SOBRE UN SOLAR PARA LA MODIFICACIÓN DE LA ALINEACIÓN INTERIOR PREVISTA POR EL P.G.O.U. MUNICIPAL

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1 SOBRE UN SOLAR PARA LA MODIFICACIÓN DE LA ALINEACIÓN INTERIOR PREVISTA POR EL P.G.O.U. MUNICIPAL J. Ignacio Moreno Serra Arquitecto Calle Rosario, 18 2º ALBACETE Tel Situación: PLAZA MAYOR Nº4, c.v. Callejón de las Portadas Albacete Promotor: FELAC, S.L. Expte.: 645 / 17 Abril de Documento visado el con el número

2 ESTUDIO DE DETALLEREFUNDIDO SOBRE UN SOLAR SITUADO EN PLAZA MAYOR Nº 4 CON VUELTA A CALLEJÓN DE LAS PORTADAS DE ALBACETE, PARA LA MODIFICACIÓN DE LA ALINEACIÓN INTERIOR PREVISTA POR EL P.G.O.U. MUNICIPAL. 1. MEMORIA 1.1 ANTECEDENTES 1.2 JUSTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD Y CONVENIENCIA DEL E. D. 1.3 CARACTERÍSTICAS GENERALES Situación del ámbito Estado actual Determinaciones del Planeamiento vigente 1.4 JUSTIFICACIÓN DE LA PROCEDENCIA DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA Determinaciones del E.D Estudio comparativo de las determinaciones 2. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA 2.1 PLANOS DE INFORMACIÓN I.01 Situación y emplazamiento I.02 Descripción Catastral I.03 Información determinaciones del P.G.O.U. vigente 2.2 PLANOS DE LAS NUEVAS DETERMINACIONES P.01 Propuesta de alineación interior P.02 Superposición de la propuesta y condiciones iniciales P.03 Ordenación resultante - - Documento visado el con el número Expte. 645/17 Estudio de Detalle Refundido de solar Plaza Mayor, 4 de Albacete 2

3 1.1 OBJETO El que suscribe, J. Ignacio Moreno Serra, realiza el presente documento Refundido del Estudio de Detalle referente al cambio de alineación interior del solar sito en Plaza Mayor nº4, esquina Callejón de la Portadas; por indicación del servicio técnico municipal del ayuntamiento de Albacete. El motivo de este refundido no es otro que el de agrupar en un solo documento toda la documentación técnica generada en relación con el Estudio de Detalle mencionado; esto es, el documento inicial y la posterior subsanación solicitada en su revisión por el servicio técnico municipal para su aprobación. Por tanto, este refundido lo compone la siguiente documentación: Estudio de Detalle, inicialmente redactado en Marzo de 2017 Subsanación de deficiencias, de abril de 2017, aclarando ciertos aspectos del E.D. inicial, a instancia del servicio de arquitectura, urbanismo y obras de la gerencia municipal de urbanismo. 1.2 ANTECEDENTES La mercantil FELAC S.L., con domicilio en Calle Concepción nº 9 y CIF: B , y representada legalmente por D. Adriano Sáez Heras, con DNI: X, tiene solicitada Licencia de Obras de nueva planta en el Ayuntamiento de Albacete, sobre el solar a que se refiere este Estudio de Detalle, sito en La Pza. Mayor nº 4 con vuelta al callejón de las Portadas de esta capital, para lo cual se presentó un Proyecto Básico para un edificio de viviendas, locales y garajes. A la vista del citado Proyecto y después del examen del mismo por los Servicios Técnicos de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento, se estimó procedente la necesidad de estudiar pormenorizadamente una solución más adecuada urbanísticamente hablando, sobre la situación creada por la confluencia y cambio de alturas reguladoras de las dos calles que conforman el solar en esquina, con diferentes anchos y por tanto con una muy ostensible diferencia de volúmenes en una escasa longitud de fachada, junto a la medianera de un edificio de reciente construcción, con fachada al callejón. - - Documento visado el con el número Expte. 645/17 Estudio de Detalle Refundido de solar Plaza Mayor, 4 de Albacete 3

4 1.3 JUSTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD Y CONVENIENCIA DEL ESTUDIO DE DETALLE La diferencia de alturas en las fachadas del solar en cuestión, es como hemos dicho muy ostensible (3 alturas). Y debido a que la transición entre ambas se produce sobre el callejón de las Portadas, en una longitud de fachada de 2,52 metros, y con un fondo edificable de 16 mts, tomado en línea paralela a la fachada de la Pza. Mayor, el resultado del encuentro entre ambas alturas es física, estética y constructivamente poco afortunada. Al tratarse además de una reducida distancia hasta el edificio existente, no permite la apertura de huecos sobre el mismo y por tanto reduce las posibilidades formales de esa fachada, a un simple tratamiento de piel. Por todas estas cuestiones, la propuesta que plantea este E.D., es la modificación de la citada alineación interior desde la plaza que prevé la Ordenanza, de manera que la misma se disponga ortogonalmente a la fachada del callejón, en una longitud de 3 mts. Hasta la medianera del edificio contiguo, de manera que permita la introducción de huecos y ventanas sobre esa fachada de transición, sin que se creen servidumbres entre los dos predios. Así pues, al amparo de lo que establece el P.G.O.U. de Albacete ( ) y en particular en el art sobre Instrumentos de Ordenación y del art y siguientes sobre el contenido y objeto de los Estudios de Detalle, así como lo establecido en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha (LOTAU 1/2004) para la utilización de dicho Instrumento, se plantea el presente E.D. para mejorar a criterio del técnico que suscribe, para mejorar la solución formal de la transición de alturas y tratamiento de fachadas del futuro edificio que prevé su próxima construcción. - - Documento visado el con el número Expte. 645/17 Estudio de Detalle Refundido de solar Plaza Mayor, 4 de Albacete 4

5 1.4 CARACTERISTICAS GENERALES Situación del ámbito El solar sobre el que se realiza el presente E.D. como se ha dicho, se encuentra en la Pza. Mayor nº 4 con vuelta al callejón de las Portadas en el centro urbano de la ciudad de Albacete Estado actual En la actualidad, la finca en cuestión tiene la condición de solar, encontrándose en suelo urbano y teniendo las condiciones urbanísticas y servicios urbanos necesarios para tal condición. Actualmente no existe sobre el mismo ninguna edificación Determinaciones del Planeamiento vigente En los planos de información de la documentación gráfica de este documento, quedan reflejadas las condiciones urbanísticas actuales del solar, según el P.G.O.U. de Albacete. Se encuentra de la NORMA ZONAL 1 GRADO 1 y prevé para la zona recayente a la Pza. Mayor, una posible edificación de B+5 plantas, con una profundidad edificable de 16 metros, en línea paralela a la fachada recayente a dicha plaza. Este fondo determina la edificabilidad en las plantas 4 y 5 del futuro edificio, ya que para las plantas baja, 1, 2 y ático retranqueado, el Plan posibilita la edificación de la totalidad del solar, al rebasar el fondo edificable desde el callejón (16 mts.), el fondo real del solar en la dirección perpendicular al mismo. - - Documento visado el con el número Expte. 645/17 Estudio de Detalle Refundido de solar Plaza Mayor, 4 de Albacete 5

6 1.5 JUSTIFICACIÓN DE LA PROCEDENCIA DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA Con este Estudio de Detalle, se pretende solucionar estética y urbanísticamente hablando, la transición creada por la diferencia de alturas reguladoras de las calles que conforman el solar en esquina sobre el que se realiza. Para ello, se pretende modificar la alineación interior correspondiente a la Pza. Mayor, sobre las plantas 4 y 5, de manera que posibilite la apertura de huecos en dicha vuelta, y que su resultado final sea el de una verdadera fachada. Con este fin, la nueva alineación mencionada, se dispondrá en un primer tramo de esas plantas 4 y 5, perpendicular a la alineación del callejón y a una distancia de 3 metros hasta la medianera del edificio colindante, evitando así posibles servidumbres sobre dicha finca. La pérdida de longitud del frente de fachada que se crea, se compensa en parte por el aumento de la edificabilidad en esas plantas 4 y 5 sobre la alineación del Plan, aunque no se superará la edificabilidad total del solar, por la existencia de elementos no computables previstos en el Proyecto, dentro de los límites del mismo DETERMINACIONES DEL ESTUDIO DETALLE Como se ha dicho y queda descrito en la documentación gráfica de este documento, la propuesta de este E.D. está basada en un cambio parcial de la alineación interior correspondiente al fondo edificable de la fachada de la Pza. Mayor prevista en el Plan General y que afecta exclusivamente a las plantas 4ª y 5ª del volumen edificatorio resultante de la aplicación del mismo. - - Documento visado el con el número Expte. 645/17 Estudio de Detalle Refundido de solar Plaza Mayor, 4 de Albacete 6

7 1.5.2 ESTUDIO COMPARATIVO DE LAS DETERMINACIONES La única diferencia resaltable entre las determinaciones del Plan General y del presente Estudio de Detalle, radica en una aparente diferencia de edificabilidades, que en todo caso pudiera considerarse de inapreciable por tratarse de pequeñas superficies y exclusivamente sobre dos de las plantas edificables. No obstante, la pérdida de longitud del frente de fachada (0,48 mts), puede considerarse compensada por ese posible aumento de la edificabilidad de los espacios ganados por el cambio de alineación en las dos plantas referidas (4,56 m²), pero que en cualquier caso, no representa un aumento sobre la totalidad de la edificabilidad máxima posible, por la existencia de superficies no computables previstas en el Proyecto que obra en el Ayuntamiento y con el que se ha solicitado Licencia. 1.6 SUBSANACIÓN DEFICIENCIAS En referencia al requerimiento formulado por esta Gerencia Municipal de Urbanismo y según informe de los servicios técnicos de fecha de 3 de abril de 2017, por el cual se insta a subsanar y justificar los siguientes puntos: 1. Deberá justificar y adjuntar la siguiente documentación: Estudio comparativo que justifique que la solución planteada no incrementa la edificabilidad sobre la inicialmente prevista. 2. La previsión de Estudio de Detalle, en el caso que nos ocupa, está prevista en el artículo j de las ordenanzas del P.G.O.U. A fin de subsanar lo requerido, se expone lo siguiente: a. Referente a la edificabilidad prevista. Atendiendo a lo establecido en el art del PGOU, por el cual se establecen las condiciones para el cálculo de las posibilidades edificatorias de una parcela, y según las alineaciones previstas en el PGOU, así como la superficie del solar que nos ocupa, la edificabilidad resultante para el mismo es de 1.159,26 m², tal como se detalla en el siguiente cuadro. - - Documento visado el con el número Expte. 645/17 Estudio de Detalle Refundido de solar Plaza Mayor, 4 de Albacete 7

8 Edificabilidad según P.G.O.U. vigente Superficie total de parcela 208,48 m² Sup. parcela s./ fondo edificable nº plantas Edificabilidad Plaza Mayor 177,94 m² ,64 m² Callejón de las Portadas 30,54 m² 3 91,62 m² Superficie edificable permitida total: 1.159,26 m² Con la modificación de la alineación interior que se pretende en el Estudio de Detalle y siguiendo el mismo criterio de cálculo, la edificabilidad resultante sería de 1.171,80 m², tal como se detalla a continuación. Cálculo de edificabilidad ajustado al cambio de lineación Superficie total de parcela 208,48 m² Sup. parcela s./ fondo edificable nº plantas Edificabilidad Plaza Mayor 182,12 m² ,72 m² Callejón de las Portadas 26,36 m² 3 79,08 m² Superficie edificable permitida total: 1.171,80 m² Con todo esto, y tas la modificación de la alineación, rebasaríamos la edificabilidad inicial para este solar en 12,54 m². No obstante, y pese a todo esto, la edificabilidad máxima permitida total para este solar en cuestión para la aprobación del Estudio de Detalle presentado, A LOS y EFECTOS tras aprobación REGLAMENTARIOS del mismo, se mantiene en los 1.159,26 m² obtenidos según las condiciones de las actuales alineaciones del Plan General de Ordenación Urbana. - - Documento visado el con el número Expte. 645/17 Estudio de Detalle Refundido de solar Plaza Mayor, 4 de Albacete 8

9 Por tanto, en el Estudio de Detalle no se plantea el incremento de la edificabilidad inicialmente prevista. Quedando esta limitación de edificabilidad ya asumida por parte de la propiedad del terreno, promotora del Estudio de Detalle, y por el que suscribe como redactor del mismo, tal como se expone en su apartado Estudio comparativo de las determinaciones ; además de quedar ya contemplada en el Proyecto Básico del edificio proyectado, y que obra en esta Gerencia a efectos de solicitud de licencia urbanística, siendo así mismo esta condición aplicable al proyecto de ejecución que se encuentra en proceso de redacción. b. Cumplimiento del art j del P.G.O.U. El edificio proyectado en el solar a que se refiere este Estudio de Detalle tendrá fachadas a dos calles formando esquina, a Plaza Mayor y a Callejón de las Portadas, teniendo además distinta limitación de altura permitida en cada calle. Por tanto, y en cumplimiento de las ordenanzas del Plan General de Ordenación Urbana, es de aplicación el artículo , en su apartado j, que se refiere a los Edificios en esquina, el cual señala literalmente: j) Edificios en esquina. El señalamiento de las alturas que figuran en los planos lo es a efectos de cómputo de edificabilidad. Las soluciones de esquina con diferente altura deberán resolverse mediante Estudio de Detalle que cumplan con las siguientes condiciones: No se dejarán medianeras al descubierto. Las diferencias de alturas que se creen se tratarán mediante fachadas retranqueadas a los linderos medianeros a fin de evitar la creación de servidumbres de vistas. A este respecto, se indica que: - Para ello ha sido redactado el presente Estudio de Detalle que nos ocupa. - - Documento visado el con el número Expte. 645/17 Estudio de Detalle Refundido de solar Plaza Mayor, 4 de Albacete 9

10 - Que en el mismo, así como en el proyecto básico del edificio que se pretende construir, y a efectos del cómputo de edificabilidad, han sido tenidas en cuenta las alturas señaladas en el Plan General de Ordenación Urbana. - Que en apartado 1.4 Justificación de la procedencia de la solución adoptada del Estudio de Detalle, entendemos que ya queda suficientemente explicada y justificada la procedencia de la solución adoptada, así como determinadas las condiciones en lo que se refiere a las medianeras y diferencias de alturas producidas para este caso en particular de edificio en esquina. Lo que se comunica a esta gerencia de urbanismo, quedando a la espera de que lo expuesto sea tenido en cuenta, surta los efectos oportunos donde proceda, y sirva para poder continuar con los trámites administrativos para la aprobación del Estudio de Detalle presentado. 1.7 CONCLUSIÓN Con todo lo que aquí se expone, junto con la documentación gráfica que se acompaña, entendemos que queda suficientemente definido el Estudio de Detalle sobre el solar situado en la Plaza Mayor nº 4 de Albacete, esquina con el Callejón de la Portadas, para poder proceder a la aprobación definitiva por parte del Ayuntamiento de Albacete del cambio de alineación interior que se pretende. En Albacete, a 25 de abril de 2017 Fdo.: J. Ignacio Moreno Serra - - Documento visado el con el número Expte. 645/17 Estudio de Detalle Refundido de solar Plaza Mayor, 4 de Albacete 10

11 - - Documento visado el con el número