ESTUDIO DE DETALLE PARA ESTABLECIMIENTO HOTELERO EN C. MANISES 11 DE PATERNA

E:07-10517-290 P:1 de 22 D: 07-0044975-001-05650 [ MÁLEK MURAD Y MARÍA GARCÍA ESTUDIO DE ARQUITECTURA ] calle sorní 40-1 46004 valencia - 963515500 687417147 963953535 fax 07076@ctav.es ESTUDIO DE DETALLE PARA ESTABLECIMIENTO HOTELERO EN C. MANISES 11 DE PATERNA PROMOTOR FECHA ARQUITECTO Obras e Inmuebles Bellver SL 24/Jul/07 Málek Murad Mateu colegiado 07076-COACV

E:07-10517-290 P:2 de 22 D: 07-0044975-001-05650 ÍNDICE MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA 1. ANTECEDENTES 2. ORDENACIÓN VIGENTE 3. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA 3.1. Por la geometría de la parcela 3.2. Por la volumetría adoptada en el proyecto 4. JUSTIFICACIÓN DE LA EDIFICABILIDAD 4.0. Nociones previas 4.0.1. Definición edificabilidad neta 4.0.2. Parámetros de edificación a vial según P.G.O.U. 4.0.3. Superficie de la parcela 4.1. Cálculo de edificabilidad según el Estudio de Detalle 4.2. Cálculo de edificabilidad según el P.G.O.U. de Paterna 4.2.1. Volumen máximo edificable 4.3. Comparativa entre edificabilidades 4.1 y 4.2 PLANOS PLANOS DE INFORMACIÓN I-01 Situación y ordenación vigente e - 1:2000 PLANOS DE ORDENACIÓN O-01 Alineaciones y edificabilidad. Planta Baja e - 1:200 O-02 Alineaciones y edificabilidad. Planta Entresuelo e - 1:200 O-03 Alineaciones y edificabilidad. Planta Primera e - 1:200 O-04 Alineaciones y edificabilidad. Planta Segunda e - 1:200 O-05 Alineaciones y edificabilidad. Planta Tercera e - 1:200 O-06 Alineaciones y edificabilidad. Planta Cuarta e - 1:200 O-07 Alineaciones y edificabilidad. Planta Ático e - 1:200 O-08 Alineaciones y edificabilidad. Alzado y sección longitudinal e - 1:400 O-09 Volumetría e - 1:200 ESTUDIO DE DETALLE PARA ESTABLECIMIENTO HOTELERO EN CALLE MANISES 11 DE PATERNA Hoja 1

E:07-10517-290 P:3 de 22 D: 07-0044975-001-05650 MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA 1. ANTECEDENTES El Municipio de Paterna cuenta con un Plan General de Ordenación Urbana aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia en sesión celebrada el 15 de noviembre de 1990, publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Valencia el 27 de noviembre de 1990. La legislación vigente en esas fechas era el Texto Refundido de la Ley del Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por lo que sus determinaciones se ajustaban al mismo. Hasta la fecha se han aprobado treinta modificaciones del Plan General, estando nueve más en tramitación. El objeto del presente Estudio de Detalle es definir la nueva ordenación de la parcela situada en la Calle Manises 11. La redacción del Estudio de Detalle ha sido realizada por el Arquitecto Málek Murad Mateu, Colegiado Número 7.076 del Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana. 2. ORDENACIÓN VIGENTE El ámbito de actuación comprende la parcela sita en el Número 11 de la Calle Manises. La ordenación vigente es el Plan General de Ordenación Urbana de Paterna, al que se ha hecho referencia anteriormente, así como las Modificaciones Puntuales aprobadas. La clasificación de la parcela es SUELO URBANO, y la calificación, EDIFICACIÓN EN MANZANA CERRADA. La parcela es prácticamente rectangular, y en la actualidad, está ocupada por un local sin uso de una única altura. Los lindes son los siguientes: por el Noroeste, con la Calle Manises, único linde recayente a vía pública; por el Noreste, con parcela colindante en la Calle Manises 7, en la que hay situado un inmueble de una altura, con referencia catastral 9758631YJ1795N0001HQ; por el Sureste, coincidiendo por el fondo con parcela colindante en Calle San Gil 3, en la que hay situado un inmueble de cinco alturas, con referencia catastral 9758608YJ1795N; y por el Suroeste, con parcela colindante en la Calle Manises 13, en la que hay situado un inmueble de una altura, con referencia catastral 9758629YJ1795N0001WQ. La topografía se puede considerar como plana. La parcela carece de servidumbres. La profundidad de la parcela es de unos 45 m de media, y la anchura, de unos 10'40 m en el tramo más estrecho, que corresponde al frente de fachada a la Calle Manises. En, en el fondo de la parcela, el ancho es de 12'52 m. Tanto la forma como las dimensiones de la parcela a ocupar se describen gráficamente en los planos que acompañan a esta memoria. El perímetro es de 112'56 m, y la superficie, de 494'43 m 2. La referencia catastral del inmueble actual es 9758630YJ1795N0001UQ. ESTUDIO DE DETALLE PARA ESTABLECIMIENTO HOTELERO EN CALLE MANISES 11 DE PATERNA Hoja 2

E:07-10517-290 P:4 de 22 D: 07-0044975-001-05650 3. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA El objeto del siguiente capítulo es exponer y justificar cuales son las modificaciones del Plan General de Paterna, siempre dentro del marco legal establecido por éste, propuestas por el estudio de detalle que presentamos. Según lo establecido en el artículo 20, en referencia a los estudios de detalle, se expone lo siguiente: Art. 20.1.- Los estudios de detalle podrán formularse cuando fuere preciso completar o, en su caso, adaptar determinaciones establecidas en el plan general para el suelo urbano y en los planes parciales para el suelo urbanizable. El contenido de este estudio de detalle es reajustar la ordenación de volúmenes de acuerdo con las especificaciones de planeamiento. La necesidad de esta modificación viene determinada tanto por la solución volumétrica adoptada como por la geometría de la parcela que no permiten optimizar el aprovechamiento dentro de los parámetros establecidos por el P.G.O.U. de Paterna. Es esta razón (y al amparo del artículo 20.3.f del P.G.O.U. de Paterna) la que ha motivado el desarrollo de este estudio de detalle con el fin de mejorar las posibilidades urbanísticas del proyecto y con ello aumentar el aprovechamiento de la parcela. 3.1. Por la geometría de la parcela El proyecto se desarrolla en una parcela de 45 m de profundidad y 10-12 m de ancho. Su geometría estrecha y estrangulada es la que satisface las condiciones de excesiva profundidad edificable mencionadas en el artículo 20.3.f del presente P.G.O.U. de Paterna, y en el que señala que bajo estas condiciones podrá darse un aumento de volumen que será como máximo de una sola planta. Art. 20.3.f) No podrán aumentar el volumen ni la edificabilidad previstos en el planeamiento de rango superior, sin perjuicio de que puedan redistribuirlo dentro de su ámbito. Esta redistribución de volumen solamente podrá implicar aumento del número de plantas en casos justificados, en las zonas con tipo de ordenación por alineación de vial, cuando la excesiva profundidad edificable haga imposible agotar la edificabilidad máxima permitida. Dicho aumento podrá ser como máximo de una sola planta. Se considera excesiva profundidad edificable, a los efectos de la aplicación de la regla anterior, aquella que supera los (40) metros lineales, medidos ortogonalmente a las alineaciones de la fachada en todos sus frentes. Por lo tanto, se justifica en aumento de una planta al poder ser considerada excesiva profundidad edificable, por tratarse de una parcela de más de 40 metros lineales de profundidad, en concreto, mayor o igual a 43'25 m. 3.2. Por la volumetría adoptada en el proyecto El proyecto se estructura en dos volúmenes lineales, paralelos y perpendiculares a fachada, de manera que existe un vacío central que funciona como patio. El alzado principal del edificio adquiere forma de U, por lo que en cuanto al artículo 20.3.b, del P.G.O.U. de Paterna que expone: Art.20.b) No podrán imponer retranqueos que no guarden una justificada articulación morfológica con el entorno. ESTUDIO DE DETALLE PARA ESTABLECIMIENTO HOTELERO EN CALLE MANISES 11 DE PATERNA Hoja 3

E:07-10517-290 P:5 de 22 D: 07-0044975-001-05650 hemos estudiado en el alzado del proyecto un tipo de cubrición a modo de celosía de este patio, de manera que permita una continuidad en el frente de fachadas y así se respete la integración y vínculo con el entorno. 3.3. Afinidad al P.G.O.U. Por último, debemos señalar que se cumplen los artículos del P.G.O.U de Paterna acerca de estudios de detalle, incluidos los restantes puntos del artículo 20 del P.G.O.U. en los que cita las especificaciones que deben cumplir los ajustes determinados en un estudio de detalle. La distribución de la edificabilidad en la manzana también se ha proyectado respetando el número de alturas, distancia a lindes y demás parámetros urbanísticos que el P.G.O.U. de Paterna ha previsto para la tipología "alineación a vial". 4. JUSTIFICACIÓN DE LA EDIFICABILIDAD En el siguiente apartado pretendemos justificar que la edificabilidad derivada de la nueva volumetría que proponemos en el proyecto mediante este estudio de detalle, no supera la edificabilidad asignada a la parcela por el P.G.O.U. de Paterna, esto es, a la superficie que se obtiene del volumen máximo edificable según los parámetros actuales establecidos por el P.G.O.U. de Paterna. Según el art. 20.3.f) del P.G.O.U. de Paterna; Art. 20.3.f) No podrán aumentar el volumen ni la edificabilidad previstos en el planeamiento de rango superior, sin perjuicio de que puedan redistribuirlo dentro de su ámbito. [ ] 4.0. Aclaraciones previas 4.0.1. Definición edificabilidad Según el art. 132.2 del P.G.O.U. de Paterna, se define edificabilidad como: Art. 132.2.-Índice de edificabilidad neta de parcela es el resultado de dividir la edificación máxima permitida por el plan en cada parcela por la superficie total de esta. 4.0.2. Parámetros de edificación a vial según P.G.O.U. Paterna. Las características de "Alineación a vial", vienen definidas en los artículos 161-164 del P.G.O.U. de Paterna, que nos parece interesante adjuntar seguidamente: Art. 162. Tipo de ordenación: La ordenación es por alineación de vial. Art. 163. Condiciones de uso: 1.-Uso dominante: Vivienda plurifamiliar. 2.-Usos compatibles: Actividad artesana y talleres de categorías 1ª y 2ª en situación 2ª hospedaje, espectáculos y actividades de publica concurrencia, local comercial, oficinas, aparcamiento, garaje, docente, deportivo ordinario, sanitario, asistencias, cultural, administrativo, seguridad, religioso, espacios libres y zonas verdes, viario e infraestructuras básicas. 3.-Usos incompatibles: Todos los demás. 4.-Uso exclusivo: No se determina. ESTUDIO DE DETALLE PARA ESTABLECIMIENTO HOTELERO EN CALLE MANISES 11 DE PATERNA Hoja 4

E:07-10517-290 P:6 de 22 D: 07-0044975-001-05650 Art. 164. Condiciones para la edificación: 1.-Condiciones de parcela: a) Superficie mínima: 80 metros cuadrados. b) Longitud mínima de los lindes con la vía publica: 6'00 metros. c) Angulo mínimo formado por el linde contiguo a la alineación y esta misma: 80º. d) Dimensiones del rectángulo mínimo inscribible en su perímetro cuyo lado menor coincida con la alineación: 6'00 X 10'00 metros. [ ] 2.-Parámetros de la edificación: a) Línea de fachada: La línea de fachada de la edificación será coincidente con la alineación de vial que se determina en el plano numero 3 de ordenación a escala 1: 1.000. b) Numero de plantas y altura reguladora: El numero máximo de plantas de la edificación, para cada manzana, es el que se determina en el plano numero 3 de los de ordenación. La altura reguladora dada que corresponde al número de plantas de la edificación es la que se establece en la siguiente serie: Numero de plantas Altura reguladora dada 2 7'80 (7'80, según Modificación Puntual Número 40 del P.G.O.U.) 3 11,10 3'30, según Modificación Puntual Número 40 del P.G.O.U.) 4 14'40 (3'30, según Modificación Puntual Número 40 del P.G.O.U.) Se permitirá la construcción de hasta dos (2) plantas menos de las determinadas por el plan en los planos de ordenación. c) Construcciones por encima de la altura reguladora dada. Áticos: Sin perjuicio de lo establecido en el apartado (a) del párrafo 3 del articulo 147 de estas normas, podrá disponerse una planta de ático por encima de la altura reguladora dada, en el ámbito de la zona U-1-01-11. El cuerpo de edificación de dicha planta de ático deberá retranquearse, cuanto menos, 2'50 metros, del plano de fachada que contenga a la alineación oficial. La elevación medida entre el plano horizontal que contiene a la altura reguladora dada y el punto de mayor cota de los de la cumbrera del cuerpo de ático no será superior a 3'50 metros. d) Por encima de las cumbreras de los cuerpos de ático que se formaren por aplicación de lo que el apartado anterior establece, solo se permitirán los elementos a los que se refieren los apartados (c),(d) y (e) del párrafo 3 del articulo 147 citado. e) Construcciones en los espacios libres interiores de manzana: [ ] f) Cuerpos y elementos salientes: Sobre la alineación exterior se autorizaran todo tipo de cuerpos y elementos salientes cuyo valor máximo no superara en ningún caso, 1'20 metros. Incluimos también el artículo referente a patios; Art.141.1.-Son patios de luces los espacios no edificados situados dentro del volumen de la edificación, destinados a obtener iluminación y ventilación. Art.141.2.-Los patios de luces pueden ser interiores o exteriores. Son interiores los patios de luces que no se abren a otros espacios libres o a viales y son exteriores los abiertos a estos espacios. Art.141.3.-La dimensión y superficie mínima obligatoria de los patios de luces interiores depende de su altura. La dimensión del patio interior será tal que permita inscribir en su interior un círculo de diámetro igual a un sexto de su altura, con un mínimo de tres metros (3 metros) y con una superficie mínima según la tabla siguiente: Altura del patio (número de plantas piso) Superficie mínima metros cuadrados 1 10 2 10 3 12 4 14 5 16 6 18 7 20 más de 7 22 4.-En cualquier caso, la composición de patios de luces interiores se ajustara a las siguientes reglas: a) Las luces mínimas entre muros del patio no podrán reducirse con salientes u otros elementos o servicios, como son los lavaderos. b) La altura del patio a efectos de determinación de su superficie, se medirá en numero de plantas desde la mas baja que lo precise servida por el patio hasta la mas elevada. c) El pavimento del patio estará, como máximo, un metro por encima del nivel del suelo de la dependencia a iluminar o ventilar. ESTUDIO DE DETALLE PARA ESTABLECIMIENTO HOTELERO EN CALLE MANISES 11 DE PATERNA Hoja 5

E:07-10517-290 P:7 de 22 D: 07-0044975-001-05650 d) Los patios podrán cubrirse con claraboyas, siempre que se deje un espacio periférico libre sin cierre de ninguna clase, entre las paredes del patio y la claraboya, con una superficie de ventilación mínima del 20 por ciento superior a la del patio. 4.0.3. Superficie de parcela en Calle Manises 11 de Paterna. Superficie = 480'92 m² 4.1. Cálculo de la edificabilidad según P.G.O.U. de Paterna La edificabilidad permitida proviene de la asignada por el P.G.O.U. de Paterna, siendo toda ella de uso residencial. Para determinarla, configuramos el volumen máximo edificable. Para ello, atendemos especialmente a los siguientes artículos del P.G.O.U. de Paterna, donde se exponen las características determinantes de la forma: Art. 161-164 Art. 141 : se definen los parámetros de "Alineación a vial" : se define la geometría de los patios 4.2.1. Volumen máximo edificable Se trataría de un contenedor de las siguientes características; Superficie Parcela : 480'92 m² (45 m x 11m) Alturas : Planta Baja + III + ático (4 alturas) Patios : Según DB-HS, HD-91 y PGOU (aprox. 25 m 2 por planta alta) Ático : Retranqueo 2'5 m Superficie ático 455'17 m² Se prevén en el volumen máximo edificable la provisión de patios de iluminación y ventilación natural, de acuerdo con la normativa vigente (Documento Básico de Salubridad del Código Técnico de la Edificación, Normas de Habitabilidad y Diseño de Viviendas de la Comunidad Valenciana y Plan General de Ordenación Urbana de Paterna). SUPERFICIE PATIOS APROX. TOTAL m² m²xnº TOTAL m² m²t PLANTA BAJA 480'92 - - 480'92 PLANTA 1ª 480'92-25'00 455'92 PLANTA 2ª 480'92-25'00 455'92 PLANTA 3ª 480'92-25'00 455'92 PLANTA ÁTICO No computable - - - SALIENTES PLANTA 1º-3ª 21'60 - - 21'60 TOTAL 1.870'28 PARCELA 480'92 m² EDIFICABILIDAD 3'88 m²t/ m²s ESTUDIO DE DETALLE PARA ESTABLECIMIENTO HOTELERO EN CALLE MANISES 11 DE PATERNA Hoja 6

E:07-10517-290 P:8 de 22 D: 07-0044975-001-05650 Consideramos en el cálculo de la edificabilidad los niveles comprendidos por la altura reguladora, es decir desde planta baja hasta altura de cornisa. (+/- 0.60 m hasta altura de cornisa). La planta ático no se considera en el cómputo de la edificabilidad, tal y como establece el P.G.O.U. 10,30 12,22 PLANTA BAJA 45,84 PLANTA 1ª, 2ª, 3ª PLANTA ÁTICO ESTUDIO DE DETALLE PARA ESTABLECIMIENTO HOTELERO EN CALLE MANISES 11 DE PATERNA Hoja 7

E:07-10517-290 P:9 de 22 D: 07-0044975-001-05650 4.2. Cálculo de la edificabilidad propuesta en estudio de detalle Se trataría de un contenedor de las siguientes características; Superficie Parcela : 480'92 m² (45 m x 11m) Alturas : Planta Baja + IV + Ático (5 alturas) Patios : Según propuesta Ático : Retranqueo 2'5 m : Superficie ático 455'17 m² (no computable en edificabilidad) La definición volumétrica que proponemos se define en el siguiente esquema: 45,84 PLANTA SEMISÓTANO. -1'5 m 5,30 28,54 PLANTA ENTRESUELO. +1'5 m 3,30 3,70 3,30 PLANTA 1ª. +4'5 m PLANTA 2ª, 3ª, 4ª. +7'5 m PLANTA ÁTICO. +10'5 m ESTUDIO DE DETALLE PARA ESTABLECIMIENTO HOTELERO EN CALLE MANISES 11 DE PATERNA Hoja 8

E:07-10517-290 P:10 de 22 D: 07-0044975-001-05650 La edificabilidad por planta grafiada en los planos se recoge en el cuadro adjunto. El proyecto de ejecución podrá variar ligeramente alguno de estos parámetros para ajustarla a la solución constructiva y diseño de planta elegido, pero nunca superando la edificabilidad máxima establecida actualmente por el planeamiento. Igualmente, se mantendrán las alturas de cornisa y alineaciones exteriores, permitiéndose pequeñas variaciones por los motivos antes citados, debiéndose justificar en dicho proyecto el cumplimiento de la edificabilidad total, que no podrá superar la máxima asignada a la parcela, es decir, 3'88 m²t/ m²s, como en la propuesta planteada. SUPERFICIE m² PATIOS (no computable) TOTAL m²t m²xnº TOTAL m² PLANTA SEMISÓTANO -1'5 m No computable - - - PLANTA ENTRESUELO +1'5 m 357'32 101'56x1 101'56 255'76 PLANTA 1ª +4'5 m 480'92 165'57x1 165'57 315'35 PLANTA 2ª +7'5 m 480'92 165'57x1 165'57 315'35 PLANTA 3ª +10'5 m 480'92 165'57x1 165'57 315'35 PLANTA 4ª +13'5 m 480'92 165'57x1 165'57 315'35 PLANTA ÁTICO +16'5 m No computable - - - SALIENTES No se prevén - - - TOTAL 1.517'16 PARCELA 480'92 m² EDIFICABILIDAD 3'15 < Edificabilidad según P.G.O.U. Paterna (3'88 m²t/ m²s) Consideramos en el cálculo de la edificabilidad los niveles comprendidos por la altura reguladora, es decir desde planta baja hasta la altura de cornisa. Aunque a efectos de proyecto designemos el nivel -1'50 m como planta baja, se trata de un semisótano que no contabilizamos a nivel de edificabilidad, puesto que el plan general así lo contempla, al no considerar los niveles inferiores a -0'60 m para planta baja, y por tanto, no cuenta en el cómputo de la edificabilidad. Según P.G.O.U. de Paterna Art. 133.1.-Es planta baja la que ocupa el piso bajo del edificio a nivel del suelo o dentro de los limites que con referencia a la rasante señalan estas normas. En el tipo de ordenación según alineaciones de vial, la planta baja para cada parcela es aquella cuyo pavimento se halle situado entre 0,60 metros por encima y 0,60 metros por debajo de la rasante del vial, en los puntos de mayor y menor cota, respectivamente, que a la parcela corresponden. En los casos que a consecuencia de la pendiente, exista mas de una planta, en el tipo de ordenación según alineaciones, que se sitúe dentro de los limites establecidos en el párrafo anterior, se entenderá por planta baja para cada tramo de frente de parcela el de posición inferior.[ ] Asimismo, la planta ático tampoco se considerará en el cómputo de la edificabilidad, puesto que según el artículo 164.c el ático es una construcción situada por encima de la altura reguladora. ESTUDIO DE DETALLE PARA ESTABLECIMIENTO HOTELERO EN CALLE MANISES 11 DE PATERNA Hoja 9

E:07-10517-290 P:11 de 22 D: 07-0044975-001-05650 4.3. Comparativa entre edificabilidades 4.1. y 4.2. El objeto de este estudio de detalle alcanza sentido con el cumplimiento de este punto, puesto que es el que justifica todo lo expuesto con anterioridad. Edificabilidad según estudio de detalle < Edificabilidad según P.G.O.U. Paterna (3'88 m²t/ m²s) CONCLUSIÓN Demostramos así que la edificabilidad propuesta en el estudio de detalle no supera el volumen máximo edificable que concede el P.G.O.U. de Paterna y deducimos que dicho estudio no altera las condiciones de edificabilidad propuestas en el P.G.O.U. según se indica en el art. 20.3.f). Paterna, 24 de Julio de 2007 Málek Murad Mateu Arquitecto ESTUDIO DE DETALLE PARA ESTABLECIMIENTO HOTELERO EN CALLE MANISES 11 DE PATERNA Hoja 10

E:07-10517-290 P:12 de 22 D: 07-0044975-001-05650 PLANOS ESTUDIO DE DETALLE PARA ESTABLECIMIENTO HOTELERO EN CALLE MANISES 11 DE PATERNA Hoja 11

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