INFORME TÉCNICO PARA ACTUACION EN VIVIENDAS Y REPARACIÓN DE CUBIERTA DE TEJA PLANA CON CANALÓN OCULTO TRAS PETOS

INFORME TÉCNICO PARA ACTUACION EN VIVIENDAS Y REPARACIÓN DE CUBIERTA DE TEJA PLANA CON CANALÓN OCULTO TRAS PETOS TRAS LA ACTUACIÓN DE LA EMPRESA RYOBES, S.L. SIGUEN PRODUCIENDOSE HUMEDADES EN LA VIVIENDAS SITAS EN CALLE DONOSO CORTES, 5, 6º-C y 6ºD (MADRID) INDICE: 1. COMPOSICIÓN DE LA CUBIERTA ANTES DE LA ACTUACIÓN DE LA EMPRESA RYOBES, S.L. 2. TRABAJOS REALIZADOS EN CUBIERTA POR LA EMPRESA RYOBES, S.L. 3. HUMEDADES EN LA VIVIENDA 6º D, Y CAUSAS SEGÚN EL INFORME DEL PERITO JUDICIAL D. JESÚS ARAGON HERMIDA (Arquitecto Técnico) con fecha 27/07/2.011 4. INFORME TÉCNICO DEL ESTADO DE LA VIVIENDA 6ºC, QUE PRESENTA EL 22 DE NOVIEMBRE DE 2.013. 5. INFORME TÉCNICO DEL ESTADO DE LA VIVIENDA 6ºD, QUE PRESENTA EL 19 DE NOVIEMBRE DE 2.013. 6. INFORME TÉCNICO PARA REPARACION DE CUBIERTA SEGÚN EL ESTADO QUE PRESENTA A 19 y 22 DE NOVIEMBRE DE 2.013. 7. CONCLUSIONES ACTUACIONES EN VIVIENDAS 8. CONCLUSIONES ACTUACIÓN EN CUBIERTA. 9. DESCRIPCION DE PARTIDAS Y MEDICIONES EN LAS ACTUACIONES EN VIVIENDAS 6ºC Y 6ºD PARA REPARACION DE LAS HUMEDADES O DAÑOS QUE PRESENTAN POR HUMEDADES EL 19 y 22 DE NOVIEMBRE DE 2.013. DOCUMENTACIÓN APORTADA POR LA COMUNIDAD: Informe técnico de la reparación realizado por la empresa RYOBRES, S.L. ejecutora de la reparación de fecha 23 de diciembre de 2.010 Informe de peritación judicial de las humedades en la vivienda 6ºD de fecha 23 de diciembre de 2.010 Documento nº 4 de la demanda contra la Comunidad: Presupuesto 083009 de RYOBES, S.L. de fecha 7 de septiembre de 2.010. DOCUMENTOS ANEXOS Ficha técnica baldosín catalán Cte. Exigencia básica SUA 1: Seguridad frente al riesgo de caídas(resbaladicidad) Elementos constructivos de Terraza según CTE DC 2013 11 22 informe cubierta Página 1

1. COMPOSICÓN DE LA CUBIERTA ANTES DE LA ACTUACIÓN DE LA EMPRESA RYOBES, S.L. Del informe de la Empresa RYOBES, S.L. podemos describir como está ejecutada la cubierta, antes de la actuación de dicha empresa. La cubierta se ve bien construida con Onduline (o similar) bajo teja y rastreles galvanizados, en los cuales se colocan la teja plana. Pero parece que el Onduline no avanza por lo menos dos o tres centímetros respecto a la vertical del canalón, queda bajo el ultimo rastrel, aunque si se observa que esta impermeabilizada esa zona, así como volado de la teja de unos 5 cm. Los faldones de la cubierta de teja están bien construidos ya que: Para evitar el posible paso de agua por las tejas (ya que estas tienen una tolerancia en dimensiones que es admitida según normativa, un posible movimiento por viento, etc.) está colocada una placa ondulada que canaliza ese paso de agua a la tela asfáltica y esta al canalón. Se aprecia que la teja esta volada sobre la vertical del canalón La colocación de rastreles sobre el formato ondulado de la placa crea un tiro de ventilación (ya que se genera una doble ventilación). De esta forma se evitan que se produzca condensaciones y la cubierta sigue siendo impermeable DC 2013 11 22 informe cubierta Página 2

DETALLE GENÉRICO DE PLACA ONDULADA BAJO TEJA PARA VENTILACIÓN Y ASÍ EVITAR CONDENSACIONES Y ESTAS HUMEDADES Por lo anteriormente expuesto entiendo que el problema de humedades sería por algún daño en el canalón y/o su acometida a la bajante. Por otra parte dependiendo de la localización de las humedades en las viviendas se podría deducir otro elemento o causa que las provocase. Pero los daños por humedades no justifica la solución adoptada por RYOBES, S.L. DC 2013 11 22 informe cubierta Página 3

2. TRABAJOS REALIZADOS POR LA EMPRESA RYOBES, S.L. Pudiera parece no muy importante volver a recoger los datos del informe de la Empresa RYOBES, S.L. corroborados por el Doc. 4 de la demanda contra la Comunidad, pero si es importante ya que esta actuación puede seguir produciendo humedades en las viviendas como describiré posteriormente en el apartado 6 del presente informe En resumen las actuaciones de RYOBES, S.L. según su informe han sido: HUMEDADES POR ABSORCION. Para solucionar los problemas de humedades por absorción que se manifestaban en los pisos traseros, los 6º A y B, la solución que se adopto fue la de aplicar en todos los muros existentes en cubierta, así como en uniones de las tejas de coronación, dos manos de pintura de clorocaucho (partida 1.6 del presupuesto 083009) HUMEDADES POR FILTRACION. La solución que se adoptó para solucionar este problema, fue la de levantar tres hiladas de teja en forma de L en ambas zonas que colindan con la terraza del piso 6º D, estas tres hiladas son las necesarias para sobrepasar en altura el nivel del murete de fachada que da a la terraza del 6º D, en estas tres hiladas tenemos 12,20mts2. Los trabajos realizados en esta superficie fueron los siguientes. -Desmontaje y acopio de teja plana en superficie para su posterior utilización. (partida 1.1 del presupuesto 083009) -Limpieza de soporte i parte proporcional de retirada, bajada, carga y transporte de escombros a vertedero. (partida 1.2 del presupuesto 083009) -Aplicación de mortero aligerado con aditivo hidrófugo (Cikacim) en estos 12,20mts2. (partida 1.3 del presupuesto 083009) -Impermeabilización de esta zona con aplicación de tela asfáltica de 4kg/m2, preparando previamente la base con imprimación de oxiasfalto y forrado de rastreles. (partida 1.4 del presupuesto 083009) -Posterior colocación de las tejas previamente retiradas. -Realización de dos desagües ocasionales en parte superior del murete para ayudar a desaguar el agua del deshielo. (partida 1.7 del presupuesto 083009) Fotos aportadas en el informe de RYOBES, S.L DC 2013 11 22 informe cubierta Página 4

Los trabajos realizados por la Empresa RYOBES, S.L., podría solucionar momentáneamente el problema de las humedades en las viviendas, pero en corto tiempo aparecerán otras patologías por humedades. La solución ejecutada no es duradera y está fuera de normativa, en lo que respecta a los puntos singulares de cubierta: Limahoyas, encuentros con petos. Así como en el relleno de motero sobre onda de placa bajo teja. Aplicación de clorocaucho en petos y en escuadra de encuentro de estos y teja El uso indiscriminado que se hace del clorocaucho, ya que es económico y no necesita de ninguna especialización del operario que lo aplica, da la sensación en algunas ocasiones de que se trata de un material mágico que sirve para todo. El mayor problema que tiene el clorocaucho es que no es elástico, pretenden subsanar este problema con la fibra pero no le aporta flexibilidad. Al ser un producto rígido cualquier movimiento del soporte (en este caso teja cerámica) produce una rotura de la membrana. Sería elástico un producto de poliuretano monocomponente (no emulsionante en agua), con tratamiento especial en puntos singulares. Se aconsejaría para cubiertas planas y posteriormente solado para su protección, jamás en canalones, sobre teja cerámica como se ha aplicado en este caso. Otro problema del clorocaucho es que en la generalidad de las ocasiones no se observan las indicaciones del fabricante y no está pensado para cualquier solución en cubiertas a parte su escasa durabilidad nuca ofrece el instalador una garantía de 10 años como si se hace en otras soluciones. Por lo general suele fallar en encuentros verticales. Por lo anteriormente expresado debería haberse aplicado como solución provisional, pero no definitiva, en algún punto pero no en la generalidad de la cubierta. DC 2013 11 22 informe cubierta Página 5

Aplicación de mortero aligerado bajo 3 hileras de teja e Impermeabilización de esta zona con aplicación de tela asfáltica de 4kg/m2 forrado de rastreles Como he expresado en el punto 1) del presente informe, es necesario que exista una ventilación bajo la teja para que no se produzca condensaciones. Al rellenar con mortero la onda de la placa, la posible filtración de agua por el faldón en la parte superior a la zona actuada se va a retener en ese mortero ya que no tiene salida al canalón y pueden aparecer otras humedades y/o patologías, que anteriormente de la actuación no se producían. EN RESUMEN: Podríamos admitir el clorocaucho en petos como una solución provisional. Pero la solución del relleno de mortero agrava las posibles humedades en un futuro así como la complejidad de saber dónde se produce la entrada de agua, como comentare en el apartado 8 el presente informe. DC 2013 11 22 informe cubierta Página 6

3. HUMEDADES EN LA VIVIENDA 6º D, Y CAUSAS SEGÚN EL INFORME DEL PERITO JUDICIAL D. JESÚS ARAGON HERMIDA (Arquitecto Técnico) con fecha 27/07/2.012 En resumen cito los siguientes puntos: Agua de los faldones discurre tras los petos con una bajante exterior, cayendo a la terraza discurriendo libremente Ejecutados en petos de coronación orificios de pequeño diámetro que no sirven de aliviadero. Impermeabilización de petos con clorocaucho (no garantiza la impermeabilización de peto y canalón al no ser un material adecuado) Unión de canalón-cubierta y lima-faldones colocadas láminas impermeabilizantes, tan malamente ejecutadas no han quedad bien soldadas y por lo tanto no garantiza la estanqueidad La colocación de teja no ha quedado con la planimetría adecuada. En las limahoyas irregularidad de trazado, incluso el mortero colocado, muchas capas de impermeabilizante. A verter el agua sobre el canal empaparía la capa de mortero, por lo que absorbe agua transmitiéndolas al interior. La salida del canalón,( no ha sido tratado adecuadamente, ni aumentado el diámetro la boca de salida existente en el peto) desagua en un buzón y este en una bajante con salida libre Tras mi visita a la cubierta suscribo estos puntos y los comentare en el apartado 8 del presente informe. DC 2013 11 22 informe cubierta Página 7

4. INFORME TÉCNICO DEL ESTADO DE LA VIVIENDA 6ºC, QUE PRESENTA EL 21 DE NOVIEMBRE DE 2.013. Tras la visita se comprueba, que aunque los paramento no está húmedos en este momento, si se han producido humedades y volverán a aparecer tras días de lluvia. Se describen las actuaciones según las siguientes fotos. 1) Humedad en dormitorio bajo ventana (actuación aproximada 6 m2) 2) Grieta en comedor. Se comprueba que aparece a una altura de 140 cm. y a 70 cm. desde la vertical de fachada. Se nota sombra de humedad anterior (actuación aproximada 10,5 m2) La defino como grieta ya que considero atraviesa todo el espesor del paramento al marcarse en ambas caras, y me da pie a pensar que al menos esa fachada no tiene cámara. 3) Grieta en exterior marcada a la misma altura que en el salón, se comprueba que aparece a 110 cm del suelo de terraza (La terraza esta elevada unos 30 cm, sobre el nivel del pavimento) y a 100 cm de fachada (descontado aproximadamente espesor de fachada unos 30 cm, estaría a unos 70 cm.) DC 2013 11 22 informe cubierta Página 8

4) Sellado provisional ejecutado por el propietario con silicona neutra para evitar humedad al interior. Está despegado, no sería necesario si estuviesen estancos todos los planos del zócalo rodapié existente en todo el contorno de la terraza. Al estar estanco por capilaridad de los materiales, se manifiesta en el interior de la vivienda la humedad. 5) La terraza y zócalo rodapié en terraza está ejecutado con un pavimento del tipo catalán. Es un material arcilloso con gran absorción (no cumple la normativa de absorción, resbaladicidad, no tiene sello de heladicidad por lo que al producirse una pequeña fisura, absorber agua y posteriormente una helada y/o cambios bruscos de temperatura, se fisura y provoca un punto posible de entrada de agua. A parte está colocado a hueso, sin junta lo que no le permite dilataciones, lo cual provoca también fisuras. se adjunta:. ficha del materia. Cte. Exigencia básica SUA 1: Seguridad frente al riesgo de caídas(resbaladicidad).determinación de la expansión por humedad (mm/m): 0,6. s/iso 10545110. Resistencia a la helada s/iso 10545112. DC 2013 11 22 informe cubierta Página 9

6) Fisuras y/o grietas en fachadas DC 2013 11 22 informe cubierta Página 10

5. INFORME TÉCNICO DEL ESTADO DE LA VIVIENDA 6ºD, QUE PRESENTA EL 19 DE NOVIEMBRE DE 2.013. Tras visitar la vivienda se comprueba que no hay humedades en el interior de la vivienda. Solamente en un dormitorio se ve pintura desconchada un una zona ensombrecida por no haber imprimado correctamente se aprecia la sombra de la humedad anterior. Se describen las actuaciones según las siguientes fotos. 1. Aliviaderos en cubierta y reparación conexión de canalón tras peto y bajante 2. Pintura desconchada en habitación (superficie 2,28*3,13) 3. Codo de canalón paralelo a paramento. (El codo terminal de la bajante exterior de cubierta no está en la diagonal del ángulo en el rincón sino paralelo a un paramento, lo cual los días de gran caudal podría humedecer el paramento y este transmitir la humedad al interior, dado que no tiene protección en la altura del codo) DC 2013 11 22 informe cubierta Página 11

6. INFORME TÉCNICO PARA REPARACION DE CUBIERTA SEGÚN EL ESTADO QUE PRESENTA Al 19 y 21 DE NOVIEMBRE DE 2.013. Los faldones de cubierta, canalón tras peto, puntos singulares de encuentros, etc. se deben ejecutar para que la cubierta tenga una durabilidad mínima de 10 años. Los trabajos realizados por RYOBER, S.L. no pueden garantizar 10 años tanto por los materiales ejecutados como por la calidad de ejecución. El propio perito judicial dice en su informe, entre otros: Impermeabilización de petos con clorocaucho (no garantiza la impermeabilización de peto y canalón al no ser un material adecuado) Unión de canalón-cubierta y lima-faldones colocadas láminas impermeabilizantes, tan malamente ejecutadas no han quedad bien soldadas y por lo tanto no garantiza la estanqueidad La colocación de teja no ha quedado con la planimetría adecuada. En las limahoyas irregularidad de trazado, incluso el mortero colocado, muchas capas de impermeabilizante. A verter el agua sobre el canal empaparía la capa de mortero, por lo que absorbe agua transmitiéndolas al interior. Los dos problemas tanto de ejecución, como de materiales aplicados en la cubierta (como exprese en el apartado 2 del presente informe) son: El clorocaucho, no es duradero, no es elástico, etc. y así lo expresa también un perito judicial. Hay zonas que se ha aplicado con fibra (en punto singulares), y en fachadas de cubierta esta dado una mano que apenas cubre el revestimiento existente antes de la aplicación. Relleno de mortero sobre placa ondulada bajo las tres hiladas adjuntas al peto perimetral de cubierta Al rellenar con mortero la onda de la placa, la posible filtración de agua por el faldón en la parte superior a la zona actuada se va a retener en ese mortero ya que no tiene salida al canalón y pueden aparecer otras humedades y/o patologías, que anteriormente de la actuación no se producían Por otra parte es necesario que exista una ventilación bajo la teja para que no se produzca condensaciones. En las siguientes fotos (tomadas los días 19 y 21 de noviembre de 2.013) describiré los trabajos realizados y cumplimiento de la normativa: NTE- QTT, CTE (Código Técnico de la Edificación) DC 2013 11 22 informe cubierta Página 12

1) Paramento vertical salida a cubierta. Se ve la desigualdad de tonalidad, lo cual es por el escaso recubrimiento Canalón de zinc a contrapendiente, se queda acumulado el agua 2) Faldón de cubierta sobre vivienda D, se ha aplicado con fibra de forma muy irregular, El encuentro de peto y pieza de albardilla ya hay una zona ya despegada por la que puede entrar agua (se ve detalle en siguiente foto El encuentro de peto y faldón no se ha realizado según normativa 3) No estanqueidad de albardilla y revestimiento vertical 4) Faldón a patio se ha aplicado clorocaucho en la primera hilada de teja así como en limahoyas. Seguramente creyendo que se evitarían las entradas de agua, pero las humedades que se puedan producir en la vivienda inferior será por el recrecido También se ve bajo teja el relleno de mortero DC 2013 11 22 informe cubierta Página 13

5 La mala aplicación del clorocaucho con fibra, ya que se ven las fibras no cubiertas con el clorocaucho y ser este disuelto por el agua, en la micro junta que se produce entre la fibra y el clorocaucho con el tiempo provocará que se disuelva el clorocaucho y se despegará del soporte como una piel, quedando el soporte sin protección a corto tiempo. 6 Se ha colocado en la formación de canalón una lámina asfáltica sin autoprotección, y sobre esta de forma muy irregular algún brochazo de clorocaucho. La tela a la intemperie por normativa tiene que ser autoprotegida, También se aprecia en la siguiente foto 6.1 7 Faldón 6D relleno sobre placa, impermeabilización, y parece un repaso la escuadra con clorocaucho por alguna queja, no da la impresión de que haya realizado antes de colocar la teja En las siguientes fotos se ve el recrecido y corte sobre placa ondulada DC 2013 11 22 informe cubierta Página 14

7.1 El recrecido termina en la 3ª hilada. El agua que pueda pasar de la teja a la placa ondulada para desaguar en el canalón se retiene en el recrecido, lo cual provoca humedades y condensación ya que no hay ventilación bajo teja 7.2 Falta de planeidad 8 Reparaciones no adecuadas en faldones 9 La sección del canalón está en el límite de la normativa, el problema es que apenas tiene pendiente al desagüe DC 2013 11 22 informe cubierta Página 15

10 El diámetro del desagüe es insuficiente, ya que llegan dos canalones de una sección aproximada de 10*20 y debería ser mayor No se ha prolongado dentro del desagüe la impermeabilización del canalón, solamente tiene una pintura de clorocaucho, por lo que se producirá una fisura y humedades 11 El desagüe es la propia tubería de la bajante 12 El punto bajo de los aliviaderos está a 21 cm. No podrá evacuar el agua por deshielo, solamente evacuaría cuando el nivel de agua en cubierta superase esta cota. Tampoco tiene pendiente hacia el exterior por lo que el nivel debería ser superior para que pudieran evacuar agua 13. Irregularidad en la sección de la limahoya y no cumple normativa En las siguientes fotos se ve dimensiones DC 2013 11 22 informe cubierta Página 16

Ancho de limahoya en punto más alto Ancho de limahoya en punto más bajo 14 Canalón de zinc, a contrapendiente, no es junta estanca la unión de piezas 15 Actuaciones en cubierta ha dañado en distintos puntos el canalón de zinc Se aprecia donde se mantiene el canalón de zinc que se ha recibido la primera hilada de teja, por lo que si en estos faldones también hay bajo de la paca ondulada, el mortero no dejara desaguar como se ha indicado DC 2013 11 22 informe cubierta Página 17

7. CONCLUSIONES ACTUACIONES EN VIVIENDAS En vivienda 6ºC o o o o Terraza: Se deberá sustituir impermeabilización, pavimento y si se aprueba por la comunidad eliminar el zócalo rodapié, en el caso de que tenga algún uso que no haya podido identificar. Estos trabajos se realizarán tras desmontar el cerramiento de aluminio. Si posteriormente se desea colocar, NO SE PODRA TALADRAR AL SUELO para su fijación, se deberá colocar un neopreno para apoyo del cerramiento y se fijara a paramentos verticales. Fachada de terraza: Se deberá tratar todas las fisuras, dar una imprimación de anclaje con la pintura existente y posterior pintura especial para exteriores. Es posible que al intentar tratar la fisura de la foto 6 de la vda. 6C, haya que colocar grapas si se ve el ladrillo fisurado. Dormitorio: Picar zona de humedad bajo ventana, repaso de yeso y posteriormente pintar en todo el paramento para que no se aprecie la actuación Salón: Picar zona de humedad en escuadra con fachada, repaso de yeso y posteriormente pintar en todo el paramento para que no se aprecie la actuación En vivienda 6º o Dormitorio: Picar zona de desconchado de pintura, emplastecido, tratamiento antihumedad para quitar sombras de humedad y posterior pintura en todo el techo para que no se aprecie la actuación 8. CONCLUSIONES ACTUACIÓN EN CUBIERTA. En cuanto los faldones sobre viviendas C y D: o Se debería eliminar el recrecido sobre la placa ondulada o Eliminar la impermeabilización del canalón o Hacer pendiente en cuna de canalón o Colocación de canalón de zinc embutido en roza en peto y unos 15-20 cm. bajo placa ondulada o Posterior colocación de teja o Encuentros de teja con paramentos verticales, ejecutarlos según normativa. o Limahoyas, reconstrucción según normativa o Mayor desagüe en encuentro de canalón o Ejecutar buzón de entronque entre desagüe canalón y la bajante. o Prolongar la bajante por fachada hasta que desagüe sobre el sumidero. Considero que las actuaciones son complejas y necesitan tiempo, por lo que deberían realizar en época de no lluvias. DC 2013 11 22 informe cubierta Página 18

9. DESCRIPCION DE PARTIDAS Y MEDICIONES EN LAS ACTUACIONES EN VIVIENDAS 6ºC Y 6ºD PARA REPARACION DE LAS HUMEDADES O DAÑOS QUE PRESENTAN POR HUMEDADES EL 19 y 21 DE NOVIEMBRE DE 2.013. Seguidamente se relacionan las mediciones y descripción de unidades a realizar en las actuaciones de las viviendas. DC 2013 11 22 informe cubierta Página 19