MODIFICADO AL PROYECTO DE EJECUCIÓN DE 21 VIVIENDAS, TRASTEROS Y GARAJES - SOMUVISA -

Transcripción

1 MODIFICADO AL PROYECTO DE EJECUCIÓN DE 21 VIVIENDAS, TRASTEROS Y GARAJES EMPLAZAMIENTO: C/ LOS CAÑOS Y C/ MURCIA PROMOTOR: SOCIEDAD MUNICIPAL DE LA VIVIENDA DE JAÉN Pág. 1 de 8 - SOMUVISA - Arquitecto: FCO. JAVIER HERNÁNDEZ GUTIÉRREZ - 1

2 INDICE 1.- MEMORIA DEL MODIFICADO Justificación de las Modificaciones Modificaciones Propuestas Memoria Constructiva del Modificado Propuesto Memoria Descriptiva del Modificado Propuesto Cumplimiento de la Normativa Urbanística 2.- MEDICIONES Y PRESUPUESTO PLANOS. Pág. 2 de 8 Arquitecto: FCO. JAVIER HERNÁNDEZ GUTIÉRREZ - 2

3 1.- MEMORIA DEL MODIFICADO JUSTIFICACIÓN DE LAS MODIFICACIONES. En la fecha de redacción del Proyecto, se encontraba sin realizar totalmente las excavaciones y demoliciones precisas para la ejecución de los trabajos, sobre todo en las zonas que se encontraban cercanas a medianerías y calle de Los Caños, la cual por evidentes motivos de seguridad hubo de mantenerse apuntalada para evitar posibles desplomes y derrumbes en la misma. La hipótesis de trabajo para la ejecución de las obras, se basaba en que dadas las características y época en la que se realizó la edificación medianera (C/ Los Caños nº 1), dicha edificación estaba ejecutada con estructuras porticadas y cimentaciones adecuadas a las características constructivas de las fechas de ejecución de la misma (primeros años 70). Pág. 3 de 8 Tras el inicio de los trabajos necesarios para la ejecución de esta promoción, se detectó como la mencionada edificación colindante se encontraba ejecutada con MUROS DE CARGA, Y QUE CARECÍA DE LA CIMENTACIÓN ADECUADA, como para poder ejecutar los trabajos tal y como estaba previsto en el proyecto aprobado, y por motivos de seguridad en esta zona medianera del solar, por lo que inmediatamente se suspendieron los trabajos en esta zona reponiendo los terrenos a su estado original y eliminando todo peligro; pero ya se evidenció la necesidad de la eliminación de uno de los sótanos previstos en el proyecto y de eliminar el sótano del edificio situado bajo rasante en esa parte del solar, dejando inalterada esta zona para minimizar los riesgos de ejecución de estas obras, por lo que se presentó informe para su tramitación en las oficinas de la promotora poniendo en su conocimiento estos extremos. Por tanto, y debido a las previsibles dificultades y riesgos que supondría la realización de este segundo sótano en la zona donde nos encontramos, con abundantes edificaciones alrededor sin la cimentación adecuada, se ha tomado por parte de la promotora la decisión de eliminar el segundo sótano previsto, y se procede por tanto a la realización del presente modificado MODIFICACIONES PROPUESTAS. La principal modificación es la ELIMINACIÓN DEL SEGUNDO SÓTANO (nivel -1) proyectado a cota -2,40 desde la esquina y la ejecución de un único semisótano al nivel -0,70, dejando sin excavar un espacio de unos 5 metros a lo largo de la medianera de la edificación colindante para evitar el vaciado de tierras en esta parte y los posibles daños que se pudieran causar a la edificación situada en c/ los Caños Nº 1, o en la propia calle Los Caños. Arquitecto: FCO. JAVIER HERNÁNDEZ GUTIÉRREZ - 3

4 Al dejar inalterada esta zona del solar, se pretende minimizar al máximo los posibles daños o alteraciones que pudieran sufrir las edificaciones o viales existentes en las inmediaciones del solar. La eliminación de este sótano previsto en principio a cota -2,4 elevando la cota de cimentación para el apoyo de la losa en 90 cm, según las indicaciones del estudio geotécnico realizado en su momento, implicará la ejecución de un tratamiento de mejora del terreno en esta zona mediante zahorras compactadas, lo que además nos facilitará la realización de un sistema de drenaje del terreno bajo la losa de cimentación lo cual nos asegurará el correcto funcionamiento del sistema de cimentación previsto para el edificio. Estas modificaciones supondrán además la eliminación de 7 plazas de aparcamiento y 3 trasteros situados en este nivel, pero dado que se suprimen las rampas de acceso al segundo sótano y se redistribuyen mejor estos espacios, realmente se ejecutan un total de 10 aparcamientos en vez de los 13 previstos, por lo que se eliminan tan solo 3 aparcamientos MEMORIA CONSTRUCTIVA DEL MODIFICADO PROPUESTO. Pág. 4 de MODIFICACIONES DE CIMENTACIÓN. Como se ha comentado en párrafos anteriores, NO SE ALTERA LA CIMENTACIÓN PREVISTA; simplemente se eleva la cota de apoyo de la losa realizándose un tratamiento de mejora del terreno de 90 cm hasta alcanzar la cota de apoyo mediante zahorras compactadas tal como recomienda el Estudio Geotécnico, y se prevé un sistema de drenaje bajo esta losa. El drenaje se efectuará mediante tubos porosos de PVC enterrados, ejecutando una red en forma de espiga que canalizará el agua recogida hasta arquetas situadas en la cota más baja del solar y las cuales conducirán el agua por sistema de gravedad hasta la red municipal existente CIMENTACIÓN PROYECTADA. Por tanto, y tras las modificaciones previstas la cimentación mantiene las características del proyecto aprobado, según la addenda realizada al estudio Geotécnico, con fecha de mayo de 2.010, en la que se contempla la posibilidad de ejecutar una cimentación mediante LOSA ARMADA, procediendo a una mejora del terreno mediante una capa de material granular de 0,90 metros, debidamente compactada al 100% proctor en tongadas no superiores a 0,20 metros. Teniendo en cuenta los parámetros del suelo, según los resultados del Estudio Geotécnico, y las addendas realizadas por la empresa CEMOSA, se prevé la realización de una cimentación superficial mediante Losa Armada de 0,60 metros de canto situada por debajo de la cota del terreno considerado como blando. Arquitecto: FCO. JAVIER HERNÁNDEZ GUTIÉRREZ - 4

5 El hormigón a utilizar será HA-25 armado con acero B-400S. El cemento a utilizar será del tipo I-42,5. Se asegurará la compatibilidad de los materiales entre sí y con el terreno. Así mismo está previsto el aislamiento de la cimentación con respecto a los arranques de la construcción mediante el sistema de drenaje descrito, para evitar las humedades por capilaridad. Partiendo de las hipótesis de cargas y las características de las viviendas, la estructura resistente se calculará de acuerdo con lo prescrito en la instrucción EHE y para un riesgo sísmico de grado SISTEMA DE CONTENCIÓN. Se modifican los sistemas de pilotes tangentes en muros de sótano, por muros tradicionales de hormigón armado en las zonas donde sean necesarios, dado que al modificarse la cota de excavación, se elimina en gran medida la necesidad de ejecutar estos sistemas. Pág. 5 de 8 Se realizaran con las especificaciones y dimensiones reflejadas en los planos y medición adjuntos al presente modificado PRECIO DE LAS NUEVAS UNIDADES DE OBRA. Se ha realizado una nueva medición del proyecto la cual se adjunta al modificado redactado MEMORIA DESCRIPTIVA DEL MODIFICADO PROPUESTO DESCRIPCION DE LAS MODIFICACIONES.-. Respecto al proyecto aprobado, existen tan solo las siguientes variaciones de distribución en los niveles que se describen a continuación: - Nivel -1; situado a la cota -2.40, SE ELIMINA LA EJECUCIÓN DE ESTE NIVEL COMPLETAMENTE. - Nivel 0; situado a la cota -1,50 en este nivel continúa situado el acceso al garaje y al portal 2. En el garaje se ubican 10 (en vez de las 6 previstas) plazas de aparcamiento, y el acceso a las diferentes cajas de escalera. La vivienda que se ejecuta en este nivel, presenta un acceso directo desde la calle Santa Cruz, y consta de vestíbulo, estar-comedor-cocina, un baño, distribuidos y un dormitorio. Arquitecto: FCO. JAVIER HERNÁNDEZ GUTIÉRREZ - 5

6 Se elimina por tanto la zona prevista de acceso desde el portal 1 y la bajada de escaleras desde este portal hacia es nivel situando los cuartos de instalaciones previstos en este nivel en la zona de acceso del portal 1. - Nivel 1; Se mantiene prácticamente en su totalidad en cuanto a las viviendas previstas a ejecutar en este nivel, En la parte de medianería al edificio de c/ los caños nº 1, donde se ubicaba el núcleo de 9 trasteros, se eliminan dado que no se realiza la excavación prevista en esa zona del solar, y en su lugar se ubican cerca del acceso al portal 1 los cuartos de instalaciones de Luz, Agua, Basuras, y Telecomunicaciones. - Nivel 2; SE MANTIENE COMO EN EL PROYECTO APROBADO Consta de 8 viviendas; la escalera 1 con acceso a 3 viviendas, tipo A (con 1 dormitorio) y tipo B y C, que constan de 2 dormitorios cada una; la escalera 2 con acceso a las viviendas tipo A, B, y C todas ellas con 1 único dormitorio; y la escalera 3, que da acceso a dos viviendas tipo A y B, que constan igualmente de un único dormitorio. - Nivel 3; SE MANTIENE COMO EN EL PROYECTO APROBADO Consta de 4 viviendas; la escalera 1 con acceso a dos viviendas, tipos A y B, la primera con 1 dormitorio y la segunda con dos dormitorios; y la escalera 2 con acceso a dos viviendas tipo A y tipo B, ambas con 1 dormitorio. Pág. 6 de 8 - Nivel 4; SE MANTIENE COMO EN EL PROYECTO APROBADO Consta de una vivienda a la que se accede desde la escalera 1, con tres dormitorios, vestíbulo, estar-comedor, cocina, distribuidor y dos baños. Con las tipologías diseñadas se siguen cumpliendo con el programa de necesidades establecido por el promotor, y las superficies de las habitaciones tienen los metros mínimos solicitados y los exigidos por la Normativa del Plan General de Ordenación Urbana de Jaén SUPERFICIES UTILES Y CONSTRUIDAS MODIFICADAS. De las 21 viviendas objeto del proyecto solamente sufren variaciones dimensionales la situada en el nivel 0, con acceso independiente desde la calle, por tanto se reflejan únicamente sus nuevas superficies de esta vivienda, manteniéndose el resto de viviendas como se definían en el proyecto aprobado. Arquitecto: FCO. JAVIER HERNÁNDEZ GUTIÉRREZ - 6

7 ESCALERA NIVEL TIPO Nº DORMITORIOS UNIDADES SUPERFICIE ÚTIL SUPERFICIE CONSTRUIDA ZONAS COMUNES SUPERFICIE CONSTRUIDA CON ZONAS COMUNES ACCESO INDEPENDIENTE 0 A ,27 48,26 13,25 62, A ,41 47,14 12,65 59,79 B ,89 63,19 16,96 80,15 A ,68 47,41 12,72 60,13 2 B ,51 70,34 18,88 89,22 C ,57 69,62 18,68 88,30 3 A ,24 51,75 13,89 65,64 B ,48 69,62 18,68 88,30 4 A ,68 87,85 23,58 111, ,73 555,18 149,29 705, A ,13 47,29 12,69 59,98 B ,04 44,44 11,93 56,37 C ,04 47,13 12,65 59,78 A ,86 45,25 12,14 57,39 B ,96 44,44 11,93 56,37 C ,98 59,34 15,92 75,26 A ,44 41,39 11,11 52,50 B ,22 50,77 13,62 64, ,67 380,05 101,99 482,04 Pág. 7 de A ,35 43,79 13,70 57,49 B ,71 45,75 14,31 60,06 A ,67 43,79 13,70 57,49 B ,54 45,75 14,31 60, ,27 179,08 56,03 235,11 TOTAL , ,31 307, ,73 Se eliminan los trasteros situados en los niveles -1, y 0 del edificio, por lo que se dejan de ejecutar un total de 105,70 m2 de trasteros. SUPERFICIES TOTALES. - VIVIENDAS; o TOTAL ÚTIL DE VIVIENDAS = 943,67 m2. o TOTAL CONSTRUIDA DE VIVIENDAS = 1.422,73 m2 - GARAJES; o TOTAL ÚTIL DE GARAJES = 318,18 m2. o TOTAL CONSTRUIDA DE GARAJES = 383,60 m2 En planos anejos a ésta Memoria aparecen todos los tipos de viviendas con sus correspondientes superficies útiles y construidas. Arquitecto: FCO. JAVIER HERNÁNDEZ GUTIÉRREZ - 7

8 1.5- CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA URBANISTICA. NO SE HAN MODIFICADO LAS CONDICIONES URBANISTICAS DEL PROYECTO APROBADO. Para la redacción del presente proyecto se han tenido en cuenta las Ordenanzas que regulan la edificación en SUELO URBANO, dentro del PEPRI; concretamente los establecido en la Ordenanza 1ª, Casco Antiguo, Grado 1º. Un breve resumen de la mencionada normativa se desarrolla a continuación; ORDENANZAS PROYECTO ANCHO DE CALLE SUPERFICIE DE PARCELA Variable (3,10 4,50 m Calle los Caños) 535,00 m2 USO Residencial Residencial SUPERFICIE PARCELA MINIMA No se fija Existente EDIFICABILIDAD 2,66 m 2 /m 2 2,66 m 2 /m 2 % OCUPACIÓN PLANTA SÓTANO 100 % 100 % Pág. 8 de 8 % OCUPACIÓN PLANTA DE PISOS 100 % --- NUMERO DE PLANTAS B + 2 B + 2 ALTURA A ALERO 10,05 9,65 m 10,05 9,65 m ALTURA PLANTA BAJA 2,40 m 2,66 m ALTURA PLANTA PISOS 2,40 m 2,60 m MODULACIÓN DE FACHADAS 2,70 < X < 3,50 Cumple RETRANQUEO A FACHADA No se fija No hay DIMENSIÓN DE PATIO 12,00 m 2 12,00 m 2 LADO MÍNIMO DE PATIO 3,00 m 3,00 m BALCONES 0,40 m < 0,40 m RESERVA DE PLAZAS DE APARCAMIENTO Según el PGOU de Jaén, se necesita una plaza de aparcamiento por cada vivienda o 100 m2 destinado a este uso. En el presente caso es inviable cumplir la dotación de plazas dadas las especiales características del solar y su ubicación en el casco histórico. No obstante se prevé la construcción de una planta destinadas a garaje, con una dotación de 10 plazas de aparcamiento para vehículos. Jaén, Septiembre de Fdo. Fco. Javier Hernández Gutiérrez. ARQUITECTO Arquitecto: FCO. JAVIER HERNÁNDEZ GUTIÉRREZ - 8