Aplaudida por urgente y necesaria y criticada por insuficiente e injusta

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1 Aplaudida por urgente y necesaria y criticada por insuficiente e injusta Hoy entra en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo Contenido: Cuatro capítulos de medidas urgentes 2 Principales novedades de la ley. 3-4 STJUE 14 de marzo, un punto de inflexión 5 Otras medidas (dación en pago) 6 Cinco meses de tramitación 7-8 l Pleno del Senado aprobó el pasado 8 de E mayo la Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, conocida de forma coloquial como Ley Antidesahucios. El visto bueno definitivo se produjo con los únicos votos del PP, grupo que rechazó las 275 enmiendas presentadas. La norma (Ley 1/2013, de 14 de mayo), se encuentra en vigor desde el mismo día de su publicación en el BOE, trámite que se ha materializado hoy martes 15 de mayo. El texto llegó prácticamente cerrado del Congreso y es el resultado de la fusión que ha hecho el PP de su proyecto de ley y de la proposición de ley vía Iniciativa Legislativa Popular (ILP) para regular la dación en pago, e incorpora medio centenar de cambios que introdujo el Grupo Popular. La norma cuenta con sus defensores y detractores. Quienes la apoyan afirman que incorpora las medidas necesarias para hacer frente al drama social de los desahucios. Entre otras, limita las cláusulas abusivas, protege a las familias más vulnerables, crea un fondo social de viviendas y legisla a favor de la dación en pago, aunque sólo la incorpora como último recurso para los casos más desesperados. En este sentido, hacen hincapié en que era urgente y necesario actuar como lo ha hecho el Gobierno, mientras que destacan que el anterior Ejecutivo no hizo nada para frenar los desahucios. En cuanto a sus detractores, consideran que la norma es insuficiente e injusta y critican al Gobierno por no haber respetado las peticiones de la iniciativa ciudadana. Además, todos los partidos de la oposición coinciden en que la norma no da solución real al problema y acusan al PP de aplicar el rodillo de la mayoría absoluta y no pactar cambios. La ley se estructura en cuatro capítulos, ocho artículos, cuatros disposiciones adicionales, diez transitorias y cuatro finales. Además, modifica siete normas en vigor, entre las que cabe destacar la Ley Hipotecaria de 1946, la Ley de Enjuiciamiento Civil 2000) y el RDley de medidas de protección a deudores hipotecarios sin recursos (2012). También cabe destacar que el texto incluye un bloque de modificaciones para dar cumplimiento a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que resuelve la cuestión prejudicial planteada por un juzgado de lo Mercantil de Barcelona sobre el caso de un particular afectado por una cláusula abusiva. A partir de ahora el órgano judicial, bien sea de oficio o a instancia de parte, podrá apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo y, como consecuencia, decretar la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas. Además, la ley también establece que el notario podrá suspender la venta extrajudicial y advertir a las partes si existe alguna cláusula que pueda ser considerada abusiva, a los efectos de reforzar la protección del deudor hipotecario. Se trata en definitiva de una norma de gran calado por el ámbito al que afecta a la que, cuando menos, hay que reconocerle el mérito de haber implementado cambios en un mercando hipotecario regido durante décadas por una normativa inmóvil. 1

2 Cuatro capítulos de medidas urgentes para hacer frente a circunstancias excepcionales El Preámbulo de la ley justifica la necesidad de la entrada en vigor de la misma en atención a las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y financiera, en la que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones, todo lo cual, exige la adopción de medidas que, en diferentes formas, contribuyan a aliviar la situación de los deudores hipotecarios. A pesar de que señala que la tasa de morosidad en nuestro país es baja, reconoce la necesidad de reforzar el marco de protección a los deudores que, a causa de tales circunstancias excepcionales, han visto alterada su situación económica o patrimonial y se han encontrado en una situación merecedora de protección. A tal efecto se aprueba la ley, que consta de cuatro capítulos que sintetiza el Preámbulo y que por su interés detallamos. Capítulo I Prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión, con la confianza de que, a la finalización de ese período, habrán superado la situación de dificultad. La medida es excepcional y temporal, si bien afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. A pesar de que por medio de esta ley no se alterará el procedimiento de ejecución hipotecaria, sí impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas. Concreta que las familias que se acojan a esta suspensión deben cumplir con una serie de requisitos (situación de especial vulnerabilidad): familias numerosas, familias monoparentales con dos hijos a su cargo o víctimas de violencia de género o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo, entre otras. También existen otros límites, como que sus ingresos no puedan superar en tres veces el IPREM, requisito que se suaviza en unidades familiares en las que exista un miembro con discapacidad o en situación de dependencia, siempre que demuestre que la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas (carga hipotecaria sobre la renta sufrida en los cuatro últimos años). La norma prevé además que la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengue más intereses de demora que el resultante de sumar a los intereses un 2% sobre la deuda pendiente. Capítulo II Introduce mejoras a través de la modificación de la Ley Hipotecaria de 1946, la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario y la Ley 41/2007 por la que se modifica la anterior. Entre otras medidas, limita los intereses de demora que recaigan sobre vivienda habitual a tres veces el interés legal del dinero y prohíbe la capitalización de dichos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar intereses. También se fortalece en la Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados y se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito. Como consecuencia de la STJUE, de 14 de marzo, introduce en determinados supuestos que el notario pueda suspender la venta extrajudicial y le faculta para que pueda advertir a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva. Capítulo IV Modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas. Capítulo III Modifica varios aspectos de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución. Entre otras medidas permite condonar parte del pago de la deuda remanente de una ejecución hipotecaria o que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada. También duplica el plazo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación. Además, el valor de tasación de la subasta no podrá ser inferior al 75% del que sirvió para conceder el préstamo. También recoge una modificación del procedimiento ejecutivo al hilo de la STJUE de 14 de marzo, mediante el que el órgano judicial (de oficio o a instancia de parte) pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas y decretar en consecuencia la improcedencia de la ejecución. Disposición adicional primera Por último, la Ley incluye un mandato al Gobierno para que emprenda inmediatamente las medidas necesarias para impulsar, con el sector financiero, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. 2

3 THOMSON REUTERS ESPAÑA Principales reformas orientadas a la protección de los deudores hipotecarios La ley es fruto de la refundición de dos iniciativas previas y sobre la que se han introducido abundantes modificaciones: 1 El Proyecto de Ley de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, procedente a su vez del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre. 2 La Proposición de Ley de regulación de la dación en pago, de paralización de los desahucios y de alquiler social, de iniciativa legislativa popular. Como hemos indicado, la norma se estructura en cuatro capítulos, ocho artículos, cuatros disposiciones adicionales, diez transitorias y cuatro finales. No es por tanto una ley extensa ni, en atención a las fuentes de las que bebe, puede ser considerada de nuevo cuño. De hecho, opera en la modificación de siete normas: Ley hipotecaria de 1946; Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario; Ley 41/2007, que modifica la anterior; Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil; Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos; Ley de planes y fondos de pensiones (2002) y la Ley de ordenación y supervisión de seguros privados (2004). Suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión Capítulo I (arts.1 y 2) La suspensión inmediata de los lanzamientos de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión, aparece en la norma como una medida de carácter temporal, ya que dicha suspensión será efectiva hasta transcurridos dos años de la entrada en vigor de esta ley y por tanto excepcional. Afectará a todos los procesos judiciales de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por los que se adjudique al acreedor la vivienda habitual (art.1). El art. 2 concreta los documentos mediantes los que el deudor acreditará la concurrencia de la circunstancias a que se refiere esta ley (certificado de rentas, últimas tres nóminas percibidas, Libro de familia, escrituras de compraventa ) El art. 1 recoge los requisitos subjetivos y objetivos para ser beneficiario: Requisitos subjetivos (art.1.2) Requisitos objetivos (art. 1.3) - Ser familia numerosa. - Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo. - Unidad familiar con un menor de tres años. - Unidad familiar con un miembro con discapacidad o dependiente. - Situación de desempleo del deudor hipotecario. - Unidad familiar en que exista una víctima de la violencia de género. - Que los ingresos no superen tres veces el IPREM o hasta cuatro y cinco en casos de grandes discapacidades. - Alteración significativa de las circunstancias económicas en los cuatro años anteriores a la solicitud. - Cuota hipotecaria superior al 50% de los ingresos netos. - Que la hipoteca se haya concedido para adquirir la vivienda. 3

4 THOMSON REUTERS ESPAÑA Modifica la Ley Hipotecaria para limitar los intereses de demora a tres veces el interés legal (art. 3) Art. 3 Modifica la Ley Hipotecaria (Texto refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946) en un aspecto de gran interés; establece que para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero. Prohíbe además la capitalización de esos intereses. En el supuesto de que el resultado de la ejecución no fuera suficiente para cubrir la totalidad de la deuda garantizada, el resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de manera que el principal deje de devengar. Dicho precepto queda recogido en el art 3.Dos de la Ley, que añade un tercer párrafo al art. 114 de la Ley Hipotecaria: «Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.» El art. 3 también introduce la posibilidad de que la venta pueda ser suspendida por el notario, tal y como se detalla en la página 5 (STJUE). Requisitos para las sociedades de tasación legal y nuevas competencias para el Banco de España; límite del préstamo hipotecario sobre el valor de tasación (art. 4) Nueva redacción sobre la regulación de la hipoteca inversa (art. 5) Protección del deudor en la comercialización de productos (art. 6) Art. 4 Modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. En concreto, opera siete modificaciones en materia de tasación de viviendas. En este sentido, el art 4. Uno concreta los requisitos de homologación, independencia y secreto para las sociedades de tasación que se establezcan reglamentariamente, reglamento de conducta que será de obligado cumplimiento para las sociedades de tasación que tengan vinculación con entidades de crédito. Además, las sociedades de tasación deberán someterse a auditoría de cuentas. Por último, refuerza el papel del Banco de España, que incoará un procedimiento sancionador en supuestos de prestación irregular de los servicios de tasación. En su apartado Seis, el art 4 modifica el art. tercero de la Ley 2/1981 y establece que el préstamo hipotecario no podrá exceder el 60% del valor de tasación del bien hipotecado. Dicho porcentaje podrá ser de hasta el 80% cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, con un plazo máximo de amortización de 30 años. Art. 5 Modifica la Ley 1/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario, en lo relativo a la regulación de la hipoteca inversa. Da una nueva redacción a los requisitos de la letra a) del apartado 1 de la Disposición adicional primera: «a) que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.» Art. 6 Para el fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios se exige que, en determinados supuestos, los contratos de préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual suscritos por persona física contengan una expresión manuscrita, mediante la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato. Dichos supuestos son los préstamos hipotecarios con limitaciones a la variabilidad del tipo de interés (del tipo cláusulas suelo) en los que el límite a la baja sea inferior al límite al alza, los préstamos que lleven aparejada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo del tipo de interés o que se conceda en divisas. 4

5 La STJUE, de 14 de marzo, un punto de inflexión (arts. 3 y 7) En el argot cinematográfico se conoce como plot point al giro recurrente insertado al final de una escena que hace que la trama tome una nueva dirección. Sirva el paralelismo para destacar que la tramitación de esta norma ha tenido su particular plot point o punto de inflexión en la STJUE, de 14 de marzo, que resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEEE del Consejo, de 5 de abril de La Curia concluye que la normativa española, que impide al juez que es competente para declarar abusiva una cláusula de un contrato de préstamo hipotecario suspender el procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado por otra vía, es contraria al Derecho de la Unión. No en vano, el Gobierno paralizó la tramitación de la Ley hasta el 14 de marzo consciente de la importancia del fallo, cuya dirección ya se vislumbraba por el informe que emitió en noviembre de 2012 la abogada general del TJUE Juliane Kokott, sobre la Ley Hipotecaria española y en relación con este caso concreto. Una semana después de conocerse el fallo, el pasado 20 de marzo, el ministro de Economía Luis de Guindos confirmó que el Gobierno modificaría la normativa hipotecaria para permitir que los jueces puedan paralizar los procesos de desahucio y tener así tiempo para investigar si se han aplicado cláusulas abusivas y dar así cumplimiento a la STJUE. A tal fin, dichas modificaciones fueron introducidas a través de enmiendas durante su tramitación en el Congreso de los Diputados. Vamos a incorporar la sentencia en toda su extensión, vamos a modificar el procedimiento para que el juez vea si se han producido cláusulas abusivas". El procedimiento al que se refería el ministro era el contemplado en la legislación española, que no garantiza (ba) en esta materia la protección de los consumidores. En primer lugar, además de ser muy limitados los motivos por los que un deudor puede oponerse al procedimiento de ejecución de una hipoteca, entre ellos no figura la existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario, destaca la sentencia. Como se sabe, dicha circunstancia sólo puede ser invocada en el marco de un procedimiento declarativo separado, que en ningún caso suspende el procedimiento de ejecución hipotecaria. Debido a que el procedimiento declarativo suele ser más largo que el de ejecución, por lo general el pronunciamiento sobre si la cláusula es abusiva llega después de haberse producido la ejecución. Modifica la LEC Pues bien, la Ley Antidesahucios (art. 7) modifica en esta materia la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Entre otros cambios, añade un párrafo al apartado 1 del art. 552 LEC, que queda redactado así: Cuando el tribunal apreciare que alguna de las cláusulas incluidas en un título ejecutivo de los citados en el artículo pueda ser calificada como abusiva, dará audiencia por cinco días a las partes. Oídas éstas, acordará lo procedente en el plazo de los cinco días siguientes, conforme a lo previsto en el artículo ª. Añade además una causa 7.ª al apartado 1 del art. 557 LEC (Oposición a la ejecución fundada en títulos no judiciales ni arbitrales) con la siguiente redacción: Que el título contenga cláusulas abusivas. Por último, incorpora un punto 3.ª al apartado 1 del art 561 LEC (Auto resolutorio de la oposición por motivos de fondo), con la siguiente redacción: Cuando se apreciase el carácter abusivo de una o varias cláusulas, el auto que se dicte determinará las consecuencias de tal carácter, decretando bien la improcedencia de la ejecución, bien despachando la misma sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas. Y también la Ley Hipotecaria La STJUE también ha conllevado modificaciones en la Ley Hipotecaria (Capítulo II). En relación con la intervención del notario (art.3), se introduce la posibilidad de que el fedatario público pueda suspender la venta extrajudicial cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente, en la forma prevista por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que dicte El Gobierno paralizó la tramitación de la Ley hasta el 14 de marzo, consciente de la importancia del fallo del TJUE resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas. Además, se faculta expresamente al notario para que advierta a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva. En concreto la nueva redacción del art. 129 f) establece: Cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento de deudor, acreedor y en su caso, avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos. En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales. La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del artículo de Ley de Enjuiciamiento Civil. Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la ejecución, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor. 5

6 Otras novedades que incorpora la ley Dación en pago en el marco del Código de Buenas Prácticas, pero no la retroactiva y universal que únicamente se podrán acoger al apartado 3 del Anexo del RD-Ley 6/2012 (dación en pago) las hipotecas en las que el precio de adquisición no excede de unos valores: - Municipios de más de habitantes ( ). - Municipios entre y habitantes o integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de habitantes ( ). - Municipios entre y habitantes ( ). - Municipios hasta habitantes ( ). Uno de los aspectos más polémicos de la tramitación de la Ley ha sido el relativo a la dación en pago. La norma la contempla, pero únicamente como parte del Código de Buenas Prácticas Bancarias que permite entregar la vivienda para sufragar la deuda en casos de especial vulnerabilidad. Dicho de otra forma, la Ley no prevé la principal medida contemplada en la Iniciativa Legislativa Popular (ILP), firmada por millón y medio de personas; la dación en pago con carácter universal y retroactivo. En concreto, la Ley (art. 8) determina Dicho apartado 3 establece -3 b)- que la dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda. Destacar por último que la Ley extiende el ámbito de protección del RD-Ley 6/2012 también a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual. Creación de un fondo social de vivienda para los desahuciados Posibilidad de condonar parte de la deuda remanente tras la ejecución hipotecaria Como hemos indicado, la Ley incluye un mandato al Gobierno para que emprenda inmediatamente las medidas necesarias para impulsar, con el sector financiero, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Dicho mandato se recoge en la Disposición adicional primera, en la que se añade que dicho fondo tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciba. Establece además un plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley para valorar la ampliación de la cobertura del fondo a las personas que se encuentre en una situación de especial vulnerabilidad social distintas a las previstas en el art. 1 de esta ley. En el desarrollo que estamos haciendo del art. 7 de la Ley, cabe destacar la posibilidad de que el deudor vea condonada parte de la deuda remanente tras la ejecución hipotecaria. Esta medida, que modifica el art. 579 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, implica una excepción a la regla general por la que, en caso de que el precio de subasta sea insuficiente para cubrir la deuda, proseguirá la ejecución ordinaria contra el deudor. Se aplicará sólo a viviendas habituales. Nueva redacción art a) LEC: El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación. Además (nueva redacción art b), en el supuesto de que quien se adjudique el inmueble sea el ejecutante, o aquel a quien le hubiera cedido su derecho o una sociedad de su grupo, si estos enajenan la vivienda dentro del plazo de 10 años desde la aprobación del remate, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación, se verá reducida en un 50% de la plusvalía obtenida en tal venta. 6

7 Cinco meses de tramitación parlamentaria Un texto fruto de la fusión con la ILP y que desarrolla el RD-ley 27/2012 La Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social ha requerido de una tramitación en el Congreso que se ha prolongado cinco meses. El texto definitivo es fruto de la fusión de la propuesta del Ejecutivo con la Iniciativa legislativa Popular (ILP) promovida por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). En cuanto a sus antecedentes, hay que buscarlos en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (que incorporaba el Código de Buenas Prácticas dirigido a las entidades financieras), pero sobre todo en el RD-ley 27/2012, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Esta norma adelantó por razones de urgencia algunas de las medidas más relevantes de la ley, como la paralización del lanzamiento de sus inmuebles durante dos años a las personas en situación de especial vulnerabilidad. El Ejecutivo aprobó hace poco más de un año el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que incorpora como Anexo el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. Dicho Código era de libre adhesión para las entidades bancarias, pero se convierte en obligatoria una vez que las entidades lo suscriben. En total se adhirieron 86 entidades financieras, esto es, la práctica totalidad de las que operan en el mercado hipotecario. Sin embargo, su eficacia real ha sido muy limitada, por lo que el Gobierno se vio en la obligación de dar una vuelta de tuerca, en palabras de Soraya Sáenz de Santamaría, para implementar medidas que ofrecieran un mayor nivel de eficacia. RD-ley 27/2012 La vuelta de tuerca tomó carta de naturaleza el pasado 15 de noviembre, fecha en la que el Consejo de Ministros aprobó el RD-ley 27/2012, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Desde su entrada en vigor, los deudores hipotecarios más vulnerables por efecto de la crisis verán paralizado el lanzamiento de sus inmuebles durante un periodo de dos años, siempre y cuando reúnan una serie de requisitos tal y como se aprecia en la tabla adjunta de la (página siguiente). Medidas RD-l 6/2012 Las medidas que tienen por objeto aliviar la situación económica y social de las familias que se encuentran dentro del denominado umbral de exclusión. Entre otras, recoge: Un plan de reestructuración de la deuda del cliente. Una quita de la deuda. La dación en pago; la entrega de la vivienda para saldar la deuda, con posibilidad de seguir viviendo un tiempo como arrendatario. Sin embargo, sus frutos no han sido los deseados, en buena medida porque establece unas condiciones muy restrictivas a los particulares para poderse beneficiar: Dirigido a personas o familias con riesgo de exclusión social. Todos los miembros de la unidad deben estar en paro. La cuota hipotecaria debe superar el 60% de los ingresos netos. La vivienda afectada debe tener un valor máximo en función de la localidad, con un tope de euros. 7

8 Cinco meses de tramitación parlamentaria II Real Decreto-ley 27/2012 Requisito general: Se podrán beneficiar aquellas familias que entre todos sus miembros no ingresen tres veces el IPREM (más de euros al mes/ euros al año en doce pagas). Además, la casa objeto de lanzamiento debe ser su única vivienda en propiedad, y cuando tuvieran que pagar una cuota de la hipoteca de más de un 50% de sus ingresos netos. Para no ser desahuciados deben presentar además alguna de las siguientes: Circunstancias: Ser familias numerosas de acuerdo con la definición en la legislación vigente. Constituir una unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo. Ser familias con algún menor de tres años. Tener a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33% o dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral. Ser deudores en paro y sin prestación por desempleo. Constituir unidades familiares en las que convivan en la misma vivienda una o más personas, que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral. Estar en alguno de los supuestos de violencia de género. Como se observa, dicho RD-ley ha servido de base para la redacción de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, en aspectos tan importantes de la misma como la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de lo desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. También recoge la segunda gran actuación prevista en el RD-ley; la creación del Fondo Social de Viviendas para las personas que hayan perdido su vivienda. En este sentido el Gobierno insistió en noviembre en que el Real Decreto-Ley se aprobaba con carácter de urgencia, si bien podría ser objeto (como finalmente ha ocurrido) de un posterior desarrollo en sede parlamentaria. En este sentido, la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, explicó que contempla las medidas más urgentes, más inmediatas, que hay que poner en marcha ya, así como que la norma pasará a las Cortes Generales a un proceso de diálogo y negociación política en la que esperamos aportaciones de todos los grupos, especialmente del grupo socialista. Aprobación definitiva Este último punto sirve de enlace para exponer Cinco meses de tramitación La tramitación en el Congreso se ha prolongado durante cinco meses, desde que el 15 de noviembre de 2012 el Gobierno aprobara el decreto ley de Protección a los Deudores Hipotecarios que, tras sumarse con la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) de dación en pago, fue aprobado en el Congreso el pasado 18 de abril. de forma sucinta la tramitación de la norma, cuya aprobación definitiva no ha sido finalmente fruto del acuerdo. Bien al contrario, ha encaminado su recta final en el Congreso de los Diputados con el único apoyo del Partido Popular. Como se sabe, el proyecto de ley refundía el decreto ley del Gobierno con la Iniciativa legislativa Popular (ILP) promovido por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y que entró en la Cámara con casi millón y medio de firmas. En el último momento y contra todo pronóstico, el PP decidió en febrero cambiar el sentido de su voto y apoyar ILP, por lo que la futura ley iba a ser por tanto el resultado de unir la citada iniciativa con el decreto ley que presentó el Gobierno y con la inclusión de a l g u n a s enmiendas de la oposición. Sin embargo el texto gubernamental presentado se topó con el rechazo frontal de la oposición y de la PAH, ya que afirmaban no encontrar ni rastro de la ILP, que reclamaba la regulación de la dación en pago, la paralización total y universal de los desahucios y mayor nitidez en los planes de viviendas de alquiler social. En cuanto a las cláusulas abusivas y las quitas de deuda, critican que, en términos generales, queden en manos de jueces y notarios y en la discrecionalidad de los bancos. Tras fusionarse la propuesta del Ejecutivo con la ILP, la Ley llegó de la Cámara Baja prácticamente cerrada, si bien incorporaba medio centenar de cambios que introdujo el Grupo Popular para reflejar el espíritu de las enmiendas de la oposición. La ley fue aprobada a principios de este mes de forma definitiva por el Senado, para lo que el PP hizo valer la mayoría que tiene en la Cámara Alta. Al no haberse producido cambios en la norma (se rechazaron los tres vetos presentados por PSOE, PSC e ICV y las 275 enmiendas parciales presentadas), no fue necesaria la remisión al Congreso para su aprobación definitiva. Cabe recordar por último que, con carácter previo, la norma fue aprobada por la Comisión de Economía y Competitividad del Congreso el 18 de abril y remitida al Senado, donde el plazo para la presentación de enmiendas se amplió al 26 de abril. El proyecto de ley quedó el viernes 3 de mayo visto para su aprobación definitiva el miércoles 8 de mayo y por el procedimiento de urgencia en el Pleno del Senado. 8

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