1. MEMORIA DESCRIPTIVA. Pág MEMORIA JUSTIFICATIVA. Pág 4

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1 ESTUDIO DE DETALLE SOLAR VIVIENDAS LOS MAESTROS CALLES SAGRADO CORAZÓN DE JESÚS Y FEDERICO GARCÍA LORCA SITUACIÓN SOLAR VIVIENDAS LOS MAESTROS CALLES SAGRADO CORAZÓN DE JESÚS Y FEDERICO GARCÍA LORCA, ROTA, CÁDIZ PROMOTOR EMPRESA PROVINCIAL DE VIVIENDA Y SUELO DE CÁDIZ S.A. ARQUITECTO JOSÉ MIGUEL MANRIQUE GAÑÁN COLEGIADO 1.142, COA DE CÁDIZ FECHA OCTUBRE 2017

2 ÍNDICE 1. MEMORIA DESCRIPTIVA. Pág ENCARGO 1.2. AUTOR 1.3. LOCALIZACIÓN 1.4. ANTECEDENTES 2. MEMORIA JUSTIFICATIVA. Pág PLANEAMIENTO Y NORMATIVA DE RANGO SUPERIOR 2.2. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA, PROCEDENCIA Y SOLUCIÓN ADOPTADA 2.3. JUSTIFICACIÓN DE LA NO ALTERACIÓN DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y DE OTRAS CIRCUNSTANCIAS 2.4. JUSTIFICACIÓN DE MANTENIMIENTO DE ORDENANZAS 3. PREVISIONES DE PROGRAMACIÓN Y GESTIÓN.. Pág 9 4. FOMENTO DE PARTICIPACIÓN E INFORMACIÓN PÚBLICA.. Pág RESUMEN EJECUTIVO. Pág PLANOS. Pág SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO 6.2. REAJUSTE Y FIJACIÓN DE ALINEACIONES Empresa Provincial de Vivienda y Suelo de Cádiz S.A. 2

3 1. MEMORIA DESCRIPTIVA 1.1. ENCARGO El actual Estudio de Detalle surge por encargo de la Empresa Provincial de Vivienda y Suelo de Cádiz S.A. (en adelante EPVS), con CIF: A, y domicilio en la Glorieta de la Zona Franca, Edificio Glorieta, Planta 5, actuando como representante de dicha entidad en calidad de Director, Eugenio Gómez Aguilar, con DNI A, y mismo domicilio a estos efectos. El solar es actualmente de propiedad municipal, pero se ha incoado expediente de cesión a favor de EPVS, a través de petición recogida por escrito de fecha 30 de Septiembre de 2017 y que actualmente está pendiente de resolución definitiva AUTOR El autor del presente documento es José Miguel Manrique Gañán, arquitecto colegiado número del Colegio de Arquitectos de Cádiz, con DNI S y mismo domicilio que el indicado anteriormente, actuando en calidad de empleado público de la EPVS LOCALIZACIÓN Solar conocido como Las Viviendas de los Maestros, sito entre las calles Sagrado Corazón de Jesús números 49, 51 y 53 y Calle Federico García Lorca números 50, 52 y 54, del municipio de Rota, provincia de Cádiz ANTECEDENTES El solar del presente Estudio de Detalle, ha sido objeto de una Modificación Puntual del PGOU de Rota (con aprobación definitiva del 19 de Abril de 2006), para dar cabida a mayor número de viviendas de protección pública respecto de las inicialmente previstas por dicho PGOU. Se mantuvo la tipología de viviendas existente en la zona desde mediados del siglo XX, con lo que quedó calificado como Edificación-Tradicional 3. Con esta nueva calificación, se permitió un mayor número de viviendas, pero obligando a su destino íntegro a vivienda de protección pública. Así, el actual planeamiento que afecta al solar es el siguiente: - Plan General de Ordenación Urbanística de Rota con aprobación definitiva en Diciembre de 1994, con su correspondiente Adaptación Parcial a la LOUA de marzo de Innovación-Modificación Puntual PGOU del solar conocido como Viviendas de los Maestros, con aprobación definitiva el 19 de Abril de Los parámetros urbanísticos resultantes (en aplicación del actual planeamiento) son: Superficie Inicial Total 1.404,88 m2 Superficie para Construcción de Viviendas 1.164,88 m2 Superficie Espacios Libres Públicos 240,00 m2 Uso Residencial Tipología Edificación Tradicional 3 Edificabilidad 2,5 m2t/m2s Superficie Máxima Edificable 2.912,20 m2 Número Máximo de Viviendas 40 Destino Viviendas Promoción Pública Ocupación sobre rasante, PB, P1, P2 80% Ocupación sobre rasante, Ático 10% Ocupación bajo rasante, sótano 100% Número de Alturas PB+2+Ático Retranqueo Áticos 3 metros de línea de fachada Ocupación Áticos 10% sobre superficie de parcela Empresa Provincial de Vivienda y Suelo de Cádiz S.A. 3

4 2. MEMORIA JUSTIFICATIVA 2.1. PLANEAMIENTO Y NORMATIVA DE RANGO SUPERIOR Tanto el actual PGOU del municipio como la LOUA ( Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía ), recogen la posibilidad de redactar Estudios de Detalle. La redacción de Estudios de Detalle queda también reglada por el Reglamento de Planeamiento Urbanístico (Real Decreto 2159/1978 de 23 de Junio). El Artículo 14 del citado PGOU indica lo siguiente en relación a los Estudios de Detalle: 1. Figura complementaria de ordenación detallada en desarrollo del Plan General, Plan Especial o Plan Parcial. El contenido, determinaciones y documentación queda regulado en la Ley del Suelo y Reglamentos que lo desarrollan, con las especificaciones que se señalan a continuación: a). Justificación de la conveniencia, procedencia y solución adoptada por el Estudio de Detalle. b). Justificación de la no alteración de las condiciones de ordenación, del cumplimiento de las condiciones básicas del planeamiento que desarrollan, del no aumento de edificabilidad, y de la inexistencia de perjuicios a los predios colindantes. c). Inclusión de cuadro de características cuantitativas que exprese, en comparación con la solución primitiva, la ocupación del suelo, altura máxima de edificación, edificabilidad y número de viviendas. 2. Los Estudios de Detalle se redactarán en aquellos supuestos en que así aparezca dispuesto en las presentes Normas o en los instrumentos de planeamiento de desarrollo del Plan General, o cuando el Ayuntamiento lo considere necesario, por propia iniciativa o a propuesta de interesados. En nuestro caso, resulta necesario por una pretendida modificación de alineaciones interiores. Con esta propuesta, se obtiene un conjunto edificatorio más acorde con las edificaciones colindantes, caracterizadas por parcelas de mucho menor tamaño. Se pretende evitar la imagen de gran edificio en manzana colmatada, asimilándose más a un conjunto de pequeños edificios. Expresada la intención indicada en el párrafo interior, el Ayuntamiento estima conveniente la redacción de Estudio de Detalle, según se recoge del artículo 14.2 del PGOU. Por otro lado, la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía (en adelante LOUA ) indica en su artículo 15: 1. Los Estudios de Detalle tienen por objeto completar o adaptar algunas determinaciones del planeamiento en áreas de suelos urbanos de ámbito reducido, y para ello podrán: a) Establecer, en desarrollo de los objetivos definidos por los Planes Generales de Ordenación Urbanística, Parciales de Ordenación o Planes Especiales, la ordenación de los volúmenes, el trazado local del viario secundario y la localización del suelo dotacional público. b) Fijar las alineaciones y rasantes de cualquier viario, y reajustarlas, así como las determinaciones de ordenación referidas en la letra anterior, en caso de que estén establecidas en dichos instrumentos de planeamiento. 2. Los Estudios de Detalle en ningún caso pueden: Empresa Provincial de Vivienda y Suelo de Cádiz S.A. 4

5 a) Modificar el uso urbanístico del suelo, fuera de los límites del apartado anterior. b) Incrementar el aprovechamiento urbanístico. c) Suprimir o reducir el suelo dotacional público, o afectar negativamente a su funcionalidad, por disposición inadecuada de su superficie. d) Alterar las condiciones de la ordenación de los terrenos o construcciones colindantes. Y, por último, el Reglamento de Planeamiento Urbanístico, en sus artículos 65 y 66, indica: Artículo 65: 1. Los estudios de detalle podrán formularse con la exclusiva finalidad de: a) Establecer alineaciones y rasantes, completando las que ya estuvieren señaladas en el suelo urbano por el Plan General, Normas Complementarias y Subsidiarias de Planeamiento o Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano, en las condiciones que estos documentos de ordenación fijen, y reajustar y adaptar las alineaciones y rasantes previstas en los instrumentos de ordenación citados, de acuerdo igualmente con las condiciones que al respecto fijen. b) Adaptar o reajustar alineaciones y rasantes señaladas en Planes Parciales. c) Ordenar los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del Plan General o de las Normas Complementarias y Subsidiarias de Planeamiento en suelo urbano, o con las propias de los Planes Parciales en los demás casos, y completar, en su caso, la red de comunicaciones definida en los mismos con aquellas vías interiores que resulten necesarias para proporcionar acceso a los edificios cuya ordenación concreta se establezca en el propio estudio de detalle. 2. La posibilidad de establecer alineaciones y rasantes a través de estudios de detalle se limitará a las vías de la red de comunicaciones definidas en el Plan o Norma cuyas determinaciones sean desarrolladas por aquél. 3. En la adaptación o reajuste del señalamiento de alineaciones y rasantes del Plan General, Normas Complementarias y Subsidiarias, Plan Parcial o Proyecto de Delimitación, no se podrá reducir la anchura del espacio destinado a viales ni las superficies destinadas a espacios libres. En ningún caso la adaptación o reajuste del señalamiento de alineaciones podrá originar aumento de volumen al aplicar las ordenanzas al resultado de la adaptación o reajuste realizado. 4. La ordenación de volúmenes no podrá suponer aumento de ocupación del suelo ni de las alturas máximas y de los volúmenes edificables previstos en el Plan, ni incrementar la densidad de población establecida en el mismo, ni alterar el uso exclusivo o predominante asignado por aquél. Se respetarán en todo caso las demás determinaciones del Plan. 5. En ningún caso podrá ocasionar perjuicio ni alterar las condiciones de ordenación de los predios colindantes. 6. Los estudios de detalle no podrán contener determinaciones propias de Plan General, Normas Complementarias y Subsidiarias de Planeamiento y Plan Parcial que no estuvieran previamente establecidas en los mismos. Empresa Provincial de Vivienda y Suelo de Cádiz S.A. 5

6 Artículo 66: Los estudios de detalle contendrán los siguientes documentos: 1. Memoria justificada de su conveniencia y de la procedencia de las soluciones adoptadas. 2. Cuando se modifique la disposición de volúmenes se efectuará, además, un estudio comparativo de la edificabilidad resultante por aplicación de las determinaciones previstas en el Plan y de las que se obtienen en el estudio de detalle, justificando el cumplimiento de lo establecido sobre este extremo en el número 3 del artículo anterior. 3. Planos a escala adecuada y, como mínimo, 1:500 que expresen las determinaciones que se completan, adaptan o reajustan, con referencias precisas a la nueva ordenación y su relación con la anteriormente existente. En cuanto al contenido documental, también sería de aplicación el artículo 19.3 de la LOUA, que indica: Los instrumentos de planeamiento deberán incluir un resumen ejecutivo que contenga los objetivos y finalidades de dichos instrumentos y de las determinaciones del Plan, que sea comprensible para la ciudadanía y facilite su participación en los procedimientos de elaboración, tramitación y aprobación de los mismos de acuerdo con lo establecido en el artículo 6.1, y que deberá expresar, en todo caso: a) La delimitación de los ámbitos en los que la ordenación proyectada altera la vigente, con un plano de su situación, y alcance de dicha alteración. b) En su caso, los ámbitos en los que se suspenda la ordenación o los procedimientos de ejecución o de intervención urbanística y la duración de dicha suspensión, conforme a lo dispuesto en el artículo 27. En aplicación de esto último, se incluye resumen ejecutivo en el apartado 3 del actual documento. Empresa Provincial de Vivienda y Suelo de Cádiz S.A. 6

7 2.2. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA, PROCEDENCIA Y SOLUCIÓN ADOPTADA Tal y como hemos indicado en el apartado anterior, se justifica la procedencia del actual Estudio de Detalle por petición del Ayuntamiento de Rota, y en cumplimiento de su actual PGOU (artículo 14.2) y de la LOUA (artículo 15.b). Se ajusta el contenido documental La conveniencia de la solución propuesta también ha sido descrita anteriormente. Al tratarse de un solar de dimensiones mucho mayores que los colindantes y que los característicos de la zona, se pretende ajustar las alineaciones interiores para generar un conjunto edificatorio que huya de la imagen de gran edificio colmatado alineado a vial. Así, se generarán dos grandes patios de iluminación cerrados adosados a uno de los viales que fragmentarán el conjunto para evitar la citada imagen de gran edificio continuo, adecuándose más a los pequeños edificios tradicionales del entorno. Por tanto, la solución adoptada recoge tanto lo descrito en el párrafo anterior, como la ubicación de los espacios libres públicos que surgen tras la Modificación Puntual aprobada en Además, se reajustan las alineaciones tanto exteriores como interiores, al no quedar perfectamente definidas en la situación actual del solar. El artículo del PGOU define las alineaciones: - Alineación exterior: separa suelos destinados a viales y espacios libres de uso público con los adscritos a otros usos. - Alineación interior: separa superficies edificables dentro de una misma parcela. Con el actual Estudio de Detalle se reajustarán correctamente las alineaciones exteriores (en la actual están confusamente identificadas) y se fijarán la alineaciones interiores, permitiendo en este último caso la configuración de patios cerrados adosados a vial con las características descritas anteriormente JUSTIFICACIÓN DE LA NO ALTERACIÓN DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y DE OTRAS CIRCUNSTANCIAS Se presenta a continuación cuadro comparativo de parámetros urbanísticos antes y después de la redacción del presente Estudio de Detalle, donde se observa la no modificación de ninguno de ellos. PARÁMETROS URBANÍSTICOS ANTES DEL E.D. TRAS EL E.D. Superficie Inicial Total 1.404,88 m ,88 m2 Superficie Suelo Viviendas 1.164,88 m ,88 m2 Superficie Espacios Libres Públicos 240,00 m2 240,00 m2 Superficie cedida a acerado público 0,00 m2 130,00 m2 Uso Residencial Residencial Tipología Edificación Tradicional 3 Edificación Tradicional 3 Edificabilidad 2,5 m2t/m2s 2,5 m2t/m2s Superficie Máxima Edificable 2.912,20 m ,20 m2 Número Máximo de Viviendas Destino Promoción Pública Promoción Pública Ocupación sobre rasante, PB, P1, P2 80% 80% Ocupación sobre rasante, Ático 10%, 116,48 m2 10%, 116,48 m2 Ocupación bajo rasante, sótano 100% 100% Número de Alturas PB+2+Ático PB+2+Ático Retranqueo Áticos 3 m de fachada 3 m de fachada Ocupación Áticos 10% sup. de parcela 10% sup. de parcela Empresa Provincial de Vivienda y Suelo de Cádiz S.A. 7

8 Además, tal y como hemos indicado en apartados anteriores, no sólo no se produce ningún perjuicio a los predios colindantes, sino que entendemos (y ése es uno de los objetivos del Estudio de Detalle) que la actuación será beneficiosa para el entorno, al evitar la imagen de gran edificio colmatado, imagen contraria a la actual de la zona JUSTIFICACIÓN DE MANTENIMIENTO DE ORDENANZAS Tal y como se observa en el cuadro anterior, se mantiene la Ordenanza de Edificación Tradicional 3, prescrita por la Modificación Puntual del solar. Empresa Provincial de Vivienda y Suelo de Cádiz S.A. 8

9 3. PREVISIONES DE PROGRAMACIÓN Y GESTIÓN Para dar cumplimiento a lo contenido en el artículo 19.1.a.3 de la LOUA, se presenta a continuación una previsión sobre programación y gestión de la actuación prevista, así como un somero estudio económico-financiero e informe de sostenibilidad económica. La gestión de la actuación prevista será de iniciativa pública, promovida por la Empresa Provincial de Vivienda y Suelo de Cádiz S.A. perteneciente a la Diputación de Cádiz, con el objetivo de dotas de viviendas protegidas a sectores de la población que no pueden acceder al mercado libre. En cuanto a la programación, se pretenden iniciar las obras a mediados de 2018 y finalizarlas a mediados-finales de Respecto al estudio económico financiero, se prevé una inversión de unos de euros, que incluirá tanto la construcción del edificio de viviendas protegidas como la urbanización de los espacios libres públicos y acerados cedidos, así como la instalación de un centro de transformación interior a la edificación. Se ejecutarán, por tanto, todas las infraestructuras, conexiones e instalaciones necesarias para poner en valor el solar objeto de la actuación. La sostenibilidad económica está asegurada al tratarse de una inversión pública, con el respaldo de la Diputación de Cádiz, por tratarse de un municipio con suficiente demanda de vivienda protegida y por las propias características del solar (cercanía a la playa y al centro histórico, fácil acceso, buena comunicación ) y del edificio previsto. Empresa Provincial de Vivienda y Suelo de Cádiz S.A. 9

10 4. FOMENTO DE PARTICIPACIÓN E INFORMACIÓN PÚBLICA Respecto al artículo 19.1.a.4 de la LOUA, se deberán especificar las medidas y actuaciones previstas para el fomento de la participación ciudadana, el resultado de éstas y de la información pública. Aparte de los trámites de participación ciudadana e información pública que resultan exigibles normativamente (LOUA y demás normativa de aplicación), se procederá a la publicación del presente Estudio de Detalle (tras su Aprobación Inicial por el Ayuntamiento de Rota) tanto en la página web de la Diputación de Cádiz ( como en la de la propia EPVS ( y en la del Ayuntamiento del municipio ( Empresa Provincial de Vivienda y Suelo de Cádiz S.A. 10

11 5. RESUMEN EJECUTIVO En cumplimiento del artículo 19.3 de la LOUA, se incluye el presente resumen ejecutivo. El actual Estudio de Detalle tiene como objetivo conseguir una imagen de edificio más acorde con la de las parcelas colindantes. Al tratarse de un solar de dimensiones mucho mayores que sus vecinos, se pretende ajustar las alineaciones interiores para generar un conjunto edificatorio que huya de la imagen de gran edificio colmatado alineado a vial. Así, se generarán dos grandes patios de iluminación cerrados adosados a vial que fragmentarán el conjunto para evitar la citada imagen de gran edificio continuo, adecuándose más a los pequeños edificios tradicionales del entorno. Se pretende conseguir un esponjamiento del conjunto edificatorio, por medio de una volumetría en forma de peine, que integre la gran dimensión del solar con el resto de solares del entorno, con dimensiones mucho más reducidas. Con esto, se produce una importante mejora de las condiciones generales de los edificios colindantes, en cuanto a iluminación, distancia a paramentos verticales edificados Se puede observar claramente este último aspecto teniendo en cuenta la superficie de suelo de parcela cedida como acerados públicos (ver plano correspondiente). Empresa Provincial de Vivienda y Suelo de Cádiz S.A. 11

12 6. PLANOS Se presentan en páginas siguientes los planos del presente Estudio de Detalle, que son: 6.1. SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO 6.2. REAJUSTE Y FIJACIÓN DE ALINEACIONES En Rota, Cádiz, a 2 de Octubre de 2017, firmado: Eugenio Gómez Aguilar Director EPVS José Miguel Manrique Gañán Arquitecto EPVS, COACádiz Empresa Provincial de Vivienda y Suelo de Cádiz S.A. 12