PROCESOS DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE Aplicación en los municipios almerienses

Transcripción

1 JORNADAS COLEGIO OFICIAL DE APAREJADORES Y ARQUITECTOS TÉCNICOS ALMERÍA PROCESOS DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE Aplicación en los municipios almerienses Juan Martín García Director de Asistencia a Municipios Diputación de Almería 22 de marzo de 2012

2 Introducción: ocupación tradicional del campo (usos agrícolas) En España la construcción de casas en el campo ha sido algo habitual y tradicional MASIAS CASERIOS CORTIJOS PAZOS VIVIENDAS EN SUELO NO URBANIZABLE CORTIJADAS

3 Introducción: ocupación tradicional del campo (usos agrícolas) En España la construcción de casas en el campo ha sido algo habitual y tradicional MASIAS CASERIOS CORTIJOS PAZOS CORTIJADAS

4 Regularización Edificaciones en Suelo No Urbanizable Introducción: ocupación tradicional del campo (usos agrícolas) En España la construcción de casas en el campo ha sido algo habitual y tradicional VIVIENDAS EN SUELO NO URBANIZABLE

5 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: forma de ubicación Situaciones de las edificaciones: A DEFINIR POR EL AVANCE DEL PLANEAMIENTO EDIFICACIONES AISLADAS ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS HABITAT RURAL DISEMINADO

6 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: forma de ubicación Situaciones de las edificaciones: A DEFINIR POR EL AVANCE DEL PLANEAMIENTO EDIFICACIONES AISLADAS Edificaciones o agrupaciones de edificaciones que no llegan a constituir un asentamiento

7 Regularización Edificaciones en Suelo No Urbanizable Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: forma de ubicación Situaciones de las edificaciones: A DEFINIR POR EL AVANCE DEL PLANEAMIENTO EDIFICACIONES AISLADAS

8 Regularización Edificaciones en Suelo No Urbanizable Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: forma de ubicación Situaciones de las edificaciones: A DEFINIR POR EL AVANCE DEL PLANEAMIENTO EDIFICACIONES AISLADAS

9 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: forma de ubicación Situaciones de las edificaciones: A DEFINIR POR EL AVANCE DEL PLANEAMIENTO ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS Ámbitos territoriales definidos: - Grado de consolidación mayor de 10 viv./hectárea. - Entre 10 y 5 viv./hectareas se ha de justificar la viabilidad de implantar infraestr. y equip. - En ningún caso en densidades inferiores a 5 viv./hectárea Poseer estructura urbana: - Han de presentar aptitudes para implantar una estructura urbana (morfología e integración con estructura urbana existente) Deben generarse actividades urbanas, demandando servicios y dotaciones urbanas: - Una agrupación presenta dichas características cuando tengan capacidad de una población mínima entorno a los 200 habitantes (entre 60 y 100 viviendas).

10 Regularización Edificaciones en Suelo No Urbanizable Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: forma de ubicación Situaciones de las edificaciones: A DEFINIR POR EL AVANCE DEL PLANEAMIENTO ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS

11 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: forma de ubicación Situaciones de las edificaciones: A DEFINIR POR EL AVANCE DEL PLANEAMIENTO HABITAT RURAL DISEMINADO Ámbitos territoriales formados por edificciones que en su origen estaban vinculadas a la actividad agropecuaria y el medio rural. Poseen características tipologicas y morfológicas propias que deben preservarse Deberán ser ámbitos desvinculados de los núcleos urbanos. No deberá poseer una estructura de carácter urbano definida. Deberá existir una relación funcional entre las edificaciones existentes en el ámbito que justifique la necesidad de ciertso servicios y dotaciones comunes.

12 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: forma de ubicación Situaciones de las edificaciones: A DEFINIR POR EL AVANCE DEL PLANEAMIENTO HABITAT RURAL DISEMINADO

13 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: Declaración AFO PROCEDIMENTO DE RECONOCIMIENTO ASIMILADO AL RÉGIMEN DE FUERA DE ORDENACIÓN? Requiere la Aprobación previa del Avance del Planeamiento y de las Ordenanzas de Seguridad, Salubridad y Habitabilidad Corresponde al Ayuntamiento el Reconocimiento de Asilidado a Fuera de Ordenación Se inicia a Instancias de la Persona Titular de la Edificación Plazo máximo para resolver es de 6 meses Silencio Administrativo Negativo

14 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: requisitos aplicación ORDENANZA AVANCE DE PLANEAMIENTO (Objeto: definir la forma de ubicación de las edificaciones) (Artículo 4) MUNICIPAL NORMAS HABITABILIDAD SALUBRIDAD EDIFICACIONES EN SUELO NO ORDENANZA MUNICIPAL DOCUMENTACIÓN SOLICITUDES DE RECONOCIMIETO AFO (Artículo 10.2) URBANIZABLE (Artículo 5)

15 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: requisitos aplicación DOCUMENTACIÓN DEL AVANCE: AVANCE DE PLANEAMIENTO (Objeto: definir la forma de ubicación de las edificaciones) (Artículo 4) - MEMORIA DEL AVANCE - Determinaciones que afecten al SNU y a las categorías de protección establecidos en los POT y el PGOU - Justificación de los criterios de delimitación utilizados. - PLANO DE IDENTIFICACIÓN Y DELIMITACIÓN DE LOS ASENTAMIENTOS A ESCALA MÍNIMA DE 1: Contenido informativo: - Delimitación de Suelo Urbano y Urbanizable - Delimitación categorías de SNU de los POT y el PGOU - Otra información que forme parte del plto. urbanístico, territorial y ambiental que se considere determinante - Las parcelaciones urbanísticas que no constituyan asentamientos para la que no haya prescrito la acción de la Administración y no se haya procedido a la reagrupación. - Contenido sustantivo - Delimitación de los Asentamientos Urbanísticos existentes - Delimitación de las Hábitat Rural Diseminado

16 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: requisitos aplicación MUNICIPIOS SIN ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS O ESTEN DELIMITADOS EN EL PLAN GENERAL: AVANCE DE PLANEAMIENTO EL PLENO MUNICIPAL PREVIO INFORME DE LOS SERVICIOS TÉCNICOS MUNICIPALES, ACORDARÁ EXPRESAMENTE LA INNECESARIEDAD DE DICHO AVANCE. ACUERDO DE PLENO QUE HA DE POBLICARSE EN EL BOP (Objeto: definir la forma de ubicación de las edificaciones) (Artículo 4)

17 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: requisitos aplicación NO PROCEDERA LA INCORPORACIÓN DE LOS ASENTAMIENTOS SIGUIENTES: AVANCE DE PLANEAMIENTO (Objeto: definir la forma de ubicación de las edificaciones) - Los ubicados en SNU de especial protección incompatibles con el régimen de protección (sectorial o de la planificación territorial). - Los ubicados en SNU protegido por el planeamiento urbanístico salvo que se acredite la inexistencia de los valores de la protección. - Los ubicados en suelos con riesgos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones etc. cuando dichos riesgos hayan sido acreditados en la tramitación del planeamiento urbanístico. - Los ubicados en suelos destinados a dotaciones públicas. (Artículo 4)

18 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: requisitos aplicación MODELO NORMAS DIRECTORAS: - Condiciones de ubicación y accesibilidad - Sobre el impacto generado - Condiciones de Seguridad Cumplir condiciones de resistencia y estabilidad estructural exigidas por la normativa. Deben cumplir las exigencias básicas de protección contra incendios. ORDENANZA MUNICIPAL NORMAS HABITABILIDAD SALUBRIDAD EDIFICACIONES EN SUELO NO - Condiciones de Salubridad Abastecimiento debe permitir un consumo seguido de 50 litros y caudal mínimo de 10 litros por minuto Admite pozos, aljibes y balsas siempre que estén autorizadas y cumplan requisitos de potabilización. Sistema de eliminación de residuos sólidos (traslado a vertedero o vertedero autónomo) No debe comportar riesgos físicos para los usuarios. URBANIZABLE (Artículo 5)

19 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: requisitos aplicación - Condiciones Habitabilidad y Funcionalidad Viviendas con sup. útil > 24 m 2 Una dependencia de estar y descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo independiente. El cuarto de aseo no puede servir de paso a otras dependencias Los huecos de ventilación deben tener una dimensión > 1/10 sup. Útil de la pieza con huecos practicables para ventilación de al menos 1/3 de la dimensión mínima. Patios de 3 metros de diámetro en salas de estar y dormitorios y de 2 metros en otras dependencias ORDENANZA MUNICIPAL NORMAS HABITABILIDAD SALUBRIDAD EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE (Artículo 5) La funcionalidad debe admitir la inscripción de un cuadrado de 2,40x2,40 m. en la sala de estar y de 1,80x1,80 m. en las habitaciones dedicadas al descanso. Alturas libres entre pavimento y techo como mínimo de 2,50 metros y 2,20 metros en vestíbulos, pasillos y cuartos de aseo.

20 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: Declaración AFO DOCUMENTACIÓN SUSCRITA POR TÉCNICO COMPETENTE A PRESENTAR (artículo 10): - Identificación del inmueble afectado - Nº finca registral - Localización geográfica mediante referencia catastral o en su defecto mediante cartografía oficial georeferenciada - Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante alguna de las siguientes formas (artículo 24.a TRLS Estatal): - Certificación expedida por el Ayuntamiento - Certificación expedidia por técnico competente - Acta notarial descriptiva de la finca - Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca - Aptitud de la edificación terminada para el uso al que se destina - Mediante certificación que acredite las condiciones exigibles de seguridad, habitabilidad y salubridad. - Descripción de las obras necesarias e indispensables para poder dotar a la edificación de los servicios básicos necesarios de forma autónoma y sostenible o, en su caso, mediante acceso a las redes ORDENANZA MUNICIPAL DOCUMENTACIÓN SOLICITUDES DE RECONOCIMIETO AFO (Artículo 10.2)

21 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: Declaración AFO DOCUMENTACIÓN SUSCRITA POR TÉCNICO COMPETENTE A PRESENTAR (artículo 10): - Identificación del inmueble afectado - Nº finca registral - Localización geográfica mediante referencia catastral o en su defecto mediante cartografía oficial georeferenciada - Plano de situación y emplazamiento en el que se incluya referencia expresa al planeamiento urbanístico de aplicación (clasificación y calificación del suelo donde se ubica la edificación, construcción o instalación). - Documentación gráfica con una descripción completa de la obra, construcción, establecimiento o instalación. Se ha de hacer referencia a todas las construcciones, edificaciones e instalaciones existentes en la finca, indicando sus parámetros urbanísticos básicos (situación, emplazamiento, uso, ocupación, altura y edificabilidad) y su situación legal. - Fotos de todas las fachadas y cubiertas de la edificación. - El presupuesto de ejecución material de la obra o instalación que se pretende ocupar o usar, de acuerdo con un banco de precios oficial o estimación aprobado por colegios profesionales competentes. - Plano catastral de la finca sobre la imagen aérea más actualizada del Plan Nacional de Ortografía Aérea (PNOA) u otros vuelos oficiales, debiendo indicar, en estos casos, la fuente de las imágenes aéreas. ORDENANZA MUNICIPAL DOCUMENTACIÓN SOLICITUDES DE RECONOCIMIETO AFO (Artículo 10.2)

22 Regularización Edificaciones en Suelo No Urbanizable Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: Declaración AFO

23 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: Declaración AFO DOCUMENTACIÓN SUSCRITA POR TÉCNICO COMPETENTE A PRESENTAR (artículo 10): Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante alguna de las siguientes formas (artículo 24.a TRLS Estatal): Certificación expedida por el Ayuntamiento Certificacíón expedida por técnico competente Acta notarial descriptiva de la finca Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca Ortofotos aéreas justificando el año de la misma en la que aparece la construcción ORDENANZA MUNICIPAL DOCUMENTACIÓN SOLICITUDES DE RECONOCIMIETO AFO (Artículo 10.2)

24 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: Declaración AFO DOCUMENTACIÓN SUSCRITA POR TÉCNICO COMPETENTE A PRESENTAR (artículo 10): - Aptitud de la edificación terminada para el uso al que se destina - Mediante certificación que acredite las condiciones exigibles de seguridad, habitabilidad y salubridad. - Documentación justificativa de la puesta en funcionamiento de las instalaciones ejecutadas en el inmueble conforme a su normativa reguladora y, en su caso, certificación emitida por las empresas suministradoras de los servicos públicos. De la correcta ejecución de las acometidas de las redes de suministros (artículo 13.1.d Decreto 60/2010). ORDENANZA MUNICIPAL DOCUMENTACIÓN SOLICITUDES DE RECONOCIMIETO AFO (Artículo 10.2)

25 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: Declaración AFO DOCUMENTACIÓN SUSCRITA POR TÉCNICO COMPETENTE A PRESENTAR (artículo 10): - Descripción de las obras necesarias e indispensables para poder dotar a la edificación de los servicios básicos necesarios de forma autónoma y sostenible o, en su caso, mediante acceso a las redes a) Cuando no se disponga de acceso a las redes de infraestructuras el suministro deberá realizarse mediante instalaciones de carácter autónomo, ambientalmente sostenibles y justificando la normativa sectorial aplicable. - Suministro de agua (suministro propio mediante pozos, sondeos legales y garantizando su potabilización). - Saneamiento (depuradoras compactas autónomas, fosas sépticas, separación de aguas mediante el filtrado de las aguas limpias y no producción de aguas negras, inodoro seco, etc.). - Suministro de energía eléctrica (placas fotovoltaicas o energía eólica, requiere acumulares) b) En el caso, excepcional, de pretender la acometida a las redes de servicios básicos de abastecimiento de agua, saneamiento y energía eléctrica por compañía suministradora será necesario que se justifiquen los siguientes requisitos: - Que estan accesibles, entendiendo como tal aquellos que discurren por el frente de la parcela en la que se ubique la edificación. - Que la compañía suministradora acredite la viabilidad de la acometida, en el correspondiente informe de la misma. - Que no se induzca a la implantación de nuevas edificaciones. ORDENANZA MUNICIPAL DOCUMENTACIÓN SOLICITUDES DE RECONOCIMIETO AFO (Artículo 10.2)

26 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: Declaración AFO CUANDO SE ENCUENTRA UNA EDIFICACIÓN EN SITUACIÓN DE ASIMILADO AL RÉGIMEN DE FUERA DE ORDENACIÓN? (artículo 53 RDUA): Los actos de uso del suelo, y en particular las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de las cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber trascurrido el plazo citado en el artículo de la Ley 7/2002, quedarán en situación de asimilación al régimen de fuera de ordenación NO PROCEDERÁ EL RECONOCIMENTO EN LOS SIGUIENTES CASOS: - No haya prescrito la capacidad de acción de la Administración. - Edificaciones aisladas integradas en una parcelación urbanística que no constituyan un asentamiento urbanístico conforme a lo dispuesto en este Decreto y para las que no haya trascurrido el plazo para el restablecimiento dl orden jurídico infringido, si no se ha procedido a la reagrupación de las parcelas, conforme a lo dispuesto en el artículo de la LOUA - Edificaciones integradas en Asentamientos Urbanísticos.

27 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: Declaración AFO CUANDO PRESCRIBE LA CAPACIDAD DE REACCIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN FRENTE A LAS INFRACCIONES URBANÍSTICAS? (artículo 185 LOUA): 1. Las medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas en este capítulo sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los seis años siguientes a su completa terminación. 2. La limitación temporal del apartado anterior no regirá para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de los siguientes actos y usos: A. Los de parcelación urbanística en terrenos que tengan la consideración de suelo no urbanizable. B.Los que afecten a: a.terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección o incluidos en la Zona de Influencia del Litoral. b.bienes o espacios catalogados. c.parques, jardines, espacios libres o infraestructuras o demás reservas para dotaciones, en los términos que se determinen reglamentariamente. d.las determinaciones pertenecientes a la ordenación estructural de los Planes Generales de Ordenación Urbanística o de los Planes de Ordenación Intermunicipal, en los términos que se determinen reglamentariamente.

28 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: Declaración AFO CUANDO NOS ENCONTRAMOS ANTE UNA PARCELACIÓN URBANÍSTICA? (artículo 66 LOUA): a. En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares. b. En terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos. SON ACTOS REVELADORES DE UNA POSIBLE PARCELACIÓN URBANÍSTICA Aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. Igualmente tendran la cosideración de actos reveladores de posible parcelación urbanística la trasmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo no urbanizable, cuando a uno de los titulares corresponda teoricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en la legislación como parcela mínima edificable o divisible. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en la LOUA para las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

29 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: Declaración AFO CUANDO NOS ENCONTRAMOS EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN? (artículo 46 LOUA): a) Suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica, que incluirá en todo caso los terrenos clasificados en aplicación de los criterios de las letras a y b del apartado anterior, e i cuando tales riesgos queden acreditados en el planeamiento sectorial. a.tener la condición de bienes de dominio público natural o estar sujetos a limitaciones o servidumbres, por razón de éstos, cuyo régimen jurídico demande, para su integridad y efectividad, la preservación de sus características. b.estar sujetos a algún régimen de protección por la correspondiente legislación administrativa, incluidas las limitaciones y servidumbres así como las declaraciones formales o medidas administrativas que, de conformidad con dicha legislación, estén dirigidas a la preservación de la naturaleza, la flora y la fauna, del patrimonio histórico o cultural o del medio ambiente en general. i.presentar riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales. b) Suelo no urbanizable de especial protección por la planificación territorial o urbanística, que incluirá al menos los terrenos clasificados en aplicación de los criterios de las letras c, d y e del apartado anterior. c.ser merecedores de algún régimen especial de protección o garante del mantenimiento de sus características, otorgado por el propio Plan General de Ordenación Urbanística, por razón de los valores e intereses en ellos concurrentes de carácter territorial, natural, ambiental, paisajístico o histórico. d.entenderse necesario para la protección del litoral. e.ser objeto por los Planes de Ordenación del Territorio de previsiones y determinaciones que impliquen su exclusión del proceso urbanizador o que establezcan criterios de ordenación de usos, de protección o mejora del paisaje y del patrimonio histórico y cultural, y de utilización racional de los recursos naturales en general, incompatibles con cualquier clasificación distinta a la de suelo no urbanizable.

30 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: Declaración AFO CUANDO NOS ENCONTRAMOS EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN? (artículo 46 LOUA):

31 Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: Declaración AFO QUE SUPONE LA DECLARACIÓN DE ASIMILADO AL RÉGIMEN DE FUERA DE ORDENACIÓN?: DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA. La situación legal de fuera de ordenación. 1. Las construcciones o edificaciones e instalaciones, así como los usos y actividades existentes al tiempo de la aprobación de los instrumentos de planeamiento que resultaren disconformes con los mismos, quedarán en la situación legal de fuera de ordenación. 2. El instrumento de planeamiento definirá, teniendo en cuenta la modulación expresada en el artículo 34.b y sin perjuicio de las recomendaciones que se establezcan por las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística, el contenido de la situación legal a que se refiere el apartado anterior y, en particular, los actos constructivos y los usos de que puedan ser susceptibles las correspondientes construcciones o edificaciones e instalaciones. 3. En defecto de las directrices y determinaciones previstas en el apartado anterior se aplicarán a las instalaciones, construcciones y edificaciones en situación legal de fuera de ordenación las siguientes reglas: 1.Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente. 2.Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. No podrán dar lugar a incremento del valor de la expropiación.

32 Regularización Edificaciones en Suelo No Urbanizable Decreto 2/2012 edificaciones y asentamientos en SNU: Edificaciones anteriores a LS 1975 RÉGIMEN ESPECIAL PARA LAS EDIFICACONES TERMINADAS CON ANTERIORIDA A LA LS DE 1975: En aquellos casos que no dispusieran de licencia urbanística para su ubicación en SNU SE ASIMILAN AL RÉGIMEN DE EDIFICACIONES CON LICENCIA URBANÍSTICA EN LOS CASOS QUE: Continuen manteniendo el uso y las carácterísticas tipologicas que tenían en el momento de su construción Y no esten en situación legal de ruina urbanística.