Entrega de resultados 4to trimestre 2015 Press Release Marzo 2016
Contexto de los resultados del 2015 Las ventas brutas de la industria crecieron un 27%, medido en unidades, respecto al año 2014*. La aplicación de la ley del IVA a partir del año 2016-2017 afectó positivamente la demanda inmobiliaria: Mayor venta a inversionistas Adelanto de demanda que se estima debiera devolverse durante los años 2016 y 2017 Nueva normativa de la SBIF respecto de provisiones, restringe/encarece el crédito hipotecario para créditos que superen el 80%: Disminuye el affordability, especialmente en los segmentos medios Aumento potencial de desistimientos * Cifras de la CChC para el mercado de Santiago
Highlights 2015 En el año 2015 Empresas Socovesa obtiene las mayores utilidades de su historia. Lo anterior se explica por el aumento en los márgenes brutos y la disminución de la deuda promedio con la que operó la Compañía. Las promesas netas de las filiales inmobiliarias aumentaron un 7% a/a medido en UF. Visión por Filial: Socovesa se concentró en aumentar la rotación de sus activos y disminuir las viviendas terminadas, Almagro siguió trabajando en la calidad e innovación de sus proyectos, y Pilares logró consolidar su operación y su propuesta de valor. SDC no alcanzó a recibir el edificio Parque Oriente, sin embargo, éste será facturado durante el 1S 2016. Durante el 2015, Socoicsa cerró el juicio que mantenía con MCC, quedando sólo con tres contingencias pendientes de resolución las que esperamos no sean materiales para el Grupo.
Estado de resultados comparativo 2015-2014 ES TA DO DE R ES U LTA DOS (mi l es de $) 2015 2014 % VA R. M$ M$ Ingresos de actividades ordinarias 363,546,013 394,735,513-8% Costos de ventas (257,460,914) (292,017,243) -12% Ganancia bruta 106,085,099 102,718,270 3% Margen bruto 29% 26% Gastos de administración (46,010,967) (42,702,132) 8% Resultado operacional 60,074,132 60,016,138 0% Resultado no operacional (22,199,454) (20,558,822) 8% Ganancia (pérdida) antes de impuestos 37,874,678 39,457,316-4% (Gasto) Ingreso por impuesto a las ganancias (4,612,678) (4,206,915) 10% Ganancia (pérdida) 33,262,000 35,250,401-6% Ganancia (pérdida), atribuible a los propietarios de la controladora Ganancia (pérdida), atribuible a participaciones no controladoras 30,407,756 28,411,689 7% 2,854,244 6,838,712-58% EBITDA 64,704,286 72,251,156-10% Margen EBITDA 18% 18%
Por segundo año consecutivo, la Compañía logra utilidades por sobre MMUF 1.1. Esta vez se logran con menores ingresos y menor deuda financiera PCGA IFRS 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Ingresos (MUF) 7,535 9,444 9,947 9,785 12,024 14,395 14,492 13,555 16,029 14,185 EBITDA (MUF)* 881 1,210 1,034 931 1,173 1,797 1,720 1,984 2,914 2,525 Mg. EBITDA (%) 11.7% 12.8% 10.4% 9.5% 9.8% 12.5% 11.9% 14.6% 18.2% 17.8% Utilidad (MUF) 429 809 374 74 546 612 501 516 1,154 1,186 Mg. Neto (%) 5.7% 8.6% 3.8% 0.8% 4.5% 4.3% 3.5% 3.8% 7.2% 8.4%
Utilidad Controladora (M$) ROE (%) La utilidad alcanzada arroja un margen neto de 8.4% y un ROE de 11.4% 35,000,000 30,000,000 14.0% 12.0% 25,000,000 10.0% 20,000,000 15,000,000 10,000,000 5,000,000 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% - 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Utilidad Controladora (M$) ROE (%) 0.0%
EBITDA (M$) Margen EBITDA (%) El margen EBITDA permanece en torno a 18% consolidado y 21% para el negocio inmobiliario 80,000,000 70,000,000 60,000,000 50,000,000 40,000,000 30,000,000 20,000,000 10,000,000-2010 2011 2012 2013 2014 2015 EBITDA (M$) Margen EBITDA (%) 20.0% 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
Deuda Financiera (M$) Veces (x) Flujo operacional positivo para los años 2014 y 2015 Menor deuda financiera tiene a la Compañía mejor preparada frente a un eventual ciclo económico adverso M$ 600,000,000 12.0 x M$ 500,000,000 10.0 x M$ 400,000,000 8.0 x M$ 300,000,000 6.0 x M$ 200,000,000 4.0 x M$ 100,000,000 2.0 x M$ 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0.0 x Deuda Financiera (M$) Deuda Financ./EBITDA
Unido al buen momento del mercado Estrategia competitiva ha permitido fortalecer los márgenes brutos en todas las filiales Socovesa Almagro Pilares SDC Neg. Inmob. Consolidado 2015 26.9% 32.2% 30.0% 29.3% 29.2% 2014 25.7% 29.2% 28.2% 25.4% 27.0% 26.0% 2013 22.7% 26.7% 23.1% 28.9% 24.1% 23.0% 2012 27.0% 28.4% 19.3% 9.6% 27.0% 19.0% 2011 22.3% 31.2% 17.8% 25.4% 19.6% 2010 17.0% 29.1% 15.8% 21.8% 18.5% Ingresos 2015 Ingresos 2014 Pilares 9% SDC 0% Pilares 5% SDC 5% Almagro 42% Socovesa 49% Almagro 35% Socovesa 55%
Sumado a lo anterior, la estrategia de negocio también se ha enfocado en mejorar la rotación de los activos inmobiliarios 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Activos Inmob. / Total Activos 68% 75% 70% 71% 68% 66% 70% 65% 65% Activos Inmob. / Ing. Inmob. 1.7 2.4 2.1 1.7 1.7 1.7 1.9 1.4 1.5 Activos Inmob. / Promesas 1.8 2.5 2.0 1.8 1.8 2.1 2.1 1.6 1.6 EBITDA Inmob. / Activos Inmob. 7.3% 4.7% 5.7% 7.6% 10.6% 11.2% 8.8% 15.0% 14.0% Activos Inmobiliarios consideran las Viviendas Terminadas, Obras en Ejecución y Terrenos (incluyendo urbanizaciones)
Seguimiento a indicadores de gestión del negocio inmobiliario
Promesas Netas (MUF) El 2015 crecimos poco en promesas, pero las hicimos más sólidas. Esperamos este año 2016, una baja en promesas inferior a la de la industria MUF 1,600 FLUJO MENSUAL DE PROMESAS NETAS 2014-2016 MUF 1,400 MUF 1,200 MUF 1,000 MUF 800 MUF 600 MUF 400 MUF 200 MUF 0
Tasa de Desistimientos La tasa de desistimientos 2015 ya refleja la mayor solidez de las promesas 2012 2013 2014 2015 Ene-Feb 16 Tasa de Desistimientos 6.7% 7.1% 7.6% 5.4% 3.7% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 2012 2013 2014 2015 Ene-Feb 16
MUF El 2016 debiera ser un año sólido en resultados-- 53% del presupuesto del 2016 quedó promesado a dic-15 12,000 10,000 8,000 9,518 2018 2017 6,000 4,000 2,000 2016 - ene.-15 feb.-15 mar.-15 abr.-15 may.-15 jun.-15 jul.-15 ago.-15 sep.-15 oct.-15 nov.-15 dic.-15 ene.-16 feb.-16 * Cifra no considera el backlog de SDC ni promesas de terrenos
Oferta (MUF) Stock (MUF) Socovesa Sur logró disminuir sus viviendas terminadas en MUF 700 durante el año 2015, sin embargo, aún queda espacio para seguir optimizando este indicador MUF 20,000 MUF 4,500 MUF 18,000 MUF 4,000 MUF 16,000 MUF 3,500 MUF 14,000 MUF 3,000 MUF 12,000 MUF 10,000 MUF 8,000 MUF 2,500 MUF 2,000 MUF 6,000 MUF 1,500 MUF 4,000 MUF 1,000 MUF 2,000 MUF 500 MUF 0 MUF 0 Stock Oferta
La Compañía está demostrando buena capacidad para ajustarse al ciclo económico e inmobiliario OFERTA PROMEDIO ANUAL SOCOVESA ALMAGRO PILARES TOTAL Promesas Netas Meses de Oferta 2010 MUF 5,681 MUF 5,135 MUF 341 MUF 11,157 MUF 10,254 13.1 2011 MUF 7,564 MUF 5,814 MUF 487 MUF 13,865 MUF 10,660 15.6 2012 MUF 8,533 MUF 6,927 MUF 646 MUF 16,106 MUF 13,909 13.9 2013 MUF 8,942 MUF 7,518 MUF 1,273 MUF 17,733 MUF 13,901 15.3 2014 MUF 8,047 MUF 8,391 MUF 1,280 MUF 17,718 MUF 12,248 17.4 2015 MUF 6,736 MUF 8,159 MUF 1,426 MUF 16,321 MUF 13,105 14.9
Meses para Agotar Stock De cara al 2016 En Empresas Socovesa esperamos meses para agotar oferta en torno a 15, mientras que la industria da la impresión que va hacia 18+ Meses para Agotar Stock (promedios móviles últimos 6 meses) 28 Meses 24 Meses 20 Meses 16 Meses 12 Meses 8 Meses 4 Meses 0 Meses 28 Meses 24 Meses 20 Meses 16 Meses 12 Meses 8 Meses 4 Meses 0 Meses Mercado CChC Empresas Socovesa Nota: Las líneas punteadas corresponden a estimaciones de la Compañía
Desarrollos Comerciales: No se alcanzó a escriturar el proyecto Parque Oriente en el 2015, pero ya se inició su facturación Edificio Parque Oriente (SDC 33%) -- Fecha entrega efectiva 1Q 2016» Superficie útil app.: 16.300 m 2» Venta total por aprox. MUF 1.415. Quedan 2.600 m 2 por colocar (se cayó una venta relevante).» Recepción final obtenida a fines de enero 2016. Edificio Nueva Santa María (SDC 90%) Fecha entrega estimada 1Q 2017» Superficie útil app.: 24.000 m 2» Venta Esperada: MUF 2.100» Avance de obra 70%, en línea con lo presupuestado.» Promesas de compraventa 40% del valor de venta esperado ya colocado.
Negocio de ingeniería y construcción
Durante el ejercicio 2015, Socoicsa castigó el fallo del juicio del MCC generando una pérdida neta de MUF 126 ES TA DO DE RES ULTA DOS (mi l es de $) I NG. Y CONS TRUCCIÓN 2015 2014 % VA R. Ingresos de actividades ordinarias 4,833,664 5,437,300-11% Costo de ventas (4,027,458) (7,962,603) -49% Ganancia bruta 806,206 (2,525,303) -132% Margen bruto 17% -46% Gasto de administración (1,563,729) (1,991,347) -21% Resultado operacional (757,523) (4,516,650) -83% Resultado no operacional (8,974,113) (4,713,204) 90% Ganancia (pérdida), antes de impuestos (9,731,636) (9,229,854) 5% Gasto (Ingreso) por Impuesto a las ganancias 3,350,726 3,121,235 7% Ganancia (pérdida) (6,380,910) (6,108,619) 4% Ganancia (pérdida), atribuible a los propietarios de la controladora Ganancia (pérdida), atribuible a participaciones no controladoras (3,225,999) (5,451,265) -41% (3,154,911) (657,354) 380% EBITDA (9,287,120) (8,013,435) 16% Margen EBITDA -192% -147%
Qué queda pendiente por recuperar? OBRA MONTO DEMANDADO FALLO O ESTADO ACTUAL Estadio de Temuco (Juicio Civil) Hospital de Cañete (Juicio Civil) Central de Angostura (Juicio Arbitral) MUF 82 MUF 104 MUF 260 El mandante debe pagar MUF 69 más reajustes e intereses. En etapa de prueba, fallo de primera instancia debiere emitirse el 1S 2016. En estado de prueba, a resolverse en primera instancia el 2S 2016. Nota: Mayores antecedentes de estas contingencias y el detalle de otros juicios y contingencias en la nota 27 de la FECU
Proyecciones 2016-2017
Manejo del ciclo económico/inmobiliario Los lanzamientos deben ajustarse al menor volumen de promesas que se espera tener este año El plan de inversión de la Compañía responde hoy a criterios de mayor exigencia de rentabilidad para cada proyecto/etapa. En el 2015, se lanzaron 3.430 viviendas con una venta potencial de MUF 10.500. El año 2016 se espera lanzar proyectos por MUF 7.670, con el objeto de mantener los meses para agotar stock en 15 meses promedio año. FILIA L N PROYECTOS Ó ETA PA S N VIVIENDA PRECIO PROMEDI O VENTA POTENCIA L SOCOVESA 19 990 UF 2,675 UF 2,648,572 ALMAGRO 4 381 UF 6,422 UF 2,446,726 PILARES 5 1,094 UF 2,350 UF 2,571,378 TOTA LES 28 2,465 UF 3,110 UF 7,666,676
Facturación Total (MUF) El presupuesto del año 2016 considera una disminución de las promesas y de la facturación de un 14% y 2% respectivamente PROMESAS O CIERRES DE NEGOCIO (considera las filiales de viviendas) INGRESOS TOTALES EMPRESAS SOCOVESA (Ingresos consolidados) Promesas Netas (MUF) 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 18,000 16,000-14% -2% 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000-2012 2013 2014 2015 2016 Ppto. - 2012 2013 2014 2015 2016 Ppto. * La facturación del edificio Parque Oriente (SDC) no se consolida, entra por VPP por lo que no se incorpora en la facturación proyectada del 2015. El VPP de los ingresos de este proyecto es aproximadamente MUF 470.
Visión 2016-2017 Nuestros objetivos internos para el 2016 son obtener una utilidad similar a la de los años 2014-2015 El año 2017 se ve más incierto, por ahora. La entrada en vigencia de la reforma tributaria (IVA e impuesto a la renta) será un desafío para los márgenes de las filiales respecto a los reportados el 2015: Creemos tener la estrategia de diseño de producto y valor agregado para pasar a precio estos mayores costos tributarios. Si no lográramos traspasar nada más del efecto IVA a precio, estimamos el impacto en margen bruto en 200 bps. Acentuaremos el foco en desarrollos en altura, que tienen mayores rentabilidades: Socovesa Santiago aumentará su exposición a desarrollos en altura, con una estrategia de producto distinta a la de Almagro y Pilares.
Consideraciones Financieras de Mediano y Largo Plazo
Ingresos Totales (MUF) Margen y ROE (%) Activos intangibles por la compra de Almagro No vemos indicios de deterioro ni necesidad de hacer descuento alguno. Si algo ha ocurrido, es que el valor intangible de Almagro ha aumentado desde que forma parte de Empresas Socovesa 7,000 6,000 Compra de Almagro por MMUF 4.3 30% 25% 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 20% 15% 10% 5% - 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Ingresos Margen Neto ROE 0%
Crecimiento de la Compañía Creemos que Empresas Socovesa es una alternativa de inversión atractiva: Esperamos mejorar el dividend yield alcanzado los últimos dos años FECHA PAGO DIVIDENDO 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Dividendo por acción ($/acción) $5.1 $2.0 $0.4 $3.2 $3.9 $3.0 $3.1 $7.5 $8.0 Precio acción día después de publicar resultados $214 $112 $210 $321 $237 $233 $127 $152 $131 Dividend Yield 2.4% 1.8% 0.2% 1.0% 1.6% 1.3% 2.4% 4.9% 6.1% Crecimiento orgánico, vinculado principalmente a desarrollo en altura: Aumento de exposición de Socovesa Santiago a desarrollo en altura para el segmento medio de Santiago (1Q 16 se concretó la compra de un primer nuevo terreno). Aumento de participación de mercado de Pilares en su segmento de negocio. Almagro esperamos siga siendo una compañía de alto desempeño. Crecimiento inorgánico es siempre una alternativa bajo evaluación. Nuestro diagnóstico de la alternativa de expansión internacional ha sido acertado. Se escuchan noticias, pero no se ven los retornos. El cálculo del dividendo del año 2016 se realizó sobre la base del porcentaje distribuido el año 2015, lo cual no necesariamente será lo que decida la Junta de Accionistas de la Compañía.
Entrega de resultados 4to trimestre 2015 Press Release Marzo 2016
Anexos Socovesa SOCOVESA 1T 14 2T 14 3T 14 4T 14 1T 15 2T 15 3T 15 4T 15 Promesas Netas (incluyen desistimientos) MUF 1,144 MUF 1,591 MUF 1,561 MUF 1,364 MUF 1,011 MUF 1,514 MUF 1,577 MUF 1,578 Promesas Netas Unidades (incluyen desistimientos) 397 524 637 487 307 496 663 597 Precio Promedio Promesas (UF/Un) MUF 2.9 MUF 3.0 MUF 2.5 MUF 2.8 MUF 3.3 MUF 3.1 MUF 2.4 MUF 2.6 Escrituras* MUF 1,734 MUF 1,312 MUF 1,525 MUF 3,030 MUF 1,281 MUF 1,253 MUF 1,155 MUF 2,080 Escrituras Unidades 785 501 585 1,102 506 470 373 624 Precio Promedio Escrituras (UF/Un) MUF 2.2 MUF 2.6 MUF 2.6 MUF 2.7 MUF 2.5 MUF 2.7 MUF 3.1 MUF 3.3 Oferta de viviendas nuevas a la venta MUF 9,149 MUF 7,683 MUF 7,046 MUF 7,791 MUF 7,081 MUF 7,182 MUF 6,025 MUF 6,133 Stock Viviendas Terminadas MUF 2,491 MUF 2,577 MUF 2,569 MUF 3,125 MUF 2,973 MUF 2,696 MUF 2,196 MUF 2,684 Saldo Vendido por Facturar MUF 3,356 MUF 3,631 MUF 3,642 MUF 2,048 MUF 1,794 MUF 2,008 MUF 2,434 MUF 1,941 * Considera la escrituración en pesos de cada mes, transformada al valor de la UF del último día
Anexos Almagro ALMAGRO 1T 14 2T 14 3T 14 4T 14 1T 15 2T 15 3T 15 4T 15 Promesas Netas (incluyen desistimientos) MUF 1,257 MUF 1,476 MUF 1,444 MUF 1,263 MUF 1,182 MUF 1,510 MUF 1,820 MUF 1,390 Promesas Netas Unidades (incluyen desistimientos) 230 232 256 184 200 240 256 209 Precio Promedio Promesas (UF/Un) MUF 5.5 MUF 6.4 MUF 5.6 MUF 6.9 MUF 5.9 MUF 6.3 MUF 7.1 MUF 6.7 Escrituras* MUF 1,063 MUF 1,491 MUF 1,149 MUF 1,810 MUF 654 MUF 1,358 MUF 1,701 MUF 2,085 Escrituras Unidades 191 265 219 339 125 196 230 336 Precio Promedio Escrituras (UF/Un) MUF 5.6 MUF 5.6 MUF 5.2 MUF 5.3 MUF 5.2 MUF 6.9 MUF 7.4 MUF 6.2 Oferta de viviendas nuevas a la venta MUF 8,610 MUF 7,406 MUF 8,330 MUF 9,464 MUF 8,387 MUF 7,825 MUF 7,678 MUF 8,723 Stock Viviendas Terminadas MUF 735 MUF 480 MUF 335 MUF 608 MUF 543 MUF 800 MUF 809 MUF 625 Saldo Vendido por Facturar MUF 6,975 MUF 6,966 MUF 7,277 MUF 6,713 MUF 7,240 MUF 7,392 MUF 7,503 MUF 6,814 * Considera la escrituración en pesos de cada mes, transformada al valor de la UF del último día
Anexos Pilares PILARES 1T 14 2T 14 3T 14 4T 14 1T 15 2T 15 3T 15 4T 15 Promesas Netas (incluyen desistimientos) MUF 243 MUF 307 MUF 286 MUF 312 MUF 306 MUF 384 MUF 408 MUF 423 Promesas Netas Unidades (incluyen desistimientos) 133 156 146 154 142 163 170 182 Precio Promedio Promesas (UF/Un) MUF 1.8 MUF 2.0 MUF 2.0 MUF 2.0 MUF 2.2 MUF 2.4 MUF 2.4 MUF 2.3 Escrituras* MUF 216 MUF 85 MUF 39 MUF 499 MUF 373 MUF 263 MUF 385 MUF 242 Escrituras Unidades 120 46 19 268 194 129 165 98 Precio Promedio Escrituras (UF/Un) MUF 1.8 MUF 1.8 MUF 2.1 MUF 1.9 MUF 1.9 MUF 2.0 MUF 2.3 MUF 2.5 Oferta de viviendas nuevas a la venta MUF 1,404 MUF 1,576 MUF 1,313 MUF 998 MUF 1,120 MUF 1,235 MUF 2,025 MUF 2,174 Stock Viviendas Terminadas MUF 100 MUF 35 MUF 17 MUF 188 MUF 299 MUF 172 MUF 143 MUF 96 Saldo Vendido por Facturar MUF 440 MUF 663 MUF 916 MUF 824 MUF 660 MUF 767 MUF 798 MUF 985 * Considera la escrituración en pesos de cada mes, transformada al valor de la UF del último día