Management s Responsibility for the Financial Statements

Transcripción

1 Independent Auditors Report to the Technical Committee and Trustors of Fideicomiso Irrevocable No (Banco Nacional de México, S.A., integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) (Fibra Danhos) We have audited the accompanying statement of financial position as of September 30, 2013 of Fideicomiso Irrevocable No (Banco Nacional de México, S.A., integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) (Fibra Danhos), and the statements of income, changes in trustors capital and cash flows for the period from June 10, 2013 (inception date) to September 30, 2013, and a summary of significant accounting policies and other explanatory information. Management s Responsibility for the Financial Statements Management is responsible for the preparation and fair presentation of the financial statements in accordance with International Financial Reporting Standards, and for such internal control as management determines is necessary to enable the preparation of financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error. Auditors Responsibility Our responsibility is to express an opinion on these financial statements based on our audit. We conducted our audit in accordance with International Standards on Auditing. Those standards require that we comply with ethical requirements and plan and perform the audit to obtain reasonable assurance about whether the financial statements are free from material misstatement. An audit involves performing procedures to obtain audit evidence about the amounts and disclosures of financial statements. The procedures selected depend on the auditor s judgment, including the assessment of the risks of material misstatement in the financial statements, whether due to fraud or error. In making those risk assessments, the auditor considers internal control relevant to the entity s preparation and fair presentation of the financial statements in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the entity s internal control. An audit also includes evaluating the appropriateness of accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates made by management, as well as evaluating the overall presentation of the financial statements. We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for our audit opinion.

2 Opinion In our opinion, the financial statements presents fairly, in all material respects, the financial position of Fideicomiso Irrevocable No (Banco Nacional de México, S.A., integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) (Fibra Danhos) as of September 30, 2013, ) and their financial performance and their cash flows for the period from June 10, 2013 (inception date) to September 30, 2013 in accordance with International Financial Reporting Standards. Other matter The accompanying financial statements have been translated into English for the convenience of readers. Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C. Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited C. P. C. Miguel Ángel del Barrio Burgos October 22,

3 integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) (Fibra Danhos) Statement of Financial Position As of September 30, 2013 (In Mexican pesos) Assets Cash $ 18,000 Total $ 18,000 Trustors' Capital Contributions $ 18,000 Total $ 18,000 See accompanying notes to financial statements. 3

4 integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) (Fibra Danhos) Statement of Income For the period from June 10, 2013 to September 30, 2013 (In Mexican pesos) Revenues $ 0 Operating expenses 0 Net income for the period $ 0 See accompanying notes to financial statements. 4

5 integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) (Fibra Danhos) Statement of Changes in Trustors Capital For the period from June 10, 2013 to September 30, 2013 (In Mexican pesos) Capital Capital contribution (inception date) $ 18,000 Net income for the period 0 Balance as of September 30, 2013 $ 18,000 See accompanying notes to financial statements. 5

6 integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) (Fibra Danhos) Statement of Cash Flows For the period from June 10, 2013 to September 30, 2013 (In Mexican pesos) Operating activities: Net income $ 0 Financing activities: Capital contribution 18,000 Cash at beginning of period 0 Cash at end of period $ 18,000 See accompanying notes to financial statements. 6

7 integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) (Fibra Danhos) Notes to the Financial Statements For the period from June 10, 2013 to September 30, 2013 (In Mexican pesos) 1. Organization, Description to Business and Basis of Presentation Fideicomiso Irrevocable No (Banco Nacional de México, S.A., Integrante del Grupo Banamex División Fiduciaria) ( Fibra Danhos or the Trust ) was formed as a Trust in México City on June 10, 2013, mainly to acquire, own, develop, lease and operate iconic and premier-quality commercial real estate assets in Mexico, generally of the retail, office and mixed-use property type. The Trust was formed by the owners (the Owners ) of certain properties (the Properties ). Fibra Danhos carried out a public offering of Real Estate Stock Certificates ( CBFIs for their acronym in Spanish) in México, along with private offers in other international markets (the Offering ). The Trust engaged in a series of transactions, which are hereinafter referred to as formation transactions, which formed the Trust s initial real estate portfolio. As a part of the formation transactions, the Owners contributed nine operating properties to the Trust in exchange for CBFIs. Additionally, two properties under development were also contributed to the Trust, in their current state, whereby the Owners contributed their property rights in exchange for CBFIs issued by the Trust. As of the date of the accompanying financial statements, neither the Offering nor the formation transactions have taken place. Accordingly, the accompanying financial statements present the balances of the Trust, as a legal entity, in accordance with International Financial Reporting Standards, as issued by the International Accounting Standards Board (IFRS) as of such date. Upon consummation of the offering and the formation transactions, as the transaction may be considered the continuation of business, retrospective reporting of IFRS of the Properties may be required. The Trust will be managed by its wholly-owned management subsidiary; the Trust will reimburse all expenses incurred by the management subsidiary. The Trust will also be advised by an advisor, which under the terms of the contract with the advisor, will pay (i) (A) a fixed percentage of the undepreciated book value of the initial portfolio, excluding (a) the office and hotel components of Toreo, (b) the potential expansions at Parque Tezontle and at other properties in the operating portfolio and (c) cash, plus any applicable valueadded taxes, or VAT, percentage that will go from 0.75% in 2013 and 2014 to 1.0% in 2018 on a straight-line basis, and (B) 1.0% of the undepreciated book value of the rest of the assets, excluding cash plus any VAT, based on the decision to account for the Trust assets at fair value; or (ii) 1.0% of the undepreciated book value of the assets, excluding cash, adjusted for inflation on an annual basis, plus any applicable VAT, if in the future, and pursuant to IFRS, the Trust decides to account for its investment properties at depreciable historical cost. 2. Taxes The Trust has the intention of becoming a FIBRA for its acronym in Spanish. In order to maintain its status as a FIBRA, Mexican income tax law requires the Trust to distribute at least 95% of its annual net taxable income to the CBFIs holders' and to invest at least 70% of its equity in real estate or beneficiary rights therefrom. 7

8 3. Authorization to issue the financial statements On October 22, 2013, the issuance of the financial statements was authorized by Salvador Daniel Kabbaz Zaga, Trustor representative. ****** 8

9 Fideicomiso Irrevocable No (Banco Nacional de México, S.A., integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) Estado financiero al 30 de septiembre de 2013, e Informe de los auditores independientes del 22 de octubre de 2013

10 integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) Informe de los auditores independientes al Comité Técnico y Fideicomisarios del Fideicomiso Irrevocable No (Banco Nacional de México, S.A., integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) (Fibra Danhos) Contenido Página Informe de los auditores independientes 1 Estado de posición financiera 3 Estado de resultados 4 Estado de variaciones en el patrimonio 5 Estado de flujos de efectivo 6 Notas a los estados financieros 7

11 Informe de los Auditores Independientes al Comité Técnico y Fideicomisarios del Fideicomiso Irrevocable No (Banco Nacional de México, S.A., integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) (Fibra Danhos) Hemos efectuado la auditoría de los estados financieros del Fideicomiso Irrevocable No (Banco Nacional de México, S.A., integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) (Fibra Danhos) (la Entidad) ó (el Fideicomiso), los cuales comprenden el estado de posición financiera al 30 de septiembre de 2013, y los estados de resultados, de variaciones en el patrimonio y de flujos de efectivo por el período del 10 de junio de 2013 (fecha de constitución) al 30 de septiembre de 2013, así como un resumen de las políticas contables significativas y otras notas explicativas. Responsabilidad de la Administración del Fideicomiso sobre los estados financieros La administración del Fideicomiso es responsable por la preparación y la presentación razonable de los estados financieros de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera, así como del control interno que la Administración del Fideicomiso determina necesario para poder preparar los estados financieros para que se encuentren libres de errores importantes, debido a fraude o error. Responsabilidad de los contadores Nuestra responsabilidad es la de expresar una opinión sobre los estados financieros con base en nuestra auditoría. Hemos realizado las auditorias de acuerdo con las Normas Internacionales de Auditoría. Dichas normas requieren que cumplamos con requerimientos éticos y que planeemos y realicemos las auditorías de tal manera que permitan obtener una seguridad razonable de que el estado de posición financiera está libre de errores importantes. Una auditoría consiste en ejecutar procedimientos para obtener evidencia de auditoría que soporte las cifras y revelaciones de los estados financieros. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio de los auditores, incluyendo la evaluación de los riesgos de errores importantes en los estados financieros, bien sea debido a fraude o error. Al efectuar dicha evaluación de riesgos, los auditores consideran el control interno para la preparación y presentación razonable del estado de posición financiera del Fideicomiso, con el propósito de diseñar procedimientos de auditoría que sean apropiados de acuerdo con las circunstancias, pero no con el propósito de expresar una opinión sobre la efectividad del control interno del Fideicomiso. Una auditoría también incluye la evaluación de lo adecuado de las políticas contables utilizadas y de la razonabilidad de las estimaciones contables efectuadas por la administración del Fideicomiso, así como la evaluación de la presentación en su conjunto de los estados financieros. Creemos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido es suficiente y adecuada para proporcionar una base para nuestra opinión de auditoría.

12 Opinión En nuestra opinión, los estados financieros antes mencionados presentan razonablemente, en todos los aspectos importantes, la posición financiera del Fideicomiso Irrevocable No (Banco Nacional de México, S. A., integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) (Fibra Danhos) al 30 de septiembre de 2013, así como su desempeño financiero y sus flujos de efectivo por el período del 10 de junio de 2013 (fecha de constitución) al 30 de septiembre de 2013, de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera. Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C. Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited C.P.C. Miguel Ángel del Barrio Burgos 22 de octubre de

13 integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) (Fibra Danhos) Estado de Posición Financiera Al 30 de septiembre de 2013 (En pesos) Activo Efectivo $ 18,000 Total $ 18,000 Patrimonio Aportaciones $ 18,000 Total $ 18,000 Las notas adjuntas son parte de los estados financieros. 3

14 integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) (Fibra Danhos) Estado de Resultados Por el período del 10 de junio de 2013 (fecha de constitución) al 30 de septiembre de 2013 (En pesos) Ingresos $ 0 Gastos de operación 0 Resultado del período $ 0 Las notas adjuntas son parte de los estados financieros. 4

15 integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) (Fibra Danhos) Estado de Variaciones en el Patrimonio Por el período del 10 de junio de 2013 (fecha de constitución) al 30 de septiembre de 2013 (En pesos) Patrimonio contribuido Aportación inicial $ 18,000 Resultado del período 0 Saldos al 30 de septiembre de 2013 $ 18,000 Las notas adjuntas son parte de los estados financieros. 5

16 integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) (Fibra Danhos) Estado de Flujos de Efectivo Por el período del 10 de junio de 2013 (fecha de constitución) al 30 de septiembre de 2013 (En pesos) Flujos de efectivo de actividades de operación Resultado del período $ 0 Flujos de efectivo por actividades de financiamiento Aportaciones al patrimonio 18,000 Efectivo al principio del periodo 0 Efectivo al final del periodo $ 18,000 Las notas adjuntas son parte de los estados financieros. 6

17 integrante del Grupo Financiero Banamex, División Fiduciaria) Notas a los Estados Financieros Por el período del 10 de junio de 2013 (fecha de constitución) al 30 de septiembre de 2013 (En pesos) 1. Organización, descripción de actividades y bases de presentación El Fideicomiso Irrevocable No (Banco Nacional de México, S. A., integrante del Grupo Banamex División Fiduciaria) ( Fibra Danhos ó el Fideicomiso ) se constituyó como un Fideicomiso en la Ciudad de México el día 10 de junio de 2013, principalmente para adquirir, ser el propietario, desarrollar, arrendar y operar una amplia variedad de centros comerciales, locales comerciales, oficinas, hoteles, departamentos para vivienda, bodegas y naves industriales en México. El Fideicomiso fue celebrado entre los propietarios (los Propietarios ) de ciertas propiedades. Fibra Danhos llevó a cabo una oferta pública de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios ( CBFIs ) en México, junto con ofertas privadas en otros mercados internacionales (la Oferta ). Al consumar la Oferta, el Fideicomiso inició una serie de transacciones, a las cuales nos referiremos como las transacciones de formación. Como parte de las transacciones de formación, los Propietarios contribuyeron nueve propiedades en operación al Fideicomiso (una de las cuales, Urbitec, se compone de 3 diferentes inmuebles) que formaron parte del portafolio inicial, a cambio de CBFIs emitidos por el Fideicomiso. Del mismo modo, se contribuyeron dos propiedades en desarrollo donde los Propietarios aportaron sus derechos de propiedad sobre los mismos, a cambio de CBFIs emitidos por el Fideicomiso. A la fecha de los estados financieros, ni la oferta ni las transacciones de formación habían tenido lugar. Consecuentemente, los estados financieros que se acompañan, presenta los saldos del Fideicomiso como entidad legal, de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). Una vez que se consume la Oferta y se lleven a cabo las transacciones de formación, en virtud de que las mismas pueden ser consideradas la continuación de un negocio, NIIF podría requerir el reconocimiento retroactivo de las Propiedades. El Fideicomiso será administrado por una subsidiaria que se espera opere bajo un esquema de rembolso de gastos, y asesorada por un tercero, con quien se celebraría un contrato que obligaría al Fideicomiso al pago de una cantidad equivalente a (i) (A) un porcentaje fijo del valor en libros no depreciado del Portafolio Inicial, excluyendo (a) los componentes de oficina y hotel de Toreo, (b) las expansiones potenciales en Parque Tezontle y en otras propiedades del Portafolio en Operación y (c) efectivo, más el impuesto al valor agregado, porcentaje que pasará de 0.75% en 2013 y 2014 a 1.0% en 2018 en una base lineal, y (B) 1.0% del valor en libros no depreciado del resto de los activos, excluyendo efectivo, más el impuesto al valor agregado, de acuerdo con la decisión de registrar los activos a valor de mercado, o (ii) 1.0% del valor en libros, no depreciado, de los activos, excluyendo efectivo, ajustado por inflación anualmente, más el IVA correspondiente, si en un futuro, se decide llevar los registros contables de los inmuebles a costo histórico depreciable, de acuerdo con lo especificado en las NIIF. 2. Impuestos a la utilidad A fin de cubrir los requisitos del régimen fiscal de un Fideicomiso de Bienes Raices ( FIBRA ), en términos de lo que sea previsto en el oficio SAT, conforme a los artículos 223 y 224 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, deberá distribuir anualmente, a más tardar el 15 de marzo, por lo menos el 95% del resultado fiscal del año anterior a los tenedores de los CBFIs, y debe cumplir con otras disposiciones fiscales para mantener los beneficios de este régimen. 7

18 3. Autorización de la emisión de los estados financieros Los estados financieros fueron autorizados para su emisión el 22 de octubre de 2013, por Salvador Daniel Kabbaz Zaga, Representante del Fideicomitente. ****** 8