INFORME SOBRE CONSULTA URBANÍSTICA FORMULADA: DISTRITO DE LATINA FECHA RECEPCIÓN: 31 de mayo de 2007 ASUNTO: Transformación de local a vivienda CP/tt TEXTO DE LA CONSULTA: A la vista de la Consulta Urbanística formulada por Dña. María Fernández Torrado referente a la posibilidad de legalizar la transformación de un local en vivienda, por parte de quien esto suscribe se ha de hacer la siguiente consideración: Según la documentación aportada el local tiene acceso a través de la vía pública y se compone de planta baja y planta sótano. El forjado de la planta baja está a nivel de la C/ Magín Calvo y la planta sótano, por la configuración de la parcela, tiene su nivel de suelo a la misma cota que el patio interior de la parcela en la que se ubica la edificación. Se adjunta copia de los antecedentes de la licencia de construcción del edificio. En este local, la fachada próxima a su acceso, se refleja la de una parte del forjado de suelo creándose una doble altura e instalándose una escalera de acceso a la planta sótano. A la planta baja se accede directamente desde la vía pública y desde una pasarela se entra en un único espacio con huecos de iluminación y ventilación hacia la vía pública y hacia el patio interior. A la planta sótano se accede a través de una escalera situada junto al acceso principal y se accede a un único espacio, parte de él con doble altura, en el que se sitúan distintas estancias, sin separación entre ellas, la cocina y aseos y con huecos de iluminación y ventilación hacia el patio interior y hacia la vía pública a través de ese espacio de doble altura. De los montajes fotográficos y fotografías aportadas se desprende que las condiciones existentes en cuanto a iluminación y ventilación se refiere parecen cumplirse adecuadamente. Así mismo en esta documentación aportada se adjunta un estudio sobre el asoleamiento de las piezas que dan al patio en el que se muestra como estas piezas no ven afectada su iluminación por las edificaciones próximas. Si bien en principio parecen cumplirse las condiciones que para vivienda exterior se establecen en los artículos 7.3.3 y sucesivos de las NNUU del PGOUM/97, se choca con que en el art. 7.3.8.3 se fija que: ninguna vivienda de nueva edificación tendrá
pieza habitable alguna en plantas inferiores a la baja o con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella.... En este aspecto toda la planta sótano está por debajo de la rasante marcada por el contacto con la C/ Magín Calvo con la fachada del edificio, por lo que no sería admisible la existencia de piezas habitables en esta planta. Si bien, como se ha mencionado anteriormente, su nivel de suelo está a la misma cota que el patio. En el art. 7.3.3.1 se fija que la vivienda para tener la consideración de exterior debe ocupar una fachada en una longitud superior a tres metros en la que exista al menos un hueco de una pieza habitable, con una superficie superior a doce metros cuadrados, en la que se puede inscribir un círculo de 270 cm. Tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.... En este aspecto, en la planta baja, habría que considerar que, como tal, no hay pieza habitable en contacto con la fachada, puesto que lo único que hay es la pasarela de acceso al resto de la pieza. Habría que considerar la proyección del forjado de esa planta hasta la fachada para que pudiera cumplir con esa condición. No se ha entrado en el estudio del resto del proyecto en cuanto al cumplimiento de condiciones de evacuación de humos de cocina, oscurecimiento de piezas habitables, etc. puesto que lo reflejado en los dos apartados anteriores pudieran dar motivo a la denegación del posible cambio de uso. Es por ello por lo que se considera que debería darse traslado de esta consulta al Departamento de Urbanismo del Área de Coordinación Territorial para su estudio y si fuese necesario su elevación a la Comisión de Seguimiento del PGOUM. INFORME: Vista la consulta formulada por el jefe de sección de obras del Distrito de Latina, se informa lo siguiente: La consulta que nos ocupa, trata sobre la transformación de un local a vivienda ubicado en un edificio de la norma zonal 4. Según la copia de los planos de la licencia de construcción del edificio, que presenta el interesado, en la planta baja del edificio se sitúan dos locales comerciales, uno a cada lado del portal y escalera de viviendas a los que se accede desde la vía pública. En la planta sótano se sitúan dos almacenes, también uno a cada lado de la caja de escalera accediéndose a estos almacenes por la escalera de las viviendas, no existiendo comunicación alguna entre los locales de planta baja y los almacenes de planta sótano. Se pretende transformar en una única vivienda uno de los locales de la planta baja junto con los dos almacenes de la planta sótano, estando la particularidad en que los almacenes de la planta sótano, tienen el nivel de solera o forjado de suelo al mismo nivel del patio de parcela. 2
Se estudian a continuación cada una de las cuestiones planteadas: Análisis del Acuerdo 246 de la Comisión de Seguimiento del PGOUM: Debido al elevado número de licencias solicitadas para la transformación de locales a vivienda, la Comisión de Seguimiento del PGOUM, en su sesión celebrada el 17 de diciembre de 2003, aprobó el Acuerdo 246: Transformación de locales de planta baja a viviendas en edificios de vivienda colectiva. 1º Siempre que las NNUU del Plan General y el planeamiento específico lo admitan, se permitirá la transformación de locales de planta baja en viviendas, que deberán cumplir con las condiciones establecidas para ellas en el artículo 7.3.3.1 de las referidas NN.UU. 2º Asimismo, cuando la transformación se efectúe mediante obras o actuaciones diferentes de las de reestructuración y de lugar a una proporción superior a dos viviendas cada cien metros cuadrados de local transformado, deberá satisfacerse el incremento de la dotación de plazas de aparcamiento que, en su caso, pudiera derivarse. 3º Conforme al artículo 6.10.3 de las NN.UU (salvaguarda de la estética urbana), la nueva composición y características de la fachada de planta baja deberá proyectarse de forma que la actuación sea coherente con las características de la fachada del mismo. 4º En el supuesto de que la vivienda se conecte con planta inferior a la planta baja, la superficie total de dicha planta sólo podrá destinarse a piezas no habitables y no podrá superar el veinticinco por ciento (25%) de la superficie de la planta baja. Los puntos 2º y 3º del Acuerdo no son objeto de presente consulta, por lo que se entiende que han sido estudiados por los servicios técnicos del Distrito. Estudio del punto 1º de Acuerdo: El artículo 7.3.3 apartado 1 de las NN.UU establece las condiciones higiénicas que deben cumplir las viviendas para que reúnan la condición de vivienda exterior: 3
Higiénicas: ocupar una fachada en una longitud superior a tres (3) metros, en la que exista al menos un hueco de una pieza habitable. Dicha pieza tendrá una superficie útil superior a doce (12) metros cuadrados, no incluyéndose la del mirador, si lo hubiese; en ella será posible inscribir un círculo de diámetro igual o mayor de doscientos setenta (270) centímetros, tangente al paramento en el se sitúa el hueco de luz y ventilación; el hueco habrá de recaer, salvo en los supuestos contemplados en el APECH que se regulan por sus condiciones específicas, a: a) Vía pública o espacio libre público b) Espacio privado del ámbito de la parcela, situado sobre el plano horizontal, trazado en la cota del nivel del suelo de la pieza considerada: A continuación el artículo establece las condiciones, para la tipología edificatoria en manzana cerrada o entre medianeras, cuando el hueco de luz y ventilación no esté enfrentado directamente a vía o espacio libre público. Según los planos aportados de la planta baja, desde la vía publica y puerta de acceso a la vivienda se configura un pasillo de aproximadamente 1,00 metro de ancho, que conecta con el resto de la planta. A la derecha de dicho pasillo no existe forjado, configurándose a modo de barandilla desde la que se ve la planta inferior. Por tanto, en la planta baja no hay ninguna pieza habitable en la que se pueda inscribir un círculo de 270 centímetros de diámetro y tangente al paramento al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación. En la planta sótano habría que comprobar que el espacio al que da el hueco de luz y ventilación cumple con las dimensiones establecidas, situación que con los planos aportados que carecen de cotas, no puede asegurarse. En cualquier caso, vamos a analizar si es viable la utilización de la planta sótano. Estudio de punto 4º del Acuerdo: En relación al punto 4º del Acuerdo 246 y según los planos aportados, la superficie de la planta que se sitúa por debajo de la planta baja, además de ser superior al 25% incluso superior a la superficie de planta baja, está destinada a piezas habitables. El punto 4º, nos dice en caso de que la vivienda se conecte con planta inferior a la baja.... Vamos por tanto, a analizar si la planta en cuestión, es inferior a la baja. El artículo 6.6.15 apartado 3 de las NN.UU del vigente PGOUM, establece que plantas inferiores a la baja: son aquellas cuyo nivel de suelo está por debajo del nivel del suelo de la planta baja. El apartado 3 del mismo artículo, define planta baja: aquella cuyos niveles de suelo se encuentran situados en las siguientes posiciones: a) en edificación 4
en manzana cerrada entre medianeras, entre dos planos paralelos a la rasante en la acera distantes verticalmente más/menos ciento cincuenta (150) centímetros de la misma. Si vamos al artículo 6.3.5, nos define rasante: es la línea que señala el planeamiento, como perfil longitudinal de las vías públicas, tomando, salvo indicación contraria, en el eje de la vía. En los viales ya ejecutados y en ausencia de otra definición de la rasante se considerará como tal el perfil existente. Como conclusión, el concepto de planta inferior a la baja, está referido a su posición con respecto a la vía pública, y no con respecto a la cota de patio al que tuviera huecos de luz y ventilación. Por lo que en el caso de la consulta, la planta es inferior a la baja y por ello, y en base al apartado 4º del Acuerdo 246, en dicha planta no podrá haber piezas habitables y además su superficie será el 25% de la planta baja, situación que se incumple. Análisis del apartado 3 del artículo 7.3.8 de las NN.UU: Ninguna vivienda de nueva edificación tendrá pieza habitable alguna en plantas inferiores a la baja o con el piso en el nivel inferior al de terreno en contacto con ella, salvo en vivienda unifamiliar... En relación a este artículo, está la consulta urbanística 20/2004 del Distrito de Ciudad Lineal publicada en el libro de consultas de Coordinación Territorial de 2004, en la que se establecía que cuando se creen nuevas viviendas, aunque se trate de obras de acondicionamiento, será de aplicación dicho artículo. La interpretación está basada en el artículo 7.3.2 de las NN.UU que establece lo siguiente: Las condiciones que se señalan para el uso residencial serán de aplicación en obras de nueva edificación y de reestructuración general. Serán asimismo, de aplicación en el resto de las obras en las que por el nivel de intervención sea oportuna la exigencia de su cumplimiento. El caso de esta consulta además, se proyectan obras de reestructuración, por lo que, al margen de todo lo anterior, será necesario comprobar si el edificio se encuentra en situación de fuera de ordenación relativa y por tanto, las obras de reestructuración se encuentran limitadas al 50% de la superficie. Como conclusión, en el caso que nos ocupa, no es admisible la ubicación de piezas habitables en la planta inferior a la baja. En razón de todo lo expuesto, se propone que por el Concejal del Área de Coordinación Territorial, en ejercicio de las competencias que le atribuye el Acuerdo de la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid de 27 de julio de 2006 por el que se establece la organización y estructura del Área de Gobierno de la Vicealcaldía y se delegan competencias en los titulares de sus órganos superiores y directivos, se adopte la siguiente propuesta de resolución: 5
Visto el anterior informe relativo a la transformación de un local a vivienda en la calle Magín Calvo nº 19, elaborado por el de este Área, en ejercicio de las competencias que tengo delegadas por el Acuerdo de la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid de 27 de julio de 2006, vengo en aprobar el mismo como criterio de actuación común para todos los Distritos a los que se dará traslado de su contenido. Madrid, 7 de junio de 2007 6