La Guía de Arrendamiento

Transcripción

1 SPANISH La Guía de Arrendamiento Sus derechos y responsabilidades como arrendatario o propietario DEPARTMENT OF FAIR TRADING NSW Consumer Protection Agency 1999 ACTUALIZADA EN ENERO DE

2 La Guía de Arrendamiento Sus derechos y responsabilidades como arrendatario o propietario El Departament of Fair Trading (Departamento de Prácticas Comerciales Equitativas) ha traducido este folleto a los idiomas comunitarios indicados a continuación. Se pueden pedir ejemplares en la misma forma que la versión en inglés. Para fácil referencia, la información y números de las páginas son iguales en todas las versiones. Arabic (árabe) Japanese (japonés) Russian (ruso) Chinese (chino) Khmer (khmer) Serbian (serbio) Croatian (cróata) Korean (coreano) Spanish (español) Farsi Macedonian (macedonio) Turkish (turco) Greek (griego) Polish (polaco) Vietnamese (vietnamita) Italian (italiano) Portuguese (portugués) Nuevos pedidos Reorders Para solicitar más ejemplares, sírvase enviar los pedidos por escrito a: Department of Fair Trading Customer Services and Community Education Division PO Box 972 Parramatta 2124 o por fax al (02) Comentarios Cualquier comentario que usted desee hacer será bien recibido y debe dirigirlo al Director, Customer Services and Community Education Division a la dirección anteriormente indicada. 1

3 Indice FUNCION DEL DEPARTAMENTO DE PRACTICAS COMERCIALES EQUITATIVAS...4 INTRODUCCION...5 Propósito de este folleto...5 La Ley...5 Exenciones COMIENZO DEL ARRIENDO...6 Entrega de documentos...6 Contrato de Arrendamiento...6 Cláusulas adicionales...6 Duración del arriendo INFORMES DEL ESTADO DE LA VIVIENDA...8 Informes del estado de la vivienda..8 Arreglos prometidos TOMA DE POSESION...9 Derecho de Reserva...9 Depósito de Alquiler...9 Alquiler por Adelantado...9 Costos del Contrato...10 Llaves...10 Cómo se puede subir el alquiler...11 Cómo oponerse a aumentos del alquiler Negociar Presentar una solicitud al Tribunal de Arrendamiento Residencial COBROS POR AGUA Y ALCANTARILLADO...13 Cobros por servicio...13 Consumo de agua...13 Cobros por alcantarillado PRIVACIDAD Y ACCESO...14 Privacidad...14 Acceso REPARACIONES...15 Responsabilidades generales del propietario...15 Reparaciones urgentes...15 Responsabilidades de los arrendatarios con respecto a la vivienda...16 Cómo conseguir que se hagan reparaciones...17 Cómo conseguir que se hagan reparaciones urgentes EL ALQUILER...11 El alquiler...11 Recibos de alquiler...11 Pago electrónico del alquiler...11

4 8. CERRADURAS Y SEGURIDAD...18 Seguridad razonable...18 Qué se puede hacer si la vivienda no es razonablemente segura?...18 Seguridad adicional RESOLUCION DE PROBLEMAS. 19 Primer paso...19 Servicios de Arriendo...19 Inspección final...23 Devolución de las llaves...23 Devolución del depósito de alquiler VIVIENDA ABANDONADA Y ARTICULOS NO RETIRADOS. 24 Vivienda abandonada...24 Indemnización...24 Artículos no retirados...25 Remate de artículos...25 Aviso al arrendatario requerido...25 Reclamo de artículos no retirados EL TRIBUNAL RESIDENTIAL...20 Generalidades...20 Costos...20 Plazos...20 Ordenes...20 Audiencias DONDE SE PUEDE OBTENER MAYOR INFORMACION...27 Servicio de Arriendos e Información sobre el Depósito de Alquiler...27 Tribunal Residencial...27 Servicios de Información para Arrendatarios TERMINACION DEL ARRENDAMIENTO...21 Aviso...21 Plazos de aviso...21 Aviso de venta de la propiedad...21 Aviso de infracción...22 Ruptura prematura del contrato...22 Serios apuros económicos...22 Desgaste razonable

5 Función del Departamento de Prácticas Comerciales Equitativas El Department of Fair Trading (Departamento de Prácticas Comerciales Equitativas) administra las leyes que establecen los derechos y responsabilidades de los propietarios y arrendatarios. Nuestra función incluye las siguientes actividades: Dar información sobre las leyes que afectan a los propietarios y arrendatarios Ocuparse de las quejas sobre posibles violaciones de la legislación Proporcionar mediación para ayudar a resolver las disputas Administrar el Registro del Residential Tribunal (Tribunal Residencial) Realizar campañas de educación Producir recursos didácticos Revisar y modificar la legislación para garantizar que continúe siendo pertinente Observar el mercado para detectar las prácticas indebidas Procesar y guardar los depósitos de alquiler 4

6 Introducción Propósito de este folleto La Ley Este folleto ha sido diseñado como una guía para todos los arrendatarios, propietarios y agentes inmobiliarios que se dedican a arrendar propiedades residenciales en NSW. Explica en lenguaje sencillo cuáles son sus derechos y responsabilidades según la ley de arrendamiento. El contrato subscrito al principio de cada arrendamiento reseña los derechos y responsabilidades legales del arrendatario y el propietario. Este folleto contiene información práctica sobre lo que significan muchas de las cláusulas del contrato en situaciones comunes. La Ley de Arrendamiento Residencial fue promulgada el 30 de octubre de Dicha Ley establece un conjunto equilibrado de reglas que deben acatar los propietarios y arrendatarios. La Ley es aplicable a todos los casos en que se arrienda una casa, unidad habitacional como departamento o town house, o cualquier otro tipo de propiedad, con el propósito de que sea usada como el lugar habitual de residencia de una persona. Todos los arriendos residenciales están cubiertos por la Ley, incluso aquellos que ya existían cuando la Ley entró en vigor. La Ley se aplica tanto a arriendamientos privados como estatales, aunque el Department of Housing (Departamento de la Vivienda) está exento de algunas secciones de la Ley referentes a asuntos de alquiler. Exenciones La Ley no se aplica a: casas de salud para ancianos y hostales; hoteles y moteles; huéspedes y pensionistas; arriendos protegidos, o arriendos comerciales o predominantemente comerciales. En caso de alguna duda acerca de la aplicación de la Ley, se ruega dirigirse a un servicio de asesoramiento (vea el Capítulo 13) 5

7 1 Comienzo del arriendo Entrega de documentos Antes de que un arrendatario subscriba un contrato o se mude a la propiedad, el propietario o agente del propietario debe darle los siguientes documentos: una copia del contrato de arrendamiento propuesto (incluyendo un informe del estado de la propiedad), con los espacios provistos debidamente rellenados cuando corresponda; una lista de todos los gastos de toma de posesión a pagarse para empezar el arrendamiento; y una copia de este folleto. Se debe dar al arrendatario tiempo para leer y entender el contrato de arrendamiento antes de pedirle que lo firme. 6 Contrato de Arrendamiento Cláusulas adicionales La Ley ahora estipula que debe haber un contrato de arrendamiento (tenancy agreement) por escrito entre todos los propietarios y arrendatarios. El contrato debe ser provisto por el propietario. Los contratos se pueden comprar en la mayoría de los negocios de diarios y revistas o librerías. La Ley contiene un formulario estándar de contrato de arrendamiento que se debe usar en todas las circunstancias. Cada contrato de arrendamiento debe consistir en 2 partes: Parte 1 - Las cláusulas del contrato (es decir lo que el propietario y el arrendatario acuerdan hacer durante el arriendo); y Parte 2 - Un informe del estado de la vivienda, estableciendo el estado de la propiedad al comienzo del arriendo. Las cláusulas estándar del contrato (cláusulas 1 a 28) se aplican a todos los propietarios y arrendatarios y no se pueden modificar o eliminar. Se pueden agregar cláusulas adicionales al contrato. Es esencial que todas las partes lean el contrato de arrendamiento antes de firmarlo. Puede que no haya necesidad de agregar cláusulas adicionales a un contrato de arrendamiento. Las cláusulas estándar son lo suficientemente amplias para cubrir la mayoría de las situaciones.

8 Sin embargo, es posible agregar cláusulas adicionales al contrato a condición de que: amplíen una de las cláusulas estándar del contrato, o. cubran uno de los puntos de la Ley que no haya sido incluido en el contrato. Es una infracción a la ley de arrendamiento agregar una cláusula adicional que contravenga la Ley o una de las cláusulas estándar del contrato. Cualquier cláusula de este tipo no es válida, ni puede exigirse su cumplimiento, aunque el arrendatario haya firmado el contrato. Todas las cláusulas adicionales, incluso cualquiera que pudiera estar impresa en el contrato, son negociables. Las partes pueden convenir modificar la redacción o eliminar por completo una cláusula adicional. Como ejemplos de cláusulas adicionales que son ilegales tenemos: El arrendatario se compromete a hacer limpiar la alfombra profesionalmente cuando desocupe la propiedad, o El arrendatario se compromete cambiar las golillas de las llaves de agua, elementos de la cocina o responsabilizarse de efectuar cualquier reparación en la vivienda. Si hubiera alguna duda sobre la legalidad de una cláusula adicional, se puede obtener mayor información en un servicio de asesoramiento. Vea el Capítulo 13. Duración del arriendo La duración del plazo fijo de arriendo es una materia sobre la cual se debe llegar a un acuerdo. Los plazos fijos más comunes son 6 meses o 12 meses. Las partes pueden convenir en un contrato de arrendamiento de cualquier duración. Una vez finalizado el plazo fijo de arriendo, el contrato de arrendamiento mismo no termina. Se transforma en un contrato continuado con las mismas cláusulas y condiciones. 7

9 2 INFORMES DEL ESTADO DE LA VIVIENDA Informes del estado de la vivienda Cada vez que se inicia un arrendamiento se debe completar un infome del estado de la vivienda. Dicho informe deberá ser una relación verdadera y exacta del estado de la vivienda. El informe del estado de la vivienda podría convertirse en la evidencia más importante si surge una disputa sobre las condiciones de la vivienda al término del arriendo. 8 Arreglos prometidos Los pasos necesarios para completar un informe del estado de la vivienda son: El propietario o agente inmobiliario debe llenar y firmar el informe del estado de la vivienda en triplicado (es decir en 3 copias), dejando constancia de la limpieza, estado general y funcionamiento de cada artículo mencionado en el informe. Se deberá escribir cualquier comentario en el espacio provisto, o en una hoja aparte, si no hay suficiente espacio. Si se trata de una propiedad amoblada, se deberá ajuntar al informe una lista de todos los muebles y el estado de cada artículo. Se debe dar entonces al arrendatario 2 copias del informe del estado de la vivienda completado previamente o al comienzo del arrendamiento. El arrendatario debe llevarse el informe y llenar la columna tenant agrees con una letra Y (por yes ) o una N (por no ). Si el arrendatario no está de acuerdo deberá escribir una razón en la parte destinada a comentarios del informe. El arrendatario deberá firmar y devolver una copia al propietario o agente inmobiliario dentro de un plazo de 7 días y conservar la otra copia para sí mismo. Si el propietario o agente inmobiliario promete, antes de que empiece el arrendamiento, arreglar cualquier cosa o efectuar otros trabajos (por ej. limpieza o pintura), se deberá anotar esto en el espacio provisto al final del informe del estado de la vivienda. El arrendatario tendrá entonces evidencia escrita en qué basarse para hacer un reclamo si los arreglos u otros trabajos no se realizan dentro del plazo convenido.

10 3 TOMA DE POSESION A un arrendatario se le puede pedir que pague los siguientes costos de toma de posesión en el momento o antes de firmar el contrato de arrendamiento: Derecho de Reserva El derecho de reserva (reservation fee) es una cantidad de dinero (no más de 1 semana de alquiler) que a veces se paga para reservar la vivienda mientras se considera una solicitud de arriendo. Un derecho de reserva es una muestra de buena fe, pero no garantiza el arriendo. Si el propietario o agente inmobiliario decide no seguir adelante con el arrendamiento, o no da su resolución dentro de 1 semana de pagado el derecho de reserva, se debe devolver la cantidad completa. Si se prosigue con el arriendo el derecho de reserva se usa para pagar el alquiler de la primera semana. Si el solicitante se retira, el propietario puede retener el dinero correspondiente al alquiler por los días que la vivienda estuvo reservada, siempre que la vivienda no haya sido arrendada u ocupada durante ese período. Depósito de Alquiler El depósito de alquiler (rental bond) es una cantidad de dinero que paga el arrendatario como una forma de seguridad para el propietario contra cualquier futuro incumplimiento del contrato de arrendamiento. El depósito de alquiler máximo que se puede pedir es: 4 semanas de alquiler, por una vivienda no amoblada, o 6 semanas de alquiler, por una vivienda totalmente amoblada, con un alquiler de $250 o menos por semana, o Ilimitado, si el alquiler por la vivienda totalmente amoblada es más de $250 por semana. El monto del depósito que se deberá pagar (si se lo exige) debe estar escrito en el contrato. El propietario o agente inmobiliario debe mandar el depósito pagado al Renting Services Branch, Departament of Fair Trading dentro de un plazo de 7 días. Para hacerlo se necesita un formulario de depósito que se puede obtener en cualquier centro de Fair Trading o en Rental Services. Es ilegal firmar un compromiso de servir de garante. Un depósito de alquiler debe ser en dinero, no en forma de una garantía. 9

11 Alquiler por adelantado El arrendatario debe pagar el alquiler por adelantado a partir del primer día de arriendo. Se puede exigir al arrendatario que pague: 2 semanas de alquiler adelantado, si el alquiler semanal es $300 o menos, o 1 mes de alquiler adelantado, si el alquiler semanal es más de $300. Es importante recordar que no se le puede exigir a un arrendatario que pague el alquiler en otra forma que no sea semanal o quincenal si el alquiler semanal es $300 o menos. El alquiler por adelantado no es dinero que el propietario pueda mantener en reserva como una forma de depósito de alquiler adicional. No se le puede pedir a un arrendatario que haga ningún otro pago de alquiler hasta que el alquiler que ha pagado no haya sido usado. Costos del Contrato Llaves Por ejemplo: el día en que empieza el arriendo el arrendatario puede pagar 2 semanas de alquiler y estar adelantado 14 días. Con cada día que pasa el arrendatario tiene 1 día menos de adelanto, de modo que cuando corresponda el próximo pago de alquiler (una quincena más tarde) el arrendatario ya no está adelantado con el alquiler. Al hacer su próximo pago quincenal el arrendatario queda de nuevo con 14 días de adelanto y el ciclo continúa. El propietario puede pedirle al arrendatario que pague la mitad del costo de preparación del contrato de arrendamiento, pero sólo hasta un máximo de $15. Esto significa que si un agente inmobiliario o abogado cobra más de $30 por preparar un contrato, el propietario debe pagar el saldo por sobre los $15. A todos los arrendatarios que figuran en el contrato se les debe dar un juego de llaves, a fin de que puedan entrar y asegurar cualquier parte de la vivienda. Esto incluye las llaves de las cerraduras de cualquier puerta, ventana, garaje, o buzón. Bajo ninguna circunstancia se puede cobrar aparte a ningún arrendatario un derecho, depósito de alquiler o depósito por las llaves. 10

12 4 EL ALQUILER El alquiler Recibos de alquiler Pagos electrónicos del alquiler Cómo se puede subir el alquiler El alquiler es el gasto principal que tienen que pagar los arrendatarios en forma regular. El monto del alquiler deberá ser acordado antes de empezar el arriendo, y la cifra correspondiente deberá ser escrita en el espacio provisto en el contrato de arrendamiento. Siempre se deben dar recibos si el arriendo se paga personalmente. Los recibos de alquiler deben indicar: la dirección de la vivienda el nombre del arrendatario el nombre del propietario o agente el monto del alquiler pagado la fecha en que se pagó el alquiler el período que cubre el alquiler Si el alquiler se envía por correo, de todas maneras se debe hacer un recibo y enviárselo al arrendatario, o guardarlo hasta que el arrendatario desee recogerlo. Si el arrendatario paga el alquiler depositándolo en una cuenta bancaria, no es necesario hacer o dar un recibo. El propietario o el agente deben conservar copias de todos los recibos de alquiler y una contabilización por separado del alquiler durante por lo menos 12 meses. Es aconsejable que ambas partes conserven los recibos hasta después de terminado el arrendamiento. El propietario no puede pasar el costo del suministro de una tarjeta de pago o libro de depósito al arrendatario a efectos de que éste pague el alquiler en una oficina de correos o banco. Cada cierto tiempo se puede subir el alquiler después del vencimiento del plazo fijo. Antes de que un propietario (que no sea el Departament of Housing) pueda subir el alquiler, se debe dar al arrendatario por lo menos 60 días de aviso por escrito. El aviso debe indicar el monto del alquiler reajustado y el día a partir del cual se deberá pagar dicho alquiler. Para subir el alquiler durante un plazo fijo de arriendo, el contrato debe contener una cláusula adicional que estipule la cantidad o método para calcular el aumento. De todas maneras se deben dar 60 días de aviso de aumento del alquiler. 11

13 Cómo oponerse a aumentos del alquiler Si considera que el aumento del alquiler propuesto es demasiado alto, usted puede: 1. Negociar Aunque el propietario o agente le hayan dado aviso todavía pueden aceptar reducir el monto del aumento o dejarlo sin efecto. Puede ser posible persuadirlos con evidencia del mercado de arriendos de su zona o de trabajos que usted ha hecho en la vivienda. Deberá explicar cuidadosamente las razones por las que cree que el aumento es demasiado alto en una carta dirigida al propietario. Si el estado de la vivienda es la razón porque usted piensa que el aumento es demasiado alto, deberá plantear este punto al agente o al propietario. Por ejemplo, tal vez estén dispuestos a pintar la casa a cambio del aumento del alquiler. Queda a criterio del propietario o agente estudiar los costos involucrados en dicha propuesta. Si el propietario está de acuerdo con una cantidad de aumento diferente, deberá poner esto por escrito. No es necesario dar otros 60 días de aviso. El aumento más bajo se hace efectivo a partir de la misma fecha en que era pagadero el aumento original. 2. Presentar una solicitud al Tribunal Residencial Los arrendatarios pueden presentar una solicitud al Residential Tribunal (Tribunal Residencial) pidiendo la reducción o anulación de un aumento propuesto, si creen que el aumento es demasiado alto. Los únicos arrendatarios que no pueden hacer esto son los arrendatarios del Departament of Housing que están recibiendo una rebaja del alquiler. Se debe presentar la solicitud dentro de un plazo de 30 días después de recibir el aviso de aumento del alquiler. Los arrendatarios tienen que demostrar que el aumento es excesivo. La principal evidencia que considera el Tribunal es el monto de alquileres comparables por viviendas similares en la misma zona. 12 Antes de recurrir al Tribunal usted puede visitar a varios agentes inmobiliarios en su zona y reunir evidencia del alquiler actual del mercado por propiedades similares a la suya. A menudo vale la pena ver las viviendas disponibles para asegurarse de que sean similares (ej. tamaño, ubicación, vista, etc.).

14 5 COBROS POR DERECHO DE AGUA Y ALCANTARILLADO Cobros por servicio Consumo de agua Los propietarios son responsables del pago de todos los cobros por el servicio de agua y alcantarillado emitidos por la autoridad local de suministro de agua. En algunos casos se le podría pedir a un arrendatario que pague, al propietario, la parte de consumo de agua de la cuenta. Bajo ninguna circunstancia se pueden traspasar los costos de conexión al arrendatario. El cobro por consumo de agua que aparece en la cuenta del propietario por la vivienda arrendada es por la cantidad total de agua que pasa por el medidor de agua de la propiedad. Solamente se le puede cobrar a un arrendatario por el consumo de agua si éste ha estado de acuerdo en pagar por el consumo de agua según las cláusulas adicionales del contrato de arrendamiento. Cobros por alcantarillado Si no hay una cláusula adicional referente al consumo de agua, no se le puede pedir al arrendatario que pague ninguna cantidad. A un arrendatario sólo se le puede cobrar por la cantidad de agua que usa según el medidor. Por esta razón es importante que se lea el medidor y se anote la cifra en el informe del estado de la vivienda antes del comienzo de cada arrendamiento. De lo contrario no habrá manera de dividir la primera cuenta entre el arrendatario y el ocupante anterior. Si no hay un medidor individual para la vivienda arrendada, como ocurre en la mayoría de los edificios de departamentos, no se le puede cobrar al arrendatario por el consumo de agua. Si la autoridad suministradora ha fijado una cantidad mínima pagadera por todas las propiedades, el arrendatario no tiene que pagar por el agua. El arrendatario tiene derecho a una fotocopia de la cuenta del agua y deberá pagar cualquier cantidad que deba antes de la fecha de pago de la cuenta. Algunas autoridades del agua cobran también un derecho por el alcantarillado o agua de desecho. Este derecho generalmente se basa en la cantidad de agua suministrada a la vivienda (por ejemplo 75% del consumo de agua) y se lo puede cobrar al arrendatario. 13

15 6 PRIVACIDAD Y ACCESO Privacidad Acceso Los arrendatarios tienen un derecho básico a la privacidad y disfrute en paz de la vivienda que debe ser respetado por el propietario. El propietario debe asegurarse de que él, o alguien que lo represente, no interrumpan la paz, comodidad y disfrute tranquilo de la vivienda. El propietario, agente u otra persona autorizada pueden entrar a la vivienda solamente en las siguientes circunstancias: para realizar una inspección general de la vivienda, si se le da al arrendatario por lo menos 7 días de aviso. No puede haber más de 4 inspecciones en cualquier período de 12 meses. para realizar reparaciones necesarias si se le da al arrendatario por lo menos 2 días de aviso previo. Las reparaciones deben ser necesarias, no simplemente mejoras o renovaciones. Para reparaciones urgentes no se necesita aviso para mostrar la vivienda a posibles arrendatarios, en un número razonable de ocasiones si el arrendatario recibe aviso razonable en cada ocasión. Este acceso sólo está permitido los últimos 14 días del arriendo; para mostrar la vivienda a posibles compradores, en un número razonable de ocasiones si el arrendatario recibe aviso razonable en cada ocasión. Las partes deben ponerse de acuerdo en lo que se entiende por razonable. El Tribunal puede resolver cualquier disputa si una de las partes considera que la otra está procediendo en forma poco razonable. El acceso para mostrar la propiedad a compradores puede ocurrir en cualquier etapa del arriendo. si hay una buena razón para que el propietario crea que la vivienda ha sido abandonada por el arrendatario. en una emergencia si el Tribunal ordena que se permita acceso, o si el arrendatario está de acuerdo. 14 Salvo que el arrendatario esté de acuerdo, no se permite acceso los días domingo, feriados oficiales, o fuera de las horas entre 8 am y 8 pm.

16 7 REPARACIONES Responsabilidades generales del propietario Reparaciones urgentes El propietario debe asegurarse de que la vivienda esté razonablemente limpia y en condiciones de habitarla, al comienzo del arrendamiento. El propietario debe luego mantener la vivienda en un estado razonable de conservación considerando: la antigüedad de la vivienda, el monto del alquiler que está pagando el arrendatario, y las perspectivas de duración de la vivienda. Esto no significa que se deba arrendar la vivienda en perfectas condiciones, o que el propietario deba atender de inmediato a todo pequeño asunto durante el arriendo. El estado de la propiedad y número de reparaciones que se espera haya que efectuar, deberán estar en proporción con la antigüedad de la vivienda y el monto del alquiler. Las propiedades residenciales deben estar siempre en condiciones habitables. Los propietarios están obligados a organizar cualquier reparación urgente, tan pronto sea razonablemente posible, después de haber sido informados por el arrendatario de la avería o daño. Una reparación urgente es cualquier trabajo que se necesite para arreglar: una cañería rota un artefacto sanitario obstruido o averiado una gotera seria en el techo un escape de gas una falla eléctrica peligrosa inundación o daño grave debido a una inundación daño serio debido a tormenta o incendio una falla o interrupción del suministro de gas, electricidad o agua a la vivienda una falla o interrupción de cualquier servicio esencial de agua caliente, cocina, calefacción o lavado, ubicado dentro de la vivienda cualquier avería o daño que haga que la vivienda sea insegura o peligrosa 15

17 Responsabilidades de los arrendatarios con respecto a la vivienda De acuerdo a la ley, el arrendatario debe mantener la vivienda en un estado razonable de limpieza, teniendo en cuenta las condiciones en que se encontraba al comienzo del arrendamiento. Si la vivienda incluye un patio, el arrendatario debe también mantener en buen estado los prados y jardines. Los arrendatarios deben informar, tan pronto como sea posible, al propietario o al agente de cualquier daño a la vivienda, sin importar qué o quién haya causado el daño. Se recomienda dar este aviso por escrito. El arrendatario no debe intencionalmente, o por negligencia, causar o permitir un daño a la vivienda. Negligencia significa olvidar hacer algo que una persona razonable haría en esas circunstancias, o hacer algo que una persona razonable no haría. En términos simples, es una falta de cuidado o atención. El arrendatario es responsable también del daño causado por otros ocupantes de la vivienda o cualquier persona a quien permita en la vivienda. Un arrendatario no puede, excepto con autorización escrita del propietario instalar ningún artefacto o hacer renovaciones, modificaciones o adiciones a la vivienda. Esto va desde cosas pequeñas tales como poner ganchos para cuadros en la pared, añadir cerraduras o hacer instalar un teléfono, a asuntos mayores tales como pintar toda la vivienda. Como un propietario tiene el derecho de rehusar cualquier petición de un arrendatario de agregar artefactos o cambiar de alguna forma la apariencia de la vivienda, los arrendatarios deben plantear cualquier proposición antes de mudarse a vivir allí. El consentimiento del propietario debe ser puesto por escrito, de preferencia como una cláusula adicional del contrato. Los arrendatarios son responsables de reparar cualquier daño que pudiera resultar del retiro de un artefacto o dispositivo, que ellos hayan agregado en cualquier momento durante el arrendamiento. 16

18 Cómo conseguir que se hagan reparacionest Cuando usted desee que se efectúen reparaciones o algún otro trabajo, se recomienda seguir los siguientes pasos: 1. Llame por teléfono o hable personalmente con el propietario o el agente, y explique cuál cree que es el problema o lo que desearía que se hiciera en la vivienda. Anote en alguna parte las fechas de todas las conversaciones y lo que se habló. Esto será importante si el problema no se resuelve fácilmente. 2. Si la respuesta es favorable escriba una carta al propietario o el agente confirmando su opinión sobre lo acordado en la conversación. 3. Si la respuesta es negativa, considere cuidadosamente si el problema es lo suficientemente importante para insistir. Si cree que lo es, escriba una carta al propietario o el agente reseñando lo que desea que hagan. Déles un plazo razonable en el cual espera que se ejecute el trabajo. 4. Si el trabajo no ha sido ejecutado dentro de un tiempo razonable, escriba una carta final al propietario o el agente explicando que piensa presentar una solicitud al Tribunal de Arrendamiento Residencial o solicitar la ayuda de un servicio de asesoramiento (Vea el Capítulo 13). 5. Si todo lo anterior falla, puede solicitar al Tribunal una orden de que el propietario efectúe el trabajo para mantener la vivienda en un estado razonable. El Tribunal puede también otorgarle indemnización, o permitir que el alquiler sea pagado al Tribunal hasta que el trabajo se haya finalizado. Bajo ninguna circunstancia debe usted dejar de pagar el alquiler. Cómo conseguir que se hagan reparaciones urgentes Los arrendatarios pueden gastar hasta $500 en reparaciones urgentes y ser reembolsados por el propietario dentro de los 14 días siguientes (vea en la página 15 cuáles reparaciones son urgentes). Se debe dar primero una oportunidad razonable al propietario o el agente para hacer ejecutar el trabajo, o si no es posible ubicarlos, se deberá llamar a cualquier trabajador debidamente calificado nombrado en el contrato de arrendamiento. Consulte dicho contrato para mayor información. 17

19 8 CERRADURAS Y SEGURIDAD Seguridad razonable Qué se puede hacer si la vivienda no es razonablemente segura? Seguridad adicional La ley estipula que un propietario debe proveer y mantener las cerraduras u otros dispositivos de seguridad que sean necesarios para asegurar que la vivienda sea razonablemente segura. Lo que se considera razonablemente segura varía en diferentes situaciones. El riesgo potencial (es decir las probabilidades de que entren a robar) influirá en el tipo y calidad de las cerraduras necesarias para hacer una propiedad razonablemente segura. Esto depende en gran medida del sector en que esté situada la vivienda. Aun entonces, no se puede aplicar el mismo criterio a todas las viviendas dentro de un mismo sector. La habilidad de un ladrón para ganar acceso a puertas y ventanas puede variar de una propiedad a otra. Por ejemplo, el nivel de seguridad que se necesita para un departamento en la planta baja es generalmente mayor que para un departamento en un piso más alto. No es necesario que un propietario haga la vivienda tan segura que sea totalmente imposible forzar la entrada para robar. Los requisitos de las compañías de seguros no son una prueba de seguridad razonable. Los requisitos de una aseguradora son únicamente otro factor que se debe tomar en cuenta. Si el arrendatario cree en cualquier momento que la vivienda no es razonablemente segura, debe hacérselo saber al propietario, de preferencia por escrito, y solicitar que se tomen medidas para solucionar el problema Si, dentro de un plazo razonable, el propietario no hace efectuar el trabajo, el arrendatario puede presentar una solicitud al Tribunal. Será entonces responsabilidad del arrendatario probar que la vivienda no es razonablemente segura. If Si un arrendatario desea agregar cerraduras u otros dispositivos de seguridad para hacer la vivienda más que razonablemente segura, el arrendatario debe obtener previamente el consentimiento del propietario y pagar todos los costos. 18

20 9 RESOLUCION DE PROBLEMAS Primer paso El primer paso para tratar de resolver cualquier problema o disputa es leer cuidadosamente las cláusulas de su contrato y la sección de este folleto que trata sobre este tema. Siempre es preferible que un arrendatario y un propietario/agente traten de resolver cualquier problema entre ellos. Para evitar posibles futuros problemas, cualquier acuerdo logrado debe ponerse por escrito. Servicios de Arriendos El Departament of Fair Trading tiene funcionarios especializados en proveer información sobre arriendos (Information Officers) los cuales pueden proporcionar gratuitamente a los arrendatarios, propietarios, agentes y otras personas interesadas mayor información sobre las leyes de arrendamiento. Si usted desea aclarar cualquier asunto concerniente a arriendos, puede llamar a Renting Services o su centro más cercano de Fair Trading (vea el Capítulo 13). Los arrendatarios tienen también la opción de contactar al Tenants Advice and Advocacy Service para obtener mayor información sobre sus derechos y obligaciones.vea el Capítulo 13 para mayores detalles. Si, después de proceder según la información obtenida el problema o disputa todavía existe, Renting Services puede servir de mediador entre las partes para tratar de lograr un arreglo aceptable para ambas. Las solicitudes de mediación deben hacerse por escrito y ambas partes deben estar de acuerdo con este método. Es un hecho reconocido que la información y la mediación no resolverán cada problema o disputa. Puede ser necesario llevar algunos asuntos ante el Residential Tribunal. El personal de Renting Services puede proporcionar el formulario de solicitud necesario para hacer la solicitud al Tribunal y puede contestar cualquier pregunta que usted pueda tener sobre el proceso involucrado. 19

21 10 EL TRIBUNAL RESIDENTIAL Generalidades Costos Plazos limites El Residential Tenancies Tribunal (Tribunal de Arrendamiento Residencial) es un organismo resolutivo independiente que escucha y emite resoluciones sobre las solicitudes de órdenes de los arrendatarios y propietarios. El Tribunal constituye una forma rápida, barata y relativamente informal de resolver disputas. Las solicitudes se pueden enviar por correo o entregar personalmente en cualquier Fair Trading Centre. El arancel por una solicitud ante el Tribunal es $20. No tiene usted que pagar si es titular de una tarjeta de pensionado o de una tarjeta de concesión de estudiante a tiempo completo. Las audiencias por lo general tienen lugar dentro de un plazo de un mes y se realizan en un lugar lo más cerca posible de la vivienda. Hay límites de tiempo prescritos para presentar al Tribunal solicitudes de ciertas órdenes. Por ejemplo, en los casos en que se solicita una orden referente a infracción de las cláusulas del contrato de arrendamiento, esta orden normalmente se debe solicitar dentro de un plazo de 30 días de darse cuenta del hecho. Los plazos para presentación de solicitudes están incluidos en el formulario del Tribunal Application for an Order Ordenes Audiencias El Tribunal puede emitir, entre otras, órdenes de que: se cumpla una cláusula del contrato se pague indemnización al arrendatario o propietario un aumento del alquiler es excesivo se ponga término al contrato El Member (Funcionario) del Tribunal pedirá primero a las partes que traten de llegar a un arreglo. Si esto no se puede lograr se escuchará el caso en la sala de audiencias del Tribunal. El Member permitirá a ambas partes, por turno, que relaten su versión de los acontecimientos y presenten cualquier documento comprobante. Las audiencias por lo general son informales, pero se pueden realizar a pedido audiencias formales, donde se llaman testigos y se presta declaración bajo juramento. 20 Es responsabilidad de la persona que ha presentado la solicitud proveer suficiente evidencia para convencer al funcionario del Tribunal de que, según lo que éste considere más probable, debe emitir las órdenes solicitadas. Cualquier orden emitida tiene fuerza legal.

22 11 TERMINACION DEL ARRENDAMIENTO Aviso Si se va a poner término a un contrato de arrendamiento de la manera estándar, debe darse aviso por escrito a la otra parte. Un aviso de terminación debe: ser por escrito indicar la dirección de la vivienda ser firmado y fechado permitir el plazo requerido dar la fecha en que el arrendatario piensa, o se le pide, desocupar la propiedad dar las razones para terminar el contrato (si las hubiera) y, si se da aviso a un arrendatario, incluir una declaración de que puede encontrar información sobre sus derechos y obligaciones en el contrato de arrendamiento Se puede enviar el aviso por correo o entregarlo personalmente. La persona que da el aviso no puede pegarlo en una puerta o ponerlo por debajo de ésta. Si se manda el aviso por correo, se deberán agregar por lo menos 4 días hábiles al plazo de aviso, a fin de dar tiempo para la entrega del aviso. Plazos de aviso Aviso de venta de la propiedad El plazo de aviso se cuenta desde el día siguiente a su recibo. Cualquiera de las dos partes puede dar por lo menos 14 días de aviso para terminar un arriendo cuando está por vencerse el plazo fijo del contrato. Este aviso puede darse hasta el último día del plazo fijo incluido. Una vez que el plazo fijo ha terminado, el arrendatario debe dar por lo menos 21 días de aviso, y el propietario debe dar por lo menos 60 días de aviso. Si la propiedad se vende. y se requiere tomar posesion de ella desocupada, el propietario deberá dar al arrendatario por lo menos 30 días de aviso por escrito (después que se firma el contrato de compra y venta). Esto es aplicable solamente después que ha vencido el plazo fijo. 21

23 Aviso de infracción Ruptura prematura del contrato Serios apuros económicos Desgaste razonable Se puede dar un aviso de terminación en cualquier momento si cualquiera de las dos partes infringe seria o persistentemente una de las cláusulas del contrato, o si el arrendatario está atrasado en el alquiler más de 14 días. Se deben dar por lo menos 14 días de aviso por escrito. Los contratos de arrendamiento son documentos con fuerza legal que no se pueden romper fácilmente. Si el propietario desea terminar el contrato prematuramente, el arrendatario no está obligado a aceptar. Sin embargo, el arrendatario puede aceptar una terminación prematura, tal vez a cambio del pago de gastos e indemnización. Si el arrendatario cree que no puede permanecer en la vivienda el período completo del contrato, o continuar pagando el alquiler, debe avisar al propietario o al agente. Es mejor dar aviso lo antes posible. El propietario o el agente no están obligados legalmente a tratar de encontrar otro arrendatario mientras la vivienda no esté desocupada, pero a menudo lo hacen si se les da aviso. Un arrendatario o propietario puede en cualquier momento del arriendo solicitar al Residential Tribunal que ponga término al contrato por motivos de serios apuros económicos. No se requiere aviso previo. Es responsabilidad de la parte que declara apuros económicos satisfacer al Tribunal de que hay motivos para terminar el contrato. Si el Tribunal emite una orden de término del arriendo, puede ordenar a la parte que está pasando por apuros que pague indemnización a la otra parte. Al término del arrendamiento, el arrendatario es responsable de dejar la vivienda, hasta donde sea posible, en las mismas condiciones en que la encontró, a excepción del desgaste razonable según lo establecido en el informe original del estado de la vivienda. Desgaste significa el deterioro que ocurre con el correr del tiempo debido al uso razonable de la vivienda por parte del arrendatario y a la acción normal de los elementos naturales, aun cuando la vivienda reciba cuidado y mantenimiento razonables. 22

24 Inspección final Devolución de las llaves Devolución del depósito de alquiler Al término del período de arrendamiento, o lo antes posible después de éste, el arrendatario y el propietario/agente deben realizar una inspección final de la vivienda. Las dos partes deben completar entonces los informes del estado original de la vivienda. Sin embargo, si se da una oportunidad razonable a la otra parte de estar presente, y ésta no aparece, se puede completar el informe en su ausencia. El arrendatario es responsable de devolver todas las copias de las llaves que le ha dado el propietario o el agente al comienzo del arrendamiento. Durante el período de arriendo, el depósito de alquiler es retenido por el Department of Fair Trading y acumula intereses. Al término del arrendamiento, después de la inspección final, el propietario o el agente deben llenar un formulario de reclamo y dárselo al arrendatario para que lo firme. Cualquier desacuerdo sobre cómo se pagará el depósito deberá ser discutido previamente entre las partes. Si no se puede llegar a un acuerdo, cualquiera de las partes puede enviar un formulario de reclamo a Renting Services Branch, Department of Fair Trading sin la firma de la otra parte. El depósito no será pagado de inmediato. Se enviará una carta a la otra parte informándole del reclamo y dándole 14 días para presentar una solicitud al Tribunal para disputar este reclamo. Si no se recibe respuesta dentro de los 14 días siguientes, se pagará el depósito. Sin importar quién sea el que recurre al Tribunal, siempre es responsabilidad del propietario probar cualquier reclamo sobre el depósito. 23

25 12 VIVIENDA ABANDONADA Y ARTICULOS NO RETIRADOS Vivienda abandonada Si la propiedad residencial parece haber sido abandonada por el arrendatario, el propietario puede presentar una solicitud al Residential Tenancies Tribunal pidiendo una orden que declare que la vivienda ha sido abandonada. Una vez que se emita dicha orden, la vivienda se considera abandonada a partir de la fecha indicada en la orden. El propietario debe presentar suficiente información al Tribunal en apoyo de su aseveración de que la vivienda ha sido abandonada. Esta evidencia puede incluir declaraciones de testigos, avisos de desconexión de la electricidad, teléfono o gas, vivienda vacía, etc. No es necesario presentar una solicitud al Tribunal si hay suficiente información para estar seguro de que la vivienda ha sido abandonada. En esta situación, se puede tomar posesión de la vivienda inmediatamente, aunque es aconsejable obtener una orden o pedir asesoramiento. Indemnización Articulos no retirados El arrendatario que abandona la propiedad residencial puede ser obligado a pagar indemnización al propietario por cualquier pérdida (incluyendo pérdida de alquiler) causada por el abandono. El propietario deberá tomar todas las medidas razonables para minimizar la pérdida originada por el abandono. Si no toman medidas para evitar la pérdida, no es pagadera indemnización. Algunos de los costos que el propietario puede recuperar son el derecho de rearrendamiento y costos razonables de anuncios de la propiedad, si el abandono ocurre durante el plazo fijo. Los artículos que han sido dejados en la vivienda por el arrendatario después de desocuparla pasan a ser artículos no retirados. Si estos artículos permanecen en la vivienda 2 días laborales después que el arrendatario la ha desocupado, pueden ser desechados si se estima que su valor es inferior al costo de remoción y almacenaje. De lo contrario deben ser guardados en un lugar seguro. Si los artículos son alimentos perecederos, se pueden desechar inmediatamente. 24

26 Remate de artículos Aviso requerido al arrendatario Los arrendatarios pueden presentar al Tribunal una solicitud de órdenes de que el propietario les entregue los artículos que han dejado en la vivienda. Otras personas aparte de los arrendatarios y propietarios que pudieran tener un interés en los artículos, también tienen derecho a presentar una solicitud al Tribunal (por ej. una compañía de arriendo de artefactos). Una vez que los artículos han estado almacenados durante 30 días, pueden ser vendidos por subasta pública. El propietario debe dar cuenta al arrendatario del saldo restante del producto de la venta, después de la deducción de costos razonables de remoción, almacenaje y venta de los artículos. Si los artículos no reclamados son almacenados, el propietario debe tomar ciertos pasos dentro de los siete días siguientes al almacenaje de los artículos: dar aviso por escrito al arrendatario de que los artículos se encuentran almacenados, y publicar el aviso en un periódico de circulación en todo el Estado. Se puede dar aviso al arrendatario mandándolo por correo a la última dirección para correspondencia conocida por el propietario. Puede también darse aviso a una persona designada por el arrendatario antes de desocupar la vivienda. El aviso debe contener lo siguiente: el nombre y dirección del propietario, o una dirección donde se puedan reclamar los artículos el nombre del arrendatario la dirección de la vivienda arrendada una descripción de los artículos una declaración de que, en una fecha especificada, o posteriormente, los artículos serán vendidos en subasta pública a menos que sean reclamados previamente, siendo pagaderos los costos razonables de remoción y almacenaje, pero no otros costos (alquiler adeudado, por ejemplo), y una declaración de que el propietario retendrá del producto del remate los costos razonables de remoción, almacenaje y venta. 25

27 Reclamo de artículos no retirados Una persona que tenga derecho a posesión de los artículos dejados en la vivienda puede reclamarlos en cualquier momento antes de que sean desechados o vendidos, a condición de que el dueño de la propiedad esté cierto de que el reclamo es legítimo. El propietario tiene derecho a exigir pago de los costos reales de remoción y almacenaje de los artículos reclamados antes de permitir que estos sean retirados. Si el reclamo es sólo por algunos de los artículos no retirados, y los artículos restantes son todavía de un valor suficiente para cubrir los gastos razonables de remoción y almacenaje de todos los artículos, el dueño de la propiedad debe entregar aquellos artículos reclamados sin exigir pago por el costo de remoción y almacenaje de los mismos. 26

28 13 DONDE SE PUEDE OBTENER MAYOR INFORMACION Información sobre arriendos y depósitos de alquiler El Department of Fair Trading ofrece un servicio gratis de información a los arrendatarios, propietarios y agentes sobre sus derechos y responsabilidades según la ley de arrendamientos. Si necesita mayor información, diríjase a: Renting Services Level 4, 234 Sussex Street, Sydney NSW 2000 Dirección postal Locked Bag 19, Darlinghurst NSW 2010 Tenancy Information Tel: (02) o Freecall: Si desea información general sobre arriendos, puede dirigirse al Fair Trading Centre más cercano (vea la cubierta posterior por detalles). Rental Bond Information Level 4, 234 Sussex Street, Sydney NSW 2000 Tel: (02) o Freecall: Fax:General Formularios de Reclamo solamente (02) (02) Residential Tribunal Después que ha presentado una solicitud de una audiencia, puede contactar al Registro del Tribunal para pedir información referente a esa audiencia. Registry, Residential Tribunal Dirección postal: GPO Box 4005, Sydney NSW 2001 Tel: (02) Freecall: Fax: (02)

29 Servicios de Información para Arrendatarios Inner Sydney Los Tenants Advice and Advocacy Services (Servicios de Asesoramiento y Defensa de Arrendatarios) son organizaciones independientes con base en la comunidad, financiadas con los intereses de los depósitos de alquiler. Su función es ayudar tanto a arrendatarios privados como de viviendas estatales, brindándoles asesoramiento, información y defensa. Arrendatarios que viven en: Inner Sydney, South Sydney, Botany & Leichhardt - local council areas Llamar al (02) Inner Western Sydney Eastern Sydney Northern Sydney Southern Sydney Western Sydney South Western Sydney Central Coast Hunter Mid North Coast North Coast Illawarra/South Coast North Western NSW SouthWestern NSW Ashfield, Burwood, Concord, Drummoyne, Marrickville & Strathfield Randwick, Waverley & Woollahra Hornsby, Hunters Hill, Ku-ring-gai, Lane Cove, Manly, Mosman, North Sydney, Ryde, Pittwater, Warringah and Willoughby Bankstown, Canterbury, Hurstville, Kogarah, Rockdale & Sutherland Auburn, Baulkham Hills, Blacktown, Blue Mountains, Hawkesbury, Holroyd, Parramatta & Penrith Camden, Campbelltown, Fairfield, Liverpool & Wollondilly Gosford & Wyong Greater Newcastle & Hunter Valley Greater Taree, Hastings, Kempsey, Nambucca, Belingen, Coffs Harbour North Coast council areas Illawarra & South Coast North West of the Great Dividing Range South West of the Great Dividing Range (02) (02) (02) (02) (02) (02) (02) (02) (02) Hay también cuatro servicios que ayudan específicamente a los arrendatarios aborígenes Greater Sydney Southern NSW Western NSW Northern NSW Includes Sydney metropolitan area to Gosford Southern NSW Western NSW Northern NSW (02) Aged Tenants Service (Servicio para Arrendatarios Ancianos)

30 The Renting Guide was originally produced in September This edition was updated in January La Guía de Arrendamiento fue preparada originalmente en septiembre de La presente edición fue actualizada en enero de 1999.

31 TENANCY INFORMATION SERVICES LANDLORDS AND TENANTS Department of Fair Trading, Renting Services Tenancy (02) or Freecall Bonds (02) or Freecall Fair Trading Centres Albury Armidale Blacktown Broken Hill Coffs Harbour Dubbo Gosford Goulburn Grafton Hurstville Lismore Liverpool Newcastle Orange Parramatta Penrith Port Macquarie Queanbeyan Sydney Tamworth Tweed Heads Wagga Wagga Wollongong TENANTS ONLY Tenants Advice and Advocacy Services Sydney Inner Sydney (02) Inner West (02) East (02) North (02) South (02) West (02) South West (02) Outside Sydney Central Coast (02) Hunter (02) Illawarra/South Coast (02) Mid North Coast North Coast North Western NSW South Western NSW Aged Tenants Service Tenants Union Hotline ( 02) Language Assistance Ring the telephone interpreting service on and ask for an interpreter in your language. The interpreter can then contact the Department of Fair Trading on Ayuda para comunicarse Llame al servicio de intérpretes telefónicos al y pida un intérprete de español (Spanish). El intérprete puede entonces llamar al Department of Fair Trading al DEPARTMENT OF FAIR TRADING NSW Consumer Protection Agency DFT 064