Esquemas de Financiamiento para el sector vivienda a través de la Bursatilización Octubre 2008
Agenda I. Mandato de SHF II. El mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas (BORHI s) III. Bursatilizaciones de Crédito Puente y participación de SHF IV. DUIS 2
Mandato y Actividades de SHF SHF se creó en 2001 como una institución financiera gubernamental con el objeto de impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de hipotecas. Hasta el año 2013 cuenta con la garantía total del Gobierno Federal para todos sus riesgos asumidos y posteriormente deberá ser autosuficiente. Actualmente funge como banco hipotecario y garante. SHF otorga financiamiento de largo plazo a intermediarios financieros y los cubre del riesgo de tasa de interés. SHF no presta directamente a los individuos. Ofrece seguro de crédito hipotecario, garantías sobre el pago periódico de bonos respaldados por hipotecas y una cobertura del salario mínimo; la cual permite que los acreditados paguen en términos de salarios mínimos los créditos denominados en UDIS. El pasado 30 de abril de 2008, se aprobaron las Reformas y Adiciones a la Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal, con el fin de que pueda mantenerse como un banco de desarrollo que pueda continuar otorgando créditos, además de garantías destinados a los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda, enfocándose especialmente a los estratos de bajos ingresos y a la población no asalariada, o con el fin de procurar la estabilidad de los mercados. 3
Mandato y Actividades de SHF (Cont ) SHF considera a la bursatilización de créditos hipotecarios como el mecanismo de financiamiento a la vivienda más eficiente; por lo que está apostando a que a través de esta se financien la mayor parte de las hipotecas en México. SHF ha estado apoyando la bursatilización de créditos individuales de la siguiente manera: Ofrece un Seguro de Crédito a la Vivienda de hasta 35% en primera pérdida a los Créditos Hipotecarios. Otorga swap UDIS-Salarios Mínimos para aislar el riesgo cambiario en la estructura. Da Garantías Financieras Parciales a estructuras que cumplan con criterios mínimos para su emisión. Apoya el desarrollo del mercado de BORHI s a través de la figura de Formadores de Mercado y con una presencia activa en el mercado secundario. Compra, en caso de ser necesario Bonos Mezanines. 4
Agenda I. Mandato de SHF II. El mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas (BORHI s) III. Bursatilizaciones de Crédito Puente y participación de SHF IV. DUIS 5
Bonos Respaldados por Hipotecas: Antecedentes SHF e INFONAVIT, en conjunto con diversos intermediarios financieros, buscando atender la creciente demanda de crédito hipotecario de los próximos y considerando que el ahorro anual que fluye a través de la banca no será suficiente para financiar el crecimiento de la cartera hipotecaria de banca y Sofoles/Sofomes, se dieron a la tarea de desarrollar un mercado primario y secundario de bonos respaldados por hipotecas, para lo cual se estudiaron los modelos de bursatilización de diversos países y se tomó las mejores prácticas de cada uno (E.U., Canadá, Dinamarca, etc.) Asimismo, se establecieron en forma conjunta con intermediarios financieros, autoridades, inversionistas, estructuradores, colocadores, proveedores de garantías, proveedores de precio, Agencias Calificadoras y originadores de crédito, los elementos básicos para desarrollar un mercado secundario de hipotecas: Introducción de nuevos estándares de originación de hipotecas que propiciaron un mayor control del riesgo tanto dentro de SHF como en el sector hipotecario. Homologación de los criterios mínimos de elegibilidad de los créditos susceptibles a ser bursatilizados y de las estructuras a utilizar que permitan a los inversionistas valuar en forma rápida las estructuras y sin afectar la duración (atendiendo el apetito de inversiones que buscan inversiones a largo plazo). 2500 2000 1500 1000 500 M illo n e s d e d ó la re s 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 - Saldo de la Cartera Hipotecaria, 2006-2020 Tasa anual de crecimiento compuesto : 10.1% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 INFONAVIT, FOVISSSTE Y FONHAPO Fuente: Estimaciones SHF SOFOLES Y BANCA *Las proyecciones de la cartera hipotecaria se basan en la demanda potencial estimada. Se asume un crecimiento anual del PIB de 3% Y un abatimiento decreciente y paulatino del rezago habitacional que en 2005 se ascendió a 8.4 millones de hogares. 0 Flujo Acumulado de Crédito Hipotecario Otorgado por el Sector Privado y de Ahorro en Siefores y Bancos Miles de Millones de pesos constantes Fuente: Estimaciones SHF 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8 2 0 1 9 2 0 2 0 Credito Hipotecario Privado Ahorro en Siefores Captación Bancaria 6
Bonos Respaldados por Hipotecas: Antecedentes Promoción del uso de enaltecedores de créditos con un valor y credibilidad en el mercado (Seguro de Crédito a la Vivienda, Garantía por Incumplimiento, coberturas totales, Garantía Financiera, Garantías parciales, etc.). Establecimiento de niveles de subordinación, adecuados a cada estructura. Promoción de modelos de valuación para BORHIS y CEDEVIS entre los intermediarios financieros y proveedores de precios. Para el caso particular de los BORHIS, a partir de enero 2007, se logró establecer ante la BMV que dichos bonos se consideren bajo una Clase de Activo, con el objeto de darle al mercado una mayor certidumbre y transparencia de los mismos (Tipo Valor 97). Se designó a SHF como la institución que verifique que las emisiones que se ostenten como BORHI, cumplan con los requisitos establecidos para denominarse como tal. 7
Desde sus inicios, los BORHIS han basado su funcionamiento en reglas claramente establecidas e instrumentadas por Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) Cada crédito cuenta con un expediente de crédito completo y revisado por un tercero independiente Crédito vigente, ningún crédito cuenta con más de tres pagos vencidos Las estructuras solo toman riesgos de prepago e incumplimiento, pero no de tasa de interés ni divisa Se tiene a un custodio de expedientes independiente al administrador de la cartera en cada Bono Al momento de la emisión, esta calificadas AAA, por al menos dos Agencias Calificadoras Existe una mecánica clara para sustituir al administrador de la cartera que respalda los BORHIS Hay una venta real de la cartera por parte de los originadores de la misma Tienen diversos enaltecedores (constancia, reservas, bonos subordinados, garantías financieras y seguros de crédito) La razón entre el saldo del crédito y el valor de la vivienda (LTV) es del 80% considerando enganche y cobertura crediticia contratada 8
El modelo de bursatilización de créditos hipotecarios ha mostrado ser un mecanismo exitoso para la generación de créditos hipotecarios de manera recurrente y a tasas más competitivas Desde 2003 hasta el 19 de septiembre de 2008, se han revisado contratos, estructuras y portafolios de créditos en más de 50 emisiones por un monto aproximado a los $58,000 millones de pesos. Asimismo, desde 2004 a la fecha, el Infonavit ha realizado emisiones en el mercado por un monto aproximado de $30,072 millones de pesos. El crecimiento año con año en el monto emitido y en el número de emisiones no hubiera sido posible sin el interés y la participación de los emisores (recurrentes y nuevos). A finales del 2006 los bancos comenzaron a tener interés en las bursatilizaciones de créditos hipotecarios y en el 2008 su participación ha sido importante: de los $13,655 millones de pesos emitidos (incluyendo sólo BORHIS + otras emisiones respaldadas por hipotecas, + Bonhitos), el 73% ha sido emitido por la banca. Considerando el total de emisiones (+Infonavit), su participación representa el 24%. Total de Emisiones Respaldadas por Hipotecas Udis Pesos USD N de Créditos Saldo Insoluto Emisiones Bursatilizados en Pesos* 2003 178,500,000 595,564,001 54,142,182 1 1,979 277,434,713 2004 791,433,200 2,748,763,243 249,887,568 3 9,562 1,766,969,417 2005 797,836,100 2,858,844,397 259,894,945 5 8,359 2,127,181,770 2006 3,349,554,021 12,497,229,021 1,136,111,729 14 35,293 12,014,174,802 2007 6,691,423,888 25,830,956,374 2,348,268,761 18 60,041 21,290,590,213 2008 3,404,654,145 13,655,808,559 1,241,437,142 15 27,299 13,408,609,281 Total 15,213,401,354 58,187,165,596 5,289,742,327 56 142,533 50,884,960,197 * En el 2008 corresponden a las emisiones (reaperturas) de HiTo ** Cifras al 19-Sep-08 Fuente Valmer $60,000 $50,000 $40,000 $30,000 $20,000 $10,000 $- Monto emitido Acumulado en Bonos Respaldados por Hipotecas 596 GMAC Su Casita (No incluye CEDEVIS) (millones de pesos y número de créditos bursatilizados) 3,344 Metrofinanciera GMAC (HIPNAL) GMAC Su Casita 6,203 18,700 44,531 58,187 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Monto Emitido N Créditos Bursatilizados 150,000 140,000 130,000 120,000 110,000 100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000-9
Para lograr un desarrollo pleno de las emisiones de bonos respaldados por hipotecas se está trabajando en robustecer los cimientos que se han establecido, con el objeto de evitar crisis hipotecarias como la que se ha suscitado en Estados Unidos Calculadoras de Valuación.- Se está solicitando que las nuevas emisiones provean al mercado de herramientas de valuación (calculadoras), que permitan al público valuar los bonos a un precio determinado conforme a las características de la cartera y de la estructura. Anexo T.- Se trabajó con la CNBV en estandarizar en el Anexo T de la Circular Única de Emisoras, relativa a la información mínima de los bonos y de la cartera que los fideicomisos deben reportar al mercado (estatus de los bonos, créditos y su comportamiento). Anexo K.- Se realizaron modificaciones al Anexo del régimen de inversión de CONSAR (Fondos de Pensiones) al que deberán sujetarse las SIEFORES. Destacan los criterios generales que deberán cumplir los instrumentos bursatilizados respaldados por hipotecas, los cuáles consideran las mejores prácticas, entre ellas: Contar con enaltecedores de crédito que brinden seguridad a la estructura bursatilizada (SCV, LTV, serie subordinada, garantía financiera o un nivel mínimo de aforo y capital retenido). Un nivel mínimo de aforo ó capital que el fideicomitente debe retener con el objeto de mantener una administración adecuada del subyacente. Revelación de información del instrumento bursatilizado en apego a lo que establezca la CNBV. Exista una metodología pública para la valuación del instrumento bursatilizado. 10
Para lograr un desarrollo pleno de las emisiones de bonos respaldados por hipotecas se está trabajando en robustecer los cimientos que se han establecido, con el objeto de evitar crisis hipotecarias como la que se ha suscitado en Estados Unidos (cont ) El nuevo régimen de inversión de la CONSAR proveyó de mejoras a las estructuras de BORHIS y oportunidades de inversión: Estandarización de estructuras, lo cual garantiza un nivel de riesgo acotado. Proveerá liquidez para el mercado primario y secundario, ya que se amplia el porcentaje de inversión permitido. Se elimina la restricción de la adquisición de emisiones realizadas por entidades del mismo grupo financiero. Proveerá transparencia a todos los participantes a través de la presentación de información periódica de la emisión requerida por la CNBV. Reglas claras para el administrador de la cartera subyacente de los bonos bursatilizados. Fortalecimiento del Mercado Hipotecario.- Existe una constante revisión de las mejoras aplicables hacia los bonos respaldados por hipotecas y un seguimiento de las estructuras, con el objeto de cuidar y mantener la fortaleza de dicho mercado. 11
Agenda I. Mandato de SHF II. El mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas (BORHI s) III. Bursatilizaciones de Crédito Puente y participación de SHF IV. DUIS 12
Situación de Construcción emisiones respaldadas por créditos a la Las bursatilizaciones respaldadas por créditos puente han sido emitidas principalmente por Sofoles y Sofomes Hipotecarias con un monto aproximado de $22,000 millones de pesos, de las cuales aproximadamente el 70% se han concentrado en tres intermediarios: Hipotecaria Su Casita, Metrofinanciera y Crédito Casa. Las estructuras pueden otorgar financiamiento para créditos a la construcción, para la adquisición de tierra o para el desarrollo de infraestructura. A diferencia de las emisiones de créditos individuales, las estructuras de créditos puente no cuentan al día de hoy con una certificación tipo BORHIS por SHF. Al respecto, los inversionistas y calificadoras han externado la necesidad que exista un seguimiento de calidad en los activos de estas estructuras, así como la proveeduría de información periódica para el seguimiento e inversión de las mismas como se lleva a cabo en los BORHIs. Bonos respaldados por créditos a la construcción Monto Acumulado Bursatilización de Créditos Puente Año Monto emitido (millones de pesos) USD 2,002 1,172,000 106,545 2,003 3,460,000,000 314,545,455 2,004 4,147,334,300 377,030,391 2,005 2,248,500,000 204,409,091 2,006 3,575,495,000 325,045,000 2,007 6,474,499,371 588,590,852 2,008 2,507,280,600 227,934,600 Total 22,414,281,271 2,037,661,934 millones de pesos 25,000.00 20,000.00 15,000.00 10,000.00 5,000.00-2003 2004 2005 2006 2007 2008 13
Situación de emisiones respaldadas por créditos a la Construcción Tasa de colocación de Créditos Puente: Diferencial con respecto a TIIE 28 puntos base 200 150 100 50 0 HSCCB04 23/09/2004 115 PATCB04 29/10/2004 150 HSCCB04 21/01/2005 115 METROCB05 01/06/2005 129 125 PATCB05 17/06/2005 HSCCB05 19/08/2005 115 MXABSCB06 26/06/2006 104 HSCCB06 14/09/2006 15 CREYCB06 07/12/2006 96 CICB06 15/12/2006 Bursatilizaciones con Full Wrap 15 METROCB07 26/01/2007 94 HSCCB07 09/02/2007 15 CREYCB07 21/05/2007 100 VERTICB07 26/07/2007 84 METROCB073 07/12/2007 180 HSCCB08 13/03/2008 120 CICB 08 15/05/08 160 Emisor Hipotecaria Su Casita GMAC Metrofinanciera Crédito y Casa Hipotecaria Nacional Patrimonio Fincasa Crédito Inmobiliario Vértice Total de Emisiones Pesos Dólares $ 4,947 $ 450 800 73 6,356 578 4,600 478 1,440 131 1,440 131 1,000 91 1,332 121 500 45 $ 22,414 $ 2,097 * Cifras en millones de pesos 14
Participación de SHF en el financiamiento a la construcción La participación de SHF en el mercado de crédito a la construcción ha pasado por tres grandes etapas: Primera etapa: Banca de Segundo piso $ $ SOFOLES SHF/FOVI proporcionaban fondeo directo a las Sofoles, para que éstas a su vez fondearan créditos a la construcción de promotores de vivienda En 2003 SHF otorgó el último crédito directo a la construcción 15
Participación de SHF en el financiamiento a la construcción Segunda etapa: Garantía de Pago Oportuno (GPO) a líneas de crédito En un principio se diseñó la GPO para fomentar la participación de la Banca en el otorgamiento de créditos a la construcción a través de líneas de crédito. A cambio del pago de una prima, la GPO para líneas de crédito garantiza el pago de intereses y principal, hasta el porcentaje cubierto, al banco que otorga la línea. En 2003 se abrió la primera línea de crédito a una Sofol con Garantía Financiera de SHF Banca Comercial $ $ $ Prima GPO SOFOLES Cobertura GPO Principal e intereses 16
Participación de SHF en el financiamiento a la construcción Tercera etapa: Garantía Financiera a Fideicomisos Algunas Sofoles vieron las ventajas que tendría mantener los créditos fuera de balance, liberando así recursos para destinar a otros proyectos A la fecha, SHF otorga la Garantía Financiera a Fideicomisos estructurados cuyo objetivo es financiar la construcción de viviendas, garantizando el pago oportuno de intereses y/o capital a los tenedores de Certificados Bursátiles (CB s) respaldados por los créditos. En 2002 se realizó la primera bursatilización de cartera puente con Garantía Financiera de SHF SOFOLES Administración Fideicomiso Prima por Administración $ $ Cobertura Prima Público Inversionista 17
Participación de SHF en el financiamiento a la construcción Las emisiones que han solicitado Garantía Financiera a fideicomisos de puente han tenido típicamente las siguientes características: Emisiones en pesos de Certificados Bursátiles (CB s) Plazo de 7 años con gracia de 5 años en el pago de principal Carácter revolvente que permite el registro de nuevos proyectos Periodo de revolvencia: 5 años Amortización de principal: 2 años 0 5 7 Emisión: Se emiten los CB s y el fideicomiso compra cartera Periodo de revolvencia: Los créditos puente tardan, en promedio, 24 meses para terminar su construcción e individualización, por lo que el fideicomiso tiene recursos para financiar nuevos proyectos. Se pueden registrar nuevos proyectos hasta 6 meses antes de que inicie el periodo de amortización de principal Amortización de principal: El principal se amortiza en 9 pagos iguales durante los últimos 2 años. No hay registro de nuevos proyectos 18
Participación de SHF en el financiamiento a la construcción Pago de cupón trimestral Reserva en efectivo para un pago de intereses Sobreaforo de 5%. Por cada peso emitido, la Sofol debe aportar 5 centavos adicionales en derechos de crédito que constituyen el Capital del fideicomiso Fideicomiso Emisor Cartera: La Sofol traspasa al fideicomiso derechos de crédito por 105 A P C Certificado Bursátil: El pasivo del fideicomiso es un CB por 100 Sobreaforo: El Capital del fideicomiso es el subordinado o capital de la estructura 19
Dadas las condiciones actuales del mercado es necesario establecer medidas adicionales para estandarizar de la misma manera, las bursatilizaciones de créditos puente Con tal fin, resulta indispensable promover el establecimiento de una clase de activo de forma similar a los BORHIS, a través del establecimiento de criterios de elegibilidad en dichas emisiones de créditos a la construcción. Bonos Colateral Créditos vigentes relacionados con actividades hipotecarias, sin incluir tierra ni infraestructura, LTV máximo de 65%, límites de concentración geográfica y por promotor, transferencia de flujos del promotor al fideicomiso directamente. Sin riesgo cambiario, calificados AAA, administrador sustituto, no hay mecanismos de recompra ni sustitución de cartera, cláusulas de amortización anticipada. Estructura Información periódica Conforme a la normatividad de CNBV Aforo Inicial, garantía financiera parcial ó GPO, Retención de la constancia, reserva de un mes de intereses, reserva de efectivo seis meses antes del período de amortización, excedente de intereses mínimo de 200 puntos base. 20
Con respecto a los reportes mensuales de información sobre créditos puente, los emisores deberán presentar la información bajo un formato estándar En resumen, la información reportada en este formato estándar que será parte de la Circular Única de emisoras, se refiere a: Información general de la emisión. Activos del Fideicomiso. Pasivos del Fideicomiso. Capital del Fideicomiso (Aforo). Movimientos del Patrimonio en el Periodo. Movimientos del Patrimonio Base. Patrimonio Real. Procesos judiciales. Constancia. Reservas (intereses, Capital y Otras). Garantía Financiera. Ingresos del Fideicomiso. Cargos y Pagos del Fideicomiso. Desglose sobre las características de cada crédito puente. Morosidad. Concentración. 21
Agenda I. Mandato de SHF II. El mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas (BORHI s) III. Bursatilizaciones de Crédito Puente y participación de SHF IV. DUIS 22
Qué son los DUIS*? Son áreas de desarrollo integralmente planeadas que por su gran extensión: Contribuyen al ordenamiento territorial de los Estados y Municipios. Facilitan la provisión eficiente de servicios públicos. Contribuyen al crecimiento económico de la región. Resultan de la participación de los actores públicos, privados y sociales. Se integran al centro urbano existente (no se desarrollan de manera desarticulada o como ciudades dormitorio ). Ayudan a reducir los daños al medio ambiente. Integración espacial Integración ambiental Integración social Integración económica * Desarrollo Urbano Integral Sustentable 23 23
Con objeto buscar soluciones para esta problemática, SHF convocó a SEDESOL, SEMARNAT, SENER, CONAVI, BANOBRAS e INFONAVIT a sumar esfuerzos para crear el Grupo de Evaluación y Promoción de DUIS (Grupo). Los objetivos del programa consideran: La coordinación de las instituciones del Gobierno Federal (y de Estados y Municipios) interesados, a fin de que cada una participe en el desarrollo y puesta en marcha de DUIS con base a elementos técnicos y normativos (criterios de elegibilidad), incentivos y obligaciones de cada participante. Establecer Políticas Públicas que permitan al Estado Mexicano apoyar la puesta en marcha de DUIS,dondelaedificacióndeviviendasocialvayadelamanocon: Mayor y mejor vivienda para la población desatendida. Infraestructura urbana eficiente y sustentable. Industria y comercio para la generación de empleo. Estrategias integrales de movilidad y accesibilidad(motorizada y no motorizada). Equipamiento social, de salud, educativo y esparcimiento. Amplio sentido de articulación territorial. Protección al medio ambiente y un aprovechamiento racional de los recursos naturales. Identificar sus requerimientos de financiamiento y los diferentes procesos de otorgamiento del mismo. 24
Evaluación y Promoción de DUIS El Grupo ha trabajado en la integración de dos documentos para definir el alcance y características de un DUIS que podrá ser objeto de estudio y apoyo los mecanismos para apoyar e incentivar su implementación: Los Pre-requisitos y Criterios de Elegibilidad para DUIS y sus Ponderadores La Canasta de Incentivos para DUIS. Los pre-requisitos y criterios de elegibilidad consideran los siguientes aspectos: Ambientales, Urbanos, Sociales, Arquitectónicos, De infraestructura, De equipamiento, Económicos, Financieros. 25
Evaluación y Promoción de DUIS De los criterios de elegibilidad que estableció el Grupo de DUIS, destaca por su importancia, el impulsar el desarrollo Habitacional Sustentable, incluyendo ecotecnologías. Este proceso lo está coordinando la Secretaría de Hacienda, con el concurso de CONAVI - INFONAVIT SHF BANOBRAS, para desarrollar el emrcado de vivienda verde en México y garantizar así el desarrollo humano sustentable para su posible implementación como mecanismo de desarrollo limpio susceptible de emitir Bonos de Carbono. La reducción en el gasto de agua, gas y energía eléctrica generado por el uso de ecotecnologías, significa un ahorro directo al acreditado, lo que le permite un mayor pago mensual. Los DUIS podrán generar un volumen considerable de viviendas verdes, las cuales generarán una reducción de emisiones de gases de efecto invernadero y por tanto, podrán acceder al mercado de bonos de carbono, que a su vez servirán para producir más vivienda social/ecológica. DUIS Bonos de Carbono VIVIENDA VERDE 26
Evaluación y Promoción de DUIS: Canasta de Incentivos La canasta de incentivos se integra de la siguiente forma: SEDESOL: Asistencia técnica en materia de transporte, residuos sólidos, regulación de Desarrollo Urbano a nivel Nacional. (Densidades, usos mixtos, lineamientos y normas urbanas). SEMARNAT: Definición de criterios de sustentabilidad ambiental. SENER: Suministro y uso eficiente de energía eléctrica. BANOBRAS: Financiamiento o garantías para infraestructura y servicios públicos. SHF:EsquemasfinancierosquefondeencadaunadelascapasdelosDUIS. INFONAVIT: créditos para la adquisición de viviendas. CONAVI participaría con subsidios, lineamientos y guías de sustentabilidad para desarrollos habitacionales. 27
Esquemas de Financiamiento para el sector vivienda a través de la Bursatilización