CONTENIDO LOS INMUEBLES. En la reforma tributaria de 2016. 2 Pág. CONFIGURACIÓN DE CONTROL EN SAS. CON ACCIONISTA ÚNICO PERSONA NATURAL. Decreto Reglamentario 667 de abril 18 de 2018. INTERÉS MORATORIO PARA EFECTOS TRIBUTARIOS. DE JUNIO 1º DE 2018 A JUNIO 30 DE 2018. Interés simple. 27 30
LOS INMUEBLES. En la reforma tributaria de 2016. El Estatuto Tributario contempla varias disposiciones sobre los inmuebles, algunas de ellas, modificadas por la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016. Aquí se presentan las principales modificaciones establecidas en esta Ley al respecto. 1. En el impuesto sobre la renta y complementarios. Costo fiscal de los inmuebles como activos movibles o inventarios. El artículo 67 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 47 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, establece, que el costo fiscal de los bienes inmuebles se determina, para los obligados a llevar contabilidad, en la forma establecida en los artículos 69 (propiedades, planta y equipo y propiedades de inversión) y 69-1 (activos no corrientes mantenidos para la venta), del Estatuto Tributario; y, para los no obligados a llevar contabilidad, el precio de adquisición, el costo de las construcciones y mejoras y las contribuciones por valorización del inmueble. Es de anotar, que, para los obligados a llevar contabilidad, no están incluidas ni como costo fiscal ni como valor patrimonial de los inmuebles, en los artículos 67, 69, 69-1 y 277 del Estatuto Tributario, las contribuciones por valorización; o sea, que se tratarían como gasto, pero no es deducible, según el artículo 115 del Estatuto Tributario.
Tampoco, contemplan estas normas, para los obligados a llevar contabilidad, el tratamiento como costo fiscal de las reparaciones locativas no deducidas y no capitalizables de conformidad con la técnica contable, como lo establecían las normas anteriores a la reforma tributaria de 2016 (anterior artículo 69 del Estatuto Tributario); por lo cual, actualmente, tales reparaciones locativas no deducidas, para los obligados a llevar contabilidad, ni son costo fiscal ni son deducibles. En cuanto a los inmuebles como inventario, el artículo 67 parágrafo del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 47 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, contempla, que, en las operaciones de negocios de parcelación, urbanización o construcción y venta de inmuebles, en las que no se pueda determinar el costo, de conformidad con lo indicado arriba para los obligados a llevar contabilidad y para los no obligados a llevar contabilidad, en donde se realicen ventas antes de la terminación de las obras, el costo fiscal del inventario en proceso no excederá de las cuantías que sean aprobadas por la entidad competente del municipio en el cual se efectúan las obras, dependiendo del grado de avance del proyecto. Si el municipio no exige la aprobación del respectivo presupuesto, éste lo aprueba el ingeniero, arquitecto o constructor con licencia para ejercer. La diferencia entre la contraprestación recibida y el costo fiscal atribuible al bien al momento de la venta se trata como renta gravable o pérdida deducible según el caso. Nótese, que esta nueva norma no establece ningún tipo de ajuste entre el valor del presupuesto llevado al costo fiscal del bien inmueble y el costo real incurrido, aunque, no siempre el presupuesto y los costos reales incurridos son iguales. O sea, que las diferencias que de allí surjan, no tienen efecto en el impuesto
sobre la renta y complementarios, porque, la ley no lo estableció; es decir, que el ingreso no será gravable y la pérdida no deducible. En el anterior artículo 67 parágrafo 1º del Estatuto Tributario se establecía, que, el valor del presupuesto se cargaba a una provisión, el valor de las obras se cargaba a dicha provisión a medida que se realizaban, y a la terminación, el saldo de la provisión se llevaba a ganancias y pérdidas para tratarse como renta gravable o pérdida deducible; tratamiento que no quedó contemplado en el nuevo artículo 67 parágrafo del Estatuto Tributario. Costo fiscal de los bienes inmuebles como propiedad, planta y equipo y propiedades de inversión. El artículo 69 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 48 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, establece, para los obligados a llevar contabilidad, como costo fiscal, el precio de adquisición más los costos directamente atribuibles hasta que el activo esté disponible para su uso, salvo estimación inicial de los costos de desmantelamiento y retiro del elemento, así como la rehabilitación del lugar sobre el que se asienta, en el caso que sea aplicable. Adicionalmente, hacen parte del costo del activo las mejoras, reparaciones mayores e inspecciones, que deban ser capitalizadas de conformidad con la técnica contable y que cumplan las disposiciones del Estatuto Tributario. Dicho costo fiscal es reajustable, según el artículo 70 del Estatuto Tributario. Cuando las propiedades de inversión, se midan contablemente al valor razonable, para efectos fiscales, se miden al costo. A lo cual, hay que agregar, que, de conformidad con el artículo 21-1 parágrafo 6º del Estatuto Tributario, adicionado por el artículo 22 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, las mediciones
al valor presente o al valor razonable se reconocen inicialmente al costo, y las diferencias que surjan entre el valor presente o el valor razonable y el costo no tienen efecto en el impuesto sobre la renta y complementarios hasta que la transacción se realice mediante la transferencia económica del activo o la extinción del pasivo; o sea, que constituye un diferimiento del valor presente o el valor razonable hasta que ocurra este evento. Se anota, que, para los obligados a llevar contabilidad, no aplica el anterior artículo 69 del Estatuto Tributario, que establecía que el costo fiscal era el precio de adquisición o el costo declarado en el año inmediatamente anterior. Para los contribuyentes no obligados a llevar contabilidad, el costo de los bienes enajenados está constituido por el precio de adquisición o el costo declarado en el año inmediatamente anterior; más, el costo de las adiciones y mejoras en el caso de los bienes muebles; el costo de las construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas y las contribuciones por valorización, en el caso de los inmuebles. Para las inversiones en infraestructura, de que trata el artículo 4º de la Ley 1493 de 2011, se capitalizan hasta que el activo se encuentre apto para el uso. Costo fiscal de los inmuebles, activos no corrientes mantenidos para la venta. El artículo 69-1 del Estatuto Tributario, adicionado por el artículo 49 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, establece, que, el costo fiscal de estos activos corresponde al mismo costo fiscal remanente del
activo antes de la reclasificación; y dicho costo fiscal debe corresponder a la sumatoria del precio de adquisición, los costos directos atribuibles a la medición inicial, menos cualquier deducción que haya sido realizada para fines del impuesto sobre la renta y complementarios. Estos activos son reajustables, según el artículo 70 del Estatuto Tributario. Utilidad en la enajenación de los inmuebles. Para las propiedades, planta y equipo y propiedades de inversión, según el artículo 69 del Estatuto Tributario, y para los activos no corrientes mantenidos para la venta, según el artículo 69-1 del Estatuto Tributario, la utilidad, de acuerdo con el artículo 71 del Estatuto Tributario, se determina restando del precio de venta el costo fiscal, establecido según las alternativas previstas en el Capítulo II, del Título I, del Libro Primero del Estatuto Tributario. Para bienes inmuebles adquiridos mediante contratos de arrendamiento financiero o leasing, retroarriendo o lease-back, el costo de enajenación para el arrendatario adquiriente es el determinado en el artículo 127-1 numeral 2 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 76 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, más las adiciones y mejoras, menos la depreciación o amortización deducida. Costo fiscal de los inmuebles en el arrendamiento financiero o leasing. El artículo 127-1 numeral 2 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 76 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, establece, para el arrendador financiero, que, al momento de celebración del
contrato, debe reconocerse un activo por arrendamiento financiero por el valor presente de los cánones de arrendamiento, opción de compra y valor residual de garantía; y, para el arrendatario, que, al inicio del contrato, debe reconocer un activo y un pasivo por arrendamiento, que corresponde al valor presente de los cánones de arrendamiento, la opción de compra y el valor residual de garantía, y los costos para poner en marcha o utilización el activo; el costo del activo, distinto de terrenos, puede ser depreciado o amortizado, cuando a ello haya lugar; el IVA pagado en la operación sólo es descontable o deducible, de acuerdo con las reglas previstas en el Estatuto Tributario; los cánones de arrendamiento, en la parte que corresponda a capital, se carga al pasivo, y la parte que corresponda a intereses se trata como costo financiero con las limitaciones para la deducción de intereses; la opción de compra se carga contra el pasivo al ejercerla, y cualquier diferencia, se trata como ingreso o gasto; si no se ejerce la opción de compra, se efectúan los ajustes en el activo y en el pasivo, con los efectos tributarios pertinentes, en la forma descrita en este artículo. Contratos de servicios de construcción. El artículo 200 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 97 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, establece las siguientes reglas para las actividades de servicios de construcción, para lo cual, se debe llevar contabilidad: Método de grado de realización del contrato. Los ingresos, costos y deducciones del contrato de construcción se deben reconocer de acuerdo con este método.
Presupuesto al comienzo de la ejecución del contrato. Para la aplicación de dicho método, se debe elaborar, al comienzo de la ejecución del contrato, un presupuesto de ingresos, costos, y deducciones totales del contrato, y atribuir en cada año o período gravable, la parte proporcional de los ingresos del contrato que corresponda a los costos y deducciones efectivamente realizados durante el año. La diferencia entre la parte del ingreso así calculada y los costos y deducciones efectivamente realizados, constituye renta líquida del respectivo año o período gravable. Al terminar la ejecución del contrato, deben hacerse los ajustes necesarios con los soportes respectivos. El presupuesto debe estar suscrito por arquitecto, ingeniero u otro profesional especializado en la materia, con licencia para ejercer. Pérdidas esperadas contabilizadas. Cuando sea probable, que los costos totales del contrato van a ser superiores a los ingresos totales del contrato, las pérdidas esperadas contabilizadas no serán deducibles en el impuesto sobre la renta y complementarios sólo hasta el momento de la finalización del contrato, en la medida que se hayan hecho efectivas.
O sea, que hay lugar a una diferencia temporal que genera impuesto diferido contable. Si el contribuyente no presta el servicio de construcción. Cuando el contribuyente no preste el servicio de construcción, sino que construye un bien inmueble para destinarlo a la venta en el curso ordinario de sus operaciones o para su uso o para destinarlo como una propiedad de inversión, se deben considerar las reglas previstas para los inventarios y activos fijos, artículos 67, 69 y 69-1 del Estatuto Tributario, modificados por los artículos 47, 48 y 49 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016. Contratos de concesión y asociaciones público privadas. El artículo 32 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 31 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, establece, que, en los contratos de concesión y las asociaciones público privadas, en donde se incorporan las etapas de construcción, administración, operación y mantenimiento, se considera el modelo de activo intangible, y se aplican las siguientes reglas: Etapa de construcción. El costo fiscal de los activos intangibles corresponde a todos los costos y gastos devengados durante esta etapa, incluyendo los costos por préstamos, los cuales debe capitalizarse; con sujeción a lo establecido en el artículo 66 del Estatuto Tributario y demás disposiciones del Estatuto Tributario.
Debe tenerse en cuenta, que dentro de los costos de construcción, hay diferentes bienes inmuebles, que se adquieren o construyen, para la ejecución de la concesión o de la asociación pública privada, tales como, terrenos, carreteras, vías, edificios, puentes, hidroeléctricas, termoeléctricas, redes, acueductos, alcantarillados, aeropuertos, puertos, cárceles, colegios, universidades, hospitales, fábricas, túneles, estaciones, etc.; y todos estos costos y gastos se consideran activo intangible, en los contratos de concesión y asociaciones público privadas, amortizables, como se indica enseguida. Amortización del costo fiscal del activo intangible. Debe efectuarse en línea recta, en iguales proporciones, durante el plazo de la concesión, a partir del inicio de la etapa de operación y mantenimiento. Ingreso diferido. Los ingresos devengados por el concesionario o asociado, en la etapa de construcción, hasta su finalización y aprobación por la entidad competente, cuando sea el caso, deben acumularse, para efectos fiscales, como un pasivo por ingresos diferidos. Reversión del pasivo por ingresos diferidos.
La reversión de este pasivo se reconoce como ingreso fiscal del período correspondiente, teniendo en cuenta el plazo de la concesión, a partir del inicio de la etapa de operación y mantenimiento, en línea recta, en iguales proporciones. Ingresos en la etapa de operación y mantenimiento, diferentes de los ingresos diferidos. Se reconocen en la medida en que se vayan prestando los servicios concesionados, incluyendo las compensaciones, aportes, o subvenciones que el Estado otorgue al concesionario. Rehabilitación del lugar, reposición de activos, realización de mantenimientos mayores a cualquier tipo de intervención significativa, por el operador. Los gastos efectivamente incurridos por estos conceptos deben ser capitalizados para su amortización en línea recta y en iguales proporciones, teniendo en cuenta el plazo de la rehabilitación, la reposición de activos, mantenimientos mayores o intervención significativa, durante el término que dure dicha actividad. Ingresos, costos y deducciones asociados a la explotación comercial de la concesión, diferentes de peajes, vigencias futuras, tasas y tarifas, y los costos asociados a unos y otros. Tienen el tratamiento previsto en las reglas generales del Estatuto Tributario. Concesión sólo para construcción o únicamente para administración, operación y mantenimiento.
No se aplica lo establecido en el artículo 32 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 31 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, sino el tratamiento previsto en las reglas generales del Estatuto Tributario. Adquisición de activo intangible por derechos de concesión. El costo fiscal es el valor pagado y se amortiza, de acuerdo con el artículo 32 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 31 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016. Entrega por unidades funcionales, hitos o similares. Se aplican las reglas anteriores para cada unidad funcional, hitos o similares Costos y gastos asumidos por la Nación. No pueden ser asumidos o capitalizados por el concesionario. Enajenación del activo intangible. El costo fiscal es el establecido en las reglas anteriores, menos las amortizaciones que hayan sido deducibles.
Valor patrimonial de los inmuebles. El artículo 277 del Estatuto Tributario, estableció, que, para los contribuyentes obligados a llevar contabilidad, el valor patrimonial de los inmuebles está conformado por el costo fiscal determinado en el Capítulo II (costos) del Título I (renta) del Libro Primero, del Estatuto Tributario. Para los no obligados a llevar contabilidad, el valor patrimonial de los inmuebles es el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo, el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, y los reajustes fiscales. Sistemas de reconocimiento y medición en los Marcos Técnicos Normativos Contables, aplicable a los inmuebles. Valor presente o valor razonable. Para los obligados a llevar contabilidad, aplica, para la determinación del impuesto sobre la renta y complementarios, en el valor de los activos, pasivos, patrimonio, ingresos, costos y gastos, los sistemas de reconocimiento y medición, de conformidad con los marcos técnicos normativos contables, vigentes en Colombia, según lo dispuesto en el artículo 21-1 del Estatuto Tributario, adicionado por el artículo 22 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, el artículo 28 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 28 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, el artículo 59 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 39 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, el artículo 105 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 61 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, el artículo 261 parágrafo 1º del Estatuto
Tributario, adicionado por el artículo 113 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, y el artículo 283 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 119 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016. Para los obligados a llevar contabilidad, por el artículo 21-1 parágrafo 6º del Estatuto Tributario, adicionado por el artículo 22 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, el artículo 28 numeral 5 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 28 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, el artículo 59 numeral 1 literal c) del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 39 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, el artículo 105 numeral 1 literal b) del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 61 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, y el artículo 261 parágrafo 1º del Estatuto Tributario, adicionado por el artículo 113 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, las mediciones que se efectúen al valor presente o valor razonable, de conformidad con los marcos técnicos normativos contables, deberán reconocerse al costo, precio de adquisición o valor nominal, por lo tanto, las diferencias que resulten del sistema de medición contable y fiscal no tendrán efectos en el impuesto sobre la renta y complementarios hasta que la transacción se realice mediante la transferencia económica del activo o la extinción del pasivo. Esto significa, que las mediciones al valor presente o al valor razonable, de acuerdo con los marcos técnicos normativos contables, se difieren (o quedan en suspenso), en el impuesto sobre la renta y complementarios, hasta el momento en que la transacción se realice mediante la transferencia económica del activo o la extinción del pasivo. Esto quiere decir, que en este momento, en el impuesto sobre la renta y complementarios, opera la medición al valor presente o al valor razonable, de acuerdo con los marcos técnicos normativos contables. Por lo cual, en este momento, en el impuesto sobre la renta y complementarios, el valor presente o el valor razonable se convierte automáticamente en costo fiscal; es decir, el anterior costo fiscal se cambia o reemplaza por el nuevo costo fiscal, que es el valor presente o el valor razonable; lo cual, tiene efectos en la determinación de la utilidad, pérdida, o ganancia
ocasional, en la enajenación del activo, prevista en los artículos 90, 196, 198 y 300 del Estatuto Tributario, teniendo en cuenta, las diferencias que surjan, en este momento, en los ingresos, por el mayor valor del valor razonable que se genere en ese momento, por el artículo 28 numeral 5 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 28 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, por las diferencias que surjan en los costos y deducciones, por las pérdidas en la medición a valor razonable, en ese momento, en los artículos 59 numeral 1 literal c), y artículo 105 numeral 1 literal b) del Estatuto Tributario, modificados por los artículos 39 y 61, respectivamente, de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016. La excepción, a la interpretación anterior, es lo dispuesto en el artículo 289 del Estatuto Tributario, adicionado por el artículo 123 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, norma de transición, para activos y pasivos declarados en el año o período gravable anterior a la adopción por primera vez del nuevo marco técnico normativo contable, que mantienen el valor patrimonial y el costo fiscal declarado en ese año; y en el artículo 290 del Estatuto Tributario actual, adicionado por el artículo 123 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, para el régimen de transición para la depreciación o amortización sobre el costo fiscal, con las normas vigentes a diciembre 31 de 2016. Exención a la vivienda de interés social VIS e interés prioritario VIP y a los proyectos de renovación urbana, a partir de enero 1º de 2018. El artículo 235-2 del Estatuto Tributario, adicionado por el artículo 99 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, en su numeral 6, establece la exención en el impuesto sobre la renta y complementarios a las rentas asociadas a la vivienda de interés social VIS y a la vivienda de interés prioritario VIP, y a los proyectos de renovación urbana, a partir de enero 1º de 2018, cumpliendo los requisitos allí establecidos.
Al respecto, la DIAN en el Concepto Nº 8284 de abril 4 de 2018, interpreta, así: CONCEPTO 8248 DEL 4 DE ABRIL DE 2018 DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES Bogotá, D.C. Señor PAUL CAHN SPEYER WELLS carrera 7 No. 71-52 torre b oficina 1501 Bogotá Ref: Radicado 021366 del 26/02/2018. Renta exenta por venta y/o aporte de predios al desarrollo de vivienda de interés social y/o interés prioritario. Tema Descriptores Impuesto sobre la Renta y Complementarios Renta Exenta Vivienda de Interés Prioritario Renta Exenta Fuentes formales Estatuto Tributario, artículo 235-2 numeral 6 Problema jurídico
Para que la utilidad en la enajenación de un bien inmueble destinado al desarrollo de proyectos de vivienda de interés social o vivienda de interés prioritario sea exenta del impuesto sobre la renta, el predio debe ser entregado directamente como aporte a un patrimonio autónomo? Tesis jurídica Para que la utilidad obtenida en la enajenación de un bien inmueble destinado al desarrollo de proyectos de vivienda de interés social y/o vivienda de interés prioritario sea exenta del impuesto sobre la renta, el predio debe ser adquirido por el patrimonio autónomo en desarrollo del proyecto. Interpretación jurídica Al artículo 235-2 del Estatuto Tributario, adicionado por el artículo 99 de la Ley 1819 de 2016, señaló, en el numeral 6, algunas exenciones al impuesto sobre la renta para las rentas asociadas a la vivienda de interés social y la vivienda de interés prioritario, así: 1. La utilidad en la enajenación de predios destinados al desarrollo de proyectos de vivienda de interés social y/o de vivienda de interés prioritario; 2. La utilidad en la primera enajenación de viviendas de interés social y/o de interés prioritario; 3. La utilidad en la enajenación de predios para el desarrollo de proyectos de renovación urbana;
4. Las rentas de que trata el artículo 16 de la Ley 546 de 1999, en los términos allí previstos; 5. Los rendimientos financieros provenientes de créditos para la adquisición de vivienda de interés social y/o de interés prioritario, sea con garantía hipotecaria o a través de leasing financiero, por un término de 5 años contados a partir de la fecha del pago de la primera cuota de amortización del crédito o del primer canon del leasing. El mismo numeral estableció, igualmente, requisitos especiales para la procedencia de las exenciones previstas en los numerales 1 y 2, es decir, para la utilidad obtenida en la enajenación de predios destinados al desarrollo de proyectos de vivienda de interés social y/o de vivienda de interés prioritario, y para la utilidad obtenida en la primera enajenación de estas viviendas, así: 1. Que la licencia de construcción establezca que el proyecto a ser desarrollado sea de vivienda de interés social y/o de interés prioritario. 2. Que los predios sean aportados a un patrimonio autónomo con objeto exclusivo de desarrollo del proyecto de vivienda de interés social y/o de interés prioritario. 3. Que la totalidad del desarrollo del proyecto de vivienda de interés social y/o de interés prioritario se efectúe a través del patrimonio autónomo, y 4. Que el plazo de la fiducia mercantil a través del cual se desarrolla el proyecto, no exceda de diez (10) años, solicitando al Gobierno nacional reglamentar la materia.
Requisitos que, si bien se encuentran relacionados con los proyectos de construcción de vivienda de interés social e interés prioritario, se considera que no pueden ser exigidos en su totalidad para la procedencia de las dos primeras exenciones, ya que estos se encuentran relacionados con diferentes etapas de ejecución de los proyectos; por lo que se hace necesario identificar qué requisitos se encuentran asociados a cada una de las rentas exentas con el fin de hacerlas procedentes, ya que, de exigir su totalidad de manera indistinta a las dos rentas a que hace referencia la norma, se impediría su cumplimiento y, por tanto, la posibilidad de gozar del beneficio exceptivo. Visto lo anterior, a continuación se analizarán los requisitos previstos en la norma en relación con la utilidad en la enajenación de predios destinados al desarrollo de proyectos de vivienda de interés social y/o de vivienda de interés prioritario. Cuando el legislador definió como exenta la utilidad obtenida en la enajenación de predios la limitó a aquella obtenida solamente cuando los predios son destinados al desarrollo de proyectos de construcción de vivienda de interés social y/o interés prioritario, destino que se verifica con el reconocimiento de la licencia de construcción otorgada por la entidad territorial correspondiente. En consecuencia, la exigencia de que la licencia de construcción haya sido expedida para el desarrollado de proyectos de la construcción de viviendas de interés social y/o prioritario, es un requisito que debe ser cumplido para la procedencia de esta exención tributaria. En cuanto al segundo requisito, es decir, que los predios sean aportados a un patrimonio autónomo con objeto exclusivo de desarrollo de proyectos de vivienda de interés social y/o de vivienda de interés prioritario, es necesario establecer si fue voluntad del legislador vincular a los dueños de los predios al proyecto mediante el aporte de los mismos al patrimonio autónomo o que los predios sobre los cuales se van a desarrollar los proyectos de vivienda formen parte del patrimonio autónomo independientemente que sean entregados de manera directa de los fideicomitentes o por adquisición de los predios hecha por el fideicomiso en ejercicio de la voluntad de los constituyentes para el desarrollo del proyecto.
Si se toma en cuenta la primera interpretación, es decir, la vinculación de los propietarios de los predios al proyecto se estaría en contradicción con lo dispuesto en el numeral primero del artículo 102 del Estatuto Tributario, que dispone que los derechos fiduciarios tendrán el costo fiscal y las condiciones tributarias de los bienes o derechos aportados al patrimonio autónomo, por lo que el aporte de los predios al patrimonio no genera utilidades y, en este sentido, la norma prevista en el literal a) del numeral 6 del artículo 235-2 del mismo estatuto no tendría efecto jurídico. En el segundo evento, es decir, cuando los predios para el desarrollo de proyectos de construcción son adquiridos por el patrimonio autónomo, cumple, entre otros efectos, con la finalidad de control en la ejecución del proyecto de construcción, esto es, que los recursos sean ejecutados y controlados a través de la fiducia; por tanto, de ser necesaria la adquisición de predios para la construcción de las viviendas el fideicomiso puede hacerlo, formando parte del proyecto y generando, a su vez, ingresos a los vendedores, que, en el evento de existir utilidad estaría exenta del impuesto sobre la renta en los términos del literal a) del numeral sexto artículo 235-2 del Estatuto Tributario y, en consecuencia, esta norma tendría un efecto útil. Por tanto, se considera que esta última interpretación se encuentra acorde con la consagración normativa del literal a) del numeral 6 del artículo 2352 (sic) del Estatuto Tributario y, por ello, se precisa que la adquisición de predios por la fiducia para la construcción de vivienda de interés social y/o interés prioritario debe ser entendida como el aporte al patrimonio autónomo y que la utilidad obtenida en su enajenación es exenta del impuesto sobre la renta. Los dos últimos requisitos previstos en el artículo 235-2 del estatuto citado se consideran no exigibles para la procedencia del primer beneficio allí establecido, esto es, para considerar exenta la utilidad obtenida en la enajenación de predios destinados al desarrollo de proyectos de vivienda de interés social y/o de vivienda de interés prioritario, por cuanta (sic) para los enajenantes de los predios les es imposible controlar tanto el desarrollo del proyecto como el término de duración de la fiducia, teniendo en cuenta que su participación se limita a la enajenación de los predios y su injerencia en el patrimonio autónomo es nula.
De otra parte, y en relación con la exigencia de los requisitos para la procedencia de la exención prevista en el literal b) del numeral sexto del artículo 235-2 del Estatuto Tributario, se consideran válidas las observaciones hechas anteriormente para la exigencia de la licencia de construcción del proyecto de construcción para la procedencia de la exención del literal a) del mismo numeral y artículo. No sucede lo mismo con el segundo requisito, esto es, que los predios sean aportados a un patrimonio autónomo con objeto exclusivo de desarrollar un proyecto de vivienda de interés social y/o de interés prioritario; toda vez que además de lo señalado anteriormente para la adquisición de los predios por el patrimonio autónomo, también es válida la entrega de predios por parte de los fideicomitentes como aporte al patrimonio autónomo para la procedencia de la exención del impuesto sobre la renta generada en la primera enajenación de viviendas de interés social y/o de interés prioritario hecha por el patrimonio. La anterior conclusión es concordante e igualmente válido con lo exigido en el tercer y cuarto requisito a tener en cuenta para la procedencia de la exención, los cuales exigen que la totalidad del desarrollo del proyecto de vivienda de interés social y/o de interés prioritario se efectúe a través del patrimonio autónomo y con el término de la fiducia, respectivamente, por ser asuntos que se encuentran bajo el control exclusivo de los fideicomitentes, tanto en la definición del cronograma de ejecución de la obra como en la constitución de la fiducia, por lo que, exigir su cumplimiento para la procedencia de la exención a quien tiene el control, se considera un requisito viable en este evento. Por lo expuesto, es de concluir que para la procedencia de la exención del impuesto sobre la renta de la utilidad obtenida en la primera enajenación de viviendas de interés social y/o de interés prioritario, de que trata el literal b) del numeral 6 del artículo 235-2 del Estatuto Tributario, es necesario el cumplimiento de la totalidad de los requisitos establecidos en el mismo artículo.
De otra parte, para la procedencia de la exención prevista en el literal a) del numeral 6 del artículo 235-2 del Estatuto Tributario solo es exigible el cumplimiento de los dos primeros requisitos exigidos en este artículo con las precisiones hechas anteriormente. Atentamente, PEDRO PABLO CONTRERAS CAMARGO Subdirector dé Gestión Normativa y Doctrina 2. En el impuesto sobre las ventas. Hecho generador. El artículo 420 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 173 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, establece, respecto al impuesto sobre las ventas sobre bienes inmuebles, lo siguiente: La venta de bienes inmuebles constituye hecho generador de este impuesto, con excepción de los bienes inmuebles expresamente excluidos.
No se aplica este impuesto a las ventas de activos fijos, salvo que se trate, entre otros, de las excepciones previstas para los bienes inmuebles de uso residencial, y demás activos fijos que se vendan habitualmente a nombre y por cuenta de terceros. Para la prestación de servicios en el territorio nacional, los servicios relacionados con bienes inmuebles se entienden prestados en el lugar de ubicación del inmueble. Hechos que se consideran venta. El artículo 421 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 174 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, establece respecto a bienes inmuebles lo siguiente: Todos los actos que impliquen la transferencia del dominio a título gratuito u oneroso de bienes inmuebles, son hechos que se consideran venta. Lo mismo, para el retiro de bienes inmuebles hecho por el responsable para su uso o para formar parte de los activos fijos de la empresa. Lo mismo, para las incorporaciones de bienes corporales muebles a inmuebles o a servicios no gravados, así como la transformación de bienes gravados en bienes no gravados, cuando tales bienes hayan sido creados, construidos, fabricados, elaborados, procesados, por quien efectúa la incorporación o transformación.
Bienes que no causan el impuesto. El artículo 424 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 175 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, establece los bienes que no causan el impuesto, entre otros, para los bienes inmuebles, así: La venta de bienes inmuebles, con excepción de los mencionados en el artículo 468-1 numeral 1 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 185 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016. Bienes gravados con la tarifa del cinco por ciento (5%). El artículo 468-1 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 185 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, establece los bienes gravados a la tarifa del cinco por ciento (5%), entre otros, para los bienes inmuebles, así: La primera venta de unidades de vivienda nueva cuyo valor supere las 26.800 UVT (para el año 2018, 26.800 UVT x $33.156 = $888.581.000), incluidas las realizadas mediante cesión de derechos fiduciarios por montos equivalentes. Es de anotar, que sólo la primera venta de vivienda nueva que supere las 26.800 UVT es la gravada con el impuesto sobre las ventas, porque, las demás ventas de inmuebles, no causan este impuesto, según el artículo 424 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 175 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016.
Debe tener en cuenta, que el impuesto del cinco por ciento (5%) no es descontable en el impuesto sobre las ventas, según el artículo 485 del Estatuto Tributario; por lo cual, para el tratamiento como costo, se remite a lo indicado arriba para los artículos 67, 69 y 69-1 del Estatuto Tributario. La primera venta de unidades de vivienda de interés social VIS, urbana y rural, y de vivienda de interés prioritario VIP, urbana y rural, mantienen el tratamiento establecido en el artículo 850 parágrafo 2º del Estatuto Tributario. Servicios excluidos del impuesto sobre las ventas. El artículo 476 del Estatuto Tributario, adicionado en algunos numerales, por el artículo 187 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016, establece, entre otros, los servicios excluidos del impuesto sobre las ventas, y para inmuebles, así: El servicio de arrendamiento de inmuebles para vivienda, y el arrendamiento de espacios para exposiciones y muestras artesanales nacionales, incluidos los eventos artísticos y culturales. Los servicios de adecuación de tierras, entre otros, por riego de terrenos para la explotación agropecuaria; el diseño de sistemas de riego, su instalación, construcción, operación, administración y conservación; la construcción de reservorios para la actividad agropecuaria, la preparación y limpieza
de terrenos de siembra; la construcción de drenajes para la agricultura; la construcción de estanques para la piscicultura; la perforación de pozos profundos para la extracción de agua. En la fabricación por encargo de bienes corporales muebles, incluidos los destinados a inmuebles por accesión, la tarifa aplicable es la que corresponda al bien resultante de la prestación del servicio. Devolución o compensación del impuesto sobre las ventas en la construcción de vivienda de interés social VIS y vivienda de interés prioritario VIP. El artículo 850 parágrafo 2º del Estatuto Tributario, establece, que los constructores, que desarrollen la construcción de vivienda de interés social VIS y vivienda de interés prioritario VIP, tienen derecho a la devolución o compensación del impuesto al valor agregado IVA pagado en la adquisición de materiales para el efecto, en una proporción del cuatro por ciento (4%) del valor registrado en las escrituras de venta del inmueble nuevo, tal como lo adquiere su comprador o usuario final, cuyo valor no exceda el valor máximo de la vivienda de interés social VIS, de acuerdo con las normas vigentes.
CONFIGURACIÓN DE CONTROL EN SAS. CON ACCIONISTA ÚNICO PERSONA NATURAL. Decreto Reglamentario 667 de abril 18 de 2018. Por considerarlo de interés, transcribimos textualmente los artículos 1 y 2 del Decreto Reglamentario 667 de abril 18 de 2018, en el cual se establece la inscripción de la situación de control de sociedades por acciones simplificadas SAS, con accionista único persona natural. DECRETA ARTÍCULO 1. Adiciónese una sección 6 al capítulo 41 del título 2 de la parte 2 del libro 2 del Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo, número 1074 de 2015, la cual quedará así: "SECCIÓN 6 INSCRIPCIÓN DE LA SITUACIÓN DE CONTROL EN SOCIEDADES POR ACCIONES SIMPLIFICADAS CON ACCIONISTA ÚNICO PERSONA NATURAL
Artículo 2.2.2.41.6.1. Inscripción de la situación de control en sociedades por acciones simplificadas con accionista único persona natural. Cuando se presente para inscripción en el Registro Mercantil la constitución de una sociedad por acciones simplificada en la que el único accionista sea una persona natural, las Cámaras de Comercio suministrarán al constituyente de la sociedad un formato para que este proceda a inscribirse como contralante de la sociedad, en los términos previstos en el artículo 30 de la Ley 222 de 1995. En caso de que la persona rehúse inscribirse como controlante, para que proceda la inscripción de la constitución de la sociedad deberá manifestar por escrito dirigido a la Cámara de Comercio que no ejerce el control sobre la.sociedad, el fundamento de su declaración y, si considera que otra persona es el controlante, informar el nombre e identificación de dicha persona. Dicho documento será remitido por la respectiva Cámara de Comercio a la Superintendencia de Sociedades. Parágrafo primero: La inscripción a que hace referencia el presente artículo en ningún caso exime al controlante de la obligación de inscribir la situación de grupo empresarial, así como toda modificación de la situación de control, en los términos previstos en el artículo 30 de la Ley 222 de 1995. En las sociedades por acciones simplificadas constituidas con anterioridad a la entrada en vigencia del presente artículo, el controlante debe inscribir la situación de control o grupo empresarial en los términos de la norma señalada. En el caso en que el accionista único de la sociedad por acciones simplificada sea una persona jurídica o no se trate de accionista único, no habrá lugar al suministro del formato a que hace referencia el inciso primero del presente artículo, toda vez que es deber del controlante o controlantes de la sociedad inscribir la situación de control o grupo empresarial en los términos del artículo 30 de la Ley 222 de 1995.
Parágrafo segundo: La inscripción del documento a que hace referencia el inciso primero de este artículo causará el pago del impuesto de registro y los derechos de inscripción con la base gravable y la tarifa establecidas en la Ley". ARTÍCULO 2.-.VIGENCIA. El presente decreto regirá a partir del día siguiente a aquel en que se cumplan tres meses de su publicación.
INTERÉS MORATORIO PARA EFECTOS TRIBUTARIOS. DE JUNIO 1º DE 2018 A JUNIO 30 DE 2018. Interés simple. % Norma 30,42% Tasa de Usura Ley 1819/16, art. 279, Circular Externa 28,42% 0,07765% Tasa de Usura menos dos (2) puntos Tasa diaria equivalente 3 de 2013 de la DIAN, y Certificación Superintendencia Financiera de Colombia de mayo 30 de 2018. Fórmula: Dónde: IM = K x (TU/ 366) x n IM = Intereses de mora K = Impuesto, retención, anticipo o tributos aduaneros en mora TU = Tasa de usura certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia menos dos (2) puntos n = Número de días en mora