PROPUESTA DE ORDENACIÓN VOLUMÉTRICA

Transcripción

1 SITUACIÓN: PROPIEDAD: ARQUITECTO: RÚA VALIÑO, Nº 25, 27, 29 Y 31. PERI CONCHEIROS- COTAREDO-SAN LÁZARO, SANTIAGO DE COMPOSTELA. (A CORUÑA). URBI LUCSA, S.L D. ALFREDO VARELA NOGUEIRA. FECHA: NOVIEMBRE DE 2012

2 ÍNDICE MEMORIA JUSTIFICATIVA AUTOR DEL ENCARGO SITUACIÓN ANTECEDENTES NECESIDAD Y CONVENIENCIA DE REDACCIÓN DEL ESTUDIO VOLUMÉTRICO DETERMINACIÓN DE LA SUPERFICIE APORTADA PROPUESTA DE ORDENACIÓN PLANOS DE INFORMACIÓN PLANOS DE ORDENACIÓN 12

3 1.- AUTOR DEL ENCARGO. MEMORIA JUSTIFICATIVA Se realiza la presente Propuesta de Ordenación volumétrica por encargo de la sociedad URBI LUCSA, S.L., con domicilio a efectos de notificación en la Rúa Pilar Miró, 11, de Santiago de Compostela y C.I.F.: B SITUACIÓN. El ámbito de la Propuesta comprende la parcela 90 del COTAREDO-SAN LÁZARO, Santiago de Compostela, A Coruña. PERI CONCHEIROS- 3.- ANTECEDENTES Habiéndose presentado solicitud de Licencia de obras mayores para la construcción de un edificio de viviendas de 3 plantas de sótano, planta baja, 3 plantas y bajo-cubierta en la Rúa Valiño, nº 25, 27, 29 y 31 del PERI Concheiros-Cotaredo-San Lázaro en Santiago de Compostela, con fecha 24 de abril de 2009 se recibe notificación en la que se indica la necesidad de proceder a la elaboración de un Estudio de Detalle conforme a lo establecido por el art. 73 de la LOUG, en el que se completen y reajusten las alineaciones, ordenen los volúmenes de la edificación concreten las condicione estéticas y de composición de la edificación complementarias del planeamiento. El día 20 de octubre de 2009 se procede a la presentación del Estudio de Detalle requerido. Con fecha 11 de marzo de 2010 se elabora nuevo requerimiento por parte del Excmo. Ayuntamiento de Santiago de Compostela, en el que se requería la subsanación de ciertos errores hallados en la documentación presentada con fecha 20 de octubre de 2009, lo que motiva la elaboración de un documento corregido. Con fecha 30 de julio de 2011 y en relación con el informe de referencia, la arquitecta de la Sección de Planeamiento, emite informe en el que, en relación con la documentación presentada con fecha 3 de marzo de 2011, realiza determinadas consideraciones respecto a la formalización del documento y a la propuesta volumétrica propiamente dicha, lo que motiva la elaboración de la presente Propuesta volumétrica. Página 1

4 4.- NECESIDAD Y CONVENIENCIA DE REDACCIÓN DEL ESTUDIO VOLUMÉTRICO Teniendo en cuenta los antecedentes señalados y, en especial, las determinaciones del Documento Refundido de la Modificación y Adaptación del Plan Especial de Reforma Interior de Concheiros-Cotaredo-San Lázaro, partimos de la base de que en la esquina Este de la parcela edificable queda una porción de terreno de distinto propietario que la aportada en la solicitud de Licencia, por lo que se hace necesaria la redacción de un Estudio volumétrico, en el que quede reflejado con claridad cómo se resolverá el remate de los terrenos perimetrales, sobre todo teniendo en cuenta las importantes diferencias de rasantes existentes. Se considera estrictamente necesario resolver la implantación del volumen edificatorio, que se haya a caballo entre dos calles con diferente rasante, dando un adecuado remate a la fachada este, que se configura como un elemento muy visible en el Camino Francés. Asimismo es absolutamente necesario definir el espacio libre público que bordea la edificación y el tratamiento que se le dará al paso peatonal de 5,00 m. previsto en el PERI, así como el enlace de estos nuevos espacios que surgen con el viario existente. La redacción de un Estudio volumétrico viene también justificada por la necesidad de aclarar las discrepancias existentes entre el parcelario sobre el que se elaboró el PERI y la parcelación catastral, que recoge la existencia de cinco unidades parcelarias diferentes con distintos titulares en el ámbito que el PERI definía como una única parcela, denominada parcela nº 90. En resumen en la unidad concurren varias circunstancias que justifican la necesidad de redactar la presente Propuesta de Ordenación volumétrica: I. La vacante existente en las edificaciones de la Rúa Valiño, que requiere se completen las alineaciones y rasantes. II. La necesidad de detallar el remate de los terrenos perimetrales de la parcela edificable, sobre todo teniendo en cuenta las importantes diferencias de las rasantes. III. Concreción de la composición de la edificación, teniendo en cuenta la existencia de una parcela de distinto titular en el lindero Este. Página 2

5 5.- DETERMINACIÓN DE LA SUPERFICIE APORTADA. Descripción del ámbito según PERI. Las características físicas de la parcela edificable, parcela nº 90 según PERI, pueden resumirse de la siguiente forma: Superficie bruta ,00 m 2 s Edificabilidad según PERI ,50 m 2 c Superficie neta, edificabilidad, fondo y alturas ,00 m 2 c. En el PERI se incluye dentro del ámbito la parcela catastral NH3488F0001RY. Descripción de las parcelas, según datos catastrales La parcela señalada con el nº 90 en el PERI de Concheiros-Cotaredo-San Lázaro, está actualmente ocupada por cuatro viviendas señaladas con los números 25 a 31 y por una edificación, situada en el lindero Este, de distinto propietario, probablemente de Fomento. Descripción de las parcela nº 25, 27, 29 y 31 de la Rúa Valiño. La parcela se encuentra actualmente ocupada por las viviendas señaladas con los nº 25, 27, 29 y 31 de la Rúa Valiño, Municipio de Santiago de Compostela. Según los datos catastrales, a totalidad de la parcela posee una extensión superficial de 541,00 m 2 y se halla integrada por las siguientes fincas: Vivienda nº 25.- Superficie de parcela catastral: 147 m 2. Titular (según escrituras de compraventa): D. Luis Míguez Domínguez. Descripción catastral: Casa de planta baja de uso comercial, primera de uso vivienda y bajo-cubierta destinado a almacén. Superficies construidas: Planta baja.-60,0 m 2 ; Planta 1ª.-60, B-C Superficie construida total m 2 Descripción según escritura de propiedad: Casa de planta baja y piso alto que ocupa la superficie cubierta de cincuenta y cuatro metros cuadrados. Norte o derecha.- Oeste: carretera de San Lázaro a San Cayetano casa de Alejandro Varela Mata Encarnación Rial Referencia catastral: NH3488F0001KY Página 3

6 Vivienda Nº 27.- Superficie de parcela catastral: 128 m 2 Titular (según escrituras de compraventa): D. Luis Míguez Domínguez. Descripción catastral: Casa de planta baja, primera y bajo-cubierta destinada a vivienda. Superficies construidas: Planta baja.- 59,0 m 2 ; Planta 1ª.- 59, B-C Superficie construida total m 2 Descripción según escritura de propiedad: Casa de planta baja y piso alto que ocupa la superficie cubierta de cincuenta y cuatro metros cuadrados. Norte o derecha.- carretera de San Lázaro a San Cayetano casa de Alejandro Varela Mata Oeste: Vivienda nº 25. Referencia catastral: NH3488F0001RY Vivienda Nº 29.- Superficie de parcela catastral.- 112,00 m 2. Superficie de parcela escriturada.- 95,20 m 2 Titular: D. Alejandro Varela Mato y Dª María del Carmen Raña Vilaseco. Descripción catastral: Casa de Planta baja, primera y aprovechamiento en bajo-cubierta. Superficies construidas: Planta baja.- 57,0 m 2 de local comercial; Planta 1ª.- 57,00 m 2 de vivienda y B-C.- 25,00 m 2 de almacén Superficie construida total.- 139,00 m 2 Descripción según escritura de propiedad: Casa de una planta baja y otra alta, sin número que ocupa la extensión desesenta y un metros y veinte decímetros cuadrados, con terreno unido a su espalda de treinta y cuatro metros cuadrados de extensión, formando todo una sola finca o unidad territorial. Norte o derecha.- Oeste: Referencia catastral: carretera de San Lázaro a San Cayetano casa de Florentino Ares CAlvo finca de Luis Miguez NH3488F0001DY Página 4

7 Vivienda Nº 31.- Superficie catastral: 154,00 m 2. Superficie escriturada.- 133,70 m 2 Titular: D. Ricardo Touriño Cajide. Descripción catastral: Casa de Planta baja, primera y aprovechamiento en bajo-cubierta. Superficies construidas: Planta baja.- 63,0 m 2 de vivienda y 20,00 m 2 de aparcamiento; Planta 1ª.- 63,00 m 2 y B-C Superficie construida total m 2 Descripción según escritura de propiedad: Casa de planta baja y otra alta, ocupa la extensión de sesenta y un metros cuadrados y veinte decímetros cuadrados con terreno unido a su espalda y a la derecha entrando de setenta y dos metros y cincuenta decímetros cuadrados de extensión, formando todo una sola finca o unidad territorial. Norte o derecha.- Oeste: Referencia catastral: carretera de San Lázaro a San Cayetano terreno de Obras Públicas. vivienda y terreno de D. Alejandro Varela Mato NH3488F0001KY Descripción de las parcelas aportadas según comprobación in situ : La parcela se encuentra actualmente ocupada por las viviendas señaladas con los nº 25, 27, 29 y 31 de la Rúa Valiño, Municipio de Santiago de Compostela. Según las mediciones realizadas in situ, a totalidad de la parcela posee una extensión superficial de 601,93 m 2 y se halla integrada por las siguientes fincas: Vivienda Nº 25.- Superficie de parcela: 209,90 m 2 Titular (según escrituras de compraventa): D. Luis Míguez Domínguez. Descripción de la vivienda: Casa de planta baja de uso comercial, primera de uso vivienda y bajo-cubierta destinado a almacén. Norte o derecha.- carretera de San Lázaro a San Cayetano casa de Alejandro Varela Mata Oeste: Encarnación Rial Referencia catastral: NH3488F0001KY Página 5

8 Vivienda Nº 27.- Superficie de parcela catastral: 128,12 m 2. Titular (según escrituras de compraventa): D. Luis Míguez Domínguez. Descripción: Casa de planta baja, primera y bajo-cubierta destinada a vivienda. Norte o derecha.- carretera de San Lázaro a San Cayetano casa de Alejandro Varela Mata Oeste: Vivienda nº 25. Referencia catastral: NH3488F0001RY Vivienda Nº 29.- Superficie de parcela catastral.- 114,42 m 2. Titular: D. Alejandro Varela Mato y Dª María del Carmen Raña Vilaseco. Descripción catastral: Casa de Planta baja, primera y aprovechamiento en bajo-cubierta. Norte o derecha.- carretera de San Lázaro a San Cayetano casa de Florentino Ares CAlvo Oeste: finca de Luis Miguez. Referencia catastral: NH3488F0001DY Vivienda Nº 31.- Superficie catastral: 149,49 m 2. Titular: D. Ricardo Touriño Cajide. Descripción catastral: Casa de Planta baja, primera y aprovechamiento en bajo-cubierta. Norte o derecha.- carretera de San Lázaro a San Cayetano terreno de Obras Públicas. Oeste: vivienda y terreno de D. Alejandro Varela Mato. Referencia catastral: NH3488F0001KY Página 6

9 SUPERFICIE DE PARCELA ADOPTADA Teniendo en cuenta que existe, en el caso de la parcela nº 25, una importante diferencia entre la superficie de parcela que consta en la ficha catastral y la superficie según mediciones realizadas, se adoptará a efectos de este Estudio, la superficie de parcela comprobada. En el resto de las parcelas, las diferencias entre la parcela catastral y la comprobada es mínima, por lo que se mantienen las superficies catastrales. La superficie total de parcela aportada es de 603,00 m 2. CATASTRO COMPROBACIÓN PROPUESTA PARCELA Nº ,00 m2 209,90 m2 209,00 m2 PARCELA Nº ,00 m2 128,12 m2 128,00 m2 PARCELA Nº ,00 m2 114,42 m2 112,00 m2 PARCELA Nº ,00 m2 149,49 m2 154,00 m2 Superficie total 541,00 m2 601,93 m2 603,00 m2 Página 7

10 6.- PROPUESTA DE ORDENACIÓN. Para la realización de la presente propuesta de ordenación se ha adoptado la delimitación parcelaria conforme a las alineaciones establecidas en el Plan General de Ordenación de Santiago de Compostela vigente. La presente propuesta contempla asimismo las obras de urbanización de los terrenos perimetrales de la parcela. Se realizará la reestructuración de las plazas de aparcamiento en vía. Ocupación de la edificación. Para la generación de la propuesta se han tenido en cuenta las alineaciones establecidas en el vigente Plan General de Ordenación Municipal de Santiago de Compostela, por lo que la edificación ocuparía en planta una superficie de 435,40 m 2. PERI PXOM VIGENTE PROPUESTA Ámbito de actuación 376,79 M2 435,40 M2 435,40 M2 Ordenación volumétrica. Al objeto de completar el lineal se propone un edificio integrado por tres plantas de sótano, planta baja, tres plantas y bajo-cubierta. Dado el desnivel existente entre el lindero Norte y el Sur, la edificación se escalona tal y como pasamos a detallar: Niveles Lindero Norte Lindero Sur Nivel 0.- Sótano Planta baja Nivel 1.- Planta baja Planta Primera Nivel 2.- Planta Primera Planta segunda Nivel 3.- Planta segunda Planta tercera Nivel 4.- Bajo-cubierta Bajo-cubierta Página 8

11 Edificabilidad. Para el establecimiento de la edificabilidad, se han las alineaciones establecidas en el PERI, que producen un resultado de 376,79 m 2, lo que supone un volumen neto de las cuatro plantas 1507,79 m 2. A esta superficie hay que añadirle la edificabilidad de la planta bajo cubierta, que se ha establecido considerando una cubierta a cuatro aguas, con una pendiente de 35º y altura máxima de cumio de 4,00 m., de acuerdo a lo establecido en el PERI, computándose la superficie con altura libre mayor de 1,5 m, lo que supone una edificabilidad edificabilidad total de 1685,80 m 2 Cuadro comparativo de edificabilidad Planta baja-sótano (*) Planta primera-baja Planta segunda-primera Planta tercera-segunda Bajo-cubierta Propuesta 217,70 m2 435,40 m2 435,40 m2 435,40 m2 161,90 m2 PERI 1685,80 m2 Edif. Total 1685,80 m2 1685,80 m2 (*) En el caso del nivel 0 sólo computa a efectos de edificabilidad la mitad de la planta, que se encuentra en planta baja, encontrándose el resto a nivel de sótano, por lo que no computa edificabilidad. Fachadas y cubierta En lo que al tratamiento de las fachadas se refiere, se propone una fachada macizada con paramento pétreo. Respecto a la cubierta indicar que se trata de una solución singular en esquina. Para una mejor integración se propone una cubierta plana, quedando así garantizada la integración con el edificio lindante. Altura máxima. Lindero Noroeste.- Bajo + 3 plantas (14,50 m) y aprovechamiento en bajo-cubierta. Lindero Noreste.- Bajo+2 plantas (10,05 m) y aprovechamiento en bajo-cubierta. Se autoriza el sótano en toda la superficie. Usos. Son los establecidos en la Ordenanza 2 de manzana del Vigente Plan General Municipal de Ordenación. Página 9

12 Tratamiento de los espacios libres.- Los espacios libres públicos que bordean la edificación están integrados por tres zonas verdes, un paso peatonal previsto en el PERI y dos espacios públicos más. Se prevé una zona peatonal en la fachada Oeste de la edificación que permite el acceso peatonal desde el Camiño Francés a la Rúa Valiño. Asimismo, en la fachada norte, se proyecta una zona verde y un espacio público de acceso peatonal a la edificación proyectada. En la parcela catastral NH3488F0001RY, que se encuentra fuera del ámbito de actuación se proyecta una zona verde y un espacio público peatonal. El tratamiento y la definición concreta se establecerá en el proyecto de obras de urbanización que acompañará al proyecto de edificación. Barreras Arquitectónicas Espacios libres de uso público.- Conforme a lo establecido en los arts. 18º a 23º del Reglamento de desenvolvimiento y ejecución de la Ley de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas en la Comunidad Autónoma de Galicia (Decreto 35/2000, del 28 de enero), todos los espacios libres de uso público estarán adaptados a las condiciones de accesibilidad. En este sentido hay que señalar que las escaleras que se proyectan en el lindero Oeste cumplirán las exigencias establecidas en la base del Decreto de referencia. Edificación.- La edificación no presentará barrera arquitectónica alguna, puesto que el acceso a la misma se realiza directamente desde la vía pública y no será necesario salvar escaleras. En Santiago de Compostela, a 22 de noviembre de Fdo.: Alfredo Varela Nogueira. Arquitecto colegiado En representación de Arquitav Arquitectos, S.L.P. Página 10

13 7.- PLANOS DE INFORMACIÓN Página 11

14 8.- PLANOS DE ORDENACIÓN Página 12