Press Release Entrega de Resultados 3er Trimestre 2013 2 de diciembre de 2013 1
Highlights del Q3-2013 Socovesa S.A.: > Mejora en el Margen Bruto de 58% respecto al mismo periodo del 2012. > EBITDA a septiembre alcanzó las MUF 666, 11 veces más que a septiembre de 2012. Negocio Inmobiliario mejora el EBITDA respecto a igual periodo 2012: > La oferta se mantuvo en los MMUF 18 y la velocidad de venta - considerando el promedio móvil semestral- está en 14 meses. > Durante el 3 er trimestre se lanzaron 11 nuevos proyectos o etapas con una venta potencial de MUF 3.818. > En el tercer llamado de subsidios, la Compañía se adjudicó MUF 235, equivalente a un 92% de lo postulado. El Área de Ingeniería & Construcción disminuyó su operación, reflejándose en una contracción de los ingresos y una disminución de su backlog: > Ingresos operacionales caen un 76%. > Backlog disminuye un 69% respecto a septiembre de 2012. > Se recuperaron MUF 80 en la negociación que se mantiene con el Servicio de Salud de Arauco (obra Hospital del Cañete).
Resultados a septiembre 2013 Empresas Socovesa Mejora en el EBITDA consolidado se produce por la menor operación de Socoicsa Estados de Resultados Em presas Socovesa sep-13 sep-12 13/12 MUF MUF % Ingresos de actividades ordinarias 7.291 7.265 0% Costos de ventas (5.834) (6.344) -8% Ganancia bruta 1.457 921 58% Margen Bruto 20,0% 12,7% Gastos de administración (1.119) (1.067) 5% % GAV -15% -15% EBITDA 666 59 1022% Margen EBITDA 9% 1% Ganancia (pérdida), atribuible a los propietarios de la controladora (184) (287) -36% Margen Neto -3% -4%
1. NEGOCIO DE INGENIERÍA Y CONSTRUCCIÓN 4
En el área de Ingeniería y Construcción se ha concretado el lineamiento estratégico de disminuir la operación de Socoicsa INGENIERIA Y CONSTRUCCIÓN sep-13 sep-12 13/12 MUF MUF % Ingresos de actividades ordinarias 419 1.758-76% Costo de ventas (456) (2.200) -79% Ganancia bruta (37) (442) -92% Margen Bruto -9% -25% Gasto de administración (97) (114) -15% % GAV -23% -6% EBITDA (126) (547) -77% Margen EBITDA -30% -31% Ganancia (pérdida), atribuible a los propietarios de la controladora (142) (365) -61% Margen Neto -34% -21% 5
A septiembre, Socoicsa tiene 2 obras en ejecución en el área de Montaje que se terminan el 2014 ÁREA DE NEGOCIO OBRA Backlog de proyectos terminados dentro de 12 meses (MUF) Backlog de proyectos terminados en plazo superior a 12 meses (MUF) Backlog Total (MUF) Montaje Industrial Central Angostura Montaje Filtro Mangas Endesa 206 0 206 Edificación y Obras Civiles Acmelabs 109 47 155 TOTAL 314 47 361 6
A septiembre, la filial mantiene 1 juicio civil vigente, 1 juicio arbitral y 1 obra en estado de negociación OBRA ORGANISMO DEMANDADO MOTIVO MONTO DEMANDADO CUENTA CONTABLE DONDE ESTA REGISTRADA LA OBRA Estadio de Temuco (Juicio Civil) Ilustre Municipalidad de Temuco e IND Estado de pagos adeudados + obras extra MUF 82 Deudores Comerciales y Otras Cuentas por Cobrar OBRA MANDANTE MOTIVO MONTO ADEUDADO O SALDO POR RECUPERAR CUENTA CONTABLE DONDE ESTA REGISTRADA LA OBRA Hospital de Cañete Servicio de Salud de Arauco Gastos extra por aumento de plazo + obras extra MUF 104* Deudores Comerciales y Otras Cuentas por Cobrar * Monto que se procederá a facturar y cobrar a partir de octubre 2013. 7
Consorcio Constructor CS Ltda. OBRA Consorcio Constructor CS Ltda (Mall de Concepción y Santiago College) ORGANISMO DEMANDADO Mall del Centro de Concepción S.A. OTRAS ACCIONES LEGALES Inicio gestiones legales para aprobar un Convenio Judicial Preventivo entre la sociedad y sus acreedores MOTIVO Juicio Arbitral por sobrecostos en la ejecución de la obra PROPUESTA MONTO DEMANDADO MUF 735* Pago del 50% dentro de un plazo de 60 días desde la fecha de aprobación del convenio y el 50% restante se pagará con el producto que perciba el Consorcio CS del proceso arbitral con el Mall del Centro de Concepción S.A. CUENTA CONTABLE DONDE ESTA REGISTRADA LA OBRA Deudores Comerciales y Otras Cuentas por Cobrar MONTO DE LOS PASIVOS INVOLUCRADOS MUF 225 * MUF 735 incluyen la deuda a proveedores considera en las Otras Acciones Legales 8
2. NEGOCIO INMOBILIARIO 9
Área Inmobiliaria ha visto impactado sus márgenes por el alza de costos y plazos de construcción experimentado durante los años 2012 y 2013 DESARROLLO INMOBILIARIO sep-13 sep-12 13/12 MUF MUF % Ingresos de actividades ordinarias 6.872 5.506 25% Costo de ventas (5.378) (4.144) 30% Ganancia bruta 1.494 1.363 10% Margen Bruto 22% 25% Gasto de administración (1.022) (952) 7% % GAV -15% -17% EBITDA 792 606 31% Margen EBITDA 12% 11% Ganancia (pérdida), atribuible a los propietarios de la controladora (42) 78-154% Margen Neto -1% 1% 10
A septiembre, lo facturado representa el 55% del presupuesto del año. Como está proyectado, la facturación se concentrará en el Q4-13 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% 1Q 13 2Q 13 3Q 13 4Q 13 Total Año 2013 11
El paro de los funcionarios municipales pone en riesgo que, como máximo, MUF 2.000 de facturación queden para el Q1 2014 Filial Socovesa Santiago Almagro Socovesa Sur Pilares Total Grupo Empresas Socovesa Unidades Precio Promesas Promedio Totales 656 UF 1.543 UF 1.011.936 90 UF 3.244 UF 292.000 276 UF 2.056 UF 567.300 132 UF 1.597 UF 210.855 1.154 UF 1.805 UF 2.082.091 12 Proyecto Gamero / Pilares
El alza en los costos de construcción y la menor venta de terrenos continuó impactando el margen bruto inmobiliario del Q3-13 Sin embargo, tal como se adelantó, en el marginal el margen bruto subió Ingresos 2012 Pilares 4% SDC 0% Ingresos 2013 Pilares 4% SDC 4% Almagro 31% Almagro 25% Socovesa 65% Socovesa 67% Socovesa Almagro Pilares SDC Neg. Inmob. 2012 22,6% 29,4% 20,0% 24,7% 2013 20,9% 22,5% 23,0% 28,6% 21,7% 13
Para el último trimestre se estima un margen bruto total del 27,8%, con lo que el año 2013 cerraría en un 24,7% MARGEN BRUTO TOTAL Ene-Jun 13 Ago-Sep 13 Oct-Dic 13 p TOTAL 2013 Socovesa 21,2% 20,4% 26,7% 23,4% Almagro 20,0% 24,0% 29,8% 27,0% Pilares 21,6% 27,2% 23,5% 23,3% SDC 29,4% 28,6% TOTAL 21,6% 21,9% 27,8% 24,7% Nota: Cifras de Oct-Dic 2013 son proyectadas 14
Las promesas netas a octubre alcanzaron los MUF 12.174, + 2% respecto al mismo periodo del año 2012 Flujo Mensual de Promesas Netas 1.800 1.600 1.400 1.200 MUF 1.000 800 600 400 200-15 2011 2012 2013
16 A octubre, el negocio inmobiliario acumula promesas por facturar por MUF 14.000* De esta cifra, MUF 6.000 debieran facturarse el año 2013 Evolución del Saldo Promesado por Facturar (Backlog) 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 - ene-11 feb-11 mar-11 abr-11 may-11 jun-11 jul-11 ago-11 sep-11 oct-11 nov-11 dic-11 ene-12 feb-12 mar-12 abr-12 may-12 jun-12 jul-12 ago-12 sep-12 oct-12 nov-12 dic-12 ene-13 feb-13 mar-13 abr-13 may-13 jun-13 jul-13 ago-13 sep-13 oct-13 * Cifra no considera el backlog de SDC ni promesas de terrenos Saldo Vendido por Facturar (MUF) RM 2013 RM 2014 RM 2015
17 La Compañía ha logrado crecer en sus ventas, manteniendo un equilibrio en su oferta y su stock de viviendas terminadas La oferta de la Compañía alcanzó los MMUF 18 y el nivel de viviendas terminadas a octubre cerró en MUF 1.900* MUF 20.000 MUF 3.000 MUF 18.000 MUF 16.000 MUF 2.500 MUF 14.000 MUF 2.000 MUF 12.000 MUF 10.000 MUF 1.500 MUF 8.000 MUF 6.000 MUF 1.000 MUF 4.000 MUF 500 MUF 2.000 MUF 0 MUF 0 dic-10 ene-11 feb-11 mar-11 abr-11 may-11 jun-11 jul-11 ago-11 sep-11 oct-11 nov-11 dic-11 ene-12 feb-12 mar-12 abr-12 may-12 jun-12 jul-12 ago-12 sep-12 oct-12 nov-12 dic-12 ene-13 feb-13 mar-13 abr-13 may-13 jun-13 jul-13 ago-13 sep-13 oct-13 Stock (MUF) Stock Oferta * Cifra de gestión Oferta (MUF)
Socovesa Desarrollos Comerciales ha seguido desarrollando sus proyectos de acuerdo a lo presupuestado Venta del 100% del Edificio Parque Oriente por aproximadamente MUF 1.400 Proyecto Edificio Nueva Santa María 18 Edificio Guernica (SDC 70%)» Superficie útil app.: 11.800 m 2» Fecha de entrega: Q3 de 2014» Promesa de venta del 100% del edificio a Meltlife por MUF 740 Edificio Parque Oriente (SDC 33%)» Superficie útil app.: 16.300 m 2» Fecha de entrega: 2015» Promesa de compraventa firmada con Consorcio por un tercio del Edificio. El resto de los pisos ya están con cierres comerciales y formalizando las promesas Venta total por aprox. MUF 1.400» Edificio Nueva Santa María (SDC 90%)» Superficie útil app.: 24.000 m 2» Venta Esperada: MUF 2.000» Fecha de entrega: 2016» En excavación. No se ha iniciado el proceso comercial.
3. LÍNEAS DE ACCIÓN Y PROYECCIONES 2014 19
Dado lo enfrentado en los años 2012-2013, la Compañía está enfocada en mejorar el control de costos y plazos de sus obras y en subir los márgenes inmobiliarios En este ciclo de crecimiento, Empresas Socovesa llegó a un nivel de promesas de viviendas en el rango de MMUF 13,8 a 14, con un crecimiento de 35% respecto de los niveles de 2010 (CAGR de app 10%). En el 2014 la prioridad no va a estar en seguir creciendo en esta variable, sino que en mejorar el margen del portfolio de proyectos. El alto nivel de stock de promesas con que iniciaremos el 2014 (aprox. MUF 10.450), nos permite poder subir precios, y posiblemente sacrificar volumen de ventas, en busca de mejores rentabilidades. 20
En el año 2014 por lo tanto, proyectamos un menor nivel de promesas que este año, una mejor facturación y un aumento de 0.5 pbs en los márgenes de viviendas PROMESAS O CIERRES DE NEGOCIO FACTURACIÓN DE VIVIENDAS NUEVAS (Incluye SDC) MUF 16.000 MUF 16.000 MUF 13.909 MUF 13.800 MUF 13.200 MUF 12.600 MUF 13.800 MUF 12.000 MUF 10.660 MUF 12.000 MUF 9.950 MUF 9.908 MUF 8.000 MUF 8.000 MUF 4.000 MUF 4.000 MUF 0 2011 2012 2013RP 2014e MUF 0 2011 2012 2013RP 2014e -4% +10% 21 Nota: Datos 2013 son proyectados y datos 2014 son estimaciones (no son el presupuesto del año)
La deuda total debiera comenzar a disminuir a partir de diciembre 2013 para terminar el año 2014 con MUF 2.000 menos de endeudamiento Deuda Total Empresas Socovesa Deuda On y Off Balance 24.000 24.000 MUF 22.000 20.000 18.000 16.000 22.000 20.000 18.000 16.000 Área de Desarrollo Inmobiliario Residencial: MUF 3.000 Socovesa Desarrollos Comerciales + MUF 1.000 14.000 12.000 14.000 12.000 MUF Empresas Socovesa Neto: MUF 2.000 10.000 10.000 8.000 8.000 22
El indicador de rotación de activos ha mejorado a nivel consolidado INMOBILIARIO dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 mar-13 jun-13 sep-13 EBITDA UDM (M$) 43.268.518 47.474.951 42.471.452 38.266.166 54.393.015 53.957.893 53.781.487 58.978.183 EBITDA UDM / Activos 7,2% 8,0% 6,9% 5,9% 7,4% 7,7% 7,4% 7,6% Deuda / EBITDA UDM 7,6x 6,7x 8,2x 9,9x 7,7x 7,4x 8,1x 8,0x EMPRESAS SOCOVESA dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 mar-13 jun-13 sep-13 EBITDA UDM (M$) 40.062.192 42.718.888 33.681.036 24.963.293 39.284.520 40.954.130 44.521.120 53.321.525 EBITDA UDM / Activos 6,1% 6,6% 5,0% 3,6% 5,0% 5,5% 5,7% 6,5% Deuda / EBITDA UDM 8,2x 7,5x 10,5x 15,2x 10,7x 9,8x 9,8x 8,8x 23 Proyecto Fernandez Albano / Pilares
Valorización: una mirada de las partes Un análisis simplificado y conservador de Almagro S.A., nos indica que el valor económico de su patrimonio está en el entorno de los MMUF 9. 2013 p 2014 e FACTURACIÓN UFM 4,300 UFM 5,000 EBITDA UFM 903 UFM 1,050 UTILIDAD UFM 600 UFM 700 MÚLTIPLO P/U 15.0 12.9 VALOR ECONÓMICO PATRIMONIO x P/U UFM 9,000 Adicionalmente a Almagro, el Grupo tiene aproximadamente MMUF 18 en activos inmobiliarios a valor libro (terrenos, obras en ejecución y vivienda terminadas). Se incluye a las filiales Socovesa Stgo, Sur, Pilares y SDC. Además hay otros activos por MMUF 7,6 app a valor libro Socoicsa está terminando sus obras en ejecución, y sólo se quedará con los reclamos vigentes. No se están tomando nuevos contratos. A $125 por acción, el valor que el mercado le está asignando al Grupo Empresas Socovesa es de MMUF 6,58. 24
Lineamientos sobre Alternativas de Crecimiento El crecimiento en Chile estará centrado en el desarrollo de edificios de viviendas para las filiales Almagro y Pilares. Adicionalmente, vemos buenas posibilidades de crecimiento para la filial de oficinas (SDC). En las filiales de casas, vemos un crecimiento bajo considerando la preferencia por vivienda en altura en la RM y el bajo crecimiento económico de la zona sur del país. Cuánto podamos crecer en Chile estará condicionado al ambiente macro y micro económico que tenga el país en los próximos años. Desde el punto de vista de participación de mercado, tenemos aún en Chile amplio espacio para ganarle mercado a la competencia. Los tres países que nos parecen más interesantes para expansión internacional son Colombia, Perú y, en menor medida, Brasil. Hasta ahora la exploración que se ha hecho de estos mercados no ha arrojado resultados de rentabilidades ajustadas por riesgo que nos parezcan atractivas. Seguiremos analizándolos. 25
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