obligaciones de los asociados. 7. Establecer la no devolución de las contribuciones de los asociados y la irrepartibilidad del remanente patrimonial en caso de liquidación. 8. Tienen una duración indefinida en los estatutos. 9. Promover la participación e integración con otras entidades que tengan como fin motivar el desarrollo integral del hombre. Teniendo claro esto, la ley 675 de 2001 dispone en su artículo 29: PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. (Negrita y subrayado no original)
Es por ello que en la Asamblea de propietarios llevada a cabo para el día 7 de Mayo de 2017, se presentó a consideración el presupuesto mensual y anual de gastos, así; Como se observa, los gastos operacionales del conjunto superan los 29 millones de pesos mensuales, èsto sin incluir ningún tipo de compras o inversiones tales como sistema de seguridad, cámaras, sistemas de acceso peatonal, adecuación de zonas verdes, y otros imprevistos, como se presento
en la torre 9, donde se taparon las cañerías por cuanto los obreros del bloque arrojaron residuos sólidos, así como el daño de las puertas del shut de basuras. Ahora, en caso de que durante el transcurso del año no haya necesidad de hacer alguno de los gatos o se logre una consecución por un menor precio, éste dinero sobrante podrá ser destinado a Inversión y se verá reflejado en el balance de gastos al final de año, el cual será de conocimiento de cada propietario. Visto el presupuesto, el valor total de gastos operacionales se divide en los 288 apartamentos, conforme a su coeficiente, así lo dispone el artículo 27 de la Ley 675 de 2001; ARTÍCULO 27. FACTORES DE CÁLCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y EN LOS CONJUNTOS COMERCIALES. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad. PORQUE DEBO PAGAR EL DERECHO A PARQUEADEROS, BBQ Y SALON SOCIAL? Teniendo ya claro que el pago de administración solo cubre los gatos operacionales, el Conjunto debe cumplir una seria de inversiones para mejorar la calidad de vida, seguridad y cumplir normas que rigen la propiedad horizontal, es por ello que la misma Ley 675 de 2001, dispone; ARTÍCULO 22. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos. Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo. Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera
equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción. (negrita y subrayado no original) Concordante con lo anterior; ARTÍCULO 31. SECTORES Y MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación o localización. Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal. Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica. (negrita y subrayado no original) Lo anterior, para señalar que los parqueaderos, BBQ y salón social, no están dentro de los bienes comunes de uso esencial; quiere decir ello, que pueden ser asignados a los propietarios sin que su destinación conlleve a obtener una propiedad individual sobre el mismo; dichos bienes no esenciales al igual que los demás bienes del conjunto requieren un mantenimiento y adecuación, el cual genera un costo ya sea mensual o anual que debería ser incluido dentro del presupuesto anual, sin embargo como es de conocimiento tales conceptos no fueron incluidos para la presente anualidad. Ahora, recordemos que en cuanto a parqueaderos el Conjunto Residencial Alejandría Real 5, cuenta con una proporción 4 a 1, entonces sería justo que los 3 propietarios que no hacen uso de este bien, paguen el mantenimiento del parqueadero que uso el cuarto? NO, ya que como se dijo inicialmente las decisiones se deben desarrollar en equidad. Entendiendo hasta el momento que el parqueadero, BBQ y Salon social no son zonas de uso común esencial, pasamos a explicar bajo que facultad legislativa se realiza el cobro de $ 30.000 por vehículo y $ 15.000 por motocicletas y los cobros por BBQ y Salón Social; La ley 675 de 2001, dispone: ARTÍCULO 72. APROVECHAMIENTO ECONÓMICO DE LAS ÁREAS COMUNES. Las actividades que puedan desarrollarse en las áreas
comunes de las cuales se derive un aprovechamiento económico podrán ser reglamentadas por la Asamblea de Copropietarios o por la Junta Administradora de las Unidades Inmobiliarias Cerradas y podrá imponérseles el pago de un canon, en condiciones de justicia y equidad. PARÁGRAFO. Los dineros recibidos por concepto de la explotación de las áreas comunes sólo podrán beneficiar a la persona jurídica y serán destinados al pago de los gastos y expensas comunes de la unidad inmobiliaria. (Negrita y subrayado no original) Se observa pues, que la ley permite que las áreas comunes pueden ser aprovechadas económicamente siempre y cuando hayan sido reglamentadas en la Asamblea de Copropietarios, recordando que en la Asamblea del 7 de mayo de 2017 se aprobó el presupuesto correspondiente al año 2017 y primer trimestre del 2018, en los cuales se expuso como se iba a generar los gastos NO OPERACIONALES, veamos; Así mismo se expuso que los ingresos no operacionales iban a provenir de los ingresos concernientes a parqueaderos, BBQ y salón social, veamos;
Decisión ésta que fue aprobada por la mayoría de propietarios, ya que nadie estaba dispuesto a dar una cuota extraordinaria para la adquisición de estos bienes, que si bien es cierto, no son esenciales, si se requieren para mejorar la seguridad, y funcionamiento de la administración. Continuando con el tema, es por ello que los propietarios que tienen vehículos, así como aquellos que utilicen el servicio del salón social y BBQ, deben hacer un aporte para poder beneficiarse de los mismos, dinero que no es más que para reinvertirlo en el conjunto. Por último el artículo 22 Disposiciones particulares para el uso de parqueaderos y bicicleteros parágrafo, del Reglamento de Propiedad Horizontal, escritura pública No 2304 del 13/05/2016, dispone; PARÀGRAFO: Arrendamiento parqueaderos de visitantes: El Consejo de Administración del inmueble o Conjunto, establecerá los horarios de utilización de los parqueaderos comunes de visitantes o residentes, posible arrendamiento a los usuarios, la forma de mantenimiento y la equitativa distribución para que todos los parqueaderos puedan ser utilizados por los visitantes o residentes del inmueble o conjunto En consecuencia, existen los argumentos no solo jurídicos, sino de conciencia que estos aportes no solo son para obtener un beneficio individual sino que conllevan a mejorar las condiciones habitacionales del Conjunto. ES LEGAL LAS SANCIONES POR NO PAGO DE CUOTA DE ADMINISTRACION? La ley 675 de 2001, dispone; ARTÍCULO 30. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la
asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.1 Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora. Concordante con lo anterior la Sentencia T-596/03, aclaro por completo tal aspecto y hasta la fecha se ha tenido como base para las desiciones tomadas frente al tema, así; La Corte2 ha expresado que los titulares de la propiedad en común son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, por lo cual sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar tales bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y la ley. Igualmente ha precisado que en todas las oportunidades, los propietarios y los moradores en general, cuando son objeto de sanciones o de la limitación de alguno de sus derechos, debe garantizárseles el debido proceso, y el derecho de defensa. Legalmente, los administradores también cuentan con facultades para cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna; notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones; y hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas. La Corte ha avalado la facultad de los administradores de los edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal para realizar, 1 Inciso 1o. declarado EXEQUIBLE, por el cargo analizado, por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-153-04 de 24 de febrero de 2004, Magistrado Ponente Dr. Alvaro Tafur Galvis. 2 Sentencia C- C-318 de 2002
conforme a la ley que lo rige, las diligencias extraprocesales de cobro, siempre que los métodos empleados para la recuperación de la cartera, no sean lesivos de los valores y principios constitucionales ni de los derechos fundamentales de los deudores3. Igualmente la Corte4 ha estimado que cuando se incumple en el pago de las expensas obligatorias de la copropiedad los administradores pueden suspender los servicios comunes, pero siempre que no se afecten las necesidades vitales de existencia de los propietarios y residentes, ni sus derechos fundamentales. En tal virtud, se ha considerado que los administradores de la propiedad horizontal no pueden suspender por dicha causa los servicios públicos, ni restringir el núcleo esencial de los derechos fundamentales, mediante la utilización de medidas irrazonables y desproporcionadas, v.gr. la circulación por las zonas comunes o al acceso a los inmuebles de uso privado. También la jurisprudencia ha precisado que la facultad que tienen las juntas administradoras para sancionar el incumplimiento en el pago de las expensas para el mantenimiento de los bienes comunes es valida siempre y cuando no impida el ejercicio de las condiciones y necesidades mínimas de existencia del residente en mora: Las juntas administradoras de la propiedad horizontal tienen las potestades necesarias e indispensables para mantener la convivencia entre copropietarios y la custodia de los bienes comunes. Por su parte, los copropietarios están obligados a contribuir a las expensas para la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, por lo cual el pago de esas cuotas es un deber perentorio. Empero, la administración puede cobrar directamente el monto en mora?. La Sala reitera su jurisprudencia en el sentido de que la propiedad horizontal está facultada "para adelantar los mecanismos tendientes a lograr el pago de cuotas de administración retrasadas, pero que encuentran un límite en la aplicación directa de la Constitución", pues la propia Carta señala como principio el de la efectividad de los derechos individuales. Conforme a lo anterior, las asambleas de copropietarios pueden adelantar las medidas estrictamente necesarias para efectuar los cobros correspondientes, lo que incluye requerimientos pre- procesales de la obligación económica, claro está todo de acuerdo con la legislación vigente. Por consiguiente, la suspensión de los servicios que presta la copropiedad es perfectamente válida si aquella no impide el ejercicio de las condiciones y necesidades mínimas de existencia del residente en mora, puesto que "las juntas administradoras no pueden contrariar el principio de la dignidad humana, el cual es una condición para el ejercicio de la libertad y la seguridad, ni están facultadas para impedir la satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital para los habitantes.5 3 Sentencias T-228/94, T-360/95 y T-035/97 4 Sentencias T-540/92, T-630/97, T-454/98, T-418/99 y T-470/99, 5 Sentencia T-454 de 1998
Aún así, la Corte ha expresado que las juntas administradoras tienen un amplio ámbito de injerencia sobre las zonas comunes que el que puedan ejercer sobre los bienes de dominio particular: Si bien es posible que la asamblea general tome decisiones sobre la administración de las zonas comunes, su ámbito de ingerencia sobre la administración que se le dé a los bienes privados ubicados o de dominio particular dentro del condominio es limitado en la medida en que el titular del dominio puede, respetando los límites que implican los derechos de los demás derivados de la Constitución o la ley y teniendo en cuenta el interés público o social, disponer del bien según le parezca. 6 En conclusión, las juntas administradoras de los conjuntos residenciales pueden adoptar las medidas que juzguen necesarias para garantizar la seguridad, existencia y conservación de las zonas comunes de la propiedad horizontal, para lo cual podrán cobrar las expensas indispensables para su mantenimiento y sancionar a quienes no atiendan su pago respetando, en todo caso, la dignidad de los moradores y sus condiciones mínimas de existencia. Reviso: Consejo de Administración Aprobó: Consejo de Administración. Elaboro: R&J Abogados Asociados. 6 Sentencia T-1082 de 2001. En este pronunciamiento se ampararon los derechos fundamentales de un copropietario al que se le impedía ingresar su vehículo automotor por el solo hecho de estar destinado al servicio público de taxi.