PROMOCIONES ROTEMAN ALBACETE, S.L. ESTUDIO DE DETALLE

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1 PROMOCIONES ROTEMAN ALBACETE, S.L. ESTUDIO DE DETALLE ELEVACION DE ALTURAS (M.P. nº 13 P.G.O.U. ALBACETE) Ismael Belmonte Gómez Luis González-Calero Rodenas ARQUITECTOS PARCELA B 3.2 DEL SECTOR 1 ALBACETE - - Documento visado el con el número

2 ESTUDIO DE DETALLE: ELEVACION DE ALTURAS EMPLAZAMIENTO: PARCELA B 3.2 DEL SECTOR 1 CIUDAD: ALBACETE PROMOTOR: PROMOCIONES ROTEMAN ALBACETE, S.L. ÍNDICE MEMORIA INFORMACION GRAFICA 1. Condiciones urbanísticas iniciales. 2. Condiciones urbanísticas según Estudio de Detalle. PLANOS 1. Plano de situación. 2. Volumetría y retranqueos. - - Documento visado el con el número

3 PROMOCIONES ROTEMAN ALBACETE, S.L. ESTUDIO DE DETALLE ELEVACION DE ALTURAS (M.P. nº 13 P.G.O.U. ALBACETE) Ismael Belmonte Gómez Luis González-Calero Rodenas ARQUITECTOS PARCELA B 3.2 DEL SECTOR 1 ALBACETE MEMORIA - - Documento visado el con el número

4 1. ANTECEDENTES El Código Técnico de la Edificación (CTE), ha supuesto un importante cambio en la forma de considerar los requerimientos técnicos de los edificios, siendo en los de vivienda, como tipología más frecuente en las ciudades, en los que ha de notarse el nuevo CTE. Las condiciones volumétricas propiciadas por la importancia del ahorro energético se encaminan a edificios con mejor orientación para el soleamiento, ventilación y por lo tanto, con mejores condiciones de confort e higiene de las viviendas. La tipología de bloque abierto favorece la libre disposición en planta de las viviendas, buscando fundamentalmente los citados condicionantes, además de composiciones volumétricas estéticamente más adecuadas con los medios técnicos y materiales que se disponen en los tiempos actuales. Por lo tanto, los edificios en altura, bien orientados y técnicamente coherentes, justifican de formá más adecuada los nuevos requerimiento que el citado CTE propone. 2. CONVENIENCIA DE LA REDACCION DEL ESTUDIO DE DETALLE La sociedad PROMOCIONES ROTEMAN ALBACETE, S.L. tiene previsto promover la construcción de un edificio de viviendas protegidas en la parcela de su propiedad denominada B.3.2., situada en el Sector 1 del Plan General de Albacete. Se trata de un Sector de S.U.P. desarrollado recientemente, y que se encuentra en fase de realización de las obras de urbanización. Es de carácter mayoritariamente residencial, y es la tipología de bloque abierto la que predomina en la zona. La estructura de la propiedad original ha propiciado parcelas de tamaño considerable, de forma que en cada manzana no hay más de dos o tres solares, con aprovechamientos en número de viviendas no inferiores a 25 ó 30 unidades por parcela. Todo lo anteriormente expuesto, hace conveniente buscar en la solución volumétrica de las parcelas ir al mayor número de alturas, de forma que la organización en planta del edificio favorezca los criterios de soleamiento, ahorro energético, y por lo tanto sostenibilidad de la promoción. En base a la Modificación Puntual nº 13 del P.G.O.U. de Ordenación Detallada, en la que bajo determinadas condiciones puede elevarse en dos plantas más la altura máxima prevista en el planeamiento, mediante la redacción del correspondiente Estudio de Detalle, se hace necesario en este caso la realización del presente documento. 3. OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE El presente Estudio de Detalle tiene como finalidad la elevación de alturas para la redistribución de volúmenes que materializarán la edificabilidad urbanística correspondiente a una parcela denominada B.3.2, situada en el Sector 1 del Plan General de Albacete. Según esto, se propone la elevación de dos A LOS plantas EFECTOS más REGLAMENTARIOS de las permitidas en la Norma Zonal correspondiente del Plan Parcial del SE ADJUNTA Sector INFORME 1, en base a la Modificación Puntual nº 13 del P.G.O.U. de Ordenación Detallada, pasando de seis (6) hasta ocho (8) el número máximo de alturas de la edificación. - - Documento visado el con el número MEMORIA Página 2

5 4. NORMATIVA URBANISTICA DE APLICACION. De acuerdo con el artículo 72 del Reglamento de Planeamiento de Castilla-La Mancha, para la ordenación de volúmenes de acuerdo con las especificaciones del Plan correspondiente, sería necesario redactar y tramitar un Estudio de Detalle. Además, y de acuerdo con la Modificación Puntual nº13 del P.G.O.U. de Albacete, se modifica el artículo , en su apartado 6, permitiendo que, mediante Estudio de Detalle, pueda elevarse el número de plantas del edificio en 2 plantas más como máximo. Justificando lo determinado el artículo 73 del citado Reglamento en su apartado 2. Los Estudios de Detalle (ED) deberán respetar las normas que para su formulación haya establecido el Plan correspondiente y no podrán: a) Alterar el uso global que define el destino del suelo, salvo que se atribuya a un uso dotacional público. b) Aumentar el aprovechamiento urbanístico. c) Prever o autorizar el trasvase de edificabilidades entre manzanas. Por otra parte, el Plan General vigente, en el artículo 8.17, establece los siguientes límites para los Estudios de Detalle: -Mantener las determinaciones fundamentales del Plan General. -No alterar el aprovechamiento urbanístico de los terrenos a que afecte. -No ocasionar prejuicios o modificar las condiciones de ordenación de los predios colindantes. -No establecer determinaciones propias del Plan General no previstas en dicho documento. El presente Estudio de Detalle se redacta conforme a lo establecido en el Artículo 8 apartados 17, 18, 19, 20 y 21 de las Ordenanzas y Normas Urbanísticas del P.G.O.U. de Albacete. La Modificación Puntual nº 13 del P.G.O.U. de Ordenación Detallada, recoge en el punto 6 Altura de la edificación en bloque abierto que mediante Estudio de Detalle se podrá ordenar volumétricamente el edificio, con sujeción a algunas condiciones: - La nueva ordenación volumétrica mejorará la propuesta en el Plan General, justificando la mejora en el soleamiento e iluminación del edificio y su entorno, el paisaje urbano y/o creando nuevos viales o dotaciones públicas. - El cambio en las condiciones de volumen no podrá suponer un aumento de edificabilidad, de la densidad o del número de viviendas. - Solo en aquellos caso en que la distancia entre todas las fachadas del bloque y sus enfrentadas sea mayor o igual a la altura de coronación del edificio más alto se podrá elevar el número de alturas señaladas en los de ordenación hasta un máximo de dos (2) plantas, sin superar las ocho (8) en total. 5. CARACTERISTICAS FISICAS Y URBANISTICAS DE LA PARCELA. - - Documento visado el con el número La parcela de la que es objeto el presente Estudio de Detalle, tiene fachada a dos calles, siendo su longitud a ambas de 52,83 metros, con una anchura media de 36 metros. MEMORIA Página 3

6 Su forma es rectangular, con uno de sus lados curvos, siguiendo el trazado de la calle C a que da fachada. Su superficie es de 2.903,22 metros cuadrados. La Norma Zonal ZU 3, grado 2º-B Edificación en Bloque abierto en nuevos desarrollos, en este caso, para VPT (Viviendas de Precio Tasado) del Plan Parcial del Sector 1 y del Plan General de Albacete, establece los siguientes parámetros urbanísticos para la construcción en la parcela: 1. Edificabilidad. 1,55 m2/m2. 2. Aprovechamiento urbanístico COLEGIO m2c OFICIAL DE ARQUITECTOS 3. Altura máxima 6 plantas 4. Edificación de parcela. Retranqueo al eje de la calle H/2 (H=altura de coronación del edificio) Retranqueo a linderos H/2. Separación entre bloques H con un mínimo de 6 metros. H/3 cuando las fachadas enfrentadas sean paramentos ciegos. Ocupación sobre rasante 50% - - Documento visado el con el número MEMORIA Página 4

7 Ocupación bajo rasante 70% 5. Áticos. Se admiten en las condiciones fijadas en las Normas generales de Edificación, computando edificabilidad. 6. JUSTIFICACION DE LA REDISTRIBUCION VOLUMETRICA Dadas las condiciones urbanísticas de aplicación, con la considerable dimensión de las parcelas, una agrupación razonable de viviendas pasa por la ubicación de viviendas en bloque con profundidad, con ventilaciones a través de patios de luces y en orientaciones contrarias. Además, la mayor ocupación en planta que supone las seis alturas, provoca una gran colmatación volumétrica de las parcelas, perjudicando el soleamiento y la ventilación de los diversos bloques a edificar en el entorno. Por lo tanto se hace necesario un aumento de alturas para que el mayor número de viviendas estén bien orientadas, y exista proporción fachada-altura que favorezca la separación entre los distintos bloques. La volumetría propuesta pretende, manteniendo la edificabilidad permitida y, partiendo de las determinaciones de la ordenanza reguladora de la edificación en el ámbito del Plan Parcial, organizar adecuadamente la volumetría, de forma que sea posible la construcción de edificios de mayor altura y menor ocupación en planta, que favorezca el carácter abierto y despejado de la zona. Por lo tanto, es totalmente adecuado, preservando todas las determinaciones urbanísticas del Plan General, proceder a la redistribución de la edificabilidad elevando dos plantas más para una adecuación funcional más conveniente para el uso y tipología edificatoria necesaria en este caso. 7. DESCRIPCIÓN DE LA VOLUMETRÍA PROPUESTA Como ya se ha comentado, la Norma Zonal ZU 3, grado 2º-B Edificación en Bloque abierto en nuevos desarrollos, en este caso, para VPT (Viviendas de Precio Tasado) del Plan Parcial del Sector 1 y del Plan General de Albacete, establece que los bloques edificados tengan seis plantas como máximo. Por lo tanto, se propone que, cumpliendo con todas las condiciones urbanísticas precedentes, pueda redistribuirse la edificabilidad hasta 8 plantas sobre rasante, cumpliendo por otra parte, de forma adecuada con los retranqueos respecto a TODOS los linderos, tanto de fachada como de linderos con otras parcelas. Para ello, y cumpliendo las condiciones recogidas en la Modificación Puntual nº 13, ha de garantizarse que la separación de las fachadas del edificio con la de edificios de parcelas colindantes han de separarse al menos la altura del edificio más alto, que en este caso será de 8 plantas. Partiendo de las alturas de 19,75 m, 22,70m y 25,65 m para 6, 7 y 8 plantas, respectivamente, las fachadas del edificio se encontrarán separadas de las de las edificaciones situadas en las parcelas colindantes una distancia SE ADJUNTA igual INFORME o mayor a la citada altura. Dado que la separación a linderos mínima es de H/2 con 6 plantas, la fachada del edificio más alto (siete u ocho alturas) estará como mínimo a 12,82 ó 15,77 metros del eje de la calle o del lindero respectivamente, que serán 22,70 ó 25,65 metros de la fachada de la edificación más próxima. Esta situación permitiría el escalonamiento de las fachadas - - Documento visado el con el número MEMORIA Página 5

8 de la séptima y de la octava alturas, retranqueándose sucesivamente los 2,95 metros de cada una de las plantas. Por otra parte, y de acuerdo con las Normas y especificaciones técnicas sobre ajardinamiento, obras complementarias y mobiliario urbano para la elaboración y ejecución de los proyectos de urbanización, también se ha tenido en cuenta la separación mínima de 7 metros de los árboles existentes en la urbanización, dada la condición de olmos preexistentes como árboles de gran porte. Albacete, Octubre de 2008 LOS ARQUITECTOS - - Documento visado el con el número Ismael Belmonte Gómez Luis González-Calero Rodenas MEMORIA Página 6

9 - - Documento visado el con el número CONDICIONES URBANISTICAS INICIALES MEMORIA Página 7

10 - - Documento visado el con el número CONDICIONES URBANISTICAS SEGÚN ESTUDIO DE DETALLE MEMORIA Página 8